Aktuelle Gesetzeslage zum Thema Corona

Der Bundestag hat am 25.03.2020 einstimmig einen Gesetzesentwurf erlassen. Darin geht es um die Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie. Die Maßnahmen wurden vom Bundesrat gebilligt und auch bereits vom Bundespräsidenten gegengezeichnet. Mit Veröffentlichung im Bundesanzeiger gelten die Regelungen. Neben einem finanziellen Hilfspaket wurden auch einige Gesetze eingeführt, die für die kommenden Monate gelten sollen.

Wir bringen Sie hinsichtlich Zivil- und Insolvenzrecht auf den aktuellen Stand.

Pandemie

1. Zivilrecht in Zeiten der Pandemie

Befristet bis zum 30.06.2020 gelten besondere Regelungen in Deutschland. Diese sollen insbesondere von der Corona-Pandemie Betroffene schützen. Es bestehen nun Möglichkeiten, Leistungen einstweilen zu verweigern oder einzuschränken. Dadurch normalerweise entstehende Nachteile sollen sich nicht ergeben.

Für Verbraucher und Kleinunternehmen ist gewährleistet, dass sie noch Zugang zur Grundversorgung (Strom, Gas, Telefon) erhalten. Auch wenn ein finanzieller Engpass besteht, darf man diese Versorgungen nicht abstellen.

Für Mietverhältnisse wird das Recht der Vermieter auf Kündigung eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverträge. Wegen Mietschulden, die im Zeitraum vom 01.04.2020 – 30.06.2020 entstehen, dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen. Auch wenn also Mieter nicht mehr in der Lage sind, die monatliche Miete wegen der Pandemie zu begleichen, sind sie geschützt. Erforderlich ist allerdings, dass der Mieter belegt, dass der Verzug durch den Corona-Virus entstanden ist.

Außerdem bleibt die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete bestehen. Man erhält nur länger Zeit als vertraglich vereinbart, um die Miete aufzubringen.

Im Hinblick auf Verbraucherdarlehensverträge wird eine Regelung getroffen, um Kreditnehmer vor Zahlungsproblemen zu schützen. Es besteht eine gesetzliche Möglichkeit zur Stundung aller Forderungen aus den Monaten April bis Juni 2020 für drei Monate. Notwendig ist, dass die Zahlung wegen der Corona-Krise nicht mehr zumutbar ist. Die Beteiligten können ebenso versuchen, eine abweichende Vereinbarung bzw. Vertragsanpassung zu erreichen. Auch ist eine Kündigung zu Lasten des Verbrauchers in dieser Zeit ausgeschlossen.

2. Insolvenzrecht in Zeiten der Pandemie

Die Pflicht zur Beantragung einer Insolvenz wird bis zum 30.09.2020 ausgesetzt. Damit möchte man erreichen, dass trotz der aktuellen wirtschaftlichen Situation Unternehmer ihre Geschäfte fortführen können. Außerdem möchte man Anreize schaffen, dass die Betroffenen selbst für finanziellen Aufschwung sorgen. Die Pflicht bleibt bestehen, wenn die Insolvenz nicht auf der Corona-Krise beruht. Ebenso, wenn keine Aussicht auf finanzielle Besserung besteht.
Für einen Übergangszeitraum von drei Monaten dürfen auch Insolvenzgläubiger nicht die Eröffnung von Insolvenzverfahren beantragen.

Diese Änderungen können bis zum 31.03.2021 verlängert werden.

3. Weitere Änderungen zum Gesellschaftsrecht, Vereinsrecht und Wohnungseigentumsrecht

Die gesetzlichen Änderungen sollen die betroffenen Unternehmen in die Lage zu versetzen, auch weiterhin handlungsfähig zu bleiben. Deshalb hat man vorübergehend Erleichterungen für die Durchführung von Versammlungen geschaffen.

Bei einer GmbH können Beschlüsse nun auch schriftlich erfolgen, wenn nicht sämtliche Gesellschafter zustimmen (siehe § 48 GmbHG).

Für die Abhaltung von Mitgliederversammlungen in Vereinen gelten Vereinfachungen. Es soll die Möglichkeit der elektronischen Teilnahme bzw. schriftlicher Abstimmung bestehen.

Im Wohnungseigentumsrecht gilt, dass sowohl der zuletzt bestellte Verwalter als auch der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bestehen bleiben. Dies soll gelten, bis die Gemeinschaft hierüber neu beschlossen hat.

4. Abstimmung

Daneben enthielt das Maßnahmenpaket natürlich diverse weitere, insbesondere finanzielle Unterstützungsleistungen. Dabei stieß der Gesetzesentwurf überwiegend auf Zustimmung in Bundestag und Bundesrat.

Abgelehnt hat man einen Antrag der Linken auf ein vorübergehendes Verbot von Zwangsräumungen sowie der Sperre von Strom-, Gas-, Fernwärme-, Wasser- und Telefonversorgung. Auch ein Antrag der AfD-Fraktion wurde abgelehnt. Der sah kurzfristige Liquiditätshilfen für Vermieter vor; manche seien darauf für ihren Lebensunterhalt oder die Aufrechterhaltung ihres Gewerbes dringend angewiesen.

5. Fazit

Weitreichende Maßnahmen hat die Bundesregierung innerhalb weniger Tage auf den Weg gebracht. Dabei steht der Schutz von Verbrauchern und Unternehmern an oberster Stelle. Man ist bemüht dafür zu sorgen, dass kein Unternehmen an dieser Pandemie zugrunde geht und niemand sein Zuhause verliert.

Problematisch an dieser Herangehensweise ist jedoch, dass irgendjemand immer die wirtschaftlichen Folgen dieser Maßnahmen tragen muss.

Gerade im Mietrecht zeigt sich bereits jetzt, dass von den gesetzlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht wird. Ob Mieter die Regelung zu sehr zu ihren Gunsten nutzen, wird abzuwarten sein. Ebenso, wie sehr Vermieter dadurch in eigene finanzielle Bedrängnis geraten. Zwar bleibt die Pflicht zur Mietzahlung bestehen. Aber auch Vermieter haben laufenden Kosten zu tragen oder sind auf den pünktlichen Zahlungseingang angewiesen. Außerdem bringt die Pflicht zur Mietzahlung nicht viel, wenn ein Jahr später beim Mieter womöglich keine Liquidität (mehr) gegeben ist.

In einer solchen Ausnahmesituation können wir nur hoffen, dass die jeweiligen Vertragspartner versuchen, eine für beide Seiten verträgliche Lösung zu finden. Einmal mehr kommt es auf Solidarität an.

Für Fragen steht Ihnen unsere Kanzlei selbstverständlich zur Verfügung, bitte nehmen Sie Kontakt zu uns auf.


Recht und Gesetz in Zeiten von Corona

Was ist eigentlich noch möglich?

In Zeiten eine weltweiten Pandemie ist häufig nicht mehr die erste Überlegung, was Recht und Gesetz tatsächlich zulassen. Vielmehr geht es den meisten darum, wirtschaftlich überhaupt zu überleben. Die Prioritäten sind klar verschoben. Doch was gilt, wenn man in bestimmten Vertragsangelegenheiten keine Einigung erzielen kann? Was gilt dann für rechtliche Ansprüchen in Zeiten der Corona-Krise? Wir möchten über Grundsätzliches informieren zu Themen, die womöglich derzeit brisant sind.

1. Reiserücktritt aufgrund von Corona

Am 17.3.2020 sprach die Regierung eine weltweite Reisewarnung wegen des Corona-Virus aus. Dies wirkt sich erheblich auf bereits gebuchte und unmittelbar bevorstehende Reisen aus.

Aufgrund der nun ausgesprochenen Reisewarnung besteht aber die Möglichkeit der kostenfreien Stornierung. Bereits geleistete Anzahlungen auf den Reisepreis muss ein Reiseveranstalter zurückerstatten.

Corona

Immer dann wenn ein Reisevertrag nach deutschem Recht vorliegt, kann ein Reisender bei einer derart hohen Ansteckungsgefahr weltweit nicht an der Buchung einer Reise festgehalten werden.

Vorsicht ist nur dann geboten, wenn die Urlaubsreise erst in weit entfernter Zukunft stattfinden sollte. Denn möglicherweise besteht zu diesem Zeitpunkt die Reisewarnung gar nicht mehr. In solchen Fällen ist ratsam noch etwas abzuwarten, wie sich der Zustand und die Einschätzung hinsichtlich der Reisewarnung entwickelt.

Gleiches gilt auch für diejenigen, die einzelne Reiseleistungen im Ausland gebucht haben. Wer das Reiseziel überhaupt nicht mehr erreichen kann, muss kostenfrei stornieren können. Dies gilt mittlerweile weitreichend aufgrund der geschlossenen Grenzen.

Nur wer direkt bei einem Anbieter im Ausland Reiseleistungen gebucht hat, muss sich an den Vertrag des Anbieters halten. In solchen Fällen greift nämlich üblicherweise nicht deutsches Recht, sondern das Recht des jeweiligen Staates.

Ganz besonders sollte jeder derzeit das eigene wirtschaftliche Risiko bedenken. Gerade wenn zeitnahe Anzahlungen von Reisebuchungen fällig werden, raten wir dazu abzuwarten. Denn diverse Reiseveranstalter drohen aufgrund der weltweiten Krise insolvent zu gehen. Möglicherweise sehen Kunden im Falle einer Zahlung sonst auch bei kostenfreier Stornierung ihr Geld nicht wieder.

2. Miete im Einzelhandel

Auch der stationäre Einzelhandel steht vor immensen Herausforderungen. Ladengeschäfte (abgesehen von wenigen Ausnahmen) sind aktuell und für längere Zeit geschlossen.

Viele stellen sich die Frage, ob in solchen Fällen eine Möglichkeit besteht, die monatlichen Miete herabzusetzen.

Generell wird ein Mieter aufgrund der staatlichen Anordnung zur Schließung nicht von den geschuldeten Zahlungen frei. Das betrieblich bezogene Risiko eines gewerblichen Mietvertrages trifft leider den Mieter.

Anders kann es aber dann sein, wenn im Mietvertrag ein bestimmter Nutzungszweck vorgesehen ist. Kann man diesen Nutzungszweck nämlich nicht mehr wahrnehmen, so hilft dies womöglich einem Mieter. Denn er kann sich dann darauf berufen, dass der Zweck des Vertrages nicht mehr erfüllbar ist. Folge wäre, dass er eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr schulden würde.

Daneben kommt aber ebenso eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (§ 313 BGB). Hierfür spricht vieles, da man eine weltweite Pandemie nur schlecht einer der beiden Vertragsparteien anlasten kann. Das würde zu einer Anpassung oder Aufhebung des Mietvertrages führen. Auf diesem Weg kann man womöglich auch eine Herabsetzung der Miete erreichen.

Welche Variante bzw. Maßnahmen im jeweiligen Einzelfall zielführend ist, können aber zwingend nur die Parteien erörtern.

Die Problematik könnte sich aber ohnehin mit dem seitens der Bundesregierung geplanten Maßnahmenpaket zum Mieter- und Verbraucherschutz erledigen. Dieses soll noch diese Woche verabschiedet werden.

3. Verbraucher im Einzelhandel

Auch Verbraucher können ihre Rechte gegenüber Unternehmern derzeit kaum ausüben. Denn der Kontakt zum Unternehmer ist völlig auf Eis gelegt.

Reklamationen wegen beschädigter Ware sollte man unbedingt schriftlich geltend machen. Hier gibt es meist gesetzliche Fristen, die es zu wahren gilt. Da viele Unternehmer um ihre Existenz bangen, sollte man als Verbraucher nicht auf deren Kulanz hoffen.

Auch ein genereller Umtausch von Waren (ohne Grund) ist derzeit erheblich erschwert. Dazu muss man aber wissen, dass es ohnehin kein grundsätzliches Umtauschrecht im stationären Handel gibt. Dies geschah in der Vergangenheit immer nur aus reiner Kulanz des Unternehmers. Ein Anspruch des Kunden darauf kann nur angenommen werden, wenn dies zwischen den Parteien vereinbart und auch beweisbar ist.

Es wird abzuwarten sein, wie sehr die Unternehmer bis zur Wiedereröffnung des stationären Handels wirtschaftlich gelitten haben und ob dann noch Raum für eine etwaige Kulanz besteht.

4. Fazit zur Corona-Krise

Darüber hinaus gibt es viele weitere rechtliche Fragen und Entwicklungen im Zusammenhang mit der Pandemie. Der Beratungsbedarf von Verbrauchern und Unternehmern ist denknotwendig erheblich. Alle sehen sich mit Problemen, Fragen und Themen konfrontiert, die man bis vor wenigen Wochen nicht für möglich gehalten hätte.

Sollten auch Sie Fragen zu rechtlichen Themen im Zusammenhang mit der Corona-Krise haben, können Sie sich gerne jederzeit telefonisch oder per E-Mail an uns wenden. Der persönliche Kontakt zu Mandanten ist derzeit zwar eingeschränkt; jedoch stehen wir natürlich auf sämtlichen anderen Kanälen gerne beratend zur Seite.


Eltern-Kind-Zentrum in der Wohnungseigentumsanlage

Wie störend ist der Kinderlärm?

Innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage ist oft Rücksicht auf andere Bewohner geboten. Das gilt sowohl für die störenden Bewohner, die sich entsprechend zurückhalten sollen, als auch für die übrigen, die gewisse Lärmbelästigungen ertragen müssen.

Viele Einzelheiten zum zulässigen Verhalten können in der Teilungserklärung enthalten sein.

Der Bundesgerichtshof hatte nun kürzlich zu entscheiden, wie es sich bei einem Eltern-Kind-Zentrum innerhalb einer Wohnungsanlage verhält (Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18).

1. Der Sachverhalt: Lärm durch Kinder in der Eigentumsanlage

Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die Wohnung der Kläger befindet sich im ersten Obergeschoss des Objektes. Geklagt wurde gegen einen Verein, der als solcher eine Einheit im Erdgeschoss anmietete. Streitpunkt war eine etwaige Ruhestörung durch Kinder.

In der Teilungserklärung des Objektes wurde bestimmt, dass das von der Beklagten genutzte Mietobjekt als „Laden mit Lager“ benutzt werden dürfe.

Der Beklagte nutzte die Einheit als Eltern-Kind-Zentrum. Hintergrund des Zentrums war und ist laut Satzung des Vereins, der Isolation von Eltern entgegenzuwirken. Dies sei nämlich für Familien in Großstädten zunehmend ein Problem.

Die Öffnungszeiten des Zentrums gelten montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr. Vormittags findet dort eine Art Mini-Kindergarten für Kinder zwischen 18 und 36 Monaten statt. Montags und Freitags wird der Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern abgehalten. Nachmittags veranstaltet der Beklagte ein „offenes Spielzimmer“ für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie Spielecke und einigen Kinder-Kursen. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die „scuola Italiana“ mit Kindern von 4 bis 6 Jahren und einmal monatlich von 13 Uhr bis 16 Uhr eine Pfadfinderinnen-Gruppe.

Außerdem finden unregelmäßig Kinder-Feiern, Flohmärkte oder Vorträge statt.

Kinder

2. Bisheriger Prozessverlauf

Die Kläger klagten gegen den Verein und verlangten die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum. Daneben ging es auch darum, dass auf der Außenfläche vor der Einheit keine Kinderwägen und Fahrräder abgestellt werden sollten. Im Kern wollten die Kläger erreichen, dass die Lärmbelästigung von dieser Einheit reduziert würde.

Das Landgericht München I hat in erster Instanz einen Anspruch auf Unterlassung bejaht. Der Beklagte ging in Berufung vor dem Oberlandesgericht München, doch blieb auch hier erfolglos. Mit der Revision zum Bundesgerichtshof verfolgt der Beklagte sein Vorhaben weiter.

3. Die Entscheidung: Lärm durch Kinder ist erlaubt!

Der Bundesgerichtshof war anderer Auffassung als die Vorinstanzen und hat nun der Revision des Beklagten stattgegeben. Zumindest in der Hauptsache, nämlich die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum, sah er den Beklagten im Recht. Hinsichtlich der Störungen in den Außenflächen sowie etwaiger Lärmbelästigungen muss nun das Oberlandesgericht – wegen der abweichenden Entscheidung im Hauptantrag – neu entscheiden.

Ein Wohnungseigentümer kann generell gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassung verlangen, wenn dieser die Einheit anders nutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen. Das gilt zwar dann nicht, wenn die tatsächliche Nutzung nicht mehr stört als die erlaubte Nutzung. Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgehen, sind aber typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager. Dies würde zunächst für einen Anspruch auf Unterlassung sprechen.

Der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch aber trotzdem.

Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sind nämlich Geräusche, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen oder ähnlichen Einrichtungen ausgehen, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Dies liegt daran, dass „Kinderlärm“ generell durch Gesetz und Rechtsprechung privilegiert behandelt wird. Das müsste man auch bei der Prüfung, ob die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt sei, berücksichtigen. Dass die Teilungserklärung bedeutend älter ist als das Bundesimmissionsschutzgesetz, spielt dabei keine Rolle.

Anders könnte man es nur sehen, wenn die Nutzung komplett im Widerspruch zur vorgesehenen Nutzung stünde. So wäre es beispielsweise bei einem konzipierten Ärztehaus, da hier auch der professionelle Charakter des Gebäudes leiden würde.

Das Eltern-Kind-Zentrum fällt ebenfalls unter eine solche Bevorzugung. Dem steht nicht entgegen, dass dort auch Erwachsenen-Kurse angeboten werden. Das Hauptaugenmerk der Einrichtung ist und bleibt die Frühförderung der Kinder.

4. Fazit

Die Entscheidung mag an manchen Stellen auf Verwunderung stoßen. Immerhin besagt die Teilungserklärung eindeutig, welche Nutzung zugelassen ist (und im Umkehrschluss daraus, welche eben gerade nicht).

Allerdings ist die Rechtsprechung in vielerlei Hinsicht seit geraumer Zeit äußerst kinderfreundlich und privilegiert ausdrücklich jeglichen „Lärm“, der von Kindern ausgeht bzw. mit Einrichtungen für Kinder in Verbindung steht. Insofern ist vor diesem Hintergrund die Entscheidung nur konsequent.

Für die Bewohner des Hauses ist dies, falls diese sich von der Einrichtung gestört fühlen, natürlich nur ein geringer Trost. Immerhin sah man sich aufgrund der Teilungserklärung auf der sicheren Seite.

Hier wird aber aufgrund der Bevorzugung zu Gunsten von Familien und Kindern für die Zukunft nur eine Änderung bzw. Verschärfung der Teilungserklärung helfen. Ob dies von der Mehrheit der Eigentümer gewollt sein wird, bleibt fraglich. Immerhin empfinden viele Menschen „Kinderlärm“ nicht als derart störend.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu einem anderen Thema bezüglich Wohnungseigentum? Gerne können Sie sich hierzu mit uns in Verbindung setzen. Wir sind als Kanzlei unter anderem auf Probleme im Rahmen des WEG spezialisiert. Wir helfen Ihnen gern!


Kauf und Miete

Was passiert eigentlich mit der Kaution?

Wenn Immobilien veräußert werden die vermietet sind, stellt sich häufig die Frage, was mit dem bestehenden Mietverhältnis passiert. Gerade einzelne Details werden dann häufig Streitthema, wenn sich Verkäufer und Käufer über die rechtliche Lage nicht einig sind. Gerade die geleistete Kaution öffnet dann diverse Fragen.

Ein deutsches Amtsgericht hat hierzu nun klargestellt.

1. Sachverhalt

Beteiligte Parteien im Verfahren waren der Mieter eines Objektes sowie der neue Eigentümer, welcher das Objekt vom früheren Vermieter gekauft hatte. Der neue Eigentümer hatte fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, da nach seiner Auffassung der Mieter keine Kaution – die sogenannte Mietsicherheit – geleistet hätte.

Kaution

Zwar war im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart. Jedoch hatte der vorherige Eigentümer aufgrund der Veräußerung die vom Mieter seinerzeit geleistete Kaution an diesen zurückbezahlt.

Nun verlangte der neue Eigentümer vom Mieter, wie vertraglich vereinbart, die zu erbringende Sicherheitsleistung an ihn. Der Mieter war der Auffassung, dass er hierzu nicht verpflichtet sei.

2. Das Verfahren

Als der neue Vermieter ihm deshalb kündigte, wollte der Mieter dies nicht ohne weiteres akzeptieren. Deshalb begehrte er, gerichtlich feststellen zu lassen, dass die Kündigung unwirksam sei.

Hierüber hatte nun das Amtsgericht Hamburg Altona zu entscheiden (Urteil vom 12.2.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18).

3. Die Entscheidung zur Abrede über die Kaution

Das Amtsgericht ging davon aus, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der klagende Mieter war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr verpflichtet, die Kaution zu zahlen.

Deshalb konnte der neue Vermieter auch nicht wegen Nichtzahlung der Sicherheit kündigen.

Wenn ein Vermieter an den Mieter die Kaution zurückgezahlt hat, ist darin tatsächlich eine Aufhebung der ursprünglichen Kautionsabrede zu sehen. Dies wird zwar nicht ausdrücklich vereinbart, wird aber in konkludenter Form, also durch schlüssiges Verhalten, angenommen.

Indem der vorherige Vermieter die Kaution auszahlt erklärt er damit, die vertragliche Vereinbarung zur Kaution aufheben zu wollen. Dies führt dazu, dass sich der Inhalt des ursprünglichen Mietverhältnisses ändert.

Wichtig ist, dass dies geschieht, noch bevor der Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis eingetreten ist. Daher muss sich (leider) der neue Vermieter auch an diese geänderten Umstände halten. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer erst dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Eigentumserwerb vollendet ist. Dies geschieht üblicherweise mit Eintragung im Grundbuch.

Wenn zu diesem Zeitpunkt die Vereinbarung über die Kaution bereits durch die früheren Mietparteien geändert wurde, wirkt diese Änderung auch für und gegen den Erwerber.

Anders wäre es möglicherweise zu sehen, wenn zwischen den Parteien vereinbart gewesen wäre, dass der Mieter die Kaution an den neuen Vermieter weiterleiten müsste. Dafür gab es im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte. Aus Sicht des Mieters hatte die Rückzahlung der Kaution zwar keinen eindeutigen Grund. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, den Anlass der Auszahlung zu deuten. Wenn der ehemalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlt, darf ein Mieter dies so verstehen, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr aus der Kaution gegen ihn stellen möchte.

4. Fazit: Vereinbarungen über die Kaution wirken fort!

Eine weitere Entscheidung der deutschen Rechtsprechung, welche Mieter erheblich schützt. Denn in den meisten Fällen wird ein Mieter bei Veräußerung des Objektes nicht davon ausgehen, dass er seine Kaution zurückerhält.

Demgegenüber birgt diese Entscheidung aber gerade für den Erwerber erhebliche Risiken. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem vorherigen Eigentümer wird der Erwerber üblicherweise Einsicht in den Mietvertrag nehmen. Wenn diesem dann bestätigt wird, dass die Kaution geleistet wurde, geht ein Erwerber davon aus, dass diese mit Sicherheit zur Verfügung stünde.

Erfolgt aber zwischen Kaufvertrag und Umschreibung im Grundbuch eine Auszahlung des Voreigentümers an den Mieter, verliert der Erwerber seinen Kautionsanspruch. Er muss sich dann diesbezüglich an den Voreigentümer wenden.

Es ist daher empfehlenswert, diese Gefahr zu berücksichtigen. Insbesondere sollte der Verkäufer darauf hingewiesen werden, dass keine Auszahlung der Kaution an den Mieter zu erfolgen habe. Im besten Fall sollte der Erwerber sich dies schriftlich bestätigen lassen. Erfolgt dann eine Auszahlung des Verkäufers an den Mieter, ist die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer erheblich erleichtert.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderweitigen immobilienrechtlichen Thematiken? Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantwortung ihrer offenen Fragen. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir freuen uns auf Sie.


Tiere in der Mietwohnung

Grundsätzlich erlaubt oder normalerweise verboten!?

Wer Halter eines Haustieres ist, weiß: Die Wohnungssuche gestaltet sich oft schwierig. Denn nicht bei jedem Vermieter sind Hund, Katze & Co. willkommene Bewohner. Manchmal ist aber auch das Problem, dass ein Mieter sich im schon laufenden Mietverhältnis gerne ein Haustier anschaffen möchte, der Vermieter dies aber nicht wünscht. Teils befinden sich dabei Klauseln in Mietverträgen, teils ist nichts dazu geregelt.

Je nach konkretem Einzelfall ist die Rechtslage oft gar nicht so einfach zu beurteilen. Wir möchten aufklären, wie die rechtliche Lage aussieht.

1. Die gesetzliche Lage zur Tierhaltung

Ob Tierhaltung in einer Mietwohnung zugelassen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kernfrage ist immer, ob es zur sogenannten „vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung“ gehört.

Unterschieden wird hier in der Regel zwischen verschiedenen Arten von Tieren: Kleintiere, Hunde/Katzen und gefährliche Tiere.

a) Kleintiere

Kleintiere dürfen generell in Mietwohnungen gehalten werden. Dazu gehören unter anderem Hamster, Wellensittiche oder Fische. Einer Zustimmung bedarf es dabei meist nicht.

Hintergrund ist, dass diese Tiere in der Regel keinerlei Schaden an der Wohnung verursachen. Üblicherweise werden sie in Käfigen oder Terrarien gehalten. Außerdem wirkt sich deren Haltung in keiner Weise auf etwaige andere Bewohner eines Hauses aus. Deshalb hat der Vermieter üblicherweise kein berechtigtes Interesse daran, deren Haltung zu verbieten.

Hier gibt es natürlich Ausnahmen.

Gerichte vertreten oft die Meinung, dass für manche Tiere eine Zustimmung des Vermieters nötig ist. Ratten oder Frettchen werden beispielsweise nicht ohne weiteres akzeptiert, weil sie für Schmutz, Gestank oder auch Angstzustände bei anderen Bewohnern sorgen können.

Außerdem kann die Haltung von Kleintieren im Einzelfall unzulässig werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt. Zu viele Kleintiere muss ein Vermieter also ebenfalls nicht dulden.

b) Gefährliche/Große Tiere

Besonders exotische, große oder gar gefährliche Tiere sind dagegen generell in Mietwohnungen nicht zulässig.

Von diesen geht eine erhöhte Gefahr sowohl für die Wohnung als auch für Nachbarn und Mitmieter des Hauses aus. Außerdem fürchtet sich die Mehrheit der Menschen möglicherweise vor solchen Kreaturen. Dies kann also mit unverhältnismäßig vielen Problemen für den Vermieter verbunden sein.

Stimmt der Vermieter der Haltung zu, steht dem natürlich nichts im Weg.

c) Hunde/Katzen

Die Kategorie der Hunde und Katzen ist dagegen differenziert zu beurteilen.

Tierhaltung

Befindet sich dazu keine Regelung im Mietvertrag, so bedarf die Haltung von Hunden und Katzen generell der Erlaubnis des Vermieters.

Dies liegt insbesondere daran, dass durch diese Tiere auch für andere Hausbewohner Belästigungen entstehen können. Dadurch könnten andere Mieter versuchen, deren Miete zu mindern, wodurch dem Vermieter ein Schaden entsteht. Der Vermieter muss die Gelegenheit erhalten, sich vorab darauf einzustellen und abzuwägen.

Dabei darf der Vermieter nicht ohne vernünftige Begründung eine Tierhaltung verweigern. Denn als Vermieter schuldet man den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gehen nämlich von einem Tier keine Belästigungen aus, so ist die Untersagung vertragswidrig.

Der Vermieter muss dann jeweils eine konkrete Einzelfallprüfung vornehmen (BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Gibt es besondere Belange des Mieters (z.B. Blindenhund, Diabetikerwarnhund), so überwiegen diese meist gegenüber den üblichen Interessen des Vermieters.

2. Vertragliche Regelungen zur Tierhaltung

Auch hier kann, wie in so vielen Angelegenheiten, zwischen den Mietparteien aber eine spezielle Regelung getroffen werden. Diese geht dann stets der gesetzlichen Norm vor.

Doch nicht alles, was vertraglich geregelt ist, entfaltet auch wirklich Gültigkeit.

Hier muss bereits zu Beginn unterschieden werden zwischen individuellen Vereinbarungen und vorformulierten Klauseln.

Individuelle Regelungen sind zwischen Mieter und Vermieter immer zulässig. Wenn beide Parteien eine besondere Vereinbarung treffen wollen und den Inhalt auch explizit ausgehandelt haben, steht dem nichts entgegen.

Der Regelfall sind jedoch vorformulierte Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt. Der Mieter hat in solchen Fällen meist kein wirkliches Mitspracherecht und ist beinahe gezwungen, den Vertrag so zu akzeptieren, wie er ist. Genau dann müssen die Klauseln aber ganz besonders auf deren Inhalt überprüft werden.

Zu vorformulierten Vertragsbedingungen gibt es unzählige Urteile von deutschen Gerichten. Auch zur Haustierhaltung durften und mussten schon viele Mietverträge überprüft werden.

Bereits vor vielen Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche Haustiere in der Mietsache generell verbietet, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92).

Anders verhält es sich aber bei allgemeinen Verboten, die ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, ein Haustier im Einzelfall zuzulassen.

Unwirksam wäre auch eine Klausel, in der sogar bei Kleintieren die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, so führt dies jedoch nicht dazu, dass jede Tierhaltung zulässig wird. Vielmehr verbleibt es bei der gesetzlichen Regel (siehe 1.).

3. Tiere von Besuchern

Keinesfalls kann ein Vermieter den Besuch von Haustieren untersagen. Ein Besuch des Mieters darf also eigene Haustiere für die Dauer des Besuches jederzeit in die Wohnung mitbringen. Dies gehört zur üblichen Nutzung der Wohnräume.

Die Aufnahme von Tieren, wenn auch nur kurzzeitig, ist in der Regel aber nicht zulässig.

4. Widerruf des Vermieters

Wichtig zu wissen ist ebenso, dass eine Erlaubnis eines Vermieters zur Tierhaltung jederzeit widerrufen werden kann.

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass vom Tier Störungen ausgehen, mit denen anfangs nicht zu rechnen war, so kann ein Vermieter dies als berechtigtes Interesse vorbringen.

Hat ein Vermieter die Erlaubnis berechtigt widerrufen, so gilt ab diesem Moment die Tierhaltung in diesem Einzelfall wieder für untersagt.

Erst kürzlich hat ein Gericht folgende Klausel für wirksam erachtet:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des  Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 531 C 19/19)

5. Rechtsfolgen

Wird ein Tier, obwohl eine Erlaubnis nötig wäre, ohne Erlaubnis gehalten, so kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen. Die Mieter können sogar auf Unterlassung der Tierhaltung verklagt werden. Daneben kommen natürlich Ansprüche auf Schadensersatz in Betracht.

Erfolgt hingegen die Untersagung ohne ausreichende Begründung, so können Mieter auf Zustimmung zur Tierhaltung im Einzelfall klagen.

Da die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Einschätzung nicht unerheblich sind, sollte hier die jeweilige Sachlage immer genau geprüft werden. Gerichtliche Verfahren verursachen Kosten, die später eine der beiden Parteien tragen muss. Außerdem ist dann meist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Gerne prüfen wir die Tierhaltung im Einzelfall oder klären anderweitige offene Fragen für Sie! Sprechen Sie uns an.


Neuigkeiten zum Reiserecht

Airline haftet auch für nicht von ihr veranstaltete Teilflüge

Bereits seit vielen Jahren profitieren europäische Flugreisende von der Fluggastrechte-Verordnung. Bei Verspätung oder Annullierung kann man über diese Regelungen leicht eine finanzielle Erstattung erhalten. Doch gerade deshalb treten immer wieder „Schlupflöcher“ auf, durch die sich Fluggesellschaften aus der Affäre ziehen konnten. Wir möchten anlässlich der Hauptreisezeit August auf eine aktuelle Entscheidung eingehen.

1. Problemaufriss: Haftung der Airline bei Teilflügen

Ein Anspruch nach der Fluggastrechte-Verordnung steht einem Reisenden nur gegenüber der ausführenden Airline zu. Damit ist die Fluggesellschaft gemeint, die im Rahmen eines Vertrages mit einem Fluggast einen Flug durchführt.

Problematisch wird dies dann, wenn für einen Reisenden die ausführende Airline nicht mehr auf Anhieb erkennbar ist. Heutzutage gibt es diverse Möglichkeiten für Luftfahrtunternehmen, durch Zusammenarbeit Kosten zu sparen. Beim sogenannten „Codesharing“ teilen sich mehrere Fluggesellschaften einen Linienflug, vergeben aber beide eine eigene Flugnummer.

Gerade bei der Buchung von weiten Strecken bestehen die Flüge in der Regel aus mehreren Teilstrecken. Aus Kostengründen ist es dann oft sinnvoll für Airlines, entsprechende Kooperationen einzugehen.

Bislang haben Fluggesellschaften bei Verspätungen argumentiert, dass jeweils die andere Airline hierfür zuständig sei. Für Fluggäste war dies teils unverständlich. Insbesondere dann, wenn die Buchung über eine einzige Airline erfolgte.

Dem schob nun der Gerichtshof der Europäischen Union einen Riegel vor.

2. Der Fall

Airline

In der Sache ging es um einen Flug von Prag über Abu Dhabi nach Bangkok. Die Buchung erfolgte einheitlich bei einem tschechischen Luftfahrtunternehmen. Die erste Teilstrecke erbrachte ein tschechisches Unternehmen entsprechend dem Flugplan. Die zweite Teilstrecke führte jedoch zu einer Verspätung am Zielort von ca. acht Stunden. Erbracht hat dieses Teilstück eine Airline mit Sitz außerhalb der EU.

Durch diese Verspätung besteht an sich ein Anspruch auf Erstattung nach der Fluggastrechte-Verordnung. Das tschechische Unternehmen hat die Verspätung jedoch nicht verursacht. Hingegen fällt die zweite Airline als außereuropäisches Unternehmen nicht unter die diese Verordnung.

3. Das Verfahren

Die Fluggäste sahen das tschechische Unternehmen in der Pflicht und erhoben Klage in Tschechien. Die Airline argumentierte, dass der Flug, der die Verspätung verursachte, von einem anderen Unternehmen durchgeführt worden sei. Dafür könne man sie nicht in Haftung nehmen. In zweiter Instanz rief das Stadtgericht Prag den Europäischen Gerichtshof an, ob dies richtig sei.

4. Die Entscheidung zu Lasten der Airline

Der EuGH wies zunächst darauf hin, dass ein Flug mit ein- oder mehrmaligem Umsteigen eine Gesamtheit darstellt, wenn dieser einheitlich gebucht wurde. Startet also der erste Flug innerhalb der EU, fällt auch der zweite Teil in den Anwendungsbereich der Verordnung. Dies auch dann, wenn dieser außerhalb der EU startet.

Richtig sei zwar, dass ausschließlich ein ausführendes Unternehmen zu Ausgleichszahlungen verpflichtet werden könne. Das tschechische Unternehmen hat aber mit den Fluggästen einen Beförderungsvertrag geschlossen und tatsächlich einen Flug durchgeführt. Deshalb gelte es als ausführendes Unternehmen.

Da der gesamte Flug Gegenstand einer einheitlichen Buchung war, bleibt die Fluggesellschaft in der Haftung. Nur weil der Flug mit der Verspätung von einem anderen Unternehmen durchgeführt wurde, kann sich die Airline nicht darauf berufen.

Immerhin sieht die Verordnung auch vor, dass ein Ausgleich unter den Fluggesellschaften stattfindet. Insofern kann sich die jeweilige Airline im sogenannten Innenverhältnis auch an die jeweilige Partnergesellschaft wenden, um dort Ersatz zu erhalten.

5. Fazit

Diese Entscheidung war längst überfällig, um Klarheit zu schaffen. Fälle wie der vorliegende treten mittlerweile häufig auf. Die finanzielle Belastung für Airlines wegen Annullierungen oder Verspätungen nimmt spürbar zu. Es wird also überall nach Möglichkeiten gesucht, einen Anspruch zu verneinen. Gerade die internationale Zusammenarbeit unter den Airlines bot dabei einen ausgiebigen Nährboden.

Umso erfreulicher ist es, dass in diesem Punkt zugunsten der Verbraucher entschieden wurde.

Dies leuchtet aber auch ein. Jede andere Lösung ist für Fluggäste nicht verständlich. Warum soll ein Anspruch gegen ein Drittunternehmen bestehen, wo doch der Vertragspartner eindeutig ist. Oft ist für Verbraucher auf den ersten Blick gar nicht ersichtlich, dass ausführende Gesellschaft eine andere Airline ist.

Demgegenüber ist es für die Fluggesellschaft eine interne Erstattung in der Regel leichter. Diese hat sich immerhin den Partner selbst ausgesucht. Jede andere Einschätzung würde das finanzielle Risiko, das die Airline begründet, dem einzelnen Fluggast anlasten.

Diese Entscheidung klärt nun eindeutig die Sachlage und vereinfacht damit Ausgleichsansprüche von Fluggästen bei internationalen bzw. außereuropäischen Flügen.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu neuen Entwicklungen im Reiserecht? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin für eine Beratung. Wir unterstützen Sie bei der Geltendmachung Ihrer Rechte!


Rechtsprechung zum Google Playstore

Kein ausreichender Hinweis auf den Verlust des Widerrufsrechts

Das Landgericht Köln hat vor einigen Wochen zum Widerrufsrecht im Google Playstore entschieden. Wer digitale Inhalte gekauft oder ausgeliehen hat, wurde nicht korrekt belehrt. Die Folge daraus: Das Widerrufsrecht besteht oder bestand weiter.

1. Rechtslage zum Google Playstore

Wer als Verbraucher Videos oder Spiele kostenpflichtig digital erwirbt, hat grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Dies kann nur erlöschen, wenn der Kunde zuvor ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Download beginnen soll. Außerdem muss man Kenntnis darüber besitzen und bestätigen, dass dadurch das gesetzliche Widerrufsrecht verloren geht (§ 356 Abs. 5 BGB). Im Google Playstore habe man das nicht eingehalten. Stattdessen hätten Kunden ihr Widerrufsrecht automatisch verloren.

Vor dem Klick auf den „Kaufen“-Button gab es lediglich den Hinweis, der folgendes besagte:

Google

„Wenn du auf Kaufen klickst, stimmst du den Google-Play-Nutzungsbedingungen zu. Du stimmst außerdem zu, dass diese Bestellung sofort ausgeführt wird und du damit dein gesetzliches Widerrufsrecht verlierst (…).“

2. Verbraucherzentrale gegen Google

Hiergegen hatte die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geklagt.

Das Landgericht Köln hielt das für unzulässig (Urteil vom 21.05.2019, Az.: 31 O 372/17). Google habe den Nutzer nicht richtig darüber informiert, unter welchen Umständen das zunächst bestehende Widerrufsrecht verloren geht. Der Hinweis vor dem Kaufen-Button reiche allein dafür nicht aus. Man müsse den Verlust des Widerrufsrechts dem Nutzer deutlich vor Augen führen. Mit dem Klick auf „Kaufen“ liegt der Fokus hingegen auf dem Abschluss der Bestellung. Käufer nehmen nämlich nicht wahr, dass sie gleichzeitig dem sofortigen Download zustimmen und das Widerrufsrecht verlieren.

Das Gericht hält es für erforderlich, eine gesonderte und ausdrückliche Zustimmung zu verlangen, die sich nur auf den sofortigen Download bezieht.

Wichtig ist auch, die nötige Zustimmung auch nicht durch Voreinstellungen im Account herbeizuführen. Auch dies sei nämlich nicht rechtmäßig.

3. Aussichten

Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Google Commerce Limited hat nach aktuellem Kenntnisstand bereits Berufung eingelegt. Sieht das Oberlandesgericht Köln die Sachlage ähnlich, so läge es am Playstore, die Modalitäten entsprechend zu ändern. Es bleibt also spannend.

Bei Fragen können Sie uns gerne kontaktieren.


Ärger bei Flugverspätung

Anspruch auf Entschädigungsleistung oder nicht!?

Immer wieder beschäftigen deutsche Gerichte Streitigkeiten im Reiserecht wegen Flugverspätungen. Denn hier werden teilweise nicht unerhebliche Ausgleichszahlungen fällig. Im November 2017 hatten wir bereits die rechtlichen Hintergründe dazu dargestellt.

Doch oft behauptet ein Flugunternehmen dann außergewöhnliche Umstände, die einen Ausgleichsanspruch ausschließen würden. Jetzt schaffte es ein solcher Fall sogar bis vor den Europäischen Gerichtshof.

1. Der Fall

Der Kläger hatte bei der Airline Germanwings einen Flug von Dublin nach Düsseldorf gebucht. Der Flug fand mit einer Ankunftsverspätung von ca. 3,5 Stunden statt. Der Passagier verlangte daraufhin eine Ausgleichszahlung und berief sich dabei auf die europäische Fluggastrechteverordnung (EG) 261/2004. Das Luftfahrtunternehmen lehnte jedoch die Zahlung ab. Begründet hatte diese es damit, dass die Verspätung auf die Beschädigung eines Flugzeugreifens durch eine Schraube auf der Start- oder Landebahn zurückzuführen sei. Dieser außergewöhnliche Umstand schließe einen Ausgleichsanspruch nach der europäischen Verordnung aus.

2. Bisheriger Prozess

Da man keine außergerichtliche Einigung erzielen konnte, legte der Passagier beim Landgericht Köln Klage ein.

Das zuständige Gericht beschloss jedoch, die Sache dem Europäischen Gerichtshof direkt zur Vorabentscheidung vorzulegen.

3. Die Entscheidung zur Schraube

Laut Gerichtshof kommt es entscheidend darauf an, ob das Luftfahrtunternehmen alles Zumutbare unternommen hat, um die Verspätung zu vermeiden. Eine Airline muss also beim Eintritt besonderer Umstände alle für die Situation erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Dabei sind alle personellen, materiellen und finanziellen Mittel entscheidend. Welche Mittel jeweils erforderlich sind, hängt von der Art der außergewöhnlichen Umstände ab. Untragbare Opfer seien der Airline aber nicht zuzumuten. Vielmehr müssten die Erwartungen im Verhältnis zu den jeweiligen Kapazitäten stehen. Dabei genügt es auch, wenn die Verspätung auch dann nicht vermieden hätte werden können, wenn alle zumutbaren Maßnahmen ergriffen worden wären. Schraube

Gelingt es der Airline, dies zu beweisen, so sei diese auch nicht verpflichtet, die entsprechenden Ausgleichszahlungen zu leisten.

Außergewöhnliche Umstände seien grundsätzlich Vorkommnisse, die ihrer Natur nach nicht zum üblichen Tätigkeitsbereich der Airline gehören. Da sie nicht Teil der normalen Ausübung der Tätigkeit des Luftfahrtunternehmens seien, könnte diese derartiges auch nicht beherrschen. Zwar seien Airlines regelmäßig mit Reifenschäden von Flugzeugen konfrontiert; allerdings sei ein Fremdkörper auf dem Rollfeld des Flughafens nicht mehr Teil der normalen Tätigkeit einer Airline. Wenn es ausschließlich dadurch zu einem Reifenschaden kommt, sei dies ein nicht mehr beherrschbarer Zustand.

Vor diesem Hintergrund sei die Kollision mit einer Schraube auf der Startbahn ein außergewöhnlicher Umstand im Sinne der Fluggastrechteverordnung.

Entscheidend komme es aber darauf an, ob die Airline tatsächlich alles ihr Mögliche unternommen habe. Insbesondere führt ein Fremdkörper auf der Fahrbahn nicht gleich zu einer erheblichen Flugverspätung. Vielmehr könne man gerade Reifenschäden unter Umständen verhältnismäßig schnell beheben. Als zumutbar sieht der EuGH beispielsweise eine vertragliche Vereinbarung für jeden Flughafen an, wonach ein kurzfristiger Austausch eines Reifens möglich wird (Entscheidung des EuGH vom 04.04.2019, Az.: C-501/17).

4. Fazit: Schraube als außergewöhnlich?

Zwar ist die Begründung des Europäischen Gerichtshofes an sich nachvollziehbar. Insbesondere ist nicht zu leugnen, dass ein Luftfahrtunternehmen nicht sämtliche Umstände auf dem Flughafengelände beherrschen kann. Dies liegt vor allem daran, dass der Flughafenbereich stets von anderen Betreibern zur Verfügung gestellt wird. Ob ein Gegenstand wie eine Schraube auf der Startbahn liegt, kann deshalb kaum kontrolliert werden.

Jedoch verbleiben Zweifel, wohin diese Rechtsauffassung führen könnte.

Denn letztlich steht dem gegenüber, dass außergewöhnliche Umstände nur bei wirklich unerwarteten Situationen bejaht werden sollten. So wurde dies in der Rechtsprechung häufig mit dem deutschen Begriff der „höheren Gewalt“ gleichgesetzt und beispielsweise bei witterungsbedingten Flugausfällen angenommen. Eine Schraube auf der Startbahn ist damit kaum vergleichbar.

Mittlerweile scheint eine Tendenz zur weitaus breiteren Auslegung dieses Begriffs erkennbar. In unserem Beitrag vom 01. März hatten wir über eine Entscheidung berichtet, in der bei einem Systemausfall am Flughafen ähnlich entschieden wurde.

Dass dadurch die Geltendmachung von Ausgleichsansprüchen für Fluggäste immer schwieriger wird, ist eindeutig. Immerhin liegen den Passagieren bis zur Geltendmachung oft keine Informationen vor, woran die Annullierung oder Verspätung nun gelegen hat. Dann muss erst eine außergerichtliche Korrespondenz geführt werden, um zu erfahren, dass womöglich kein Anspruch besteht.

Aus unserer Sicht wäre naheliegend, „außergewöhnliche Umstände“ auch wirklich nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Dies würde aber eine restriktive Auslegung des Begriffes erfordern.

Offenbar will aber die Rechtsprechung von der sehr verbraucherfreundlichen Fluggastrechteverordnung nun wieder etwas zu Gunsten der Unternehmen abweichen.

Dies ist schade, da ohnehin aufgrund der „Insolvenzwelle“ der Airlines viele Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind. Womöglich ist aber gerade dies der Auslöser für die Wendung in der Rechtsprechung.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen reiserechtlichen Themen? Nehmen Sie dazu gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin für eine Beratung. Wir helfen Ihnen gerne.


Weniger ist mehr

BGH zur Beweiswirkung eines einfachen Mietspiegels

Wie bereits in unserem Beitrag vom 25.10.2018 berichtet, ist es unter gewissen Umständen möglich, die vertraglich festgesetzte Miete im Mietrecht im bestimmten Umfang zu erhöhen. Dafür bedarf es immer eines Beleges, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vertraglich vereinbarte Miete ist. Ein Mittel, um dies zu beweisen, ist ein sogenannter Mietspiegel. Worauf es ankommt, damit ein Mietspiegel den entsprechenden Anforderungen genügt, hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

Mietspiegel

1. Problemaufriss zum Mietspiegel

In vielen Gemeinden Deutschlands existieren offizielle Mietspiegel. Diese können und sollen Aufschluss darüber geben, wie sich die derzeit üblichen Mietpreise in der Umgebung entwickeln.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden zwischen sogenannten einfachen und qualifizierten Mietspiegeln.

Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB). Ein solcher wird von der jeweiligen Gemeinde oder auch von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter zu einem bestimmten Stichtag erstellt und allgemein anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Dadurch kann diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der darin enthaltenen Daten beigemessen werden (BT-Drucks. 14/4553, 57). Entscheidend kommt es darauf an, dass dieser Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes darstellt (LG Bonn, Urteil vom 26.03.2009, Az.: 6 S 212/08).

Wichtig ist, zwischen diesen beiden Arten des Mietspiegels zu unterscheiden:

Nur für den qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Will sich ein Vermieter auf diese Vermutung berufen, muss er darlegen, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az.: VIII ZR 46/12). Kann er dies nicht, so stellt sich die Frage, ob dem verwendeten Mietspiegel zumindest irgendeine Beweiswirkung zukommen kann.

Damit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall.

2. Sachverhalt

Die Beklagten im vorliegenden Fall waren Mieter einer Wohnung in Dresden. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger als Vermieter die Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete zuzustimmen. Insgesamt wurden 25,06 Euro als monatlicher Mehrbetrag gefordert, was die Miete von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter gesteigert hätte.

Die Erhöhung hielt die gesetzlichen Grenzen sowohl in zeitlicher als auch in finanzieller Hinsicht ein und war somit in dieser Hinsicht rechtmäßig.

Die Beklagten verweigerten jedoch ihre Zustimmung zur Mieterhöhung. Daher klagten die Vermieter auf Zustimmung zur geltend gemachten Mieterhöhung.

3. Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hatte die Klage auf Zustimmung zu Ungunsten der Kläger abgewiesen.

Im Rahmen der Berufung kam das Landgericht zum Ergebnis, dass das Urteil abzuändern sei. Die Richter vertraten die Ansicht, eine Mieterhöhung um 11,53 Euro pro Monat sei gerechtfertigt. Einen Teil der Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, sah das Landgericht als gegeben an. Diese hat das Gericht entsprechend im Rahmen der Neuberechnung der Miete berücksichtigt.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit der zugelassenen Revision.

4. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof sah jedoch in der Revision der Kläger keinen Erfolg. Stattdessen stimmte er der Rechtsauffassung des Landgerichts zu (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17).

Lediglich eine Erhöhung um 11,53 Euro pro Monat auf eine gesamte Miete in Höhe von 526,47 Euro sei auf Grundlage der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt.

Ein Vermieter könne die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbare Objekte vereinbart wurden. Entscheidend dabei sind unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Der seitens der Kläger vorgebrachte Mietspiegel erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 1 BGB. Jedoch führt dies nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass der Mietspiegel insgesamt nicht mehr zu berücksichtigen sei.

Stattdessen stellt dieser zumindest ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Da kein darüber hinaus gehender Beweiswert bestehen kann, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche. Entscheidend kommt es dann auf die Qualität des (einfachen) Mietspiegels an.

Sowohl das Landgericht als auch der BGH sahen in dem verwendeten Mietspiegel ausreichend Indiz zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anhand des Mietspiegels ergäbe sich aber nach Auffassung der Richter lediglich eine Erhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter.

5. Fazit: einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Die Entscheidung regelt nochmals das klare Verhältnis zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel. Dies ist erfreulich, da oftmals Mietparteien der Unterschied dieser beiden Arten gar nicht bewusst ist.

Nicht überraschend ist dagegen die Entscheidung in der Sache.

Sofern ein Mietspiegel nicht den Anforderungen des § 558d BGB genügt, kann dieser keine gesetzliche Vermutung nach sich ziehen. Nichtsdestotrotz kann dies jedoch nicht dazu führen, dass jeglicher Beweiswert des Dokuments aberkannt wird.

Zwar kann dieser nur mehr als Indiz und nicht als vollwertiger Beweis zur Ermittlung der Vergleichsmiete dienen. Vollkommen unberücksichtigt bleiben darf und sollte er jedoch nicht.

Besondere Relevanz besitzt aber im Mietrecht stets die besondere Formalität von Mieterhöhungen. Deshalb ist es ratsam, sich stets nicht nur der Höhe nach, sondern auch hinsichtlich Form und Begründung einer Mieterhöhung rechtlich beraten zu lassen. Nur so können etwaige finanzielle Nachteile vermieden werden.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zur Möglichkeit von Mieterhöhungen in konkreten Fällen? Nehmen Sie hierzu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Gerne helfen wir Ihnen bei Ihren rechtlichen Themen weiter.


Diesel-Skandal – Die Never-Ending-Story

Ein „kleines“ Machtwort des BGH!

Seit geraumer Zeit beschäftigt nun der Diesel-Skandal sämtliche Medienkanäle, Unternehmen und Private. Durch die verfälschten Abgaswerte wurde eine Vielzahl von Kfz-Eigentümern massiv geschädigt. Wer kann von seinem Vertragspartner nun Ersatzleistung oder geldwerte Entschädigung verlangen? Und welchen Inhalt haben die genauen Ansprüche?

Am 08.01.2019 erging ein Beschluss des Bundesgerichtshofes. In diesem positionieren sich die obersten deutschen Zivilrichter erstmals und äußern sich zumindest zu manchen Fragen, die in diversen Fällen Streitgegenstand waren, sind und noch lange sein werden (Az.: VIII ZR 225/17).

Diesel-Skandal

Diesel-Fahrverbot

1. Die Rechtlichen Grundsätze zum Diesel-Skandal

Bei der Frage, ob Ansprüche bei einem manipulierten Diesel-Fahrzeug bestehen, kommt es stets auf die rechtliche Würdigung des jeweiligen Einzelfalls an. In sämtlichen Klageverfahren versucht man, anhand der Sachlage einen konkreten Umstand zu beweisen: einen Sachmangel.

Im Kaufvertragsrecht (§§ 433 ff. BGB) steht einem Käufer im Rahmen eines Kaufvertrages das Recht auf eine funktionierende und mangelfreie Sache zu. Besteht zur Zeit der Übergabe der Sache ein Mangel, so kann dies Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer nach sich ziehen.

Vorrangiges Recht ist dabei immer die Nacherfüllung. Ein Käufer kann vom Verkäufer verlangen, entweder den bestehenden Mangel zu beheben (Nachbesserung) oder die vertraglich geschuldete Sache nochmals zu liefern (Nachlieferung).

Wer vom Diesel-Skandal betroffen ist, wendet sich also in der Regel gegen den Verkäufer. Um auf diesem Weg eine Behebung des Problems (z. B. durch ein Software-Update) oder ein vergleichbares neues Fahrzeug zu erhalten.

Daneben bestehen auch Möglichkeiten, sich direkt an den Hersteller zu wenden. Diese sollen hier jedoch nicht im Detail erläutert werden.

2. Der Fall

Im dem BGH vorliegenden Fall hatte der Kläger im Frühjahr 2015 einen Neuwagen VW Tiguan 2.0 TDI mit einem Dieselmotor der Baureihe EA 189 erworben.

Das Fahrzeug ist mit einer Software ausgestattet, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert. Diese Äußerungen wurden in den bisherigen Instanzen nicht angegriffen.

Das Landgericht ging von einer unzulässigen Abschaltvorrichtung aus. Aus diesem Grund wurde ein Sachmangel angenommen, da nicht die Beschaffenheit des Wagens vorläge, die der Käufer erwarten könne.

Das Berufungsgericht hingegen sah ein Problem darin, dass das geschuldete Modell in dieser Form nicht mehr hergestellt wird. Das Nachfolgemodell sei wegen höherer Motorisierung und anderer Maße keine gleichwertige Sache. Insofern sei eine eine Nachlieferung unmöglich und deshalb nicht geschuldet.

Nun liegt die Angelegenheit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

3. Die Entscheidung

Vom BGH erging nun kein endgültiges Urteil in dieser Sache. Vielmehr äußerten sich die Zivilrichter zu entscheidenden Fragen dieses Verfahrens. Insbesondere da diese auch für vielzählige andere Verfahren wegweisend sein können.

So wurden hier entscheidende Hinweise zu einigen rechtlichen Fragen erteilt.

a) Vorliegen eines Sachmangels

Die Kernaussage des Bundesgerichtshofes hierzu lautet:

Ein Fahrzeug weist Sachmängel auf, wenn es bei Übergabe an den Käufer eine Abschalteinrichtung verwendet, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert. Dadurch fehlt dem Fahrzeug die Eignung für die gewöhnliche Verwendung, weil die Gefahr besteht, dass die zuständige Behörde den Betrieb des Fahrzeugs untersagt.

Entsprechend der gesetzlichen Vorgaben ist eine Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und so beschaffen ist, wie dies bei Sachen der gleichen Art üblich ist. Davon kann nicht ausgegangen werden, wenn die Gefahr besteht, dass aufgrund der benutzten Software eine Betriebsuntersagung möglich ist.

Die Abschalteinrichtung dürfte einer europäischen Verordnung (Art. 5 Abs. 2 S. 1 der VO EG Nr. 715/2007) widersprechen. Darin sind gemeinsame technische Vorschriften der Mitgliedstaaten hinsichtlich ihrer Schadstoffemissionen festgelegt.

In Fällen, in denen sich ein Fahrzeug nicht als vorschriftsmäßig nach der Fahrzeug-Zulassungsverordnung erweist, kann die zuständige Zulassungsbehörde dem Halter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Im Extremfall kann sie sogar den Betrieb des Fahrzeugs auf öffentlichen Straßen untersagen.

Durch diesen Verstoß ist der weitere ungestörte Betrieb des Fahrzeugs im öffentlichen Straßenverkehr nicht gewährleistet. Bis zu einer ordnungsgemäßen Nachrüstung sieht sich der Eigentümer einer drohenden Betriebsuntersagung ausgesetzt.

Somit dürfte sich das Fahrzeug nicht zur gewöhnlichen Verwendung eignen (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB).

b) Unmöglichkeit einer Ersatzlieferung

Für die Nachlieferung innerhalb der Gewährleistung ist nicht die Lieferung einer identischen Sache erforderlich. Es kommt darauf an, ob die Parteien im jeweiligen Einzelfall die konkrete Leistung als austauschbar angesehen haben. Meist ist dabei ein Modellwechsel nicht von Belang. Entscheidend sind die Kosten für die Ersatzbeschaffung. Auch bei unverhältnismäßigen Kosten führt dies nur dazu, dass der Verkäufer die Ersatzlieferung verweigern kann, nicht jedoch die Nacherfüllung im Gesamten.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes können sich Verkäufer nicht aus ihrer Verpflichtung zur Nacherfüllung stehlen mit der Begründung, das verkaufte Modell werde nicht mehr hergestellt.

Gerade diese Thematik wurde bislang differenziert von den Instanzgerichten entschieden (so u. a.: LG Hamburg, Urteil vom 20.04.2018, Az.: 313 O 31/17; LG Ravensburg, Urteil vom 06.03.2018, Az.: 2 O 96/17; dagegen: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2018, Az.: 22 U 2/18; OLG München, Beschluss vom 02.07.2018, Az. 8 U 1710/17).

Ob eine Ersatzlieferung in solchen Fällen möglich ist, kann nur durch Auslegung des jeweiligen Vertragsinhaltes beurteilt werden (§§ 133, 157 BGB).

Grundsätzlich genießt der Anspruch auf Nacherfüllung innerhalb der Gewährleistungsrechte ausdrücklich Vorrang. Die Ersatzbeschaffung gemäß § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB erfasst an sich aber auch gleichartige und gleichwertige Sachen. Ein identischer Kaufgegenstand muss nicht beschafft werden.

Es wird also darauf ankommen, ob die Vertragsparteien die konkrete Leistung im Einzelfall als austauschbar angesehen haben.

Gerade beim Kauf eines Neufahrzeugs ist typischerweise mit der Produktion und dem Markteintritt eines Nachfolgemodells zu rechnen. Dem Verkäufer als Fahrzeughändler ist in der Regel bewusst, dass der Hersteller nach einer gewissen Zeit einen Modellwechsel vornehmen kann. Auf dem Markt tritt dann das Nachfolgemodell an die Stelle des Vorgängermodells.

Im Hinblick auf die Kosten der Ersatzbeschaffung eines Nachfolgemodells wird sich aber häufig kein großer Unterschied zur Ersatzbeschaffung des gleichen Modells ergeben. Die vom Verkäufer zu tragenden Kosten sind meist bei einem Modellwechsel kaum höher.

4. Fazit

Mit diesen Ausführungen haben wir versucht, die recht technisch orientierten Hinweise des Bundesgerichtshofs verständlich zu erläutern.

Die Zivilrichter beschäftigten sich mit grundsätzlichen rechtlichen Fragen, die in Diesel-Fällen häufig Streitthema sein dürften.

Diese Feststellungen sind vor allem für Dieselkläger von entscheidender Bedeutung, da sie deren Erfolgsaussichten erhöhen. In der Sache waren die Hinweise gar nicht erforderlich, da das Verfahren durch einen Vergleich zwischen den Parteien beendet werden konnte. Umso überraschender war die Veröffentlichung des Beschlusses.

Leider geht es in vielen derzeit noch laufenden Klagen um Gebrauchtwagen, auf die die Hinweise des BGH wohl kaum Anwendung finden werden. Hier wird mangels verfügbaren Ersatzfahrzeugen bereits deshalb die Ersatzlieferung unmöglich bleiben.

Zudem liefern die Hinweise keine Anhaltspunkte für weitere Streitpunkte, die noch in diversen Verfahren offen sein dürften. So geht es in etlichen Dieselverfahren auch um die gesamte Rückabwicklung des Kaufvertrages, Fristsetzungserfordernisse oder Pflichtverletzungen der Händler. In diesen Aspekten hilft der Beschluss letztlich nicht weiter. Es wird weiterhin viel Uneinigkeit in der Rechtsprechung der Instanzen herrschen.

Haben Sie Fragen zu diesem Beschluss oder zu anderweitigen Fragen im Rahmen des Diesel-Skandals? Oder kämpfen Sie mit einem eigenen Problem der vertraglichen Gewährleistung? Gerne stehen wir für Fragen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns hierzu einfach telefonisch oder E-Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.