Prozesskostenhilfe für Eigentümergemeinschaften

Wer muss denn nun bedürftig sein?

Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich eine Fallkonstellation zu entscheiden, welche gerade im Bereich des Wohnungseigentumsrechts lange unklar war. Es ging dabei um die Frage, unter welchen Umständen einer Eigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe gewährt werden kann. In Anbetracht der vielen juristischen Meinungen brachte das oberste deutsche Zivilgericht nun Licht ins Dunkel.

1. Prozesskostenhilfe

Um den Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu verstehen, ist zunächst der Begriff der „Prozesskostenhilfe“ zu klären.

Wenn sich im Rahmen einer Streitigkeit Parteien nicht einigen können, haben sie die Möglichkeit, Gerichte zur rechtlichen Klärung der Angelegenheit anzurufen.

Oftmals scheitert die gerichtliche Geltendmachung lediglich an den damit verbundenen Kosten. Manch einer scheut den verhältnismäßig hohen Kostenaufwand. Andere sind gar nicht in der Lage, die Kosten für ein entsprechendes Gerichtsverfahren aufzutreiben. Dadurch wären finanziell schlechter gestellte Menschen per se an der Durchsetzung Ihrer Rechte gehindert.

Um dies zu verhindern, sieht die Zivilprozessordnung das Konstrukt der Prozesskostenhilfe vor. Danach können bedürftige Personen finanzielle Unterstützung des Staates erlangen, wenn diese selbst nicht in der Lage sind, Prozesskosten zu tragen.

Gemäß § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO können eine solche Beihilfe aber auch juristische Personen oder parteifähige Vereinigungen beantragen.

Seit jeher war unklar, wie weit der Personenkreis zu fassen ist, dem die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe offen steht.

2. Der Fall

Der Bundesgerichtshof hatte nun im Rahmen einer Rechtsbeschwerde zu klären, wie dies genau bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu handhaben ist.

Prozesskostenhilfe

Eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus einer sehr großen Anzahl an Eigentümern beantragte im Rahmen eines Berufungsverfahrens vor dem Landgericht München I Prozesskostenhilfe. Dabei berief sich die Eigentümergemeinschaft ausschließlich auf das Vermögen der Gemeinschaft selbst. Die Gemeinschaft befand sich in einer schwierigen finanziellen Lage und konnte deshalb aus dem Gemeinschaftsvermögen die entsprechenden Prozesskosten nicht erbringen. Die erforderliche Bedürftigkeit wurde gegenüber dem Landgericht dargetan.

Das Landgericht wies jedoch den Antrag zurück. Die Richter waren der Auffassung, dass es nicht nur auf die finanziellen Gegebenheiten der Eigentümergemeinschaft, sondern auch auf die Bedürftigkeit der einzelnen Eigentümer selbst ankäme. Die Bewilligung von Prozesskostenhilfe käme nur in Betracht, wenn weder die Gemeinschaft noch die wirtschaftlich Beteiligten die Kosten der Prozessführung aufbringen könnten.

Da die Rechtslage bislang nicht geklärt war, ließ das Landgericht jedoch die Rechtsbeschwerde zum BGH zu.

Die Eigentümergemeinschaft rief den Bundesgerichtshof um Hilfe an und bat um höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema. Begründet wurde dies unter anderem damit, dass eben gerade zwischen dem Verband der Eigentümer und den einzelnen Eigentümern rechtlich zu differenzieren sei.

3. Die Entscheidung zur Prozesskostenhilfe

Der Bundesgerichtshof entschied nun zu dieser bislang offenen Rechtslage wie folgt:

Die Voraussetzungen des § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können (BGH, Beschluss vom 21.03.2019, Az.: V ZB 111/18).

Der BGH sieht in einer Eigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich eine parteifähige Vereinigung gemäß § 116 ZPO. Dadurch wird die generelle Möglichkeit für Eigentümergemeinschaften Prozesskostenhilfe zu beantragen erst eröffnet.

Jedoch hält er die Eigentümer für wirtschaftlich Beteiligte des Eigentümerverbandes. Insofern muss nicht nur der Verband selbst, sondern auch jeder einzelne Eigentümer bedürftig sein, um Prozesskostenhilfe zu erhalten.

Begründet wird dies mit der sogenannten Nachschusspflicht der Eigentümer. § 28 WEG besagt, dass Eigentümer stets für die wirtschaftliche Funktionalität des Verbandes sorgen müssen. Ergeben sich hier Fehlbeträge, so müssen diese durch die übrigen Eigentümer entsprechend ausgeglichen werden. Jeden Eigentümer trifft insoweit eine Nachschusspflicht.

Diese Verpflichtung besteht letztlich auch in Fällen zukünftiger Prozesskosten. Letztendlich liegt es also im Verantwortungsbereich der Eigentümer, eine etwaige Finanzierungslücke zu schließen. Zu diesem Zweck besteht die Möglichkeit, innerhalb einer Eigentümergemeinschaft Sonderumlagen zu beschließen.

Daraus folgt denknotwendig, dass Prozesskostenhilfe für eine Eigentümergemeinschaft nur dann in Betracht kommt, wenn keiner der Eigentümer in der Lage ist, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. In solchen Fällen stünde einer Bewilligung der Beihilfe auch nichts im Weg.

Im vorliegenden Fall war jedoch dieser Nachweis – aufgrund der überaus hohen Anzahl an Wohnungseigentümern, die zudem teilweise im Ausland ansässig waren – nicht möglich bzw. nicht erbracht worden.

4. Fazit

Auf den ersten Blick mag diese Entscheidung zu überzeugen. Denn der überwiegende Großteil an Eigentümergemeinschaften besteht aus kleineren Personenkreisen und teilweise auch innerfamiliär.

Insbesondere ist das Argument verständlich, wonach aufgrund der Nachschusspflicht auch sonst alle Eigentümer zur Kostentragung herangezogen werden können.

Unberücksichtigt bleibt dabei aber, dass oftmals gerade in Großstädten ein Wohnkomplex aus Eigentumswohnungen besteht. Dahinter verbirgt sich sodann eine Vielzahl an Eigentümern. Die aktuelle Entscheidung macht es in solchen Konstrukten schlicht unmöglich, Prozesskostenhilfe zu beantragen. Denn ein solventer Eigentümer findet sich darunter meist dann doch. Letztendlich führt diese Entscheidung dazu, dass die solventen Eigentümer die Kostenlast der übrigen Eigentümer zu tragen hätten. Denn Prozesskostenhilfe scheidet dann sehr schnell aus.

Außerdem führt der Bundesgerichtshof zur Nachschusspflicht nicht näher aus. Denn eine solche besteht in der Regel innerhalb der Eigentümergemeinschaft nur quotal, also in Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile im Verhältnis zum gesamten Grundstück. Bei der Prozesskostenhilfe führt die Auffassung jedoch zur Alles-oder-Nichts-Lösung.

Letztendlich besteht nun hierzu aber eine höchstrichterliche Rechtsprechung, die vermutlich auch von den übrigen deutschen Gerichten zukünftig zu vertreten wird.

Deshalb sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung umso mehr darauf geachtet werden, welche übrigen Eigentümer sich in der Gemeinschaft befinden. Immerhin kann sich deren Zahlungsfähigkeit nun einmal mehr auf die eigene Kostenlast auswirken.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen Aspekten des Wohnungseigentumsrechts? Gerne können Sie hierzu Kontakt mit uns aufnehmen. Wir stehen beratend zur Seite.


Weniger ist mehr

BGH zur Beweiswirkung eines einfachen Mietspiegels

Wie bereits in unserem Beitrag vom 25.10.2018 berichtet, ist es unter gewissen Umständen möglich, die vertraglich festgesetzte Miete im Mietrecht im bestimmten Umfang zu erhöhen. Dafür bedarf es immer eines Beleges, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vertraglich vereinbarte Miete ist. Ein Mittel, um dies zu beweisen, ist ein sogenannter Mietspiegel. Worauf es ankommt, damit ein Mietspiegel den entsprechenden Anforderungen genügt, hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

Mietspiegel

1. Problemaufriss zum Mietspiegel

In vielen Gemeinden Deutschlands existieren offizielle Mietspiegel. Diese können und sollen Aufschluss darüber geben, wie sich die derzeit üblichen Mietpreise in der Umgebung entwickeln.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden zwischen sogenannten einfachen und qualifizierten Mietspiegeln.

Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB). Ein solcher wird von der jeweiligen Gemeinde oder auch von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter zu einem bestimmten Stichtag erstellt und allgemein anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Dadurch kann diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der darin enthaltenen Daten beigemessen werden (BT-Drucks. 14/4553, 57). Entscheidend kommt es darauf an, dass dieser Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes darstellt (LG Bonn, Urteil vom 26.03.2009, Az.: 6 S 212/08).

Wichtig ist, zwischen diesen beiden Arten des Mietspiegels zu unterscheiden:

Nur für den qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Will sich ein Vermieter auf diese Vermutung berufen, muss er darlegen, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az.: VIII ZR 46/12). Kann er dies nicht, so stellt sich die Frage, ob dem verwendeten Mietspiegel zumindest irgendeine Beweiswirkung zukommen kann.

Damit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall.

2. Sachverhalt

Die Beklagten im vorliegenden Fall waren Mieter einer Wohnung in Dresden. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger als Vermieter die Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete zuzustimmen. Insgesamt wurden 25,06 Euro als monatlicher Mehrbetrag gefordert, was die Miete von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter gesteigert hätte.

Die Erhöhung hielt die gesetzlichen Grenzen sowohl in zeitlicher als auch in finanzieller Hinsicht ein und war somit in dieser Hinsicht rechtmäßig.

Die Beklagten verweigerten jedoch ihre Zustimmung zur Mieterhöhung. Daher klagten die Vermieter auf Zustimmung zur geltend gemachten Mieterhöhung.

3. Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hatte die Klage auf Zustimmung zu Ungunsten der Kläger abgewiesen.

Im Rahmen der Berufung kam das Landgericht zum Ergebnis, dass das Urteil abzuändern sei. Die Richter vertraten die Ansicht, eine Mieterhöhung um 11,53 Euro pro Monat sei gerechtfertigt. Einen Teil der Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, sah das Landgericht als gegeben an. Diese hat das Gericht entsprechend im Rahmen der Neuberechnung der Miete berücksichtigt.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit der zugelassenen Revision.

4. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof sah jedoch in der Revision der Kläger keinen Erfolg. Stattdessen stimmte er der Rechtsauffassung des Landgerichts zu (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17).

Lediglich eine Erhöhung um 11,53 Euro pro Monat auf eine gesamte Miete in Höhe von 526,47 Euro sei auf Grundlage der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt.

Ein Vermieter könne die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbare Objekte vereinbart wurden. Entscheidend dabei sind unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Der seitens der Kläger vorgebrachte Mietspiegel erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 1 BGB. Jedoch führt dies nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass der Mietspiegel insgesamt nicht mehr zu berücksichtigen sei.

Stattdessen stellt dieser zumindest ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Da kein darüber hinaus gehender Beweiswert bestehen kann, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche. Entscheidend kommt es dann auf die Qualität des (einfachen) Mietspiegels an.

Sowohl das Landgericht als auch der BGH sahen in dem verwendeten Mietspiegel ausreichend Indiz zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anhand des Mietspiegels ergäbe sich aber nach Auffassung der Richter lediglich eine Erhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter.

5. Fazit: einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Die Entscheidung regelt nochmals das klare Verhältnis zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel. Dies ist erfreulich, da oftmals Mietparteien der Unterschied dieser beiden Arten gar nicht bewusst ist.

Nicht überraschend ist dagegen die Entscheidung in der Sache.

Sofern ein Mietspiegel nicht den Anforderungen des § 558d BGB genügt, kann dieser keine gesetzliche Vermutung nach sich ziehen. Nichtsdestotrotz kann dies jedoch nicht dazu führen, dass jeglicher Beweiswert des Dokuments aberkannt wird.

Zwar kann dieser nur mehr als Indiz und nicht als vollwertiger Beweis zur Ermittlung der Vergleichsmiete dienen. Vollkommen unberücksichtigt bleiben darf und sollte er jedoch nicht.

Besondere Relevanz besitzt aber im Mietrecht stets die besondere Formalität von Mieterhöhungen. Deshalb ist es ratsam, sich stets nicht nur der Höhe nach, sondern auch hinsichtlich Form und Begründung einer Mieterhöhung rechtlich beraten zu lassen. Nur so können etwaige finanzielle Nachteile vermieden werden.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zur Möglichkeit von Mieterhöhungen in konkreten Fällen? Nehmen Sie hierzu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Gerne helfen wir Ihnen bei Ihren rechtlichen Themen weiter.


Diesel-Skandal – Die Never-Ending-Story

Ein „kleines“ Machtwort des BGH!

Seit geraumer Zeit beschäftigt nun der Diesel-Skandal sämtliche Medienkanäle, Unternehmen und Private. Durch die verfälschten Abgaswerte wurde eine Vielzahl von Kfz-Eigentümern massiv geschädigt. Wer kann von seinem Vertragspartner nun Ersatzleistung oder geldwerte Entschädigung verlangen? Und welchen Inhalt haben die genauen Ansprüche?

Am 08.01.2019 erging ein Beschluss des Bundesgerichtshofes. In diesem positionieren sich die obersten deutschen Zivilrichter erstmals und äußern sich zumindest zu manchen Fragen, die in diversen Fällen Streitgegenstand waren, sind und noch lange sein werden (Az.: VIII ZR 225/17).

Diesel-Skandal

Diesel-Fahrverbot

1. Die Rechtlichen Grundsätze zum Diesel-Skandal

Bei der Frage, ob Ansprüche bei einem manipulierten Diesel-Fahrzeug bestehen, kommt es stets auf die rechtliche Würdigung des jeweiligen Einzelfalls an. In sämtlichen Klageverfahren versucht man, anhand der Sachlage einen konkreten Umstand zu beweisen: einen Sachmangel.

Im Kaufvertragsrecht (§§ 433 ff. BGB) steht einem Käufer im Rahmen eines Kaufvertrages das Recht auf eine funktionierende und mangelfreie Sache zu. Besteht zur Zeit der Übergabe der Sache ein Mangel, so kann dies Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer nach sich ziehen.

Vorrangiges Recht ist dabei immer die Nacherfüllung. Ein Käufer kann vom Verkäufer verlangen, entweder den bestehenden Mangel zu beheben (Nachbesserung) oder die vertraglich geschuldete Sache nochmals zu liefern (Nachlieferung).

Wer vom Diesel-Skandal betroffen ist, wendet sich also in der Regel gegen den Verkäufer. Um auf diesem Weg eine Behebung des Problems (z. B. durch ein Software-Update) oder ein vergleichbares neues Fahrzeug zu erhalten.

Daneben bestehen auch Möglichkeiten, sich direkt an den Hersteller zu wenden. Diese sollen hier jedoch nicht im Detail erläutert werden.

2. Der Fall

Im dem BGH vorliegenden Fall hatte der Kläger im Frühjahr 2015 einen Neuwagen VW Tiguan 2.0 TDI mit einem Dieselmotor der Baureihe EA 189 erworben.

Das Fahrzeug ist mit einer Software ausgestattet, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert. Diese Äußerungen wurden in den bisherigen Instanzen nicht angegriffen.

Das Landgericht ging von einer unzulässigen Abschaltvorrichtung aus. Aus diesem Grund wurde ein Sachmangel angenommen, da nicht die Beschaffenheit des Wagens vorläge, die der Käufer erwarten könne.

Das Berufungsgericht hingegen sah ein Problem darin, dass das geschuldete Modell in dieser Form nicht mehr hergestellt wird. Das Nachfolgemodell sei wegen höherer Motorisierung und anderer Maße keine gleichwertige Sache. Insofern sei eine eine Nachlieferung unmöglich und deshalb nicht geschuldet.

Nun liegt die Angelegenheit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

3. Die Entscheidung

Vom BGH erging nun kein endgültiges Urteil in dieser Sache. Vielmehr äußerten sich die Zivilrichter zu entscheidenden Fragen dieses Verfahrens. Insbesondere da diese auch für vielzählige andere Verfahren wegweisend sein können.

So wurden hier entscheidende Hinweise zu einigen rechtlichen Fragen erteilt.

a) Vorliegen eines Sachmangels

Die Kernaussage des Bundesgerichtshofes hierzu lautet:

Ein Fahrzeug weist Sachmängel auf, wenn es bei Übergabe an den Käufer eine Abschalteinrichtung verwendet, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert. Dadurch fehlt dem Fahrzeug die Eignung für die gewöhnliche Verwendung, weil die Gefahr besteht, dass die zuständige Behörde den Betrieb des Fahrzeugs untersagt.

Entsprechend der gesetzlichen Vorgaben ist eine Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und so beschaffen ist, wie dies bei Sachen der gleichen Art üblich ist. Davon kann nicht ausgegangen werden, wenn die Gefahr besteht, dass aufgrund der benutzten Software eine Betriebsuntersagung möglich ist.

Die Abschalteinrichtung dürfte einer europäischen Verordnung (Art. 5 Abs. 2 S. 1 der VO EG Nr. 715/2007) widersprechen. Darin sind gemeinsame technische Vorschriften der Mitgliedstaaten hinsichtlich ihrer Schadstoffemissionen festgelegt.

In Fällen, in denen sich ein Fahrzeug nicht als vorschriftsmäßig nach der Fahrzeug-Zulassungsverordnung erweist, kann die zuständige Zulassungsbehörde dem Halter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Im Extremfall kann sie sogar den Betrieb des Fahrzeugs auf öffentlichen Straßen untersagen.

Durch diesen Verstoß ist der weitere ungestörte Betrieb des Fahrzeugs im öffentlichen Straßenverkehr nicht gewährleistet. Bis zu einer ordnungsgemäßen Nachrüstung sieht sich der Eigentümer einer drohenden Betriebsuntersagung ausgesetzt.

Somit dürfte sich das Fahrzeug nicht zur gewöhnlichen Verwendung eignen (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB).

b) Unmöglichkeit einer Ersatzlieferung

Für die Nachlieferung innerhalb der Gewährleistung ist nicht die Lieferung einer identischen Sache erforderlich. Es kommt darauf an, ob die Parteien im jeweiligen Einzelfall die konkrete Leistung als austauschbar angesehen haben. Meist ist dabei ein Modellwechsel nicht von Belang. Entscheidend sind die Kosten für die Ersatzbeschaffung. Auch bei unverhältnismäßigen Kosten führt dies nur dazu, dass der Verkäufer die Ersatzlieferung verweigern kann, nicht jedoch die Nacherfüllung im Gesamten.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes können sich Verkäufer nicht aus ihrer Verpflichtung zur Nacherfüllung stehlen mit der Begründung, das verkaufte Modell werde nicht mehr hergestellt.

Gerade diese Thematik wurde bislang differenziert von den Instanzgerichten entschieden (so u. a.: LG Hamburg, Urteil vom 20.04.2018, Az.: 313 O 31/17; LG Ravensburg, Urteil vom 06.03.2018, Az.: 2 O 96/17; dagegen: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2018, Az.: 22 U 2/18; OLG München, Beschluss vom 02.07.2018, Az. 8 U 1710/17).

Ob eine Ersatzlieferung in solchen Fällen möglich ist, kann nur durch Auslegung des jeweiligen Vertragsinhaltes beurteilt werden (§§ 133, 157 BGB).

Grundsätzlich genießt der Anspruch auf Nacherfüllung innerhalb der Gewährleistungsrechte ausdrücklich Vorrang. Die Ersatzbeschaffung gemäß § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB erfasst an sich aber auch gleichartige und gleichwertige Sachen. Ein identischer Kaufgegenstand muss nicht beschafft werden.

Es wird also darauf ankommen, ob die Vertragsparteien die konkrete Leistung im Einzelfall als austauschbar angesehen haben.

Gerade beim Kauf eines Neufahrzeugs ist typischerweise mit der Produktion und dem Markteintritt eines Nachfolgemodells zu rechnen. Dem Verkäufer als Fahrzeughändler ist in der Regel bewusst, dass der Hersteller nach einer gewissen Zeit einen Modellwechsel vornehmen kann. Auf dem Markt tritt dann das Nachfolgemodell an die Stelle des Vorgängermodells.

Im Hinblick auf die Kosten der Ersatzbeschaffung eines Nachfolgemodells wird sich aber häufig kein großer Unterschied zur Ersatzbeschaffung des gleichen Modells ergeben. Die vom Verkäufer zu tragenden Kosten sind meist bei einem Modellwechsel kaum höher.

4. Fazit

Mit diesen Ausführungen haben wir versucht, die recht technisch orientierten Hinweise des Bundesgerichtshofs verständlich zu erläutern.

Die Zivilrichter beschäftigten sich mit grundsätzlichen rechtlichen Fragen, die in Diesel-Fällen häufig Streitthema sein dürften.

Diese Feststellungen sind vor allem für Dieselkläger von entscheidender Bedeutung, da sie deren Erfolgsaussichten erhöhen. In der Sache waren die Hinweise gar nicht erforderlich, da das Verfahren durch einen Vergleich zwischen den Parteien beendet werden konnte. Umso überraschender war die Veröffentlichung des Beschlusses.

Leider geht es in vielen derzeit noch laufenden Klagen um Gebrauchtwagen, auf die die Hinweise des BGH wohl kaum Anwendung finden werden. Hier wird mangels verfügbaren Ersatzfahrzeugen bereits deshalb die Ersatzlieferung unmöglich bleiben.

Zudem liefern die Hinweise keine Anhaltspunkte für weitere Streitpunkte, die noch in diversen Verfahren offen sein dürften. So geht es in etlichen Dieselverfahren auch um die gesamte Rückabwicklung des Kaufvertrages, Fristsetzungserfordernisse oder Pflichtverletzungen der Händler. In diesen Aspekten hilft der Beschluss letztlich nicht weiter. Es wird weiterhin viel Uneinigkeit in der Rechtsprechung der Instanzen herrschen.

Haben Sie Fragen zu diesem Beschluss oder zu anderweitigen Fragen im Rahmen des Diesel-Skandals? Oder kämpfen Sie mit einem eigenen Problem der vertraglichen Gewährleistung? Gerne stehen wir für Fragen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns hierzu einfach telefonisch oder E-Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.


BGH-Entscheidung zur Regelung eines Wohnrechts im Immobilien-Kaufvertrag

Erstaunlich, was man so alles übernehmen kann!

Unzählige Kaufverträge über Immobilien werden jährlich abgeschlossen. Dabei sind die Beweggründe manchmal, das Objekt danach selbst zu bewohnen, aber oft auch, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und deshalb dauerhaft zu vermieten.

Denkbar ist natürlich auch eine Kombination dieser Gründe, da die Immobilie erst vermietet werden soll, aber vielleicht später selbst oder durch Kinder genutzt werden könnte. Genau dann kann sich aber ein Problem ergeben, denn nicht jede Konsequenz wird vielleicht beim Kauf der Immobilie bedacht. Mit einer solchen Thematik durfte sich nun der BGH beschäftigen.

1. Der Fall

Die Kläger schlossen einen Kaufvertrag über ein Haus ab, welches zum Zeitpunkt des Kaufes teilweise vermietet war. Die Beklagten waren die Mieter des Objektes und bewohnten dieses schon seit 1981.Vertrag

Die Kläger kündigten im Jahr 2015 das Mietverhältnis gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist eine besondere Kündigungsmöglichkeit für Fälle, in denen Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus leben und dort insgesamt nur zwei Wohnungen bestehen. In solchen Spezialfällen sieht das Gesetz eine leichtere Kündigungsoption für Vermieter vor. Immerhin können durch das enge Zusammenleben oft unnötige Spannungen auftreten. Ein Kündigungsgrund ist dabei nicht erforderlich, dafür ist die Frist der Kündigung um drei Monate verlängert.

Die Beklagten verweigerten die Räumung.

Denn im Kaufvertrag war eine Regelung enthalten, die wie folgt lautete:

 „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

2. Bisheriger Prozessverlauf

Es kam wie es kommen musste. Die Kläger klagten auf Räumung des Objektes. In erster Instanz vor dem Amtsgericht Bochum und in zweiter Instanz vorm Landgericht Bochum hatte die Klage keinen Erfolg.

Sie ließen deshalb in der Revision die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Doch auch der BGH sah keine Erfolgsaussichten in der Klage.

Die Regelung im Kaufvertrag sei ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Dadurch erhielten die Mieter eigene Rechte gegenüber den Käufern als neuen Vermietern. Das sei am Wortlaut erkennbar. Immerhin ist dabei von einem lebenslangen Wohnrecht und von der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede.

Dies soll nicht nur die Rechtslage zwischen Verkäufer und Käufer klarstellen, sondern darüber hinaus auch die Mieter als Dritte schützen.

Aufgrund dieser Regelung war die Kündigung in dieser Form ausgeschlossen. Eine Kündigung wäre nur möglich gewesen bei erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten (z. B. bei unterbliebener Mietzahlung).

Dies leuchtet auch ein, da die Mieter bereits seit sehr langer Zeit die Wohnung bewohnten und deshalb auch im Bezug auf Ihr Zuhause besonders zu schützen sind. Außerdem ist genau für den Fall der unberechtigten Kündigung ein Rückkaufsrecht des Verkäufers geregelt. Dies spricht umso mehr dafür, dass die Mieter besonders geschützt werden sollten.

Die Kläger gingen davon aus, die Regelung im Kaufvertrag sei unwirksam, da diese sie unangemessen benachteilige. Doch auch dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass das Objekt von der Stadt Bochum verkauft wurde und deshalb im kommunalen Eigentum stand. Auch hier ist nämlich ein wesentlicher Aspekt, dass die Wohnung bereits seit über 30 Jahren von diesen Mietern bewohnt war.

4. Fazit

Zwar ist dieses Ergebnis für die Käufer denkbar schlecht. Denn nicht nur scheidet eine Kündigung im besagten Fall aus. Noch dazu kommt nämlich die Kostenfolge, da diese im gesamten Verfahren über drei Instanzen unterlagen und deshalb die Prozesskosten zu tragen haben.

Wirklich überraschend ist dagegen die Entscheidung nicht. Immerhin ist die Regelung im Vertrag recht eindeutig formuliert und stellt daher die Rechtspositionen klar.

Jedoch wird daraus umso mehr deutlich: Verträge müssen geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden.

Durch diesen Fall zeigt sich nur wieder einmal, wie gravierend rechtliche Folgen eines Vertrages sein können. Wer weiß, ob die Kläger den Kaufvertrag in dieser Form unterzeichnet hätten, wenn ihnen klar gewesen wäre, welche Folgen dies für sie haben würde.

Gerade beim Kauf von vermieteten Immobilien kommt es ganz entscheidend auf die Verträge an. Die Regelungen des Kaufvertrages und – mindestens genauso wichtig – der bestehende Mietvertrag können viel Aufschluss geben. Immerhin tritt ein Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB).

Der Kauf von Immobilien stellt für die meisten eine erhebliche und langfristige Investition dar. Deshalb ist es umso wichtiger, jeden Blickwinkel zu durchdenken und ganz genau zu wissen, worauf man sich einlässt. Ansonsten kann es später zu unangenehmen und vor allem sehr teuren Überraschungen kommen. Erlauben Sie mir den Kommentar: Im Verhältnis dazu ist die juristische Vertragsprüfung vorab ein Schnäppchen!

Haben Sie weitere Fragen zu dieser Entscheidung? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Überprüfung eines Vertrages? Gerne stehen wir Ihnen hierzu Rede und Antwort. Nehmen Sie einfach Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne!


Facebook, Twitter & Co. – Leben nach dem Tod!?

Sind digitale Zugänge eigentlich vererblich?

Mehr als jeder zweite besitzt heutzutage mindestens einen Zugang zu sozialen Netzwerken. Ob als Plattform für Kommunikation, zum Upload von Meldungen und Bildern oder zum Teilen interessanter oder amüsanter Videos und Sprüchen: Facebook, Instagram, Twitter und sämtliche weiteren Anbieter stellen schon seit geraumer Zeit einen wesentlichen Bestandteil des sozialen Lebens dar.

Ein damit im Zusammenhang stehender, äußerst tragischer Vorfall warf eine rechtliche Frage auf, der sich der Bundesgerichtshof im Sommer 2018 stellen musste: Was passiert mit dem Account im Falle des Versterbens des Inhabers? Oder anders gefragt: Ist ein solcher Account eigentlich vererblich?

1. Der Fall

Geklagt hatte im Fall die Mutter eines jugendlichen Kindes, welches äußerst plötzlich und unerwartet durch einen tragischen Unfall verstorben ist. Die Tochter war bei einem sozialen Netzwerk – im Fall war dieses die Beklagte – registriert und unterhielt dort ein Benutzerkonto.

Nach dem Tod des Kindes versuchte die Klägerin, sich in das Benutzerkonto Ihrer Tochter einzuloggen. Dies war ihr jedoch nicht möglich, weil die Beklagte es inzwischen in den sog. „Gedenkzustand“ versetzt hatte, womit ein Zugang auch mit den Nutzerdaten nicht mehr möglich ist. Die Inhalte des Kontos bleiben jedoch weiter bestehen und für Freunde und Bekannte sichtbar.

Aufgrund dessen klagte die Klägerin auf vollständigen Zugang zum Benutzerkonto.

2. Bisheriger Prozessverlauf

In erster Instanz obsiegte die Klägerin vor dem Landgericht Berlin. Das Kammergericht änderte jedoch das erstinstanzliche Urteil und wies die Klage ab. Hiergegen legte die Klägerin Revision ein und ließ die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof verkündete nun dessen Auffassung, dass die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Benutzerkonto uneingeschränkt vererblich sind und folglich auf die Erben übergehen. Insofern steht den Erben auch ein Anspruch auf Zugang zum Benutzerkonto mit sämtlichen darin enthaltenen Inhalten zu.

Die Entscheidung lautet genau:

„Beim Tod des Kontoinhabers eines sozialen Netzwerks geht der Nutzungsvertrag grundsätzlich nach § 1922 BGB auf dessen Erben über. Dem Zugang zu dem Benutzerkonto und den darin vorgehaltenen Kommunikationsinhalten stehen weder das postmortale Persönlichkeitsrecht des Erblassers noch das Fernmeldegeheimnis oder das Datenschutzrecht entgegen.“

Konkret bedeutet dies, dass im Falle des Todes den (gesetzlichen oder testamentarischen) Erben der volle Zugang zu den Benutzerkonten der sozialen Medien zusteht.

4. Zugang trotz Nutzungsbedingungen

Im Fall war eine Thematik, dass eine etwaige Regelung in den Nutzungsbedingungen des Netzwerkbetreibers dem entgegenstehen könnte.

Tatsächlich war dies aber nicht der Fall, da dort keine Regelung enthalten war, die die Frage betraf, ob das Konto als solches vererblich ist. Wie der Betreiber mit dem Konto nach dem Tod des Inhabers verfährt, war nur im Hilfebereich des Netzwerkes enthalten. Zwischen den Parteien war es nicht wirksam vereinbart. Außerdem hält der Bundesgerichtshof diese Beschreibungen für unwirksam und nicht mit dem Gesetz vereinbar.

Dadurch ist aber selbstverständlich nicht gesagt, dass nicht andere Nutzungsbedingungen von anderen Betreibern eine Regelung dazu enthalten. Insbesondere kann man damit rechnen, dass nun der ein oder andere Betreiber eine Vereinbarung für solche Fälle dort aufnehmen wird.

Wie eine solche Regelung aussehen müsste, damit sie als wirksam vereinbart gilt, ließ der Bundesgerichtshof aber bisher noch offen.

5. Zugang trotz Persönlichkeitsrecht

Bevor diese Angelegenheit vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, diskutierten viele Seiten darüber, ob die Vererbung des Zugangs nicht gegen das Persönlichkeitsrecht des Verstorbenen verstoßen würde. Denn dieses gilt allgemein auch über den Tod des Verstorbenen hinaus.

Hierzu äußerte sich der BGH nun aber, dass dies letztlich am Thema vorbei ginge. Denn für die Vererblichkeit kommt es alleine auf den Nutzungsvertrag zwischen Betreiber und Nutzer an. Dieser betrifft aber an sich keine personenbezogenen Daten. Solche Daten werden erst durch den Nutzer und seine Tätigkeit (z. B. Uploads, Kommentare) ins Spiel gebracht.

Die Leistungen, die der Betreiber einer solchen Plattform erbringt, sind rein technischer Natur.

Um dem Persönlichkeitsrecht Beachtung zu schenken, ist deshalb lediglich nachvollziehbar, die aktive Weiternutzung durch die Erben auszuschließen. Ein Zugang zu den bisherigen Online-Tätigkeiten steht dem aber nicht entgegen.

Vergleichbar ist ein solcher Zugang mit privaten Tagebüchern zu Hause. Dass das Eigentum hieran auf die Erben übergeht, ist in der Rechtsprechung längst anerkannt.

6. Zugang trotz Datenschutz

Auch die Datenschutzgrundverordnung steht aus Sicht des BGH dem Zugang der Erben zum Benutzerkonto nicht entgegen.

Das Problem liegt hier insbesondere darin, dass über das Portal auch mit Dritten kommuniziert wird. In Konversationen bzw. Postings können persönliche Daten der Kommunikationspartner enthalten sein. Der Kommunikationspartner kann bei Veröffentlichung zwar bestimmen, wer seine Mitteilungen sehen soll und darf. Auf die Weitergabe innerhalb eines Benutzerkontos hat dieser aber selbstverständlich keinen Einfluss.

Entscheidend ist zunächst, dass der jeweilige Kommunikationspartner vor seinem Tod sämtliche Daten freiwillig und bewusst an das Portal übermittelt, damit diese dort veröffentlicht werden.

Dies ist aber letztlich vergleichbar mit dem postalischen Versand von Dokumenten, da deren Weitergabe nach Versand auch letztlich nicht mehr kontrolliert werden kann.

Die Klägerin wünscht den Zugriff zur Klärung der Todesursachen des eigenen Kindes, insbesondere um Aufschluss auf etwaige Suizidgedanken erhalten zu können. Dieses Interesse ist von höherem Gewicht als etwaige Interessen von Kommunikationspartnern.

Immerhin ist es aufgrund der erbrechtlichen Regelungen auch nachvollziehbar, wie im Falle des Todes mit Dokumenten und Inhalten (egal ob analog oder digital) damit verfahren wird. Die Vererblichkeit des Benutzerkontos ist daher auch für Dritte erkennbar.

7. Beurteilung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist tatsächlich im Kern nicht überraschend.

Wie mit dem zu greifenden Nachlass vor Ort verfahren werden muss, ist bereits seit geraumer Zeit eindeutig geklärt. Eine Differenzierung zwischen digitalem und analogem Nachlass wäre hier nicht nur unpraktikabel, sondern auch an sich nicht mit dem gesetzlichen Wortlaut vereinbar. Die voranschreitende Digitalisierung kann man nur dadurch entsprechend würdigen, dass auch allgemein geltende rechtliche Grundsätze in vergleichbarer Form hierauf Anwendung finden.

Auch ist überzeugend, dass es bei der Frage nach der Vererblichkeit eines Benutzerkontos letztlich um einen Nutzungsvertrag geht, der ebenso wie jedes andere Vertragsverhältnis der jeweiligen Erbfolge unterliegt.

Ob hier Datenschutz verletzt ist, mag sicherlich in jedem Einzelfall anders zu beurteilen sein. Hier könnte die Zukunft also noch weitere Entscheidungen ähnlich gelagerter Fälle bringen.

Insbesondere darf man gespannt sein, wie die Anbieter digitaler Dienste auf diese Entscheidung reagieren werden. Denn die Prüfung, wann und ob ein Account für Erben freigegeben werden darf bzw. muss, ist sicherlich mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Außerdem ist nicht jede Änderung der Nutzungsbedingungen so ohne weiteres möglich bzw. zulässig.

Den Volltext der Entscheidung können Sie unter folgendem Link nachlesen.

Falls Sie Fragen zu dieser Entscheidung haben oder zur Vererblichkeit anderweitigen digitalen oder analogen Nachlassen, stehen wir gerne für Rückfragen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns hierfür ganz einfach telefonisch oder per Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne.