Neues zum Mietrecht

Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen hält Stand

Wie bereits in unserem Blog vom 05.04.2019 erklärt, können Vermieter eine Erhöhung der monatlichen Miete geltend machen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist die bisherige monatliche Mietzahlung.

Der BGH hatte nun eine Grundsatzfrage zu beantworten, die sich auf viele Mieterhöhungsverlangen auswirken dürfte.

1. Rechtliche Lage zum Mieterhöhungsverlangen

Will ein Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen, muss er hierzu die Miete mit der ortsüblichen Miete vergleichen. Nur wenn der ortsübliche Durchschnitt darüber liegt, ist eine Erhöhung der monatlichen Miete möglich.

Doch auch dann ist es Sache des Vermieters tatsächlich zu belegen, welcher Wert sich beim ortsüblichen Durchschnitt ergibt.

Dies kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen geschehen. Diese Variante ist jedoch verhältnismäßig teuer und wird daher nur selten von Vermietern gewählt.

Eine Alternative ist der Nachweis von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit höherem Mietpreis. Dabei ist entscheidend, dass die nachgewiesenen Wohnungen hinsichtlich Größe, Ausstattung, Alter, Lage usw. tatsächlich vergleichbar sind. Oft fehlt Vermietern aber die Kenntnis über die tatsächlichen Mietpreise anderer Wohnungen.

Gerade deshalb sieht das Gesetz den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete auch über offizielle Mietspiegel vor. Gemeinden stellen in solchen Fällen meist ein Berechnungsmodell zur Verfügung, welches sich konkret auf die tatsächliche Gemeinde bezieht. Sofern denn ein solcher Mietspiegel existiert, kann man diesen üblicherweise bei der Gemeinde anfordern. Anhand eines solchen (qualifizierten) Mietspiegels kann ein Vermieter problemlos die ortsübliche Vergleichsmiete errechnen. Dabei muss der Vermieter nur die wesentlichen Kriterien der Wohnung mithilfe des Mietspiegels bewerten. Am Ende ergibt sich daraus ein Näherungswert, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für das betroffene Objekt ist.

Steht seitens einer Gemeinde ein Mietspiegel zur Verfügung, ist dies meist die leichteste Variante, eine höhere Miete zu begründen.

Mieterhöhungsverlangen

2. Sachverhalt

Im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall erhielt eine Mieterin 2017 eine Mieterhöhung, nach welchem die Miete um 60 € auf insgesamt 360 € angehoben werden sollte. Begründet wurde das Verlangen mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998.

Es kam wie es kommen musste. Die Mieterin weigerte sich, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Der Vermieter war also gehindert, die erhöhte Miete tatsächlich zu verlangen. Stattdessen musste er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

3. Bisheriger Verlauf

Das Amtsgericht Magdeburg in erster Instanz wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Mieterhöhung formell nicht ordnungsgemäß sei.

In zweiter Instanz folgte das Landgericht Magdeburg dieser Auffassung.

Der Vermieter ging mit der Revision den Weg bis vor den Bundesgerichtshof.

4. Die Entscheidung: Auf die Begründung des Mieterhöhungsverlangens kommt es an!

Auch der Bundesgerichtshof hat jedoch die Mieterhöhung für rechtswidrig erachtet – vergleiche hierzu Urteil des BGH vom 16.10.2019 (VIII ZR 340/18).

Grundsätzlich steht es einem Vermieter natürlich frei, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben.

Ein solches Verlangen müsse man aber nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründen. Es kommt also darauf an, dass für einen betroffenen Mieter erkennbar ist, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ist.

Hier wurde das Verlangen zur Mieterhöhung mit einem Mietspiegel gegründet, der bereits 20 Jahre alt ist. Dabei besteht das Problem, dass die Daten laut Mietspiegel keinesfalls mehr aktuell sind. Die Werte eines Mietspiegels entsprechen somit zur Zeit der Erhöhung nicht mehr wirklich den Tatsachen. Daher muss es auch einem Vermieter verwehrt sein, damit eine Mieterhöhung zu begründen.

Der Wohnwert einer Immobilie unterliegt gerade heutzutage einem sehr starken Wandel. Bereits nach wenigen Jahren können die einmal festgesetzten Maßstäbe nicht mehr zutreffend sein. Insofern kann ein auf diesem Weg errechneter Mietpreis nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Der Rückgriff auf einen sehr alten Mietspiegel sei deshalb nur ausnahmsweise zulässig.

Der Vermieter ist selbstverständlich nicht gehindert, eine Mieterhöhung geltend zu machen. Diese ist dann aber anders zu begründen.

Da die Begründung der Mieterhöhung nicht rechtmäßig sei, wäre die Mieterin nicht verpflichtet gewesen, der Mieterhöhung zuzustimmen.

5. Rechtliche Einschätzung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, welche letztlich nur die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigte, überzeugt voll und ganz.

Zwar ist es für einen Vermieter nicht immer einfach, eine Mieterhöhung entsprechend zu begründen. Da ist selbstverständlich ein (wenn auch in die Jahre gekommener) Mietspiegel eine erhebliche Unterstützung. Jedoch stellen die errechneten Werte keine vernünftige Grundlage zur Berechnung mehr dar.

In Ballungsräumen haben sich die Mietpreise in den letzten 20 Jahren deutlich zulasten der Mieter verändert. Dies hat aber zur Folge, dass in anderen Gebieten außerhalb der Ballungszentren weniger Zulauf vorzufinden ist. Dort entwickeln sich die Mietpreise logischerweise eher zu Lasten der Vermieter.

Lediglich aufgrund des Immobilienbooms kann deshalb nicht gewährleistet werden, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel die Mindestwerte der ortsüblichen Vergleichsmiete wiedergibt. Nicht überall in der Bundesrepublik haben sich in den letzten Jahren die Mieten erhöht.

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel kann deshalb maximal ein Indiz für etwaige Mietpreise sein. Ein ordnungsgemäßer Beleg zur Berechnung einer Mieterhöhung ist es aber nicht.

Insbesondere ist wichtig zu verstehen, dass dadurch einem Vermieter nicht die Möglichkeit der Mieterhöhung ganz verwehrt ist. Er muss nur auf anderweitige Begründungsmöglichkeiten zurückgreifen. Kann er beispielsweise drei vergleichbare teurere Wohnungen benennen, so steht ihm jederzeit frei die Mieterhöhung erneut geltend zu machen.

So wie bislang versucht, scheitert das Verlangen allerdings zurecht.

6. Fazit zum Mieterhöhungsverlangen

Auch wenn die Entscheidung insgesamt nicht überrascht, so mag es doch für den ein oder anderen eine interessante Information sein.

Denn vielen Mietern ist oft gar nicht bewusst, ob und wie sie sich gegen ein solches Verlangen wehren können.

Vor allem, wenn eine Mieterhöhung mit einem offiziellen Mietspiegel begründet wird, ist bei Mietern oft die Angst sehr groß, hiergegen nichts unternehmen zu können.

Diese Entscheidung zeigt jedoch, dass nicht jeder Mietspiegel tatsächlich den rechtlichen Anforderungen genügt. So muss beispielsweise auch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden werden.

Nur wenn das Verlangen umfassend geprüft wird, kann auch beurteilt werden, ob dieses rechtlich denn überhaupt zulässig ist.

Zwar ist der Wert einer monatlichen Mieterhöhung möglicherweise nicht sonderlich hoch. Jedoch summiert sich dies über mehrere Monate bzw. Jahre durchaus zu einer wesentlichen finanziellen Belastung auf. Alleine deshalb schadet in solchen Fällen eine rechtliche Prüfung keinesfalls.

Sie haben eine Mieterhöhung erhalten und benötigen rechtlichen Rat? Oder Sie sind Vermieter und möchten eine Mieterhöhung auf sichere rechtliche Beine stellen? Dann nehmen Sie doch am besten Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin für eine Beratung. Wir freuen uns auf Sie.


Kauf und Miete

Was passiert eigentlich mit der Kaution?

Wenn Immobilien veräußert werden die vermietet sind, stellt sich häufig die Frage, was mit dem bestehenden Mietverhältnis passiert. Gerade einzelne Details werden dann häufig Streitthema, wenn sich Verkäufer und Käufer über die rechtliche Lage nicht einig sind. Gerade die geleistete Kaution öffnet dann diverse Fragen.

Ein deutsches Amtsgericht hat hierzu nun klargestellt.

1. Sachverhalt

Beteiligte Parteien im Verfahren waren der Mieter eines Objektes sowie der neue Eigentümer, welcher das Objekt vom früheren Vermieter gekauft hatte. Der neue Eigentümer hatte fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, da nach seiner Auffassung der Mieter keine Kaution – die sogenannte Mietsicherheit – geleistet hätte.

Kaution

Zwar war im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart. Jedoch hatte der vorherige Eigentümer aufgrund der Veräußerung die vom Mieter seinerzeit geleistete Kaution an diesen zurückbezahlt.

Nun verlangte der neue Eigentümer vom Mieter, wie vertraglich vereinbart, die zu erbringende Sicherheitsleistung an ihn. Der Mieter war der Auffassung, dass er hierzu nicht verpflichtet sei.

2. Das Verfahren

Als der neue Vermieter ihm deshalb kündigte, wollte der Mieter dies nicht ohne weiteres akzeptieren. Deshalb begehrte er, gerichtlich feststellen zu lassen, dass die Kündigung unwirksam sei.

Hierüber hatte nun das Amtsgericht Hamburg Altona zu entscheiden (Urteil vom 12.2.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18).

3. Die Entscheidung zur Abrede über die Kaution

Das Amtsgericht ging davon aus, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der klagende Mieter war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr verpflichtet, die Kaution zu zahlen.

Deshalb konnte der neue Vermieter auch nicht wegen Nichtzahlung der Sicherheit kündigen.

Wenn ein Vermieter an den Mieter die Kaution zurückgezahlt hat, ist darin tatsächlich eine Aufhebung der ursprünglichen Kautionsabrede zu sehen. Dies wird zwar nicht ausdrücklich vereinbart, wird aber in konkludenter Form, also durch schlüssiges Verhalten, angenommen.

Indem der vorherige Vermieter die Kaution auszahlt erklärt er damit, die vertragliche Vereinbarung zur Kaution aufheben zu wollen. Dies führt dazu, dass sich der Inhalt des ursprünglichen Mietverhältnisses ändert.

Wichtig ist, dass dies geschieht, noch bevor der Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis eingetreten ist. Daher muss sich (leider) der neue Vermieter auch an diese geänderten Umstände halten. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer erst dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Eigentumserwerb vollendet ist. Dies geschieht üblicherweise mit Eintragung im Grundbuch.

Wenn zu diesem Zeitpunkt die Vereinbarung über die Kaution bereits durch die früheren Mietparteien geändert wurde, wirkt diese Änderung auch für und gegen den Erwerber.

Anders wäre es möglicherweise zu sehen, wenn zwischen den Parteien vereinbart gewesen wäre, dass der Mieter die Kaution an den neuen Vermieter weiterleiten müsste. Dafür gab es im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte. Aus Sicht des Mieters hatte die Rückzahlung der Kaution zwar keinen eindeutigen Grund. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, den Anlass der Auszahlung zu deuten. Wenn der ehemalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlt, darf ein Mieter dies so verstehen, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr aus der Kaution gegen ihn stellen möchte.

4. Fazit: Vereinbarungen über die Kaution wirken fort!

Eine weitere Entscheidung der deutschen Rechtsprechung, welche Mieter erheblich schützt. Denn in den meisten Fällen wird ein Mieter bei Veräußerung des Objektes nicht davon ausgehen, dass er seine Kaution zurückerhält.

Demgegenüber birgt diese Entscheidung aber gerade für den Erwerber erhebliche Risiken. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem vorherigen Eigentümer wird der Erwerber üblicherweise Einsicht in den Mietvertrag nehmen. Wenn diesem dann bestätigt wird, dass die Kaution geleistet wurde, geht ein Erwerber davon aus, dass diese mit Sicherheit zur Verfügung stünde.

Erfolgt aber zwischen Kaufvertrag und Umschreibung im Grundbuch eine Auszahlung des Voreigentümers an den Mieter, verliert der Erwerber seinen Kautionsanspruch. Er muss sich dann diesbezüglich an den Voreigentümer wenden.

Es ist daher empfehlenswert, diese Gefahr zu berücksichtigen. Insbesondere sollte der Verkäufer darauf hingewiesen werden, dass keine Auszahlung der Kaution an den Mieter zu erfolgen habe. Im besten Fall sollte der Erwerber sich dies schriftlich bestätigen lassen. Erfolgt dann eine Auszahlung des Verkäufers an den Mieter, ist die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer erheblich erleichtert.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderweitigen immobilienrechtlichen Thematiken? Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantwortung ihrer offenen Fragen. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir freuen uns auf Sie.


Tiere in der Mietwohnung

Grundsätzlich erlaubt oder normalerweise verboten!?

Wer Halter eines Haustieres ist, weiß: Die Wohnungssuche gestaltet sich oft schwierig. Denn nicht bei jedem Vermieter sind Hund, Katze & Co. willkommene Bewohner. Manchmal ist aber auch das Problem, dass ein Mieter sich im schon laufenden Mietverhältnis gerne ein Haustier anschaffen möchte, der Vermieter dies aber nicht wünscht. Teils befinden sich dabei Klauseln in Mietverträgen, teils ist nichts dazu geregelt.

Je nach konkretem Einzelfall ist die Rechtslage oft gar nicht so einfach zu beurteilen. Wir möchten aufklären, wie die rechtliche Lage aussieht.

1. Die gesetzliche Lage zur Tierhaltung

Ob Tierhaltung in einer Mietwohnung zugelassen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kernfrage ist immer, ob es zur sogenannten „vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung“ gehört.

Unterschieden wird hier in der Regel zwischen verschiedenen Arten von Tieren: Kleintiere, Hunde/Katzen und gefährliche Tiere.

a) Kleintiere

Kleintiere dürfen generell in Mietwohnungen gehalten werden. Dazu gehören unter anderem Hamster, Wellensittiche oder Fische. Einer Zustimmung bedarf es dabei meist nicht.

Hintergrund ist, dass diese Tiere in der Regel keinerlei Schaden an der Wohnung verursachen. Üblicherweise werden sie in Käfigen oder Terrarien gehalten. Außerdem wirkt sich deren Haltung in keiner Weise auf etwaige andere Bewohner eines Hauses aus. Deshalb hat der Vermieter üblicherweise kein berechtigtes Interesse daran, deren Haltung zu verbieten.

Hier gibt es natürlich Ausnahmen.

Gerichte vertreten oft die Meinung, dass für manche Tiere eine Zustimmung des Vermieters nötig ist. Ratten oder Frettchen werden beispielsweise nicht ohne weiteres akzeptiert, weil sie für Schmutz, Gestank oder auch Angstzustände bei anderen Bewohnern sorgen können.

Außerdem kann die Haltung von Kleintieren im Einzelfall unzulässig werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt. Zu viele Kleintiere muss ein Vermieter also ebenfalls nicht dulden.

b) Gefährliche/Große Tiere

Besonders exotische, große oder gar gefährliche Tiere sind dagegen generell in Mietwohnungen nicht zulässig.

Von diesen geht eine erhöhte Gefahr sowohl für die Wohnung als auch für Nachbarn und Mitmieter des Hauses aus. Außerdem fürchtet sich die Mehrheit der Menschen möglicherweise vor solchen Kreaturen. Dies kann also mit unverhältnismäßig vielen Problemen für den Vermieter verbunden sein.

Stimmt der Vermieter der Haltung zu, steht dem natürlich nichts im Weg.

c) Hunde/Katzen

Die Kategorie der Hunde und Katzen ist dagegen differenziert zu beurteilen.

Tierhaltung

Befindet sich dazu keine Regelung im Mietvertrag, so bedarf die Haltung von Hunden und Katzen generell der Erlaubnis des Vermieters.

Dies liegt insbesondere daran, dass durch diese Tiere auch für andere Hausbewohner Belästigungen entstehen können. Dadurch könnten andere Mieter versuchen, deren Miete zu mindern, wodurch dem Vermieter ein Schaden entsteht. Der Vermieter muss die Gelegenheit erhalten, sich vorab darauf einzustellen und abzuwägen.

Dabei darf der Vermieter nicht ohne vernünftige Begründung eine Tierhaltung verweigern. Denn als Vermieter schuldet man den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gehen nämlich von einem Tier keine Belästigungen aus, so ist die Untersagung vertragswidrig.

Der Vermieter muss dann jeweils eine konkrete Einzelfallprüfung vornehmen (BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Gibt es besondere Belange des Mieters (z.B. Blindenhund, Diabetikerwarnhund), so überwiegen diese meist gegenüber den üblichen Interessen des Vermieters.

2. Vertragliche Regelungen zur Tierhaltung

Auch hier kann, wie in so vielen Angelegenheiten, zwischen den Mietparteien aber eine spezielle Regelung getroffen werden. Diese geht dann stets der gesetzlichen Norm vor.

Doch nicht alles, was vertraglich geregelt ist, entfaltet auch wirklich Gültigkeit.

Hier muss bereits zu Beginn unterschieden werden zwischen individuellen Vereinbarungen und vorformulierten Klauseln.

Individuelle Regelungen sind zwischen Mieter und Vermieter immer zulässig. Wenn beide Parteien eine besondere Vereinbarung treffen wollen und den Inhalt auch explizit ausgehandelt haben, steht dem nichts entgegen.

Der Regelfall sind jedoch vorformulierte Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt. Der Mieter hat in solchen Fällen meist kein wirkliches Mitspracherecht und ist beinahe gezwungen, den Vertrag so zu akzeptieren, wie er ist. Genau dann müssen die Klauseln aber ganz besonders auf deren Inhalt überprüft werden.

Zu vorformulierten Vertragsbedingungen gibt es unzählige Urteile von deutschen Gerichten. Auch zur Haustierhaltung durften und mussten schon viele Mietverträge überprüft werden.

Bereits vor vielen Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche Haustiere in der Mietsache generell verbietet, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92).

Anders verhält es sich aber bei allgemeinen Verboten, die ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, ein Haustier im Einzelfall zuzulassen.

Unwirksam wäre auch eine Klausel, in der sogar bei Kleintieren die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, so führt dies jedoch nicht dazu, dass jede Tierhaltung zulässig wird. Vielmehr verbleibt es bei der gesetzlichen Regel (siehe 1.).

3. Tiere von Besuchern

Keinesfalls kann ein Vermieter den Besuch von Haustieren untersagen. Ein Besuch des Mieters darf also eigene Haustiere für die Dauer des Besuches jederzeit in die Wohnung mitbringen. Dies gehört zur üblichen Nutzung der Wohnräume.

Die Aufnahme von Tieren, wenn auch nur kurzzeitig, ist in der Regel aber nicht zulässig.

4. Widerruf des Vermieters

Wichtig zu wissen ist ebenso, dass eine Erlaubnis eines Vermieters zur Tierhaltung jederzeit widerrufen werden kann.

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass vom Tier Störungen ausgehen, mit denen anfangs nicht zu rechnen war, so kann ein Vermieter dies als berechtigtes Interesse vorbringen.

Hat ein Vermieter die Erlaubnis berechtigt widerrufen, so gilt ab diesem Moment die Tierhaltung in diesem Einzelfall wieder für untersagt.

Erst kürzlich hat ein Gericht folgende Klausel für wirksam erachtet:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des  Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 531 C 19/19)

5. Rechtsfolgen

Wird ein Tier, obwohl eine Erlaubnis nötig wäre, ohne Erlaubnis gehalten, so kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen. Die Mieter können sogar auf Unterlassung der Tierhaltung verklagt werden. Daneben kommen natürlich Ansprüche auf Schadensersatz in Betracht.

Erfolgt hingegen die Untersagung ohne ausreichende Begründung, so können Mieter auf Zustimmung zur Tierhaltung im Einzelfall klagen.

Da die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Einschätzung nicht unerheblich sind, sollte hier die jeweilige Sachlage immer genau geprüft werden. Gerichtliche Verfahren verursachen Kosten, die später eine der beiden Parteien tragen muss. Außerdem ist dann meist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Gerne prüfen wir die Tierhaltung im Einzelfall oder klären anderweitige offene Fragen für Sie! Sprechen Sie uns an.


Die Untervermietung einer Wohnung

Was darf ich als Mieter? Und was lass ich lieber?

Wie bereits in unserem Beitrag vom 14.09.2019 beschrieben, wohnt ein Großteil der Deutschen zur Miete. Durch diverse Konstellationen kann es dazu kommen, dass eine Wohnung oder auch nur ein Teil davon an andere Personen überlassen werden soll. Interessant wird dies erst, wenn diese Personen nicht als Mieter im Mietvertrag genannt sind. Oft geschieht dies sogar ohne Wissen des Vermieters. Ob dies so rechtlich in Ordnung ist und worauf es dabei ankommt, wollen wir hier erläutern.

1. Wer ist Berechtigter?

Sobald ein Mietvertrag unterzeichnet ist, steht einem Mieter die Nutzung des Objektes zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen zu. Danach bestimmt sich vor allem, wer Mieter der Wohnung ist und ab wann er das Objekt für sich beanspruchen kann. Dadurch wird auch vertraglich oder gesetzlich geregelt, wer genau das Objekt nutzen darf und ob eine Untervermietung gestattet ist.

Natürlich ist ein Mieter berechtigt, jederzeit Besuch in seiner Wohnung zu empfangen. Selbstredend ist auch Besuch über Nacht stets unerlaubt zulässig.

Jedoch kann es vorkommen, dass ein Besuch „ausartet“ und zu einer längeren Anwesenheit führt. Oder jemand bittet um Unterschlupf für unbegrenzte Zeit.

Wer nicht im Mietvertrag genannt ist, hat kein Recht darauf, in der Wohnung zu wohnen. Richtig?

Nein.

Vielen ist bereits nicht bekannt, dass es Personen gibt, die den Wohnraum bewohnen dürfen, ohne Mieter laut Vertrag zu sein. Dies gilt vor allem für Angehörige des Mieters oder enge Vertraute.

Dies liegt daran, dass ein Mieter die Sache nicht unerlaubt einem Dritten überlassen darf (§ 540 BGB). Eine Reihe von Personen fällt jedoch nicht unter den Begriff des „Dritten“.

a) Familie

Hierzu ein Beispiel:

Ein Ehepaar mietet gemeinsam eine Wohnung an. Beide sind als Mieter im Vertrag benannt. Nach einigen Jahren Mietdauer werden die Eheleute Eltern eines Kindes.

Selbstverständlich darf das Neugeborene in der Wohnung leben (obwohl es nicht im Mietvertrag genannt ist). Ein Mieter hat also jederzeit die Möglichkeit und auch das Recht, seine eigenen Kinder in die angemietete Wohnung aufzunehmen. Umstritten ist dies lediglich bei bereits volljährigen Kindern. Haben diese bereits vor Eintritt der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt, dürfen diese natürlich dort bleiben. In anderen Fällen wird es oft vom Einzelfall abhängig sein. Tatsächlich gibt es dabei aber selten Probleme mit dem Vermieter.

Auch für die Eltern kann eine Berechtigung zur Aufnahme in die Wohnung bestehen. Dabei kommt es aber häufig auf die Umstände des Einzelfalles an, insbesondere ob dann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt.

Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, umso unwahrscheinlich wird ein Recht auf Aufnahme bestehen. In der Regel wird dies bereits bei Geschwistern verneint. Dies liegt vermutlich daran, dass für Geschwister (im Gegensatz zu Kindern und Eltern) auch keine Unterhaltsverpflichtung besteht. Insofern ist ein Mieter auch nicht gezwungen, für diese zu sorgen.

b) Sonstige Personen

Andere Personen zählen üblicherweise nicht zum Kreis der Berechtigten. Sie können daher nicht ohne weiteres in die Wohnung aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere auch für Lebensgefährten. In solchen Fällen bedarf es dann der Erlaubnis des Vermieters. (§ 540 BGB).

Ob es dabei um Freunde, Bekannte, entferntere Verwandte oder völlig Fremde, geht, spielt für die rechtliche Bewertung letztlich keine Rolle.

2. Wozu sind sie berechtigt?

Diese nahe stehenden Personen dürfen also ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.

Dies bedeutet, dass sie berechtigt sind, die Wohnung mit zu nutzen. Damit verbunden ist aber ausdrücklich, dass der eigentliche Mieter nach wie vor ebenso in der Wohnung lebt. Eine vollständige Überlassung an ein Familienmitglied ist so also nicht möglich.

Darüber hinaus muss natürlich gewährleistet sein, dass die Wohnung dadurch nicht übermäßig belegt wird. Wann dies der Fall ist, hängt immer von der jeweiligen Wohnung im Einzelfall ab. Ein Ergebnis kann nur eine Abwägung der beiderseitigen Interessen bringen. Je näher das familiäre Verhältnis ist, umso gravierender müssen die Interessen des Vermieters sein, um zu überwiegen.

3. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Bei Wohnräumen kann es nichtsdestotrotz nach Beginn des Mietverhältnisses dazu kommen, dass ein Mieter eine dritte Person in die Wohnung aufnehmen möchte.

Dabei ist zunächst entscheidend, dass er dies ohne Erlaubnis des Vermieters nicht tun darf (§ 540 BGB). Die Regelung betrifft sowohl die teilweise als auch die vollständige Untervermietung der Wohnung.Untervermietung Eine Erlaubnis ist also erforderlich, wenn nur ein Zimmer, ebenso, wenn die ganze Wohnung einem Dritten überlassen werden soll.

4. Das berechtigte Interesse des Mieters

Zusätzlich zur vorbenannten Regelung gibt es eine weitere Vorschrift, die – im Gegensatz zu § 540 BGB – nur für Wohnräume gilt.

Gemäß § 553 BGB kann es nämlich sein, dass ein Mieter unter gewissen Umständen ein berechtigtes Interesse daran hat, Dritte in die Wohnung aufzunehmen. Um Erlaubnis fragen muss der Mieter den Vermieter immer noch. Allerdings hat er in gewissen Situationen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt.

Tut der Vermieter dies doch, kann ein solcher Anspruch des Mieters auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Diese Sonderregelung greift aber nur für den Fall der teilweisen Untervermietung. Eine vollständige Überlassung der Wohnung bestimmt sich weiterhin nur nach § 540 BGB.

Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, ist immer Frage des Einzelfalls. Allgemein anerkannte Konstellationen sind aber:

– Auszug eines Mitmieters,

– Veränderung der wirtschaftlichen Situation des Mieters,

– beruflich bedingter, aber nur befristeter Umzug.

Auch die dauerhafte Aufnahme eines Lebensgefährten reicht in der Regel als berechtigtes Interesse aus. Der Vermieter muss also gefragt werden. Verweigern wird er seine Zustimmung aber meist nicht können.

Wichtig ist, dass diese Umstände immer erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten sein dürfen. Anderenfalls hätte der Mieter dies bereits bei Vertragsschluss bedenken können und müssen.

Es sollte aber bedacht werden, dass auch in diesen anerkannten Konstellationen wichtige Gründe vorliegen können, die eine andere Beurteilung der Sachlage rechtfertigen. Daher empfiehlt sich stets die Prüfung durch eine rechtskundige Stelle.

5. Vertragliche Vereinbarung zur Untervermietung

Darüber hinaus gibt es häufig vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien, die zu einer anderen Einschätzung der Rechtslage führen.

So kann beispielsweise ein Vermieter die Untervermietung generell oder zumindest unter bestimmten Voraussetzungen zulassen.

Andererseits kann auch die Überlassung von Wohnraum weiter als gesetzlich vorgesehen eingeschränkt werden. Dann bedarf es immer einer genauen Prüfung, ob diese Vereinbarung rechtlich wirksam ist. Bei unangemessener Benachteiligung des Mieters würde diese nämlich keine Wirkung entfalten.

6. Konsequenzen der unberechtigt verweigerten Erlaubnis

Bittet ein Mieter um Erlaubnis und diese wird vom Vermieter verweigert, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die gesetzliche Frist der Kündigung bleibt in solchen Fällen aber bestehen. Bedeutend ist diese Kündigungsrecht nur in folgenden Fällen:

– Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages ist ausgeschlossen.

– Das Mietverhältnis wurde befristet auf eine bestimmte Zeit geschlossen.

In allen anderen Fällen kann ein Mieter ohnehin mit gesetzlicher Frist jederzeit kündigen.

Darüber hinaus kann eine Haftung des Vermieters bestehen, falls dem Mieter dadurch ein finanzieller Schaden entstanden ist.

7. Konsequenzen der unerlaubten Untervermietung

Überlässt der Mieter trotz berechtigter Verweigerung den Wohnraum an Dritte, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB).

Umstritten ist die Sachlage, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, diese aber verweigert wird und der Mieter trotzdem untervermietet. Dann werden wiederum die Umstände des Einzelfalles entscheidend sein. Hat der Mieter gefragt, aber keine Antwort erhalten, wird sicherlich eine Kündigung ausscheiden.

Problematisch ist dies zudem, da der Mieter in der Regel trotzdem ein (wirksames) Mietverhältnis mit dem Untermieter eingegangen sein wird. Ein Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter besteht in solchen Fällen nicht. Der Hauptmieter befindet sich also dann in der gefährlichen Situation. Immerhin ist er seinem Untermieter vertraglich verpflichtet, obwohl er die Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht erfüllen kann.

8. Fazit

Einem Mieter ist die Wohnung zur Nutzung überlassen. Jedoch unterliegt er sowohl vertraglichen als auch gesetzlichen Beschränkungen, wie diese Nutzung aussehen kann.

Nicht jede beliebige Person kann als Bewohner aufgenommen werden; bestimmte Angehörige dürfen aber ohne Erlaubnis einziehen. Bei anderen Menschen ist der Vermieter um Erlaubnis zu fragen.

Darüber hinaus gibt es Umstände, die ein berechtigtes Interesse des Mieters begründen können, auch andere Personen aufzunehmen. Denkbar ist dann ein Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters.

Die Konsequenzen bei falschem Handeln sind weitreichend. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass durch die Untervermietung drei Parteien beteiligt sind. Dies birgt bis zur Räumung eines Objektes viele Risiken und Probleme. Häufig müssen solche Streitigkeiten erst vor Gericht geklärt werden.

Dies gilt es zu vermeiden, da im Hinblick auf den Fortbestand eines Mietverhältnisses eine gütliche Einigung immer zielführend ist. Wie die Rechtslage ist, sollte daher stets unter Prüfung des Mietvertrages durch Experten im Mietrecht eingeschätzt werden.

Sollten Sie Fragen zu dieser Thematik oder zu anderen mietrechtlichen Problemen haben, können Sie hierzu jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen. Wir beraten Sie gerne.


„Du kommst hier nicht rein!“

Das Begehungsrecht des Vermieters

Mehr als die Hälfte aller Deutschen leben in ihrem Zuhause zur Miete. Das bedeutet, dass Ihnen ein Dritter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Dafür, dass dieser sein Eigentum zur Verfügung stellt, verlangt dieser einen monatlichen Mietzins. Doch wie ist die Rechtslage, wenn der Vermieter als Eigentümer die vermietete Wohnung betreten möchte? Muss ein Mieter den Zutritt gewähren? Steht dem Vermieter ein Zutrittsrecht zu?

1. Rechtsgrundlage

Ein Vermieter kann den Zutritt zum vermieteten Objekt verlangen, wenn es dafür eine rechtliche Grundlage gibt. Für ein Mietverhältnis gelten grundsätzliche die §§ 535 ff. BGB. Eine ausdrückliche Regelung sucht man darin jedoch vergebens. Deshalb kann ein Zutrittsrecht des Vermieters nur anderweitig begründet werden.

Zutrittsrecht

In der Rechtsprechung geht man davon aus, dass einem Vermieter generell die Möglichkeit bleiben muss, den Zustand des vermieteten Objektes im Blick zu behalten. Anderenfalls könne ein Vermieter nicht beurteilen, ob sein Eigentum durch Mieter beschädigt oder gar zerstört wird. Dem Recht des Vermieters auf sein Eigentum (Art. 14 GG) steht das Recht der Mieter auf die Unverletzlichkeit Ihrer Wohnung (Art. 13 GG) gegenüber.

Als Nebenpflicht aus dem geschlossenen Mietvertrag wird aber generell ein Begehungsrecht angenommen.

2. Inhalt des Zutrittsrechts

Aufgrund der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten der Mieter wird ein Zutrittsrecht aber nicht uneingeschränkt zugelassen.

Vielmehr nimmt man einen solchen Anspruch des Vermieters nur an, wenn er ein berechtigtes Interesse daran darlegen kann. Ein grundloses Besichtigungsrecht wird also verneint.

Zudem muss ein Vermieter seinen Besuch stets mit zeitlichem Vorlauf ankündigen. Unangemeldet ist ein Mieter also nicht verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zu gewähren.

Wie lange der Vorlauf sein muss, hängt von der Dringlichkeit des Besuches ab. Drohen in naher Zukunft erhebliche Schäden am Eigentum des Vermieters, wird eine eher kurzfristige Ankündigung ausreichend sein.

Bei der Ankündigung einer Besichtigung sollte ein Vermieter zudem beachten, keinen Termin zu unangemessenen Zeiten (bspw. nachts) zu wählen.

3. Praktische Fälle

Es gibt diverse Situationen, in welchen es beim Zutrittsrecht zu Streitfällen kommen kann. Dabei sind einige Konstellationen in der Rechtsprechung anerkannt:

a) Mängelbeseitigung

Besteht ein Mangel an der Mietsache, so wird ein Vermieter meist einen Blick auf den eingetretenen Schaden werfen wollen. Nur dann kann dieser eine Entscheidung hinsichtlich der Reparatur treffen.

In solchen Fällen ist ohne Probleme von einem Zutrittsrecht des Vermieters auszugehen.

Häufige Konstellationen sind hier: Schimmel in der Wohnung, Wasserschaden, übermäßige Abnutzung.

b) Instandsetzung

Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen steht dem Vermieter das Recht zu, das Objekt vorab zu inspizieren. Dies dient der Planung der dafür erforderlichen Maßnahmen. Dabei geht es um die Reparatur von bereits aufgetretenen Problemen.

Häufiger Fall ist die Reparatur einer Heizungsanlage.

c) Modernisierung/Sanierung

Möglicherweise möchte ein Vermieter aber auch zur Modernisierung eines Objektes Maßnahmen treffen. Um diese vorbereiten zu können, ist eine Begehung oft unumgänglich. Auch in solchen Konstellationen geht man von einem Begehungsrecht des Vermieters aus (555a ff. BGB).

d) Veräußerung/Neuvermietung der Wohnung

Auch denkbar ist, dass der Vermieter plant, sein Objekt zu veräußern und zu diesem Zweck die vermietete Wohnung Interessenten oder Immobilienmaklern zu zeigen.

Oder es geht um die Neuvermietung der Wohnung. Das noch laufende Mietverhältnis wurde gekündigt und Mietinteressenten möchten die Wohnung besichtigen, um diese vielleicht zukünftig anzumieten.

In diesen Fällen geht man ebenfalls von einem Begehungsrecht des Vermieters aus.

e) Verdacht einer Vertragsverletzung

Darüber hinaus nimmt man auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an, wenn nahe liegt, dass Mieter innerhalb des vermieteten Objektes gegen eine klare Vereinbarung verstoßen.

Häufig ist dies der Fall, wenn Indizien dafür sprechen, dass der Mieter unberechtigt untervermietet oder unerlaubt Tiere in der Wohnung hält.

4. Vertragliche Regelung zum Zutrittsrecht

Besondere Vorsicht ist immer zu walten, wenn im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, die einem Vermieter Zutrittsrechte gewährt.

Zwar können Mietparteien im Mietvertrag Möglichkeiten der Begehung regeln. Jedoch muss bedacht werden, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag im Nachgang als wirksam betrachtet werden kann.

So ist beispielsweise eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter generell ein Recht zur Begehung zur allgemeinen Überprüfung des Zustandes der Wohnung einräumt, in der Regel rechtlich nicht haltbar (BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Ob eine vertragliche Vereinbarung wirksam ist, muss also immer im Einzelfall überprüft werden. Ist sie unwirksam, entfaltet sie zwischen den Parteien auch keine rechtliche Wirkung.

5. Der Mieter weigert sich, Zutritt zu gewähren

Wehrt sich der Mieter grundlos gegen eine berechtigte Ankündigung, kann das Recht auf Begehung durch den Vermieter natürlich eingeklagt werden. Im Prozess muss sodann der Vermieter das berechtigte Interesse sowie die Angemessenheit seiner Termine vortragen.

In vielen Fällen wird aber zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters angenommen. Denn die Verweigerung durch den Mieter stellt eine schwere Pflichtverletzung durch den Mieter dar.

6. Der Vermieter macht unberechtigt Zutrittsrecht geltend

Begehrt der Vermieter Zutritt, obwohl kein ausreichendes Interesse daran besteht, so kann der Mieter das Verlangen berechtigt zurückweisen. Ein Anspruch auf Begehung durch den Vermieter liegt also nicht vor.

Betritt der Vermieter nichtsdestotrotz das Objekt, so ist dies ein Hausfriedensbruch und wäre sogar strafrechtlich zu ahnden.

7. Fazit zum Zutrittsrecht

Die Gründe, warum ein Vermieter ein vermietetes Objekt besichtigen möchte, sind unterschiedlich. Dabei ist die Grenze, wann ein Begehungsrecht besteht und wann nicht, oftmals nur schwer zu ziehen. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen liefert die Entscheidung, welche Partei nun schutzwürdiger ist.

Die Konsequenzen einer unberechtigten Geltendmachung durch den Vermieter oder Verweigerung durch den Mieter sind oft nicht unerheblich. Insbesondere vertragliche Regelungen werfen manchmal noch ein anderes Licht auf die Angelegenheit.

Eine vorschnelle Reaktion ist daher kaum zu empfehlen. Vielmehr ist ratsam, die Sachlage mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu besprechen und rechtskundigen Rat einzuholen.

Sie haben Fragen zu dieser Thematik oder stehen vor einem mietrechtlichen Problem und benötigen dabei Unterstützung? Nehmen Sie doch Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Termin. Wir unterstützen Sie gern!


Weniger ist mehr

BGH zur Beweiswirkung eines einfachen Mietspiegels

Wie bereits in unserem Beitrag vom 25.10.2018 berichtet, ist es unter gewissen Umständen möglich, die vertraglich festgesetzte Miete im Mietrecht im bestimmten Umfang zu erhöhen. Dafür bedarf es immer eines Beleges, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vertraglich vereinbarte Miete ist. Ein Mittel, um dies zu beweisen, ist ein sogenannter Mietspiegel. Worauf es ankommt, damit ein Mietspiegel den entsprechenden Anforderungen genügt, hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

Mietspiegel

1. Problemaufriss zum Mietspiegel

In vielen Gemeinden Deutschlands existieren offizielle Mietspiegel. Diese können und sollen Aufschluss darüber geben, wie sich die derzeit üblichen Mietpreise in der Umgebung entwickeln.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden zwischen sogenannten einfachen und qualifizierten Mietspiegeln.

Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB). Ein solcher wird von der jeweiligen Gemeinde oder auch von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter zu einem bestimmten Stichtag erstellt und allgemein anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Dadurch kann diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der darin enthaltenen Daten beigemessen werden (BT-Drucks. 14/4553, 57). Entscheidend kommt es darauf an, dass dieser Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes darstellt (LG Bonn, Urteil vom 26.03.2009, Az.: 6 S 212/08).

Wichtig ist, zwischen diesen beiden Arten des Mietspiegels zu unterscheiden:

Nur für den qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Will sich ein Vermieter auf diese Vermutung berufen, muss er darlegen, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az.: VIII ZR 46/12). Kann er dies nicht, so stellt sich die Frage, ob dem verwendeten Mietspiegel zumindest irgendeine Beweiswirkung zukommen kann.

Damit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall.

2. Sachverhalt

Die Beklagten im vorliegenden Fall waren Mieter einer Wohnung in Dresden. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger als Vermieter die Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete zuzustimmen. Insgesamt wurden 25,06 Euro als monatlicher Mehrbetrag gefordert, was die Miete von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter gesteigert hätte.

Die Erhöhung hielt die gesetzlichen Grenzen sowohl in zeitlicher als auch in finanzieller Hinsicht ein und war somit in dieser Hinsicht rechtmäßig.

Die Beklagten verweigerten jedoch ihre Zustimmung zur Mieterhöhung. Daher klagten die Vermieter auf Zustimmung zur geltend gemachten Mieterhöhung.

3. Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hatte die Klage auf Zustimmung zu Ungunsten der Kläger abgewiesen.

Im Rahmen der Berufung kam das Landgericht zum Ergebnis, dass das Urteil abzuändern sei. Die Richter vertraten die Ansicht, eine Mieterhöhung um 11,53 Euro pro Monat sei gerechtfertigt. Einen Teil der Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, sah das Landgericht als gegeben an. Diese hat das Gericht entsprechend im Rahmen der Neuberechnung der Miete berücksichtigt.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit der zugelassenen Revision.

4. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof sah jedoch in der Revision der Kläger keinen Erfolg. Stattdessen stimmte er der Rechtsauffassung des Landgerichts zu (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17).

Lediglich eine Erhöhung um 11,53 Euro pro Monat auf eine gesamte Miete in Höhe von 526,47 Euro sei auf Grundlage der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt.

Ein Vermieter könne die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbare Objekte vereinbart wurden. Entscheidend dabei sind unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Der seitens der Kläger vorgebrachte Mietspiegel erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 1 BGB. Jedoch führt dies nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass der Mietspiegel insgesamt nicht mehr zu berücksichtigen sei.

Stattdessen stellt dieser zumindest ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Da kein darüber hinaus gehender Beweiswert bestehen kann, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche. Entscheidend kommt es dann auf die Qualität des (einfachen) Mietspiegels an.

Sowohl das Landgericht als auch der BGH sahen in dem verwendeten Mietspiegel ausreichend Indiz zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anhand des Mietspiegels ergäbe sich aber nach Auffassung der Richter lediglich eine Erhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter.

5. Fazit: einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Die Entscheidung regelt nochmals das klare Verhältnis zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel. Dies ist erfreulich, da oftmals Mietparteien der Unterschied dieser beiden Arten gar nicht bewusst ist.

Nicht überraschend ist dagegen die Entscheidung in der Sache.

Sofern ein Mietspiegel nicht den Anforderungen des § 558d BGB genügt, kann dieser keine gesetzliche Vermutung nach sich ziehen. Nichtsdestotrotz kann dies jedoch nicht dazu führen, dass jeglicher Beweiswert des Dokuments aberkannt wird.

Zwar kann dieser nur mehr als Indiz und nicht als vollwertiger Beweis zur Ermittlung der Vergleichsmiete dienen. Vollkommen unberücksichtigt bleiben darf und sollte er jedoch nicht.

Besondere Relevanz besitzt aber im Mietrecht stets die besondere Formalität von Mieterhöhungen. Deshalb ist es ratsam, sich stets nicht nur der Höhe nach, sondern auch hinsichtlich Form und Begründung einer Mieterhöhung rechtlich beraten zu lassen. Nur so können etwaige finanzielle Nachteile vermieden werden.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zur Möglichkeit von Mieterhöhungen in konkreten Fällen? Nehmen Sie hierzu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Gerne helfen wir Ihnen bei Ihren rechtlichen Themen weiter.


BGH-Entscheidung zur Regelung eines Wohnrechts im Immobilien-Kaufvertrag

Erstaunlich, was man so alles übernehmen kann!

Unzählige Kaufverträge über Immobilien werden jährlich abgeschlossen. Dabei sind die Beweggründe manchmal, das Objekt danach selbst zu bewohnen, aber oft auch, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und deshalb dauerhaft zu vermieten.

Denkbar ist natürlich auch eine Kombination dieser Gründe, da die Immobilie erst vermietet werden soll, aber vielleicht später selbst oder durch Kinder genutzt werden könnte. Genau dann kann sich aber ein Problem ergeben, denn nicht jede Konsequenz wird vielleicht beim Kauf der Immobilie bedacht. Mit einer solchen Thematik durfte sich nun der BGH beschäftigen.

1. Der Fall

Die Kläger schlossen einen Kaufvertrag über ein Haus ab, welches zum Zeitpunkt des Kaufes teilweise vermietet war. Die Beklagten waren die Mieter des Objektes und bewohnten dieses schon seit 1981.Vertrag

Die Kläger kündigten im Jahr 2015 das Mietverhältnis gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist eine besondere Kündigungsmöglichkeit für Fälle, in denen Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus leben und dort insgesamt nur zwei Wohnungen bestehen. In solchen Spezialfällen sieht das Gesetz eine leichtere Kündigungsoption für Vermieter vor. Immerhin können durch das enge Zusammenleben oft unnötige Spannungen auftreten. Ein Kündigungsgrund ist dabei nicht erforderlich, dafür ist die Frist der Kündigung um drei Monate verlängert.

Die Beklagten verweigerten die Räumung.

Denn im Kaufvertrag war eine Regelung enthalten, die wie folgt lautete:

 „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

2. Bisheriger Prozessverlauf

Es kam wie es kommen musste. Die Kläger klagten auf Räumung des Objektes. In erster Instanz vor dem Amtsgericht Bochum und in zweiter Instanz vorm Landgericht Bochum hatte die Klage keinen Erfolg.

Sie ließen deshalb in der Revision die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Doch auch der BGH sah keine Erfolgsaussichten in der Klage.

Die Regelung im Kaufvertrag sei ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Dadurch erhielten die Mieter eigene Rechte gegenüber den Käufern als neuen Vermietern. Das sei am Wortlaut erkennbar. Immerhin ist dabei von einem lebenslangen Wohnrecht und von der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede.

Dies soll nicht nur die Rechtslage zwischen Verkäufer und Käufer klarstellen, sondern darüber hinaus auch die Mieter als Dritte schützen.

Aufgrund dieser Regelung war die Kündigung in dieser Form ausgeschlossen. Eine Kündigung wäre nur möglich gewesen bei erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten (z. B. bei unterbliebener Mietzahlung).

Dies leuchtet auch ein, da die Mieter bereits seit sehr langer Zeit die Wohnung bewohnten und deshalb auch im Bezug auf Ihr Zuhause besonders zu schützen sind. Außerdem ist genau für den Fall der unberechtigten Kündigung ein Rückkaufsrecht des Verkäufers geregelt. Dies spricht umso mehr dafür, dass die Mieter besonders geschützt werden sollten.

Die Kläger gingen davon aus, die Regelung im Kaufvertrag sei unwirksam, da diese sie unangemessen benachteilige. Doch auch dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass das Objekt von der Stadt Bochum verkauft wurde und deshalb im kommunalen Eigentum stand. Auch hier ist nämlich ein wesentlicher Aspekt, dass die Wohnung bereits seit über 30 Jahren von diesen Mietern bewohnt war.

4. Fazit

Zwar ist dieses Ergebnis für die Käufer denkbar schlecht. Denn nicht nur scheidet eine Kündigung im besagten Fall aus. Noch dazu kommt nämlich die Kostenfolge, da diese im gesamten Verfahren über drei Instanzen unterlagen und deshalb die Prozesskosten zu tragen haben.

Wirklich überraschend ist dagegen die Entscheidung nicht. Immerhin ist die Regelung im Vertrag recht eindeutig formuliert und stellt daher die Rechtspositionen klar.

Jedoch wird daraus umso mehr deutlich: Verträge müssen geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden.

Durch diesen Fall zeigt sich nur wieder einmal, wie gravierend rechtliche Folgen eines Vertrages sein können. Wer weiß, ob die Kläger den Kaufvertrag in dieser Form unterzeichnet hätten, wenn ihnen klar gewesen wäre, welche Folgen dies für sie haben würde.

Gerade beim Kauf von vermieteten Immobilien kommt es ganz entscheidend auf die Verträge an. Die Regelungen des Kaufvertrages und – mindestens genauso wichtig – der bestehende Mietvertrag können viel Aufschluss geben. Immerhin tritt ein Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB).

Der Kauf von Immobilien stellt für die meisten eine erhebliche und langfristige Investition dar. Deshalb ist es umso wichtiger, jeden Blickwinkel zu durchdenken und ganz genau zu wissen, worauf man sich einlässt. Ansonsten kann es später zu unangenehmen und vor allem sehr teuren Überraschungen kommen. Erlauben Sie mir den Kommentar: Im Verhältnis dazu ist die juristische Vertragsprüfung vorab ein Schnäppchen!

Haben Sie weitere Fragen zu dieser Entscheidung? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Überprüfung eines Vertrages? Gerne stehen wir Ihnen hierzu Rede und Antwort. Nehmen Sie einfach Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne!


Musik in der Wohnung

Was darf ich und was darf ich nicht?

Jeder kennt vermutlich das Problem: Ein Nachbar ist bei der Gartenarbeit zu laut; oder man hört lautstark Diskussionen anderer Hausbewohner mit. Oder man ist sich nie ganz sicher, was man jetzt eigentlich darf und wann man seine Nachbarn möglicherweise stört.

Insbesondere Hobbies wie das Musizieren stoßen immer wieder auf die verschiedensten Auffassungen. Genau mit einer solchen Frage durfte sich der Bundesgerichtshof nun in einer aktuellen Entscheidung auseinandersetzen.

Musiker

1. Der Fall

Im Fall bewohnten die Parteien zwei Reihenhaushälften in einem Wohngebiet. Der Beklagte ist Trompeter als Berufsmusiker und nutzte sein privates Umfeld mehrmals wöchentlich für Proben an seinem Instrument sowie als Lehrer für privaten Trompetenunterricht. Dabei berücksichtigte er stets Mittags-und Nachtruhe.

Nichtsdestotrotz fühlten sich die Nachbarn belästigt. Sie verlangten sowohl vom trompetenden Nachbarn als auch von dessen Ehefrau, dass geeignete Maßnahmen ergriffen würden, damit die Lärmbelästigung reduziert würde.

2. Bisheriger Prozessverlauf

In erster Instanz vor dem Amtsgericht Augsburg behielt der Kläger Recht. Die Beklagten legten hiergegen Berufung ein. Dadurch wurde erreicht, dass ihnen verboten wurde, Musikunterricht zu erteilen sowie in anderen Räumen als im Dachgeschoss und länger als zehn Stunden pro Woche Trompete zu spielen.

Beide Parteien waren mit diesem Ausgang des Verfahrens nicht einverstanden.

3. Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied hier aber nun am 26.10.2018 (Az.: V ZR 143/17) wesentlich differenzierter als die Vorinstanzen dies für nötig empfunden.

a) Ehefrau

Die Klage gegen die Ehefrau des Trompeters wurde durch den BGH von vornherein abgewiesen. Ihre Verurteilung käme nur in Betracht, wenn sie eine sogenannte mittelbare Handlungsstörerin wäre und deshalb das Musizieren Ihres Mannes unterbinden müsste. Dem ist aber nicht so, da der Trompeter selbst Hauseigentümer ist und deshalb dort aus eigenem Recht heraus musiziert. Eine Verpflichtung der ebenfalls dort wohnenden Ehefrau besteht nach den gesetzlichen Vorgaben nicht.

b) Ehemann

Hinsichtlich des trompetenden Nachbarn kommt es auf eine etwaige Beeinträchtigung im Einzelfall an. Grundsätzlich kann in derartigen Fällen ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB bestehen. Dieser ist jedoch ausgeschlossen, wenn die dadurch für den Nachbarn entstehenden Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Dabei kommt es auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ an.

Bei einem richterlichen Ortstermin vor dem Landgericht Augsburg in zweiter Instanz wurde festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger nicht und in deren Schlafzimmer nur leise zu hören ist. Beim Spielen im Wohnzimmer des Beklagten war es im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als schwache Zimmerlautstärke zu vernehmen.

aa) Unterschiedliche Interessen

Der BGH ging deshalb davon aus, dass das Landgericht in zweiter Instanz zu streng geurteilt hatte. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung. Deshalb ist es aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen. Immerhin kann es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein. Es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit.

Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.

bb) Einzelfallregelung

Wie eine solche Regelung aussehen könnte, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, da es hierbei auf die jeweilige Lautstärke, die konkrete Beeinträchtigung und die örtlichen Gegebenheiten ankommt. Ein grober Richtwert könnte die Beschränkung auf ca. zwei Stunden täglich unter Einhaltung der Mittags- und Nachtruhe sein. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Landgericht Augsburg vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden.

Außerdem ist entscheidend, ob durch andere Maßnahmen (beispielsweise das Musizieren in anderen Räumen) bereits möglich ist, Rücksicht auf die nachbarlichen Interessen zu nehmen. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden.

Aufgrund dessen hielt der Bundesgerichtshof das Trompetenspiel im Dachgeschoss außerhalb der Mittags- und Nachtruhe für etwa drei Stunden täglich für eine unwesentliche Beeinträchtigung. Dadurch bestünde aber die Möglichkeit, das Musizieren in den Wohnräumen, wo es für die Nachbarn lauter zu vernehmen ist, zeitlich stärker einzugrenzen. Insgesamt erschien  eine Beschränkung auf drei Stunden täglich angemessen.

Sofern es durch das Unterrichten zu stärkeren Beeinträchtigungen kommt, wäre dies auf weniger Stunden wöchentlich oder auf eine reine Ausübung im Dachgeschoss zu beschränken.

Eine endgültige Entscheidung wurde durch den BGH nicht getroffen. Da es hier noch weiterer Feststellungen bedarf, welche Einzelfallregelung passend ist, wurde der Sachverhalt an das Landgericht zurückverwiesen.

4. Fazit

Eine tatsächliche Entscheidung seitens des Bundesgerichtshofes ist in dieser Sache also nicht ergangen. Dies wurde dem Landgericht Augsburg überlassen, da hierfür noch weitere Feststellungen zu treffen waren.

Nichtdestotrotz ist eine klare Haltung des BGH erkennbar, wonach auch besondere und lautstärkenintensivere Freizeitbeschäftigungen bis zu einem gewissen Grad zu schützen sind. Jedoch ist immer darauf zu achten, dass auch der Nachbar ein Recht auf Ruhe in seinem eigenen Zuhause hat. In manchen Konstellationen mag ein Gespräch zur gütlichen Beilegung sinnvoll und auch zielführend sein. Oftmals ist jedoch aufgrund einer verfahrenen Situation bereits von vornherein klar, dass ein Konsens nicht gefunden werden kann.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Beurteilung Ihres Falles weiter, versuchen ggfs. unter Nachbarn zu schlichten oder machen die Ihnen zustehenden Rechte für Sie geltend. Kontaktieren Sie uns einfach hierfür telefonisch und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen weiter!


Kein Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen

Der BGH hat (Recht) gesprochen!

Ein beinahe alltägliches Szenario: Ein lange bestehendes Mietverhältnis ist nicht an die aktuell üblichen Mietpreise angepasst. Deshalb übermittelt der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, welchem der Mieter fristgemäß zustimmt. Anschließend möchte der Mieter seine Zustimmung zurücknehmen. Oder er erkennt erst nach Zustimmung, dass die Erhöhung vom Vermieter falsch berechnet wurde. Steht ihm dabei ein Widerrufsrecht zu?

1. Problemaufriss

Lange Zeit gab es viele Diskussionen und keine klare Antwort zu dieser ganz bestimmten Rechtsfrage: Liegt die vereinbarte Miete unter dem üblichen Durchschnitt der Umgebung, kann ein Vermieter die Erhöhung der Miete verlangen. Dazu kann bzw. muss der Mieter zustimmen. Gleichzeitig ist vielseits bekannt, dass zumindest bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern je nach Einzelfall dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zustehen kann. Doch gilt dies auch bei der erteilten Zustimmung eines Mieters zu einer Mieterhöhung?

Genau diese Frage wird seit langem von Juristen unterschiedlich beurteilt. Erfreulicherweise lag nun ein entsprechender Fall dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

2. Der Fall

Im betroffenen Verfahren war der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte als Vermieterin machte eine Mieterhöhung geltend und forderte die Zustimmung des Klägers hierzu. Der Kläger stimmte der Erhöhung zunächst fristgemäß zu, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend bezahlte er die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt.

Mit der von ihm eingereichten Klage begehrte er die Rückzahlung der aus seiner Sicht zu viel bezahlten Miete.

Mietvertrag

3. Bisheriger Prozess

Im bisherigen Prozessverlauf war das Landgericht Berlin zunächst davon ausgegangen, dass generell auch bei Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungsverlangen ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehen kann. Entscheidend sei, ob die gesetzlichen Voraussetzungen dafür gegeben seien. Dies sei insbesondere bei Verbraucherverträgen der Fall, die im Fernabsatz, also rein mit elektronischen Kommunikationsmitteln, zustande gekommen seien. Die gesetzlichen Vorgaben eines solchen Widerrufsrechts seien nur in diesem konkreten Einzelfall nicht erfüllt gewesen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte der Kläger Revision ein.

4. Entscheidung des BGH

Hierzu entschied der BGH nun mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17), dass eine gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift umfasst jedoch nicht den Bereich der Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Nach dem dahinter stehenden Regelungszweck betrifft dies nur Situationen beim ursprünglichen Abschluss von Mietverträgen.

Dieser vom Gesetzgeber bezweckte Schutz wird bei Mieterhöhungsverlangen durch andere Mechanismen ausreichend berücksichtigt:

  • Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll der Mieter die Möglichkeit haben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen informiert und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.
  • Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Mieter mindestens zwei Monate Zeit zur Zustimmung hat, diesem eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb der er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt.

Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

5. Beurteilung

Die Auffassung des BGH überzeugt aus unserer Sicht in vollem Umfang und war tatsächlich überfällig. Völlig abwegig erscheint die Meinung, dass eine einmal erteilte Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom Mieter noch einmal revidiert werden könnte. Daher kann der im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung, ein solches Recht stünde dem Mieter zu, nur mit Unverständnis entgegen getreten werden.

Auf den ersten Blick mag eine solche Argumentation zwar mit dem Wortlaut des Gesetzes vereinbar sein. Mit der tatsächlichen Intention hat dies aber letztlich nichts zu tun. Immerhin sieht der Ablauf bei Mieterhöhungsverlangen einige Besonderheiten vor, die eine andere Beurteilung als bei üblichen Vertragsabschlüssen rechtfertigt. Die Argumente des Bundesgerichtshofs, wonach keine benachteiligte Position des Mieters angenommen werden kann, überzeugen.

Für Mieter gilt es jedoch, nun besonders darauf zu achten, ob ein Mieterhöhungsverlangen  rechtmäßig ist. Hat man einmal die Zustimmung hierzu erteilt, gilt die darin festgesetzte erhöhte Miete als zwischen den Parteien vereinbart.

Sollten Sie Fragen zu den gesetzlichen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens haben oder Informationen dazu benötigen, ob und ggfs. wie sich die Rechtsprechung des Urteils für Sie als Mieter oder Vermieter auswirkt, stehen wir jederzeit für Ihre Rückfragen zur Verfügung. Auch können wir Ihnen bei der Verfassung oder Prüfung eines anstehenden oder Ihnen zugestellten Mieterhöhungsverlangen helfen. Kontaktieren Sie uns dazu einfach telefonisch oder per E-Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir freuen uns auf Sie!


Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung der Mietkaution

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits über die Fälligkeit und die rechtlichen Hintergründe der Kautionszahlung informiert. Daher ist nun bekannt, dass die Kaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Doch wie ist eigentlich zu verfahren, wenn tatsächlich Ansprüche bestehen?

1. Inanspruchnahme während dem laufenden Mietverhältnis

Solange das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter noch besteht, können nicht beide Parteien unbegrenzt auf die Kaution zugreifen. Der Mieter hat beispielsweise nur ein Anrecht darauf, die Mietkaution zurückzuerhalten, falls nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche des Vermieters bestehen. Zugriff auf die Kaution hat der Mieter hingegen bis zum Ende des Vertragsverhältnisses nicht. Daraus folgt, dass ein sog. Abwohnen der Kaution – d. h. das Einstellen der Mietzahlungen kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses (weil diese ja mit der Kaution verrechnet werden könnten) – eben gerade nicht zulässig ist.

Der Vermieter hingegen kann schon während der Mietzeit wegen eigener Forderungen darauf zugreifen und entsprechend verrechnen. Dies gilt allerdings nur, wenn

  • dies nicht mietvertraglich ausgeschlossen ist und
  • die Forderungen entweder bereits rechtskräftig festgestellt wurden oder zwischen den Parteien unstreitig sind.

Soweit Forderungen nicht eindeutig zwischen den Parteien feststehen, ist auch hier der Vermieter an den Rechtsweg gebunden.

Andererseits ist ein Vermieter nicht verpflichtet, sich an die Mietkaution zu halten. Es besteht die Option, auf diese zurückzugreifen; stattdessen kann man die Ansprüche aber auch stets gerichtlich geltend machen.

Was vielen zudem nicht bekannt ist:

Nimmt der Vermieter während der Mietdauer die Kaution berechtigterweise in Anspruch, hat er im Nachgang einen Anspruch darauf, dass die Kaution wieder bis  zur vereinbarten Höhe aufgefüllt wird. Geschieht dies zu Unrecht, hat hingegen der Mieter den Anspruch auf Wiederauffüllung seiner Kaution.

2. Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, folgen daraus eine Reihe von Rechten und Pflichten der Mietparteien gegeneinander.

a) Anspruch auf Leistung der Kaution

Vielfach wird übersehen, dass dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ein Anspruch darauf zusteht, die Mietkaution wie vertraglich vereinbart zu erhalten. Sollte also der Mieter bis dahin die Kaution nicht wie geschuldet beglichen oder nicht wieder vollständig aufgefüllt haben, kann dies der Vermieter auch nach Ablauf der Mietzeit noch verlangen. Grenzen sind dem nur durch die allgemein geltende Verjährung gesetzt.

b) Inanspruchnahme und Abrechnung

Hat die Mietpartei die Kaution jedoch bezahlt, so ist ein Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, diese zu verwerten oder zurückzuzahlen.

Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter konkret prüft und berechnet, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Die gängigsten Ansprüche, die nach Beendigung der Mietzeit anfallen, sind:

  • Mietrückstände
  • Schadensersatz wegen Schäden anMietkaution der Wohnung
  • Kosten wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
  • Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen

Soweit derartige oder ähnliche Ansprüche bestehen, kann ein Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Darüber muss der Vermieter eine Abrechnung für den Mieter erstellen, damit für diesen ersichtlich ist, welche Posten der Vermieter von der geleisteten Kaution in Abzug bringt.

Wie lange ein Vermieter Zeit hat, um solche Ansprüche zu prüfen und im Zweifel hierüber abzurechnen, ist grundsätzlich einzelfallabhängig. In der Rechtsprechung hat sich mittlerweile eine Maximaldauer von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses durchgesetzt. Je nach den konkreten Umständen (bspw. bei eindeutiger Mängelfreiheit laut Übergabeprotokoll) kann diese Frist aber auch deutlich kürzer sein.

c) Rückgabe der Mietkaution

Wenn sich aus der Prüfung des Vermieters keine Ansprüche ergeben, muss dieser die Kaution in vollem Umfang zurückerstatten. Hier ist auch die Verzinsungspflicht (siehe Teil I zur Mietkaution) zu bedenken, s. a. § 551 Abs. 3 BGB.

Die Rückgabe greift auch, soweit der Vermieter die Kaution nur teilweise mit Ansprüchen verrechnet. Dann ist der überschießende Restbetrag gegenüber dem Mieter zu erstatten. Mit der erfolgten Abrechnung des Vermieters über die Mietkaution wird der sich daraus ergebende Restbetrag fällig.

Grundsätzlich hat die Rückgabe in der Form zu erfolgen, in der sie geleistet wurde. Eine Barkaution hat durch Rückzahlung zu erfolgen. Bei einer Bürgschaft ist die Bürgschafturkunde an den Bürgen herauszugeben. Fand die Verpfändung eines Sparbuchs statt, muss dieses mit einer sog. Freigabeerklärung herausgegeben werden.

d) Sonderfall: Einbehaltung wegen künftiger Betriebskostennachforderungen

Oft ergeben sich darüber hinaus Probleme, da zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel über einen Teil der Mietdauer noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Zumindest die letzten Monate der Mietzeit unterfallen einer noch zu erstellenden Abrechnung. Lange war umstritten, ob der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist (siehe 2c) a.E.) noch einen Teil der Kaution einbehalten darf. Dies wurde schon vor einigen Jahren final durch den Bundesgerichtshof bejaht.

Abhängig ist ein solcher Einbehalt aber davon, dass

  • der Vermieter nicht bereits darüber abrechnen hätte müssen (dies muss immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums geschehen) und
  • nur ein Betrag zurückgehalten wird, der voraussichtlich der Nachforderung entspricht. Dazu muss vermieterseits nicht geprüft oder geschätzt werden; stattdessen bieten die vorherigen Abrechnungen dafür ausreichend Indiz. Waren hier Nachzahlungen fällig, kann man diese als Richtwert für den einbehaltenen Betrag heranziehen. Ergaben die letzten Abrechnungen Guthaben, kann kein Einbehalt stattfinden. Gibt es keine vorherigen Abrechnungen, ist in der Regel zulässig, zwei monatliche Vorauszahlungsbeträge einzubehalten, soweit der gesamte Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt.

3. Fazit

Bei der Rückzahlung oder Verwertung der Kaution gibt es viele Besonderheiten, die man bedenken sollte, um nicht sich selbst finanziell zu schädigen oder den Vertragspartner zu benachteiligen. Gerade bei Beendigung eines Mietverhältnisses werden Vermieter oder Mieter oft vor vollendete Tatsachen gestellt, was im Nachgang dann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. Hier empfiehlt sich bereits, besser Vorsicht als Nachsicht walten zu lassen. Sollten Sie rechtliche Fragen hierzu haben oder rechtlichen Beistand in einer mietrechtlichen Streitigkeit benötigen, können Sie gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns aufnehmen. Wir helfen Ihnen gerne!