Neubestellung Verwalter im WEG-Recht
Wer die Wahl hat, hat die Qual.
Wenn innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Neuwahl eines Verwalters ansteht, kann die Entscheidung zwischen mehreren Bewerbern häufig schwierig sein. Gelegentlich mag es vorkommen, dass den Eigentümern kaum Bewerber bekannt sind oder etwaige Angebote fehlen. Doch welche Informationen sind bei der Wahl einer neuen Verwaltung offen zu legen? Wir klären auf.
1. Der Fall
In einem jüngst vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war bei der Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung eine bestimmte Firma als Verwalter-GmbH – nachfolgend als T-GmbH bezeichnet – vorgeschlagen worden. In der Versammlung wurde jedoch klar, dass noch zwei weitere Angebote eingeholt wurden. Diese Angebote wurden im Vorfeld zur Versammlung aber nicht offen gelegt. Sie lagen lediglich zur Einsicht für etwaig interessierte Eigentümer bereit. Dies lag daran, dass sich der Verwaltungsbeitrat für die T-GmbH aussprach. Aufgrund dieser Tatsache bestellten die Eigentümer die T-GmbH als Verwalter.
Fraglich ist nun, ob die Angebote der Mitbewerber den übrigen Eigentümern zur Verfügung gestellt hätten werden müssen.
2. Das Verfahren
Einige der Wohnungseigentümer schlossen sich zusammen und reichten eine Anfechtungsklage beim Amtsgericht ein. Sie waren der Auffassung, man hätte ihnen Einsicht in die anderweitigen Angebote geben sollen. Nur so hätten sich die Eigentümer voll informiert zwischen den Bewerbern entscheiden können. Die Klage wurde abgewiesen.
In zweiter Instanz vor dem Landgericht scheiterten die Kläger ebenfalls. In dritter Instanz hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und erklärte den Beschluss zur Verwalterbestellung für ungültig.
3. Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.01.2020 (Az.: V ZR 110/19) entschieden, dass bei der Neubestellung eines Verwalters die Angebote der Bewerber innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Es genüge nicht, wenn die Angebote zur Einsichtnahme bereitgehalten werden. Vielmehr ist bei einer Neubestellung erforderlich, die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote zur Verfügung zu stellen. Der BGH bejahte also die oben unter Punkt 1 aufgeworfene Frage.
Nur so sei eine ordnungsgemäße Beschlussfassung möglich.
Immerhin geht es bei der Neubestellung eines Verwalters und die Vergabe einer weitreichenden Funktion, die insbesondere meist über mehrere Jahre bestehen soll. Dies erfordert, dass Eigentümern zumindest die Möglichkeit haben müssen, sich fundierte Kenntnisse zur Entscheidungsfindung anzueignen.
Wenn diese Daten erst im Rahmen der Versammlung erstmalig benannt werden, können interessierte Eigentümer keinerlei eigene Erkundungen mehr anstellen und sind auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der Informationen im Rahmen der Versammlung angewiesen. Die Eigentümer können sich dann nicht sachgerecht und ihm jeweils erwünschten Ausmaß informieren.
4. Fazit
Wohnungseigentümern müssen Gelegenheit haben, sich rechtzeitig über Alternativangebote zu informieren. Je bedeutender die zu treffende Entscheidung, desto wichtiger ist eine umfangreiche und frühzeitige Information über alle zugrunde liegenden Fakten. Nur so ist gewährleistet, dass die getroffene Entscheidung dann auch tatsächlich dem mehrheitlichen Willen der Eigentümer entspricht und bei Kenntnis aller Umstände nicht anders ausgefallen wäre.
Der Entscheidung des BGH ist daher aus unserer Sicht vollumfänglich zuzustimmen.
Ausreichend dürften aber wohl die Namen der etwaiger Bewerber, sowie die konkret geforderte Vergütung und die Laufzeit des Vertrages sein.
Sollten Sie Fragen haben, sind wir gerne für Sie erreichbar.