12
Aug 2020

Baulärm in der Nachbarschaft

Allgemeines, Mietrecht , , , , Apollonia Stuhldreier

Ist Baulärm ein Mangel?

Wird auf dem Nachbargrundstück ein Neubau errichtet, geht dies in den meisten Fällen mit erheblichem Baulärm einher. Welche Rechte hier Mieter und Vermieter haben, hat nun erneut der BGH geklärt.

1. Der Fall

Ein Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung musste in Berlin für den Zeitraum von zwei Jahren Baulärm einer benachbarten Baustelle ertragen. Die Baustelle war 40 m von der angemieteten Wohnung entfernt. Der Mieter zeigte den Lärm gegenüber dem Vermieter an und minderte die Miete um 10 % über einen längeren Zeitraum.

 

 

2. Das Verfahren

Der Vermieter war mit der Mietminderung nicht einverstanden und erhob Klage auf Zahlung gegen den Mieter. In erster Instanz vor dem Amtsgericht war der Vermieter erfolgreich. Das Gericht gab der Klage statt. Hiergegen wehrte sich der Mieter mit einer Berufung. Das Landgericht gab anschließend dem Mieter Recht und wies die Klage des Vermieters ab. In dritter Instanz vor dem Bundesgerichtshof wendete sich das Blatt erneut und der Klage des Vermieters wurde stattgegeben.

3. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 29.04.2020 – Aktenzeichen VIII ZR 31/18), dass dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden könne. Es komme vielmehr darauf an, welche Regelung die Parteien im Mietvertrag vereinbar hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss die Entwicklung der Lärmbelästigung bewusst gewesen wäre. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte stellen keinen zur Mietminderung führenden Mangel nach § 546 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Damit war nun die Frage des Mangels zwar grundsätzlich geklärt, nicht geklärt war jedoch, wer nun was darlegen und beweisen müsse.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof im selben Urteil vom 29.04.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 31/18) entschieden, dass die Darlegungs- und Beweislast nicht alleine beim Vermieter liegt. Zunächst muss der Mieter darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass es sich bei dem von ihm behaupteten Baulärm um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtige. Sollte dem Mieter ein solcher Beweis gelingen, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter seinerseits eine Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Verursacher zusteht oder ob er die Beeinträchtigungen hinnehmen muss.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht erneut über den Fall zu verhandeln hat.

4. Fazit

Häufig gehen Mietparteien vorschnell davon aus, dass im Falle von Baulärm auf dem Nachbargrundstück regelmäßig eine Minderung der vereinbarten Miete in Betracht kommt. Hier zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs einmal wieder, dass es stets einer eingehenden Betrachtung bedarf. Nicht von vornherein steht also fest, dass die Miete gemindert ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt auch, dass der Vermieter den Vortrag des Mieters zunächst bestreiten darf. Sollte dem Mieter ein solcher Beweis gelingen, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter den Lärm seinerseits hinnehmen müsse. Hier ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

Hieran ist mal wieder erkennbar, dass es sich in jedem Fall lohnt, die Umstände des Einzelfalls näher zu durchleuchten. Nur so kann herausgefunden werden, ob ein Minderungsrecht für einen Mieter besteht und ob bzw. wie sich ein Vermieter hiergegen wehren kann.

Bei Fragen steht Ihnen unsere Kanzlei gerne zur Seite. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt zu uns auf.

 

12
Aug 2020

Untervermieten – aber richtig

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Neues zur Untervermietung

Wann darf ein Vermieter die Untervermietung verweigern?

Manchmal möchte man als Mieter einen Teil der Wohnung gerne untervermieten. Sei es, weil man möglicherweise aus beruflichen Gründen selbst zeitweise die Wohnung nicht nutzen kann. Oder weil man sich aus veränderten finanziellen Umständen heraus einen Teil der Mietzahlung ersparen muss. Was hierbei allerdings zu beachten ist und welche rechtlichen Hürden eventuell dabei bestehen, zeigt der nachfolgende Fall.

1. Der Sachverhalt

Der Kläger wollte ein Zimmer seiner Wohnung untervermieten. Hierzu benötigte er die Zustimmung seiner Vermieterin. Er nannte der Vermieterin also den Namen der Bewerberin und deren Adresse. Auch gab er an, dass es sich bei der Bewerberin um eine Hausfrau von ca. 50 – 55 Jahren mit festem Einkommen handele. Weiter bot er der Vermieterin an, eine Kopie des Personalausweises der Bewerberin vorzulegen. Die Mieteinnahmen für die geplante Untervermietung gab er mit 400,00 Euro monatlich an.

Die Vermieterin verweigerte jedoch die Zustimmung zur Untervermietung.

2. Das Verfahren

Der Kläger (Mieter) erhob daraufhin Klage beim Amtsgericht München und verlangte von der Beklagten (Vermieterin) Schadensersatz für eine angeblich zu Unrecht verweigerte Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers seiner Wohnung.

Im Prozess gab die Bewerberin, welche als Zeugin vorgeladen war, an, dass sie das Zimmer als Atelierraum nutzten wollte. Außerdem sei nur über eine Miete von 300,00 Euro monatlich gesprochen worden.

3. Die Entscheidung

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 11.12.2019 die Klage abgewiesen – Aktenzeichen 425 C 4118/19. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern kann, wenn ihm keine ausreichenden Informationen über den Untermieter übermittelt werden.

Dem Vermieter sind nicht nur der Name des Bewerbers, sondern auch dessen Geburtsdatum, die letzte Anschrift und die ausgeübte berufliche Tätigkeit mitzuteilen. Diese Angaben sind durch den Kläger nicht bzw. nicht vollständig erfolgt. Somit durfte die Vermieterin die Zustimmung verweigern.

Das Gericht hat zwar erkannt, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hatte, da er aufgrund seiner beruflichen Situation einen weiteren Wohnsitz in einem anderen Bundesland annehmen musste. Allerdings muss der Vermieter in der Lage sein zu prüfen, ob eine Untermietung berechtigt ist oder ob Gründe, die ihn zu einem Ausschluss der Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigten, vorliegen.  Auch hatte der Kläger den vereinbarten Mietzins zu hoch angegeben.

4. Fazit

Eine beabsichtigte Untervermietung ist grundsätzlich immer mit dem Vermieter zu klären und dessen Zustimmung einzuholen. Auch wenn nur ein Teil – so wie im vorliegenden Fall ein Zimmer – untervermietet werden soll.

Dabei ist aber auch wichtig, den Vermieter über sämtliche relevanten Informationen in Kenntnis zu setzen. Immerhin führt eine Untervermietung dazu, dass eine für den Vermieter fremde Person in seine Räumlichkeiten einzieht. Es ist daher nur verständlich, dass der Vermieter wissen muss, mit wem er es letztlich zu tun hat.

Zwar gibt es eine Vielzahl von Fällen, in denen ein Vermieter dann die Zustimmung nicht verweigern darf. Diesen umgehen und einfach eine Untervermietung vorzunehmen ist aber tatsächlich nie ratsam.

Wichtig zu wissen ist aber zudem, dass durch eine Untervermietung kein Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter entsteht. Probleme im Rahmen der Untervermietung sind daher immer zwischen Hauptmieter und Untermieter zu klären.

Sie haben Fragen zu diesem Thema? Oder möchten auch ein Zimmer untervermieten? Dann nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

 

24
Mrz 2020

Corona: Aktuelles

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Recht und Gesetz in Zeiten von Corona

Was ist eigentlich noch möglich?

In Zeiten eine weltweiten Pandemie ist häufig nicht mehr die erste Überlegung, was Recht und Gesetz tatsächlich zulassen. Vielmehr geht es den meisten darum, wirtschaftlich überhaupt zu überleben. Die Prioritäten sind klar verschoben. Doch was gilt, wenn man in bestimmten Vertragsangelegenheiten keine Einigung erzielen kann? Was gilt dann für rechtliche Ansprüchen in Zeiten der Corona-Krise? Wir möchten über Grundsätzliches informieren zu Themen, die womöglich derzeit brisant sind.

1. Reiserücktritt aufgrund von Corona

Am 17.3.2020 sprach die Regierung eine weltweite Reisewarnung wegen des Corona-Virus aus. Dies wirkt sich erheblich auf bereits gebuchte und unmittelbar bevorstehende Reisen aus.

Aufgrund der nun ausgesprochenen Reisewarnung besteht aber die Möglichkeit der kostenfreien Stornierung. Bereits geleistete Anzahlungen auf den Reisepreis muss ein Reiseveranstalter zurückerstatten.

 

Immer dann wenn ein Reisevertrag nach deutschem Recht vorliegt, kann ein Reisender bei einer derart hohen Ansteckungsgefahr weltweit nicht an der Buchung einer Reise festgehalten werden.

Vorsicht ist nur dann geboten, wenn die Urlaubsreise erst in weit entfernter Zukunft stattfinden sollte. Denn möglicherweise besteht zu diesem Zeitpunkt die Reisewarnung gar nicht mehr. In solchen Fällen ist ratsam noch etwas abzuwarten, wie sich der Zustand und die Einschätzung hinsichtlich der Reisewarnung entwickelt.

Gleiches gilt auch für diejenigen, die einzelne Reiseleistungen im Ausland gebucht haben. Wer das Reiseziel überhaupt nicht mehr erreichen kann, muss kostenfrei stornieren können. Dies gilt mittlerweile weitreichend aufgrund der geschlossenen Grenzen.

Nur wer direkt bei einem Anbieter im Ausland Reiseleistungen gebucht hat, muss sich an den Vertrag des Anbieters halten. In solchen Fällen greift nämlich üblicherweise nicht deutsches Recht, sondern das Recht des jeweiligen Staates.

Ganz besonders sollte jeder derzeit das eigene wirtschaftliche Risiko bedenken. Gerade wenn zeitnahe Anzahlungen von Reisebuchungen fällig werden, raten wir dazu abzuwarten. Denn diverse Reiseveranstalter drohen aufgrund der weltweiten Krise insolvent zu gehen. Möglicherweise sehen Kunden im Falle einer Zahlung sonst auch bei kostenfreier Stornierung ihr Geld nicht wieder.

2. Miete im Einzelhandel

Auch der stationäre Einzelhandel steht vor immensen Herausforderungen. Ladengeschäfte (abgesehen von wenigen Ausnahmen) sind aktuell und für längere Zeit geschlossen.

Viele stellen sich die Frage, ob in solchen Fällen eine Möglichkeit besteht, die monatlichen Miete herabzusetzen.

Generell wird ein Mieter aufgrund der staatlichen Anordnung zur Schließung nicht von den geschuldeten Zahlungen frei. Das betrieblich bezogene Risiko eines gewerblichen Mietvertrages trifft leider den Mieter.

Anders kann es aber dann sein, wenn im Mietvertrag ein bestimmter Nutzungszweck vorgesehen ist. Kann man diesen Nutzungszweck nämlich nicht mehr wahrnehmen, so hilft dies womöglich einem Mieter. Denn er kann sich dann darauf berufen, dass der Zweck des Vertrages nicht mehr erfüllbar ist. Folge wäre, dass er eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr schulden würde.

Daneben kommt aber ebenso eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (§ 313 BGB). Hierfür spricht vieles, da man eine weltweite Pandemie nur schlecht einer der beiden Vertragsparteien anlasten kann. Das würde zu einer Anpassung oder Aufhebung des Mietvertrages führen. Auf diesem Weg kann man womöglich auch eine Herabsetzung der Miete erreichen.

Welche Variante bzw. Maßnahmen im jeweiligen Einzelfall zielführend ist, können aber zwingend nur die Parteien erörtern.

Die Problematik könnte sich aber ohnehin mit dem seitens der Bundesregierung geplanten Maßnahmenpaket zum Mieter- und Verbraucherschutz erledigen. Dieses soll noch diese Woche verabschiedet werden.

3. Verbraucher im Einzelhandel

Auch Verbraucher können ihre Rechte gegenüber Unternehmern derzeit kaum ausüben. Denn der Kontakt zum Unternehmer ist völlig auf Eis gelegt.

Reklamationen wegen beschädigter Ware sollte man unbedingt schriftlich geltend machen. Hier gibt es meist gesetzliche Fristen, die es zu wahren gilt. Da viele Unternehmer um ihre Existenz bangen, sollte man als Verbraucher nicht auf deren Kulanz hoffen.

Auch ein genereller Umtausch von Waren (ohne Grund) ist derzeit erheblich erschwert. Dazu muss man aber wissen, dass es ohnehin kein grundsätzliches Umtauschrecht im stationären Handel gibt. Dies geschah in der Vergangenheit immer nur aus reiner Kulanz des Unternehmers. Ein Anspruch des Kunden darauf kann nur angenommen werden, wenn dies zwischen den Parteien vereinbart und auch beweisbar ist.

Es wird abzuwarten sein, wie sehr die Unternehmer bis zur Wiedereröffnung des stationären Handels wirtschaftlich gelitten haben und ob dann noch Raum für eine etwaige Kulanz besteht.

4. Fazit zur Corona-Krise

Darüber hinaus gibt es viele weitere rechtliche Fragen und Entwicklungen im Zusammenhang mit der Pandemie. Der Beratungsbedarf von Verbrauchern und Unternehmern ist denknotwendig erheblich. Alle sehen sich mit Problemen, Fragen und Themen konfrontiert, die man bis vor wenigen Wochen nicht für möglich gehalten hätte.

Sollten auch Sie Fragen zu rechtlichen Themen im Zusammenhang mit der Corona-Krise haben, können Sie sich gerne jederzeit telefonisch oder per E-Mail an uns wenden. Der persönliche Kontakt zu Mandanten ist derzeit zwar eingeschränkt; jedoch stehen wir natürlich auf sämtlichen anderen Kanälen gerne beratend zur Seite.

14
Jun 2019

Zutrittsrecht des Vermieters zur Wohnung

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„Du kommst hier nicht rein!“

Das Begehungsrecht des Vermieters

Mehr als die Hälfte aller Deutschen leben in ihrem Zuhause zur Miete. Das bedeutet, dass Ihnen ein Dritter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Dafür, dass dieser sein Eigentum zur Verfügung stellt, verlangt dieser einen monatlichen Mietzins. Doch wie ist die Rechtslage, wenn der Vermieter als Eigentümer die vermietete Wohnung betreten möchte? Muss ein Mieter den Zutritt gewähren? Steht dem Vermieter ein Zutrittsrecht zu?

1. Rechtsgrundlage

Ein Vermieter kann den Zutritt zum vermieteten Objekt verlangen, wenn es dafür eine rechtliche Grundlage gibt. Für ein Mietverhältnis gelten grundsätzliche die §§ 535 ff. BGB. Eine ausdrückliche Regelung sucht man darin jedoch vergebens. Deshalb kann ein Zutrittsrecht des Vermieters nur anderweitig begründet werden.

 

In der Rechtsprechung geht man davon aus, dass einem Vermieter generell die Möglichkeit bleiben muss, den Zustand des vermieteten Objektes im Blick zu behalten. Anderenfalls könne ein Vermieter nicht beurteilen, ob sein Eigentum durch Mieter beschädigt oder gar zerstört wird. Dem Recht des Vermieters auf sein Eigentum (Art. 14 GG) steht das Recht der Mieter auf die Unverletzlichkeit Ihrer Wohnung (Art. 13 GG) gegenüber.

Als Nebenpflicht aus dem geschlossenen Mietvertrag wird aber generell ein Begehungsrecht angenommen.

2. Inhalt des Zutrittsrechts

Aufgrund der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten der Mieter wird ein Zutrittsrecht aber nicht uneingeschränkt zugelassen.

Vielmehr nimmt man einen solchen Anspruch des Vermieters nur an, wenn er ein berechtigtes Interesse daran darlegen kann. Ein grundloses Besichtigungsrecht wird also verneint.

Zudem muss ein Vermieter seinen Besuch stets mit zeitlichem Vorlauf ankündigen. Unangemeldet ist ein Mieter also nicht verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zu gewähren.

Wie lange der Vorlauf sein muss, hängt von der Dringlichkeit des Besuches ab. Drohen in naher Zukunft erhebliche Schäden am Eigentum des Vermieters, wird eine eher kurzfristige Ankündigung ausreichend sein.

Bei der Ankündigung einer Besichtigung sollte ein Vermieter zudem beachten, keinen Termin zu unangemessenen Zeiten (bspw. nachts) zu wählen.

3. Praktische Fälle

Es gibt diverse Situationen, in welchen es beim Zutrittsrecht zu Streitfällen kommen kann. Dabei sind einige Konstellationen in der Rechtsprechung anerkannt:

a) Mängelbeseitigung

Besteht ein Mangel an der Mietsache, so wird ein Vermieter meist einen Blick auf den eingetretenen Schaden werfen wollen. Nur dann kann dieser eine Entscheidung hinsichtlich der Reparatur treffen.

In solchen Fällen ist ohne Probleme von einem Zutrittsrecht des Vermieters auszugehen.

Häufige Konstellationen sind hier: Schimmel in der Wohnung, Wasserschaden, übermäßige Abnutzung.

b) Instandsetzung

Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen steht dem Vermieter das Recht zu, das Objekt vorab zu inspizieren. Dies dient der Planung der dafür erforderlichen Maßnahmen. Dabei geht es um die Reparatur von bereits aufgetretenen Problemen.

Häufiger Fall ist die Reparatur einer Heizungsanlage.

c) Modernisierung/Sanierung

Möglicherweise möchte ein Vermieter aber auch zur Modernisierung eines Objektes Maßnahmen treffen. Um diese vorbereiten zu können, ist eine Begehung oft unumgänglich. Auch in solchen Konstellationen geht man von einem Begehungsrecht des Vermieters aus (555a ff. BGB).

d) Veräußerung/Neuvermietung der Wohnung

Auch denkbar ist, dass der Vermieter plant, sein Objekt zu veräußern und zu diesem Zweck die vermietete Wohnung Interessenten oder Immobilienmaklern zu zeigen.

Oder es geht um die Neuvermietung der Wohnung. Das noch laufende Mietverhältnis wurde gekündigt und Mietinteressenten möchten die Wohnung besichtigen, um diese vielleicht zukünftig anzumieten.

In diesen Fällen geht man ebenfalls von einem Begehungsrecht des Vermieters aus.

e) Verdacht einer Vertragsverletzung

Darüber hinaus nimmt man auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an, wenn nahe liegt, dass Mieter innerhalb des vermieteten Objektes gegen eine klare Vereinbarung verstoßen.

Häufig ist dies der Fall, wenn Indizien dafür sprechen, dass der Mieter unberechtigt untervermietet oder unerlaubt Tiere in der Wohnung hält.

4. Vertragliche Regelung zum Zutrittsrecht

Besondere Vorsicht ist immer zu walten, wenn im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, die einem Vermieter Zutrittsrechte gewährt.

Zwar können Mietparteien im Mietvertrag Möglichkeiten der Begehung regeln. Jedoch muss bedacht werden, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag im Nachgang als wirksam betrachtet werden kann.

So ist beispielsweise eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter generell ein Recht zur Begehung zur allgemeinen Überprüfung des Zustandes der Wohnung einräumt, in der Regel rechtlich nicht haltbar (BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Ob eine vertragliche Vereinbarung wirksam ist, muss also immer im Einzelfall überprüft werden. Ist sie unwirksam, entfaltet sie zwischen den Parteien auch keine rechtliche Wirkung.

5. Der Mieter weigert sich, Zutritt zu gewähren

Wehrt sich der Mieter grundlos gegen eine berechtigte Ankündigung, kann das Recht auf Begehung durch den Vermieter natürlich eingeklagt werden. Im Prozess muss sodann der Vermieter das berechtigte Interesse sowie die Angemessenheit seiner Termine vortragen.

In vielen Fällen wird aber zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters angenommen. Denn die Verweigerung durch den Mieter stellt eine schwere Pflichtverletzung durch den Mieter dar.

6. Der Vermieter macht unberechtigt Zutrittsrecht geltend

Begehrt der Vermieter Zutritt, obwohl kein ausreichendes Interesse daran besteht, so kann der Mieter das Verlangen berechtigt zurückweisen. Ein Anspruch auf Begehung durch den Vermieter liegt also nicht vor.

Betritt der Vermieter nichtsdestotrotz das Objekt, so ist dies ein Hausfriedensbruch und wäre sogar strafrechtlich zu ahnden.

7. Fazit zum Zutrittsrecht

Die Gründe, warum ein Vermieter ein vermietetes Objekt besichtigen möchte, sind unterschiedlich. Dabei ist die Grenze, wann ein Begehungsrecht besteht und wann nicht, oftmals nur schwer zu ziehen. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen liefert die Entscheidung, welche Partei nun schutzwürdiger ist.

Die Konsequenzen einer unberechtigten Geltendmachung durch den Vermieter oder Verweigerung durch den Mieter sind oft nicht unerheblich. Insbesondere vertragliche Regelungen werfen manchmal noch ein anderes Licht auf die Angelegenheit.

Eine vorschnelle Reaktion ist daher kaum zu empfehlen. Vielmehr ist ratsam, die Sachlage mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu besprechen und rechtskundigen Rat einzuholen.

Sie haben Fragen zu dieser Thematik oder stehen vor einem mietrechtlichen Problem und benötigen dabei Unterstützung? Nehmen Sie doch Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Termin. Wir unterstützen Sie gern!

05
Apr 2019

Mietspiegel – Qualifiziert oder Einfach

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Weniger ist mehr

BGH zur Beweiswirkung eines einfachen Mietspiegels

Wie bereits in unserem Beitrag vom 25.10.2018 berichtet, ist es unter gewissen Umständen möglich, die vertraglich festgesetzte Miete im Mietrecht im bestimmten Umfang zu erhöhen. Dafür bedarf es immer eines Beleges, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vertraglich vereinbarte Miete ist. Ein Mittel, um dies zu beweisen, ist ein sogenannter Mietspiegel. Worauf es ankommt, damit ein Mietspiegel den entsprechenden Anforderungen genügt, hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

 

1. Problemaufriss zum Mietspiegel

In vielen Gemeinden Deutschlands existieren offizielle Mietspiegel. Diese können und sollen Aufschluss darüber geben, wie sich die derzeit üblichen Mietpreise in der Umgebung entwickeln.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden zwischen sogenannten einfachen und qualifizierten Mietspiegeln.

Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB). Ein solcher wird von der jeweiligen Gemeinde oder auch von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter zu einem bestimmten Stichtag erstellt und allgemein anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Dadurch kann diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der darin enthaltenen Daten beigemessen werden (BT-Drucks. 14/4553, 57). Entscheidend kommt es darauf an, dass dieser Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes darstellt (LG Bonn, Urteil vom 26.03.2009, Az.: 6 S 212/08).

Wichtig ist, zwischen diesen beiden Arten des Mietspiegels zu unterscheiden:

Nur für den qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Will sich ein Vermieter auf diese Vermutung berufen, muss er darlegen, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az.: VIII ZR 46/12). Kann er dies nicht, so stellt sich die Frage, ob dem verwendeten Mietspiegel zumindest irgendeine Beweiswirkung zukommen kann.

Damit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall.

2. Sachverhalt

Die Beklagten im vorliegenden Fall waren Mieter einer Wohnung in Dresden. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger als Vermieter die Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete zuzustimmen. Insgesamt wurden 25,06 Euro als monatlicher Mehrbetrag gefordert, was die Miete von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter gesteigert hätte.

Die Erhöhung hielt die gesetzlichen Grenzen sowohl in zeitlicher als auch in finanzieller Hinsicht ein und war somit in dieser Hinsicht rechtmäßig.

Die Beklagten verweigerten jedoch ihre Zustimmung zur Mieterhöhung. Daher klagten die Vermieter auf Zustimmung zur geltend gemachten Mieterhöhung.

3. Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hatte die Klage auf Zustimmung zu Ungunsten der Kläger abgewiesen.

Im Rahmen der Berufung kam das Landgericht zum Ergebnis, dass das Urteil abzuändern sei. Die Richter vertraten die Ansicht, eine Mieterhöhung um 11,53 Euro pro Monat sei gerechtfertigt. Einen Teil der Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, sah das Landgericht als gegeben an. Diese hat das Gericht entsprechend im Rahmen der Neuberechnung der Miete berücksichtigt.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit der zugelassenen Revision.

4. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof sah jedoch in der Revision der Kläger keinen Erfolg. Stattdessen stimmte er der Rechtsauffassung des Landgerichts zu (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17).

Lediglich eine Erhöhung um 11,53 Euro pro Monat auf eine gesamte Miete in Höhe von 526,47 Euro sei auf Grundlage der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt.

Ein Vermieter könne die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbare Objekte vereinbart wurden. Entscheidend dabei sind unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Der seitens der Kläger vorgebrachte Mietspiegel erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 1 BGB. Jedoch führt dies nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass der Mietspiegel insgesamt nicht mehr zu berücksichtigen sei.

Stattdessen stellt dieser zumindest ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Da kein darüber hinaus gehender Beweiswert bestehen kann, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche. Entscheidend kommt es dann auf die Qualität des (einfachen) Mietspiegels an.

Sowohl das Landgericht als auch der BGH sahen in dem verwendeten Mietspiegel ausreichend Indiz zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anhand des Mietspiegels ergäbe sich aber nach Auffassung der Richter lediglich eine Erhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter.

5. Fazit: einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Die Entscheidung regelt nochmals das klare Verhältnis zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel. Dies ist erfreulich, da oftmals Mietparteien der Unterschied dieser beiden Arten gar nicht bewusst ist.

Nicht überraschend ist dagegen die Entscheidung in der Sache.

Sofern ein Mietspiegel nicht den Anforderungen des § 558d BGB genügt, kann dieser keine gesetzliche Vermutung nach sich ziehen. Nichtsdestotrotz kann dies jedoch nicht dazu führen, dass jeglicher Beweiswert des Dokuments aberkannt wird.

Zwar kann dieser nur mehr als Indiz und nicht als vollwertiger Beweis zur Ermittlung der Vergleichsmiete dienen. Vollkommen unberücksichtigt bleiben darf und sollte er jedoch nicht.

Besondere Relevanz besitzt aber im Mietrecht stets die besondere Formalität von Mieterhöhungen. Deshalb ist es ratsam, sich stets nicht nur der Höhe nach, sondern auch hinsichtlich Form und Begründung einer Mieterhöhung rechtlich beraten zu lassen. Nur so können etwaige finanzielle Nachteile vermieden werden.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zur Möglichkeit von Mieterhöhungen in konkreten Fällen? Nehmen Sie hierzu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Gerne helfen wir Ihnen bei Ihren rechtlichen Themen weiter.

19
Nov 2018

Kaufvertrag über Immobilien mit Wohnrecht

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BGH-Entscheidung zur Regelung eines Wohnrechts im Immobilien-Kaufvertrag

Erstaunlich, was man so alles übernehmen kann!

Unzählige Kaufverträge über Immobilien werden jährlich abgeschlossen. Dabei sind die Beweggründe manchmal, das Objekt danach selbst zu bewohnen, aber oft auch, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und deshalb dauerhaft zu vermieten.

Denkbar ist natürlich auch eine Kombination dieser Gründe, da die Immobilie erst vermietet werden soll, aber vielleicht später selbst oder durch Kinder genutzt werden könnte. Genau dann kann sich aber ein Problem ergeben, denn nicht jede Konsequenz wird vielleicht beim Kauf der Immobilie bedacht. Mit einer solchen Thematik durfte sich nun der BGH beschäftigen.

1. Der Fall

Die Kläger schlossen einen Kaufvertrag über ein Haus ab, welches zum Zeitpunkt des Kaufes teilweise vermietet war. Die Beklagten waren die Mieter des Objektes und bewohnten dieses schon seit 1981.

Die Kläger kündigten im Jahr 2015 das Mietverhältnis gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist eine besondere Kündigungsmöglichkeit für Fälle, in denen Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus leben und dort insgesamt nur zwei Wohnungen bestehen. In solchen Spezialfällen sieht das Gesetz eine leichtere Kündigungsoption für Vermieter vor. Immerhin können durch das enge Zusammenleben oft unnötige Spannungen auftreten. Ein Kündigungsgrund ist dabei nicht erforderlich, dafür ist die Frist der Kündigung um drei Monate verlängert.

Die Beklagten verweigerten die Räumung.

Denn im Kaufvertrag war eine Regelung enthalten, die wie folgt lautete:

 „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

2. Bisheriger Prozessverlauf

Es kam wie es kommen musste. Die Kläger klagten auf Räumung des Objektes. In erster Instanz vor dem Amtsgericht Bochum und in zweiter Instanz vorm Landgericht Bochum hatte die Klage keinen Erfolg.

Sie ließen deshalb in der Revision die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Doch auch der BGH sah keine Erfolgsaussichten in der Klage.

Die Regelung im Kaufvertrag sei ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Dadurch erhielten die Mieter eigene Rechte gegenüber den Käufern als neuen Vermietern. Das sei am Wortlaut erkennbar. Immerhin ist dabei von einem lebenslangen Wohnrecht und von der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede.

Dies soll nicht nur die Rechtslage zwischen Verkäufer und Käufer klarstellen, sondern darüber hinaus auch die Mieter als Dritte schützen.

Aufgrund dieser Regelung war die Kündigung in dieser Form ausgeschlossen. Eine Kündigung wäre nur möglich gewesen bei erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten (z. B. bei unterbliebener Mietzahlung).

Dies leuchtet auch ein, da die Mieter bereits seit sehr langer Zeit die Wohnung bewohnten und deshalb auch im Bezug auf Ihr Zuhause besonders zu schützen sind. Außerdem ist genau für den Fall der unberechtigten Kündigung ein Rückkaufsrecht des Verkäufers geregelt. Dies spricht umso mehr dafür, dass die Mieter besonders geschützt werden sollten.

Die Kläger gingen davon aus, die Regelung im Kaufvertrag sei unwirksam, da diese sie unangemessen benachteilige. Doch auch dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass das Objekt von der Stadt Bochum verkauft wurde und deshalb im kommunalen Eigentum stand. Auch hier ist nämlich ein wesentlicher Aspekt, dass die Wohnung bereits seit über 30 Jahren von diesen Mietern bewohnt war.

4. Fazit

Zwar ist dieses Ergebnis für die Käufer denkbar schlecht. Denn nicht nur scheidet eine Kündigung im besagten Fall aus. Noch dazu kommt nämlich die Kostenfolge, da diese im gesamten Verfahren über drei Instanzen unterlagen und deshalb die Prozesskosten zu tragen haben.

Wirklich überraschend ist dagegen die Entscheidung nicht. Immerhin ist die Regelung im Vertrag recht eindeutig formuliert und stellt daher die Rechtspositionen klar.

Jedoch wird daraus umso mehr deutlich: Verträge müssen geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden.

Durch diesen Fall zeigt sich nur wieder einmal, wie gravierend rechtliche Folgen eines Vertrages sein können. Wer weiß, ob die Kläger den Kaufvertrag in dieser Form unterzeichnet hätten, wenn ihnen klar gewesen wäre, welche Folgen dies für sie haben würde.

Gerade beim Kauf von vermieteten Immobilien kommt es ganz entscheidend auf die Verträge an. Die Regelungen des Kaufvertrages und – mindestens genauso wichtig – der bestehende Mietvertrag können viel Aufschluss geben. Immerhin tritt ein Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB).

Der Kauf von Immobilien stellt für die meisten eine erhebliche und langfristige Investition dar. Deshalb ist es umso wichtiger, jeden Blickwinkel zu durchdenken und ganz genau zu wissen, worauf man sich einlässt. Ansonsten kann es später zu unangenehmen und vor allem sehr teuren Überraschungen kommen. Erlauben Sie mir den Kommentar: Im Verhältnis dazu ist die juristische Vertragsprüfung vorab ein Schnäppchen!

Haben Sie weitere Fragen zu dieser Entscheidung? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Überprüfung eines Vertrages? Gerne stehen wir Ihnen hierzu Rede und Antwort. Nehmen Sie einfach Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne!

20
Jun 2018

Die Mietkaution Teil II

Immobilienrecht, Mietrecht, Zivilrecht , , , Apollonia Stuhldreier

Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung der Mietkaution

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits über die Fälligkeit und die rechtlichen Hintergründe der Kautionszahlung informiert. Daher ist nun bekannt, dass die Kaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Doch wie ist eigentlich zu verfahren, wenn tatsächlich Ansprüche bestehen?

1. Inanspruchnahme während dem laufenden Mietverhältnis

Solange das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter noch besteht, können nicht beide Parteien unbegrenzt auf die Kaution zugreifen. Der Mieter hat beispielsweise nur ein Anrecht darauf, die Mietkaution zurückzuerhalten, falls nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche des Vermieters bestehen. Zugriff auf die Kaution hat der Mieter hingegen bis zum Ende des Vertragsverhältnisses nicht. Daraus folgt, dass ein sog. Abwohnen der Kaution – d. h. das Einstellen der Mietzahlungen kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses (weil diese ja mit der Kaution verrechnet werden könnten) – eben gerade nicht zulässig ist.

Der Vermieter hingegen kann schon während der Mietzeit wegen eigener Forderungen darauf zugreifen und entsprechend verrechnen. Dies gilt allerdings nur, wenn

  • dies nicht mietvertraglich ausgeschlossen ist und
  • die Forderungen entweder bereits rechtskräftig festgestellt wurden oder zwischen den Parteien unstreitig sind.

Soweit Forderungen nicht eindeutig zwischen den Parteien feststehen, ist auch hier der Vermieter an den Rechtsweg gebunden.

Andererseits ist ein Vermieter nicht verpflichtet, sich an die Mietkaution zu halten. Es besteht die Option, auf diese zurückzugreifen; stattdessen kann man die Ansprüche aber auch stets gerichtlich geltend machen.

Was vielen zudem nicht bekannt ist:

Nimmt der Vermieter während der Mietdauer die Kaution berechtigterweise in Anspruch, hat er im Nachgang einen Anspruch darauf, dass die Kaution wieder bis  zur vereinbarten Höhe aufgefüllt wird. Geschieht dies zu Unrecht, hat hingegen der Mieter den Anspruch auf Wiederauffüllung seiner Kaution.

2. Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, folgen daraus eine Reihe von Rechten und Pflichten der Mietparteien gegeneinander.

a) Anspruch auf Leistung der Kaution

Vielfach wird übersehen, dass dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ein Anspruch darauf zusteht, die Mietkaution wie vertraglich vereinbart zu erhalten. Sollte also der Mieter bis dahin die Kaution nicht wie geschuldet beglichen oder nicht wieder vollständig aufgefüllt haben, kann dies der Vermieter auch nach Ablauf der Mietzeit noch verlangen. Grenzen sind dem nur durch die allgemein geltende Verjährung gesetzt.

b) Inanspruchnahme und Abrechnung

Hat die Mietpartei die Kaution jedoch bezahlt, so ist ein Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, diese zu verwerten oder zurückzuzahlen.

Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter konkret prüft und berechnet, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Die gängigsten Ansprüche, die nach Beendigung der Mietzeit anfallen, sind:

  • Mietrückstände
  • Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung
  • Kosten wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
  • Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen

Soweit derartige oder ähnliche Ansprüche bestehen, kann ein Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Darüber muss der Vermieter eine Abrechnung für den Mieter erstellen, damit für diesen ersichtlich ist, welche Posten der Vermieter von der geleisteten Kaution in Abzug bringt.

Wie lange ein Vermieter Zeit hat, um solche Ansprüche zu prüfen und im Zweifel hierüber abzurechnen, ist grundsätzlich einzelfallabhängig. In der Rechtsprechung hat sich mittlerweile eine Maximaldauer von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses durchgesetzt. Je nach den konkreten Umständen (bspw. bei eindeutiger Mängelfreiheit laut Übergabeprotokoll) kann diese Frist aber auch deutlich kürzer sein.

c) Rückgabe der Mietkaution

Wenn sich aus der Prüfung des Vermieters keine Ansprüche ergeben, muss dieser die Kaution in vollem Umfang zurückerstatten. Hier ist auch die Verzinsungspflicht (siehe Teil I zur Mietkaution) zu bedenken, s. a. § 551 Abs. 3 BGB.

Die Rückgabe greift auch, soweit der Vermieter die Kaution nur teilweise mit Ansprüchen verrechnet. Dann ist der überschießende Restbetrag gegenüber dem Mieter zu erstatten. Mit der erfolgten Abrechnung des Vermieters über die Mietkaution wird der sich daraus ergebende Restbetrag fällig.

Grundsätzlich hat die Rückgabe in der Form zu erfolgen, in der sie geleistet wurde. Eine Barkaution hat durch Rückzahlung zu erfolgen. Bei einer Bürgschaft ist die Bürgschafturkunde an den Bürgen herauszugeben. Fand die Verpfändung eines Sparbuchs statt, muss dieses mit einer sog. Freigabeerklärung herausgegeben werden.

d) Sonderfall: Einbehaltung wegen künftiger Betriebskostennachforderungen

Oft ergeben sich darüber hinaus Probleme, da zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel über einen Teil der Mietdauer noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Zumindest die letzten Monate der Mietzeit unterfallen einer noch zu erstellenden Abrechnung. Lange war umstritten, ob der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist (siehe 2c) a.E.) noch einen Teil der Kaution einbehalten darf. Dies wurde schon vor einigen Jahren final durch den Bundesgerichtshof bejaht.

Abhängig ist ein solcher Einbehalt aber davon, dass

  • der Vermieter nicht bereits darüber abrechnen hätte müssen (dies muss immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums geschehen) und
  • nur ein Betrag zurückgehalten wird, der voraussichtlich der Nachforderung entspricht. Dazu muss vermieterseits nicht geprüft oder geschätzt werden; stattdessen bieten die vorherigen Abrechnungen dafür ausreichend Indiz. Waren hier Nachzahlungen fällig, kann man diese als Richtwert für den einbehaltenen Betrag heranziehen. Ergaben die letzten Abrechnungen Guthaben, kann kein Einbehalt stattfinden. Gibt es keine vorherigen Abrechnungen, ist in der Regel zulässig, zwei monatliche Vorauszahlungsbeträge einzubehalten, soweit der gesamte Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt.

3. Fazit

Bei der Rückzahlung oder Verwertung der Kaution gibt es viele Besonderheiten, die man bedenken sollte, um nicht sich selbst finanziell zu schädigen oder den Vertragspartner zu benachteiligen. Gerade bei Beendigung eines Mietverhältnisses werden Vermieter oder Mieter oft vor vollendete Tatsachen gestellt, was im Nachgang dann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. Hier empfiehlt sich bereits, besser Vorsicht als Nachsicht walten zu lassen. Sollten Sie rechtliche Fragen hierzu haben oder rechtlichen Beistand in einer mietrechtlichen Streitigkeit benötigen, können Sie gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns aufnehmen. Wir helfen Ihnen gerne!