Neuerungen im Reiserecht

Gesetzesänderungen zum 01.07.2018

Es ist wieder soweit. Das zweite Halbjahr 2018 ist angebrochen und der Juli bringt auch rechtliche Veränderungen im Reiserecht mit sich. So können sich Reisende zukünftig zumindest in manchen Bereichen auf einen besseren Schutz freuen. Durch die Umsetzung der Pauschalreise-Richtlinie (EU) 2015/2302 passt sich die rechtliche Beurteilung dem Umstand an, dass Verbraucher immer häufiger einzelne Reiseleistungen kombinieren. Wir haben im Folgenden die Neuregelungen, welche für Reisende, Veranstalter und Reisebüros positive und negative Veränderungen mit sich bringen, zusammengefasst.

1. Mehr Schutz

a) Informationspflichten

Zunächst werden Reisende zukünftig besser geschützt, indem im Reiserecht ausführlicher und anhand europaweit einheitlicher Formulare informiert werden muss (§ 651 d Abs. 1 BGB). Die Informationspflichten treffen darüber hinaus nun nicht mehr nur den Reiseveranstalter, sondern daneben auch die Reisevermittler (insbesondere Reisebüros).

Zu informieren ist vor Buchung der Reise beispielsweise über die wesentlichen Eigenschaften der Reiseleistungen, Firma und Anschrift von Reiseveranstalter und Reisevermittler, Gesamtpreis, Zahlungsmodalitäten sowie Pass- und Visumserfordernisse.

b) Mängelrechte

Reiserecht

Die Mängelrechte, welche Reisenden bei ungenügenden Urlaubsreisen zustehen, werden übersichtlicher und nachvollziehbarer. So enthält das Gesetz durch das neue Reiserecht beispielsweise nun eine abschließende Aufzählung, in welchen Fällen sich ein Reiseveranstalter bei Schadensersatzansprüchen entlasten kann. Dies gilt gemäß § 651 n BGB nämlich, wenn der Reisemangel

– vom Reisenden verschuldet wurde

– von einem Dritten verschuldet wurde, der in keiner Weise am Reisevertrag beteiligt ist

– durch außergewöhnliche bzw. unvermeidbare Umstände verursacht wurde.

Haftungsbeschränkungen in den Allgemeinen Reisebedingungen, durch die sich bisher Reiseveranstalter einer etwaigen Haftung entziehen wollten, sind nur noch stark eingeschränkt möglich. Bislang fanden sich in Allgemeinen Reisebedingungen oftmals Regelungen, in welchen die Haftung für Schäden üblicherweise auf den dreifachen Reisepreis begrenzt war. Dies ist zukünftig nur noch möglich, wenn es sich dabei nicht um Körperschäden handelt oder der Schaden beim Reisenden nicht schuldhaft herbeigeführt wurde. Eine Regelung, die hier nicht differenziert, wird vermutlich als rechtlich unwirksam anzusehen sein.

Könnte man Reisende wegen unvermeidbarer, außergewöhnlicher Umstände (z. B. Unwetter, Naturkatastrophe etc.) nicht wie vereinbart zurückbefördern, müsse der Reiseveranstalter neben den Kosten einer vereinbarten Rückbeförderung auch die Kosten für die weitere Beherbergung des Reisenden für bis zu drei Übernachtungen tragen, ggfs. auch länger (§ 651 k Abs. 4 BGB)

c) Anzeigefrist

Zudem bleibt im Reiserecht nun länger Zeit für die Mängelanzeige. Bislang mussten Reisende Mängel der Reise innerhalb eines Monats nach Ende der Reise gegenüber dem Reiseveranstalter melden, wenn die Allgemeinen Reisebedingungen des Veranstalters dies regelten (§ 651g Abs. 1 BGB). Ansprüche wegen Reisemängeln kann man jetzt aber innerhalb von zwei Jahren geltend machen (§ 651 j BGB). Vertragliche Verkürzungen dieser Frist sind nicht mehr zulässig.

Dabei genügt nun auch eine Anzeige der Mängel gegenüber dem Reisebüro oder -vermittler, sodass diese nicht mehr zwingend gegenüber dem Reiseveranstalter erfolgen muss.

2. Vertragsrücktritt

Demgegenüber gibt es aber auch Änderungen, die nachteilig für Reisende sein können.

So ist beispielsweise nun Gesetz, dass bei einer nachträglichen Preiserhöhung erst ab 8% ein Rücktritt für den Reisenden vom Vertrag möglich ist (§ 651 g BGB). Bislang war die Grenze hierfür bei 5%.

Bis zu 20 Tage vor Reisebeginn kann der Reiseveranstalter den vereinbarten Preis erhöhen, jedoch – wie bisher – nur in den gesetzlich bestimmten Fällen. § 651 f BGB sagt hierzu, dass der Vertrag diese Möglichkeit vorsehen muss und die Erhöhung auf eine Erhöhung des Preises für die Beförderung von Personen, Steuern oder veränderte Wechselkurse zurückzuführen ist.

Liegt die Erhöhung unterhalb der nun geltenden 8%-Grenze, so reicht die Mitteilung des Veranstalters inklusive konkreter Berechnung hierüber.

Bei Überschreitung der Grenze steht es dem Reisenden frei, das Angebot mit erhöhtem Preis anzunehmen oder vom Vertrag zurückzutreten.

Veränderungen der vertraglichen Reiseleistung, auf die der Reisende trotz entsprechender Mitteilung des Veranstalters nicht reagiere, gelten als angenommen. Voraussetzung ist aber, dass man den Reisenden über die Gründe dafür und über sein Recht, vom Vertrag zurückzutreten, informiert habe.

3. „Verbundene Reiseleistung“

Nun auch gesetzlich geregelt ist der Fall, in welchem ein Unternehmen innerhalb kurzer Zeit mehrere Reiseleistungen (z. B. Mietwagen, Unterkunft, Ausflüge) vermittelt. Dies stellt nämlich nicht zwangsläufig eine Pauschalreise dar; dafür hat der Gesetzgeber die neue Kategorie der „verbundenen Reiseleistungen“ geschaffen.

Danach ist der Vermittler zur vorvertraglichen Information darüber verpflichtet, ob es sich nun um eine Pauschalreise oder um eine verbundene Reiseleistung handle.

Wenn eine Pauschalreise vorläge, bestünden die gesetzlichen Mängelrechte wie gewohnt, im Zweifelsfall gegenüber dem Reisebüro selbst.

Bei verbundenen Reiseleistungen müsse sich der Reisende wegen Reisemängeln jedoch – hierin besteht der Unterschied zur Pauschalreise – an den jeweiligen Leistungsträger (z.B. Hotel, Autovermietung) halten.

Dieses Konzept bietet eine Schutzlücke für Reisende, falls der jeweilige Leistungsträger in Insolvenz gerät. Genau deshalb muss sich der Reisevermittler gegen Insolvenz absichern, wenn die Zahlungen des Reisenden direkt an ihn gehen (§ 651 r BGB).

Außerdem muss der jeweilige Unternehmer im Fall von verbundenen Reiseleistungen getrennte Rechnungen für die jeweiligen Leistungen erstellen. Nur der Bezahlvorgang kann einheitlich erfolgen.

4. „Click-Through-Buchungen

Je nach Einzelfall kann aber bei Online-Buchungen nichtsdestotrotz eine Pauschalreise vorliegen. Dies ist bei sog. „Click-Through-Buchungen“ anzunehmen. Dabei wird nach Buchung einer Reiseleistung (z.B. Online-Flugbuchung) direkt eine bestimmte weitere Leistung (z. B. Hotelübernachtung) angeboten, indem auf die jeweilige Website verlinkt wird. Werden hierbei die Daten direkt übertragen und innerhalb von 24 Stunden gebucht, handelt es sich unabhängig von der Auffassung der Anbieter um eine Pauschalreise.

5. Ferienhaus und Kaffeefahrt

Aufenthalte in Ferienhäusern bzw. Ferienwohnungen, die Reiseveranstalter anbieten, ebenso wie Kaffeefahrten unter 500,00 Euro sind dagegen zukünftig nicht mehr als Pauschalreise anzusehen.

6. Fazit

Wie sich aus dieser kurzen Übersicht ergibt, bringt die Pauschalreise-Richtlinie durchaus nicht unerhebliche Veränderungen mit sich.

So müssen sich Reiseveranstalter darauf einstellen, dass künftig die Geltendmachung von Mängelrechten durch die Reisenden länger möglich ist und erfolgsträchtiger sein dürfte. Reisebüros sehen sich daneben größeren Informationspflichten und Haftungsgefahren ausgesetzt. Reisende können Ihre Rechte bei mangelhaften Urlaubsreisen besser durchsetzen, sollten aber bei der Buchung besonders auf die Ihnen übermittelten Informationen achten.

Dies ist freilich nur eine – nicht umfassende – Übersicht. Sollten Sie Fragen zu den gesetzlichen Änderungen haben oder möglicherweise im Hinblick auf eine gebuchte Reise rechtliche Unterstützung benötigen, stehen wir gerne zur Verfügung. Nehmen Sie dazu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.


Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung der Mietkaution

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits über die Fälligkeit und die rechtlichen Hintergründe der Kautionszahlung informiert. Daher ist nun bekannt, dass die Kaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Doch wie ist eigentlich zu verfahren, wenn tatsächlich Ansprüche bestehen?

1. Inanspruchnahme während dem laufenden Mietverhältnis

Solange das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter noch besteht, können nicht beide Parteien unbegrenzt auf die Kaution zugreifen. Der Mieter hat beispielsweise nur ein Anrecht darauf, die Mietkaution zurückzuerhalten, falls nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche des Vermieters bestehen. Zugriff auf die Kaution hat der Mieter hingegen bis zum Ende des Vertragsverhältnisses nicht. Daraus folgt, dass ein sog. Abwohnen der Kaution – d. h. das Einstellen der Mietzahlungen kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses (weil diese ja mit der Kaution verrechnet werden könnten) – eben gerade nicht zulässig ist.

Der Vermieter hingegen kann schon während der Mietzeit wegen eigener Forderungen darauf zugreifen und entsprechend verrechnen. Dies gilt allerdings nur, wenn

  • dies nicht mietvertraglich ausgeschlossen ist und
  • die Forderungen entweder bereits rechtskräftig festgestellt wurden oder zwischen den Parteien unstreitig sind.

Soweit Forderungen nicht eindeutig zwischen den Parteien feststehen, ist auch hier der Vermieter an den Rechtsweg gebunden.

Andererseits ist ein Vermieter nicht verpflichtet, sich an die Mietkaution zu halten. Es besteht die Option, auf diese zurückzugreifen; stattdessen kann man die Ansprüche aber auch stets gerichtlich geltend machen.

Was vielen zudem nicht bekannt ist:

Nimmt der Vermieter während der Mietdauer die Kaution berechtigterweise in Anspruch, hat er im Nachgang einen Anspruch darauf, dass die Kaution wieder bis  zur vereinbarten Höhe aufgefüllt wird. Geschieht dies zu Unrecht, hat hingegen der Mieter den Anspruch auf Wiederauffüllung seiner Kaution.

2. Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, folgen daraus eine Reihe von Rechten und Pflichten der Mietparteien gegeneinander.

a) Anspruch auf Leistung der Kaution

Vielfach wird übersehen, dass dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ein Anspruch darauf zusteht, die Mietkaution wie vertraglich vereinbart zu erhalten. Sollte also der Mieter bis dahin die Kaution nicht wie geschuldet beglichen oder nicht wieder vollständig aufgefüllt haben, kann dies der Vermieter auch nach Ablauf der Mietzeit noch verlangen. Grenzen sind dem nur durch die allgemein geltende Verjährung gesetzt.

b) Inanspruchnahme und Abrechnung

Hat die Mietpartei die Kaution jedoch bezahlt, so ist ein Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, diese zu verwerten oder zurückzuzahlen.

Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter konkret prüft und berechnet, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Die gängigsten Ansprüche, die nach Beendigung der Mietzeit anfallen, sind:

  • Mietrückstände
  • Schadensersatz wegen Schäden anMietkaution der Wohnung
  • Kosten wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
  • Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen

Soweit derartige oder ähnliche Ansprüche bestehen, kann ein Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Darüber muss der Vermieter eine Abrechnung für den Mieter erstellen, damit für diesen ersichtlich ist, welche Posten der Vermieter von der geleisteten Kaution in Abzug bringt.

Wie lange ein Vermieter Zeit hat, um solche Ansprüche zu prüfen und im Zweifel hierüber abzurechnen, ist grundsätzlich einzelfallabhängig. In der Rechtsprechung hat sich mittlerweile eine Maximaldauer von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses durchgesetzt. Je nach den konkreten Umständen (bspw. bei eindeutiger Mängelfreiheit laut Übergabeprotokoll) kann diese Frist aber auch deutlich kürzer sein.

c) Rückgabe der Mietkaution

Wenn sich aus der Prüfung des Vermieters keine Ansprüche ergeben, muss dieser die Kaution in vollem Umfang zurückerstatten. Hier ist auch die Verzinsungspflicht (siehe Teil I zur Mietkaution) zu bedenken, s. a. § 551 Abs. 3 BGB.

Die Rückgabe greift auch, soweit der Vermieter die Kaution nur teilweise mit Ansprüchen verrechnet. Dann ist der überschießende Restbetrag gegenüber dem Mieter zu erstatten. Mit der erfolgten Abrechnung des Vermieters über die Mietkaution wird der sich daraus ergebende Restbetrag fällig.

Grundsätzlich hat die Rückgabe in der Form zu erfolgen, in der sie geleistet wurde. Eine Barkaution hat durch Rückzahlung zu erfolgen. Bei einer Bürgschaft ist die Bürgschafturkunde an den Bürgen herauszugeben. Fand die Verpfändung eines Sparbuchs statt, muss dieses mit einer sog. Freigabeerklärung herausgegeben werden.

d) Sonderfall: Einbehaltung wegen künftiger Betriebskostennachforderungen

Oft ergeben sich darüber hinaus Probleme, da zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel über einen Teil der Mietdauer noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Zumindest die letzten Monate der Mietzeit unterfallen einer noch zu erstellenden Abrechnung. Lange war umstritten, ob der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist (siehe 2c) a.E.) noch einen Teil der Kaution einbehalten darf. Dies wurde schon vor einigen Jahren final durch den Bundesgerichtshof bejaht.

Abhängig ist ein solcher Einbehalt aber davon, dass

  • der Vermieter nicht bereits darüber abrechnen hätte müssen (dies muss immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums geschehen) und
  • nur ein Betrag zurückgehalten wird, der voraussichtlich der Nachforderung entspricht. Dazu muss vermieterseits nicht geprüft oder geschätzt werden; stattdessen bieten die vorherigen Abrechnungen dafür ausreichend Indiz. Waren hier Nachzahlungen fällig, kann man diese als Richtwert für den einbehaltenen Betrag heranziehen. Ergaben die letzten Abrechnungen Guthaben, kann kein Einbehalt stattfinden. Gibt es keine vorherigen Abrechnungen, ist in der Regel zulässig, zwei monatliche Vorauszahlungsbeträge einzubehalten, soweit der gesamte Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt.

3. Fazit

Bei der Rückzahlung oder Verwertung der Kaution gibt es viele Besonderheiten, die man bedenken sollte, um nicht sich selbst finanziell zu schädigen oder den Vertragspartner zu benachteiligen. Gerade bei Beendigung eines Mietverhältnisses werden Vermieter oder Mieter oft vor vollendete Tatsachen gestellt, was im Nachgang dann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. Hier empfiehlt sich bereits, besser Vorsicht als Nachsicht walten zu lassen. Sollten Sie rechtliche Fragen hierzu haben oder rechtlichen Beistand in einer mietrechtlichen Streitigkeit benötigen, können Sie gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns aufnehmen. Wir helfen Ihnen gerne!


Die Mietkaution zu Beginn des Mietvertrages

Wann und was muss der Mieter tatsächlich!?

Jedem, der bereits einmal Partei eines Mietvertrages gewesen ist, ist das Thema bekannt. Bei Abschluss eines Mietverhältnisses ist gleich zu Beginn eine nicht unerhebliche Summe als Kaution zu begleichen. Doch ist das, was hier verlangt und geleistet wird, auch das, was das Gesetz vorsieht?

1. Grundzüge

Die Mietkaution ist grundsätzlich eine finanzielle Leistung des Mieters, die der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und aus dessen Beendigung dient.

Gesetzlich geregelt ist die Kaution in § 551 BGB. Dadurch, dass sich diese Vorschrift im Abschnitt „Mietverhältnisse über Wohnraum“ befindet, kann man unweigerlich schließen, dass die Vorschrift nicht für Geschäftsraummietverhältnisse greift. Soweit hier eine Kaution geleistet werden soll, unterliegt dies beinahe vollumfänglich der Parteivereinbarung.

Nicht in der gesetzlichen Vorschrift enthalten ist jedoch, ob generell eine Verpflichtung zur Stellung einer Kaution besteht und in welcher Form die Sicherheit erbracht werden muss. Dies müssen die Parteien also explizit vereinbaren.

2. Vereinbarung

Es obliegt also den Parteien festzulegen, ob eine Kaution durch die Mietpartei gestellt werden muss und in welcher Form dies zu erfolgen hat.

Ebenso können Mieter und Vermieter eigens festlegen, welche Ansprüche tatsächlich durch die Kaution abgesichert werden sollen. Dadurch können, sofern von den Parteien gewünscht, die Möglichkeiten des Vermieters eingeschränkt werden, indem geregelt wird, dass ein Rückgriff auf die Kaution nur für bestimmte Ansprüche gestattet ist.

Jedoch sollte man dabei immer bedenken, dass eine Vereinbarung, welche von den Vorgaben des § 551 BGB abweicht, nicht zum Nachteil des Mieters erfolgen kann und darf. Geschieht dies doch, ist die Regelung unwirksam und entfaltet folglich keine Wirkung.

3. Art der Kaution

Der Regelfall der Kautionsleistung ist sicherlich die Barkaution, bei welcher der Mieter einen bestimmter Betrag in Bar oder per Überweisung dem Vermieter zur Verfügung stellt. Entgegen der weit verbreiteten Auffassung ist dies aber nicht die einzige Möglichkeit.

Stattdessen kann die Kaution ebenso in Form einer abgegebenen Bürgschaft oder durch die Übergabe eines auf den Namen des Mieters lautenden Sparbuchs geleistet werden.

Auch hierüber können die Parteien eine Vereinbarung im entsprechenden Mietvertrag schließen. Wichtig ist nur, dass eine derartige Vereinbarung über die Art der Kaution bindend zwischen den Parteien ist, sodass man im Nachgang nicht einseitig hiervon abweichen darf.

Gibt es keine vertragliche Regelung dazu, steht es dem Mieter gemäß § 262 BGB frei, insoweit eine Wahl zu treffen. Keinesfalls ist dann zwingend eine Barkaution zu leisten.

Im Zweifelsfall kommt es auf eine Auslegung einer etwaigen Vereinbarung im Vertrag an.

4. Höhe der Kaution

Auch im Hinblick auf die Höhe der Kaution herrscht häufig Uneinigkeit bzw. Unwissenheit.

Die gesetzliche Vorschrift (§ 551 Abs. 1 BGB) sieht keine Fixhöhe vor, sondern bestimmt lediglich eine Obergrenze. Diese liegt beim Dreifachen der auf einen Monat entfallenden Miete, wobei es hierfür als Maßstab auf die Nettomiete ankommt. Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen bleiben bei der Berechnung also außer Betracht. Auch bei späterer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete erfolgt keine Anpassung der Mietkaution.

Innerhalb des Rahmens bis zu drei Monatsmieten sind die Parteien also frei darin zu bestimmen, wie hoch im Einzelfall die zu leistende Kaution sein soll. In der Praxis wird dies freilich meist vom Vermieter vorgegeben. Solange der Maximalwert nicht überschritten wird, bestehen bei einer derartigen Regelung also keine Bedenken.

Wird die gesetzliche Obergrenze überschritten (sog. Übersicherung), so führt dies nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung dazu, dass die Kaution entsprechend zu reduzieren ist, sodass lediglich die Höhe von drei Monatsmieten zu begleichen ist. Eine Mehrzahlung kann ein Vermieter nicht einseitig durchsetzen. Eine Zuvielleistung kann der Mieter zurückfordern (§ 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 BGB).

5. Fälligkeit

Mietkaution

Allerdings ist vielseits nicht bekannt, dass nach der gesetzlichen Regelung dieser Betrag nicht vollumfänglich durch eine Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss.

Stattdessen sieht § 551 Abs. 2 S. 1 BGB vor, dass man als Mieter die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zahlen kann bzw. soll. Die Aufteilung auf drei Raten gilt ebenso, wenn der Betrag geringer als drei Monatsmieten ist.

Die erste Kautionsrate ist damit grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht zwingend bei Abschluss des Mietvertrages – , die beiden Folgeraten sind mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 S. 2 u. 3 BGB).

Die enorme Belastung eines Mieters, zu Beginn des Mietverhältnisses die gesamte Summe begleichen zu müssen, entspricht also keinesfalls der gesetzlichen Regelung und kann in dieser Form auch nicht wirksam vereinbart werden. Stattdessen führt dies wegen § 551 Abs. 4 BGB dazu, dass Vermieter die Einmalzahlung nicht durchsetzen können. Ob dies zur Folge hat, dass die gesamte Kautionsregelung unwirksam ist, sodass gar keine Kaution geschuldet ist, oder nur zur Berechtigung zu drei Teilzahlungen führt, wie § 551 Abs. 2 S. 1 BGB vorsieht, wird unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof geht lediglich von Letzterem aus (BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az. VIII ZR 344/02), was aus Mietersicht ebenso bereits eine hinreichende Erleichterung sein dürfte.

6. Anlagepflicht

Vermieter sollten nach Stellung einer Kaution durch den oder die Mieter stets daran denken, die Kaution nicht nur zu verwahren, sondern tatsächlich einerseits getrennt vom eigenen Vermögen zu verwalten. Dies muss erfolgen, um im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu verhindern, dass die Kaution zur Insolvenzmasse gehört. Andererseits ist sie zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Die hieraus folgenden Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution entsprechend. Konsequenz daraus ist, dass – auch bei Nichteinhaltung dieser Regelung – bei Rückzahlung bzw. Verrechnung der Kaution mit eigenen Ansprüchen die um die Zinsen erhöhte Summe anzusetzen ist. Im Zweifelsfall geht ein Verstoß des Vermieters hier zu seinen eigenen finanziellen Lasten.

Es empfiehlt sich daher, als Vermieter diese Grundsätze einzuhalten, um nicht im Nachgang selbst finanziellen Schaden davon zu tragen.

7. Fazit

Wie wir nun sehen konnten, gibt es im Hinblick auf die Kautionsleistung einige Details, die das Gesetz vorsieht, welche der breiten Öffentlichkeit gar nicht so bewusst sind. Hier ist ratsam, vor Abschluss eines Mietvertrages immer im Auge zu behalten, welche Vereinbarungen an die Grenzen des rechtlich Zulässigen stoßen. Doch auch im Nachgang lohnt sich die Prüfung eines bereits unterzeichneten Mietvertrages durch einen Fachmann oder eine Fachfrau, um herauszufinden, welche Vertragsklauseln tatsächlich einer rechtlichen Prüfung standhalten und damit auch gerichtlich durchsetzbar sind. Gerne stehen wir Ihnen zur Beantwortung Ihrer Fragen sowie zur rechtlichen Überprüfung zur Verfügung; setzen Sie sich hierfür am besten telefonisch oder per E-Mail mit unserer Kanzlei in Verbindung.

Verpassen Sie nicht den zweiten Teil unserer Reihe: Die Mietkaution – Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung


Aufgepasst bei der Flugbuchung

Stornierung der Flugbuchung kann wirksam ausgeschlossen werden

Wir alle kennen es: Bei der Buchung einer Flugreise muss immer erst überlegt und geprüft werden, wann der Flug stattfinden kann und soll, damit keine Termine entgegen stehen. Doch auch wenn dann im Nachhinein Termine kollidieren sollten, bleibt ja immer noch die Möglichkeit, den Flug eben gegen einen (geringen) Aufpreis zu stornieren. Hier gilt nun aber Vorsicht, wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil kürzlich entschieden hat.

Im Fall des BGH (Urteil vom 20.03.2018, Az.: X ZR 25/17) ging es um eine Flugbuchung im November 2014 für Flüge im Mai 2015 von Hamburg über Frankfurt am Main nach Miami sowie als Rückflug von Los Angeles über Frankfurt am Main nach Hamburg. Die Kläger nahmen im März 2015 wegen einer Erkrankung eine Flugstornierung vor und verlangten Erstattung es Flugpreises. Die Airline erstattete nur ersparte Steuern und Gebühren in Höhe von 133,56 Euro. Den Restbetrag in Höhe von ca. 1250,- Euro forderten die Kläger im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens ein.

Sowohl in erster Instanz vorm Amtsgericht Köln als auch in zweiter Instanz vorm Landgericht Köln blieb die Klage erfolglos. Sodann war die Sache in der Revision vom Bundesgerichtshof zu entscheiden.

Der Bundesgerichtshof bestätigte aber die Auffassung der bisherigen Gerichte.

Die Buchung einer Flugreise unterfällt als sogenannter Personenbeförderungsvertrag den Vorschriften des Werkvertragsrechtes gemäß §§ 631 ff. BGB. Gemäß § 649 BGB kann der Fluggast grundsätzlich jederzeit den geschlossenen Vertrag kündigen.

Durch die Beförderungsbedingungen des Flugunternehmens fanden jedoch Sondervorschriften Anwendung. Darin hieß es, dass die Flugstornierung nicht möglich sei; nicht verbrauchte Steuern und Gebühren seien erstattbar, internationale oder nationale Zuschläge dagegen nicht.

Flugstornierung

Diese Regelung hatten alle Instanzen als wirksamen Ausschluss des Kündigungsrechtes angesehen. Zwar müsse diese den für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Grenzen genügen; nach erfolgter Prüfung sei diese Klausel aber nicht als unwirksam anzusehen. Sie benachteiligt die Fluggäste nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unangemessen. Auch sei die Regelung nicht mit den wesentlichen Grundgedanken des Werkvertragsrechts unvereinbar.

Die Kündigung des Vertrages habe zur Folge, dass die Leistungspflicht der Airline, also die Erbringung der Flugleistung, entfiele. Diese solle aber nicht schlechter stehen als sie bei Vertragserfüllung stünde, und behält daher den Vergütungsanspruch. Angerechnet werden müssen nichtsdestotrotz ersparte Aufwendungen sowie die Vergütung für eine anderweitige Verwendung der Arbeitskraft.

Ersparte Aufwendungen ergeben sich bei Flugverträgen meist nur in geringfügigem Umfang, da die Aufwendungen des Luftverkehrsunternehmens im Wesentlichen Fixkosten sind, die für die Durchführung des Fluges insgesamt anfallen und nicht verringert werden dadurch, dass ein einzelner Fluggast nicht am Flug teilnimmt.

Eine anderweitige Verwendung der Arbeitskraft kommt nur in Betracht, wenn der Flug bei seiner Durchführung ausgebucht ist und daher ohne die Kündigung ein zahlender Fluggast hätte zurückgewiesen werden müssen. Der Beweis einer derartigen Konstellation wird aber in der Regel nicht gelingen und ist mit zu erheblichem Aufwand verbunden.

Zudem brachte der BGH als Argument vor, dass die Kläger das Risiko einer Erkrankung über eine Reiserücktrittsversicherung absichern hätten können.

Aufgrund dieser Erwägungen sah der Bundesgerichtshof den Ausschluss der Flugstornierung als wirksam an. Da den Klägern somit kein Stornierungsrecht zustand, wurde der Erstattungsanspruch abgelehnt.

Kommentar:

Diese Entscheidung verwundert an manchen Stellen. Insbesondere irritiert der Vortrag, wonach man eine Versicherung zur Absicherung einer Erkrankung abschließen hätte können. Immerhin sind derartige Versicherungen mit zusätzlichen Kosten verbunden und führen auch nicht selten dazu, dass letzten Endes nicht jedes Risiko abgesichert ist. Oft kommt es hier zu Streitigkeiten mit dem zuständigen Versicherungsunternehmen, was auch dann zu unangenehmen Überraschungen für Reisende führen kann.

Zum anderen kann eine kostenpflichtige Zusatzoption nicht als Argument für die vertraglichen Pflichten der Airline vorgetragen werden. Bei nicht erfolgtem Abschluss der Versicherung kommt es hierauf nach unserer Auffassung nicht an.

Letzten Endes wurde jedoch hier zu Lasten von Reisenden entschieden. Dies kann sich auch zukünftig für Reisende auswirken oder potentiell dazu führen, dass vermehrt Reiseunternehmer ähnliche Beförderungsbedingungen benutzen. Es empfiehlt sich also ganz klar vor jeder Flugbuchung immer ein Blick in die Beförderungsbedingungen, um auch solche Fälle vorab einschätzen und die Buchung danach ausrichten zu können.

Dabei gilt aber besondere Vorsicht. Nicht zwingend ist eine in den Beförderungsbedingungen genannte Klausel als wirksam anzusehen. Bloß weil die hier verwendete Klausel vom BGH nun als wirksam angesehen wurde, heißt dies nicht, dass auch in anderen Fällen von einem wirksamen Ausschluss der Flugstornierung ausgegangen würde. Ratsam ist also stets die Prüfung durch einen Fachmann/eine Fachfrau.

Sollten Sie die Prüfung von Ihnen gegenüber verwendeten Beförderungsbedingungen wünschen oder Fragen zu einer eigenen Reisebuchung haben, stehen wir Ihnen gerne jederzeit mit rechtlicher Kompetenz im Reiserecht zur Seite. Nehmen Sie hierzu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu unserer Kanzlei auf; wir helfen Ihnen gerne weiter.


Grundzüge des Erbrechts Teil IV: Das Berliner Testament

Die gängigste Variante des gemeinschaftlichen Testaments

In unseren bisherigen Beiträgen haben wir erläutert, wie es um die gesetzliche Erbfolge bestimmt ist, wie man durch Testament hiervon abweichen kann und wann ein Pflichtteilsrecht besteht. Ein Testament kann jedoch auf verschiedene Arten ausgestaltet sein. Eine weit verbreitete Möglichkeit ist das sogenannte „Berliner Testament“. Was es damit auf sich hat und woran man dabei denken sollte, wollen wir heute näher erklären.

1. Grundsätzliches

Wie bereits in Teil II unserer Reihe erörtert, kann man durch Errichtung eines Testaments von der gesetzlichen Erbfolge abweichen. Dabei kann jede natürliche Person selbstständig über ihr Hab und Gut verfügen und ein eigenständiges Testament errichten.

Verheiratete Paare wollen jedoch häufig eine gemeinsame Regelung treffen bzw. zusammen entscheiden, wie sie zu welchem Zeitpunkt mit dem gesamten Vermögen umgehen wollen.

Für solche Fälle können Ehepartner gemäß § 2265 BGB ein gemeinschaftliches Testament erstellen.

Berliner Testament

2. Das „Berliner Testament“

Das „Berliner Testament“ ist dabei die meist verbreitete Ausformulierung.

Davon spricht man in Fällen, in denen Eheleute oder Lebenspartner sich gegenseitig zu Erben einsetzen, sodass nach dem Tod des ersten Partners der Ehegatte entsprechend abgesichert ist. Gleichzeitig bestimmen die Eheleute, dass sie nach dem Tod des Letztversterbenden die gemeinsamen Kinder entsprechend begünstigen.

Letztendlich entscheiden sich also beide Ehegatten dafür, dass eine bestimmte Erbfolge eintreten soll. Da nicht klar ist, welcher der beiden Eheleute zuerst verstirbt, sollten man hier hinsichtlich der Formulierungen immer alle Eventualitäten bedenken. Immerhin regeln die Ehepartner durch ein gemeinschaftliches Testament nicht nur einen Erbfall, sondern es wird letztendlich für zwei Erbfälle verfügt. Der Zeitraum bis zum Tod des Letztversterbenden kann daher auch recht lang sein und dadurch weitere Todesfälle oder auch Neugeburten von potentiellen Erben beinhalten.

3. Bindungswirkung

Oft geht es Ehepartnern so, dass die Verfügung in Form eines Berliner Testaments nur vorgenommen wird, weil der Ehegatte dies ebenso tut. Man will den Partner also üblicherweise nur zum Erben einsetzen (und zeitgleich die Kinder hintan stellen), weil dieser im Falle des Erstversterbens des Partners die eigene Person ebenso begünstigt.

Deshalb entfaltet ein Berliner Testament bzw. ein gemeinschaftliches Testament oft eine besondere Bindungswirkung. Während man ein alleiniges Testament jederzeit widerrufen bzw. durch ein neueres Testament abändern kann, muss bei gemeinschaftlichen Testamenten stets geprüft werden, ob darin befindliche Verfügungen wechselbezüglich sind. Dies ist der Fall, wenn man davon ausgeht, dass eine darin getätigte Erklärung nur abgegeben wurde, weil eine andere Erklärung des Partners darin enthalten ist.

Auf diesem Weg möchte man vermeiden, dass nach dem Tod des Erstversterbenden der Ehepartner von seinen Verfügungen Abstand nimmt. Sonst wäre es für diesen möglich, nach Erhalt des Erbes von seinem Partner neu zu verfügen und nicht mehr die Personen zu begünstigen, die der Verstorbene eingesetzt hat.

Gerade nach dessen Tod hat dieser jedoch logischerweise keinen Einfluss mehr darauf. Insofern soll durch die fehlenden Widerrufsmöglichkeiten der Wille des bereits verstorbenen Ehegatten besondere Beachtung finden.

Auch aufgrund dieser Bindungswirkung ist es umso wichtiger, für jeden erdenklichen Fall vorzusorgen und entsprechende Formulierungen zu verwenden, die später eine eindeutige Auslegung für den Erbfall ermöglichen.

4. Einheits- und Trennungslösung

Nun ist es aber nicht so, dass ein Berliner Testament stets exakt die gleiche Erbfolge mit sich bringt und damit die Formulierungen konkret vorgegeben sind. Stattdessen gibt es zwei verschiedene Varianten, genannt die Einheitslösung und die Trennungslösung.

a) Einheitslösung

Nach der Einheitslösung setzt jeder seinen Ehepartner zum Vollerben ein. Dieser erhält also im Zeitpunkt des Todes seines Partners dessen gesamtes Vermögen ohne jegliche Einschränkungen.

Die gemeinsamen Kinder beerben erst den Letztversterbenden der beiden Ehegatten. Im Zeitpunkt des Todes des Erstversterbenden erhalten sie also noch keinen Anteil an dessen Vermögen.

Dies hat unweigerliche Auswirkungen, welche man bedenken sollte:

Zum einen wandert das Vermögen des Erblassers automatisch in das Vermögen des überlebenden Ehegatten. Dieser kann damit ab dem Zeitpunkt des Todes frei darüber verfügen, bis zu seinem eigenen Tod. Das Vermögen des Erblassers und das Vermögen des überlebenden Ehegatten verschmelzen also zu einer Einheit (daher Einheitslösung). Die Kinder werden erst durch den Tod des zweiten Ehegatten begünstigt. Dadurch kann es dazu kommen, dass das Vermögen zur Zeit des ersten Erbfalls größer ist als zum Zeitpunkt des späteren zweiten Erbfalls und insofern die Kinder insgesamt finanziell schlechter gestellt werden. Dafür erhält der Ehegatte (meist eher im höheren Alter) die entsprechende finanzielle Absicherung.

Zum anderen ist logische Folge dieser Regelung, dass die Kinder letztlich im ersten Erbfall enterbt sind (diese berücksichtigt man ja erst beim zweiten Erbfall). Dadurch steht ihnen automatisch nach dem Tod des ersten Ehegatten ein Pflichtteilsrecht zu. Dieses können sie geltend machen, müssen dies aber nicht.

b) Trennungslösung

Alternativ kann man jedoch auch, gerade um diese Auswirkungen zu vermeiden, die Trennungslösung wählen.

Dabei setzen sich nämlich die Eheleute lediglich zu Vorerben und die gemeinsamen Kinder zu Nacherben ein. Dies bedeutet, dass das Vermögen des Erstversterbenden zwar auf den Ehepartner übergeht, aber nicht mit dessen Vermögen verschmilzt. Stattdessen bleiben die beiden Vermögen in dessen Person getrennt und dadurch nachvollziehbar, welcher Anteil dem überlebenden Ehepartner vollumfänglich und welcher Anteil diesem nur vorerbenberechtigt gehört.

Der Unterschied besteht darin, dass der überlebende Partner als Vorerbe nicht völlig unbeschränkt über das Vermögen verfügen darf. Stattdessen unterliegt er gewissen Verfügungsbeschränkungen (§§ 21132115 BGB). So darf er beispielsweise über Grundstückswerte nicht uneingeschränkt verfügen (§ 2113 Abs. 1 BGB) oder zum Nachteil der Nacherben Erbschaftsgegenstände verschenken (§ 2113 Abs. 2 BGB).

Dadurch werden die Kinder zunächst nicht enterbt, da sie ja Nacherben geworden sind, sodass dies die Geltendmachung eines Pflichtteilsrechts abwendet.

Außerdem stellt diese Variante sicher, dass der Nachlass möglichst ungeschmälert an die Kinder übergeht.

Allerdings unterliegt dadurch der überlebende Ehegatte erheblichen Einschränkungen und ist bei gewichtigen Geschäften oft an die Zustimmung der Kinder als Nacherben gebunden.

Um dies zu vermeiden, müssen die Eheleute im Testament anordnen, dass der Überlebende von den Beschränkungen befreit sein soll (§§ 2136 f. BGB). Dadurch kann zumindest die Verfügungsmacht des Vorerben gesteigert werden. Eine vollständige Befreiung ist hingegen nicht möglich (das Verbot der Schenkungen gem. § 2113 Abs. 2 BGB bleibt).

c) Entscheidung

Grundsätzlich muss bei Vorliegen eines Berliner Testaments entschieden werden, welche der beiden Varianten die Eheleute gewählt haben.

Soweit diese im Testament nicht ausdrücklich eine Methode benannt haben, ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Lösung die Ehepartner angestrebt haben. Bereits die Benutzung einzelner Wörter (z.B. „Ehepartner als Alleinerbe“) können hier eindeutige Hinweise geben.

Sollte abschließend eine klare Auslegung nicht möglich sein, spricht § 2269 Abs. 1 BGB für die Vermutung der Einheitslösung.

Möchte man also hiervor abweichen, sollte die Trennungslösung im Testament eindeutig erkennbar sein.

5. Fazit

Es gibt viele Gründe, für Eheleute ein gemeinschaftliches Testament, insbesondere ein Berliner Testament zu errichten. Dabei gibt es jedoch viele Besonderheiten, an die man denken sollte. Die zwei Varianten, die Einheits- und Trennungslösung, bieten ihre jeweiligen Vor- und Nachteile, sodass man am individuellen Erbfall evaluieren sollte, welche Lösung den Interessen der Eheleute am nächsten kommt. Um entsprechend vorzusorgen und nicht letztendlich eine ungewollte Auslegung zu erreichen, sollte der jeweiligen Formulierung besondere Beachtung geschenkt werden. Dafür empfiehlt sich stets eine Erstellung oder Prüfung des Berliner Testaments durch einen Rechtsanwalt. Gerne stehen wir Ihnen dafür als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns dazu am besten telefonisch oder per E-Mail. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.


Grundzüge des Erbrechts Teil III: Das Pflichtteilsrecht

Was ist eigentlich die Hälfte!?

In den bisherigen Beiträgen haben wir bereits über die gesetzliche Erbfolge sowie die Grundlagen des Testaments informiert. Recht weitläufig bekannt ist, dass es darüber hinaus ein sogenanntes Pflichtteilsrecht gibt. Doch wann erhält man solche Ansprüche? Wie groß sind sie? Und vor allem, wonach berechnet sich die Höhe?

1. Pflichtteilsberechtigung

a) Sachliche Berechtigung

Um überhaupt in den Genuss eines Pflichtteilsanspruchs zu gelangen, ist erforderlich, dass die betroffene Person von der Erbfolge ausgeschlossen wurde. Dies kann durch Testament oder Erbvertrag (Verfügung von Todes wegen) geschehen, § 2303 Abs. 1 BGB.

Der  Erblasser muss also zunächst die betroffene Person schlechter gestellt und finanziell benachteiligt haben. Erst dies rechtfertigt die Berechtigung, aufgrund des Näheverhältnisses zum Erblasser doch nicht gänzlich außen vor gelassen werden zu können.

b) Persönliche Berechtigung

Nicht jede dem Verstorbenen nahe stehende Person ist direkt pflichtteilsberechtigt. Stattdessen ist der Kreis der Begünstigten nach den gesetzlichen Regelungen gemäß § 2303 BGB sehr klein. Berechtigt sind nämlich immer nur die eigenen Abkömmlinge (Kinder, Kindeskinder usw.), der Ehegatte oder gleichgeschlechtliche Lebenspartner sowie die Eltern des Erblassers.

Vorrangig berechtigt sind stets Abkömmlinge und Ehegatten bzw. gleichgeschlechtliche Lebenspartner gegenüber den Eltern (§ 2309 BGB); dies ist entsprechend den Grundsätzen der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

Bestand zur Zeit des Erbfalles keine rechtsgültige Ehe (z.B. bei bloßen nicht-ehelichen Lebensgemeinschaften oder nach geschiedener Ehe), so bleibt die entsprechende Person im Rahmen der Pflichtteilsbegünstigung vollkommen unberücksichtigt.

Viele Besonderheiten können sich unter Umständen  in Fällen von unehelichen Kindern oder Adoption ergeben, sodass hier alle speziellen Regelungen bedacht werden sollten.

2. Ausschluss des Pflichtteilsrechts

Liegt eine Pflichtteilsberechtigung vor, so gibt es aber einige Situationen, in welchen diese Berechtigung ausgeschlossen werden kann.

So gibt es beispielsweise Gründe, welche zu einer Pflichtteilsunwürdigkeit des Berechtigten führen (§ 2339 BGB). Dies betrifft aber meist nur Extremsituationen (z.B. wer durch Täuschung oder Drohung den Erblasser dazu bringt oder daran hindert, ein Testament zu errichten, zu ändern oder zu vernichten; oder auch, wer versucht, den Erblasser zu töten) und hat daher geringere Praxisrelevanz.

Daneben kann ein Erblasser ein Pflichtteilsrecht durch Testament entziehen, wenn ein entsprechender Grund hierfür vorliegt (§ 2333 ff. BGB). Dies ist beispielsweise möglich:

  • im Falle eines Verbrechens gegenüber dem Erblasser oder einer ihm nahe stehenden Personen,
  • bei böswilligem Verstoß gegen gesetzliche Unterhaltspflichten gegenüber dem Erblasser,
  • bei rechtskräftiger Verurteilung wegen einer vorsätzlichen Straftat zu einer Freiheitsstrafe von über einem Jahr ohne Bewährung (dadurch Unzumutbarkeit für den Erblasser).

Darüber hinaus kann auf ein Pflichtteilsrecht auch freiwillig verzichtet werden, wodurch die Berechtigung entfiele. Damit ein solcher Verzicht wirksam ist, muss dieser jedoch notariell beurkundet werden; eine eigens verfasste Verzichtserklärung entfaltet also wegen Formmangels keine Wirksamkeit.

Schließlich kann auch eine Ausschlagung der Erbschaft durch den potentiellen Erben zum Verlust des Pflichtteilsanspruches führen. Eine Ausnahme zu diesem Grundsatz bildet jedoch § 2306 Abs. 1, 2307 BGB, wonach bei testamentarischer Erbeinsetzung trotz Ausschlagung der Pflichtteil bestehen bleibt (weitere Ausnahme: § 1371 Abs. 3 BGB).

3. Quote

Der Pflichtteil besteht grundsätzlich in der Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Dies bedeutet, dass für die konkrete Berechnung eines Pflichtteils immer zunächst ermittelt werden muss, wer in welchem Ausmaß nach der gesetzlichen Erbfolge berufen wäre. Dabei werden alle Personen mitgezählt, welche gesetzliche Erben gewesen wären, auch wenn diese durch Enterbung, Unwürdigkeit oder Ausschlagung weggefallen sind (§ 2310 S. 1 BGB). Deren Wegfall kommt letzen Endes nur dem Erben (nicht den übrigen Pflichtteilsberechtigten) zu Gute.

Lediglich Berechtigte, die notariell auf ihr Pflichtteilsrecht verzichtet haben, bleiben hier bereits außer Betracht.

Pflichtteilsrecht

Berechnungsgrundlage für den Pflichtteil ist der Nachlasswert, also der Wert des Vermögens des Erblassers zum Zeitpunkt seines Todes. Hier ist also ein Nachlassbestand zu ermitteln, welcher das gesamte Aktivvermögen auflistet und davon etwaige Schulden des Erblassers – Schulden des Erblassers vor seinem Tod (Erblasserschulden) sowie Kosten des Erbfalls selbst (Erbfallschulden) – abzieht.

Richtiger Ansprechpartner für die Geltendmachung des Pflichtteilsanspruchs ist stets der Erbe.

Dabei sollte man bedenken, dass grundsätzlich ein Pflichtteilsanspruch niemals dazu berechtigt, bestimmte Gegenstände aus der Erbmasse zu erhalten. Stattdessen stellt dieser stets nur einen geldwerten Zahlungsanspruch dar.

Die Herausgabe bestimmter Gegenstände erfolgt im Einzelfall nur, wenn sich Berechtigter und Erbe hierüber einig sind.

4. Pflichtteilsergänzung

Oftmals kommt es vor, dass Erblasser in den Jahren vor Ihrem Tod noch wertvolle Gegenstände oder auch Immobilien schenkweise auf Angehörige übertragen und dadurch der Nachlasswert geschmählert wird. Dies kann den Hintergrund haben, um (vermeintlich) Erbschaftsteuer zu umgehen, oder auch, um die Berechnungsgrundlage für Pflichtteilsrechte zu verringern.

Ist dies innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall passiert, so gibt es zudem einen sogenannten Pflichteilsergänzungsanspruch, welcher einen Ausgleich dafür schaffen soll, dass der Pflichteil berechnet am geringeren Nachlass ebenso geringer ausfällt (§ 2325 BGB)

Zu diesem Zweck werden zur Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs Schenkungen anteilig ihrem Wert nach zum Nachlasswert hinzugerechnet. Dabei ist jedoch nicht immer der Gesamtwert der Schenkung zu addieren. Stattdessen sinkt der Berücksichtigungsfaktor nach einer Schenkung jährlich um zehn Prozent. Im ersten Jahr nach einer Schenkung ist diese vollumfänglich anzusetzen, im zweiten Jahr nur mehr mit 90 Prozent, im dritten Jahr mit 80 Prozent usw. Nach zehn Jahren ist folglich eine Schenkung vollständig abgeschrieben und bliebe zukünftig unberücksichtigt. Für einen Pflichtteilsergänzungsanspruch bleibt dann kein Raum mehr.

Anhand dieser Rechnung kann ein höherer fiktiver Pflichtteilsanspruch ermittelt werden.

Neben dem tatsächlichen Pflichtteilsanspruch kann der Differenzbetrag zum höheren fiktiven Betrag somit als Pflichteilsergänzung ebenfalls verlangt werden.

Schuldner dieser Forderung ist ebenso wie beim restlichen Pflichtteilsanspruch der Erbe.

5. Fazit

Ist man als naher Angehöriger von der Erbfolge ausgeschlossen, besteht häufig ein Pflichtteilsanspruch, wodurch doch eine Beteiligung an der Erbmasse stattfindet. Nicht jeder Angehörige ist pflichteilsberechtigt, stattdessen ist der Kreis der persönlich Berechtigten recht klein. Neben dem Pflichtteilsrecht gibt es bei Schenkungen vor dem Todesfall darüber hinaus Ergänzungsansprüche.

Die Berechnung der Ansprüche gestaltet sich oftmals schwieriger als zunächst angenommen. Zu diesem Zweck ist es stets ratsam, hierzu einen Fachmann aufzusuchen, um sich nicht seiner (häufig sehr hohen) finanziellen Möglichkeiten zu beschneiden. Gerne überprüfen wir Ihren Sachverhalt genauer, um das bestmögliche Ziel für Sie zu erreichen. Nehmen Sie zu diesem Zweck am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf.


Grundzüge des Erbrechts – Teil II: Das Testament

Besser doch sagen, was man will!?

In unserem letzten Beitrag haben wir erklärt, welche Erbfolge das Gesetz vorsieht in Fällen, in denen ein Erblasser nicht über sein Vermögen verfügt hat. Doch das Gesetz kann kein Patentrezept für jeden Fall geben; jeder Erbfall ist anders und sollte bestmöglich gehandhabt werden. Aus diesem Grund kann man durch Testament selbst erklären, wie die Erbfolge stattdessen aussehen soll.

1. Grundsituation

Wie bereits erläutert, greift die gesetzliche Erbfolge immer dann, wenn der Erblasser nicht selbst bestimmt hat, wie nach seinem Tod mit seinem Hab und Gut umgegangen werden soll. Dies kann er durch Testament oder Erbvertrag tun. Ein Testament ist dabei eine einseitige Erklärung, was nach dem Tod der Person mit seinem Eigentum geschehen soll (Ausnahme: Gemeinschaftliches Testament). Ein Erbvertrag ist eine zweiseitige Verfügung, wobei man die Begünstigung einer Person von einer bestimmten Gegenleistung abhängig macht (z.B. zwei Personen setzen sich gegenseitig ein, Einsetzung wird an die Pflege bis zum Tod geknüpft etc.).

Grundsätzlich kann also jeder Mensch selbst darüber verfügen, was mit seinem Eigentum nach seinem Tod geschehen soll (sog. Testierfreiheit).

2. Voraussetzungen

Entschließt sich nun eine Person, für den Fall seines Todes vorzusorgen und ein Testament zu verfassen, so muss man daran denken, dass es bestimmte Voraussetzungen gibt, damit ein Testament später als wirksam angesehen wird.

a) Testierfähigkeit

Zum einen muss derjenige testierfähig sein.

Testierunfähig kann ein Mensch sein, wenn er wegen einer geistigen Störung oder Schwäche nicht verstehen kann, was durch ein Testament erklärt wird, oder wenn er noch nicht volljährig ist. Ein Kind zwischen 0 und 16 Jahren ist testierunfähig, zwischen 16 und 18 Jahren ist dieses eingeschränkt testierfähig.

Da im jungen Alter meist noch nicht an die Errichtung eines Testamentes gedacht wird, spielt die Altersgrenze in der Regel eine eher unbedeutende Rolle. War jedoch ein Erblasser zur Zeit der Errichtung eines Testamentes beispielsweise bereits an Demenz erkrankt oder wegen seines hohen Alters in seinen geistigen Fähigkeiten eingeschränkt, so können sich dadurch Zweifel an seiner Testierfähigkeit ergeben.

b) Form

Außerdem ist bei der Errichtung eines Testamentes eine bestimmte Form zu wahren.

Dieses bedarf nämlich grundsätzlich der höchstpersönlichen Errichtung. Dabei kann sich ein Erblasser also nicht durch Vollmacht von einer anderen Person vertreten lassen und es ausfertigen lassen.

Mögliche Formen des Testamentes sind:

Die leichteste und günstigste Variante für einen Erblasser stellt das eigenhändige Testament dar, weshalb sich unsere weiteren Ausführungen auch hierauf beziehen sollen.

Dieses muss eigenhändig in vollständiger Form geschrieben und unterschrieben sein. Ein per Computer gefertigtes Dokument reicht also nicht aus. Am Ende des Dokumentes sollte sich als Abschluss der Erklärung die Unterschrift befindeTestamentn.

Aus dem Dokument muss sich zudem ergeben, dass der darin befindliche Inhalt dem Willen des Erblassers entspricht, wie mit seinem Eigentum umgegangen werden soll (sog. Testierwille).

Auch ist es ratsam, Ort und Datum der Fertigung des Testamentes hinzuzufügen. Damit kann ein Außenstehender später problemlos nachvollziehen, welches von evtl. mehreren geschriebenen Testamenten das aktuellste und deshalb wirksam ist.

Bei einem eigenhändigen Testament empfiehlt sich in manchen Fällen die Verwahrung beim ansässigen Amtsgericht, um zu vermeiden, dass dieses später unentdeckt bleibt. Die Kosten hierfür halten sich im überschaubaren Rahmen und liegen in der Regel bei ca. 75,- Euro.

3. Möglicher Inhalt

Hinsichtlich des Inhaltes eines Testamentes gibt es unzählige Möglichkeiten. Dem Erblasser sind hierbei kaum Grenzen gesetzt.

So kann er nicht nur Personen darin begünstigen, sondern auch bestimmte Personen enterben, um zu vermeiden, dass diese nach der gesetzlichen Erbfolge Erben werden. Den gesetzlichen Pflichtteil kann er jedoch nicht ausschließen, dieser bleibt also bestehen (Ausnahme: Pflichtteilsunwürdigkeit).

Der Personenkreis ist auch vollkommen unbeschränkt, sodass er jede existierende Person oder beispielsweise auch gemeinnützige Vereine begünstigen kann.

Er kann darüber hinaus Vermächtnisse bestimmen, also spezifische Gegenstände zuweisen, ohne dass die jeweilige Person am restlichen Erbe beteiligt wird, oder Auflagen erteilen, also die Begünstigung an die Erledigung bestimmter Dinge knüpfen.

Er kann bestimmen, wie und in welchem Verhältnis sein Eigentum verteilt werden soll. Auch kann er einen Ersatzerben bestimmen, falls der eigentliche Erbe die Erbschaft nicht antreten kann oder will. Außerdem kann er Vor- und Nacherben einsetzen; dies bedeutet, dass zunächst eine Person erben soll, nach dessen Versterben aber die Gegenstände weitergereicht werden sollen (meist ist der Vorerbe auch in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt).

Um sicherzugehen, dass sein Testament auch so umgesetzt wird wie gewünscht, oder auch um minderjährige Begünstigte zu unterstützen, kann er einen Testamentsvollstrecker einsetzen.

4. Auslegung

Da es unzählige Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der Errichtung eines Testamentes gibt, resultieren daraus oft Probleme nach Eintritt des Erbfalles (Tod des Erblassers).

Entscheidend ist immer, was der Erblasser mit seiner Aussage erreichen wollte und die Umsetzung des damaligen Testierwillens. Der Wille des Erblassers muss in irgendeiner Form im Testament angedeutet sein, damit dieser später umgesetzt werden kann und muss.

Hier ist es jedoch oft eine Frage der Auslegung, wie welche Formulierung verstanden werden soll. Gerade deshalb entsteht in manchen Fällen Streit darüber, was der Erblasser wirklich gewollt hätte; leider kann man diesen ja nun nicht mehr fragen.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich häufig, bei Errichtung des Testamentes die konkreten Verfügungen zu überdenken, auch abwegige Fragestellungen in die Überlegungen mit aufzunehmen und zur Vermeidung von Missverständnissen auf eine eindeutige Formulierung besonders zu achten. Da es meist um größere Vermögenswerte geht (z.B. Grundbesitz), ist es darüber hinaus ratsam, einen gefertigten Testamentsentwurf von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin prüfen zu lassen. Die Kosten hierfür halten sich meist durchaus in Grenzen.

5. Fazit

In den seltensten Fällen ist die gesetzliche Erbfolge wirklich die bestmögliche Variante, um sein Hab und Gut weiterzugeben. Aus diesem Grund kann und sollte man stets selbst entscheiden, wer welche Vermögensgegenstände erhalten soll. Die Facetten der Testamentsgestaltung sind äußerst vielschichtig und bieten beinahe unbegrenzte Möglichkeiten. Dabei sollte jedoch besonders auf die formellen Voraussetzungen und eindeutige Formulierungen geachtet werden. Gerne können wir Ihnen bei der Erstellung oder Prüfung von Entwürfen behilflich sein. Nehmen Sie hierfür einfach per E-Mail oder telefonisch Kontakt mit uns auf.


Erbrechtliche Grundsätze –  Die gesetzliche Erbfolge

Völlig klar – oder doch nicht!?

Trotz allseitigen Warnungen kommt es auch heute noch zu vielen Situationen, in denen im Falle des Todes einer Person kein Testament besteht, sei es, weil der Verstorbene nicht daran gedacht, es nicht für nötig befunden hatte oder schlichtweg überraschend verstarb. Dann ist oft vermeintlich klar, wie die Erbfolge aussieht. Doch auch die gesetzliche Erbfolge hat ihre Tücken, welche manchen juristischen Laien vielleicht nicht bekannt sind.

1. Anwendungsbereich

Wie bereits eingangs angedeutet, kommt es zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge nur, wenn der Verstorbene (sog. Erblasser) nicht selbst eine Verfügung über sein Vermögen getroffen hat. Eine solche letztwillige Verfügung kann ein Testament oder ein Erbvertrag sein.

Dabei schließt aber nicht jede beliebige Verfügung die gesetzliche Erbfolge im Gesamten aus. Stattdessen ist die gesetzliche Erbfolge immer nur ausgeschlossen, soweit durch den Erblasser selbst verfügt wurde.

Das heißt, dass beispielsweise in Fällen, in denen nur über einen Teil des Erbes durch Testament oder Erbvertrag verfügt wurde, oder wenn sich ein gefertigtes Testament im Nachgang als unwirksam herausstellt, jeweils (zumindest teilweise) die gesetzliche Erbfolge anzuwenden ist.

Auch ist beispielsweise durch Testament nicht nur die Einsetzung eines Erben, sondern auch der  Ausschluss bestimmter Personen von der Erbfolge möglich. Wenn ein Testament keinerlei positive Verfügung und nur einen Ausschluss bestimmter Erben beinhaltet, ist denknotwendig auch als Grundlage auf die gesetzliche Erbfolge zurückzugreifen.

Bereits aus diesen wenigen Beispielen ist also ersichtlich, dass nicht nur die Anwendbarkeit der gesetzlichen Erbfolge im Detail zu prüfen ist.

2. Grundsätzliches

Wichtig zum Verständnis der gesetzlichen Erbfolge sind zunächst einige grundlegende Prinzipien.

Die Erbfolge nach dem Gesetz erfolgt nach Stämmen, sodass die jeweiligen Nachkommen inklusive ihrer eigenen Nachkommen stets in Stämme getrennt werden müssen und jeder Stamm neben weiteren Stämmen zu gleichen Teilen Berücksichtigung findet. Bei zwei Kindern als Erben des Verstorbenen erhält jedes Kind die Hälfte des Erbes. Verbleiben aber neben einem Kind des Erblassers zwei Enkel des Erblassers durch einen anderen Stamm, weil ein zweites Kind des Erblassers schon vorverstorben ist (die Enkel sind keine Nachkommen des anderen Kindes, sondern Nichten oder Neffen), würde jeder Stamm die Hälfte erhalten: das Kind erhält also eine Hälfte, die beiden Enkel jeweils ein Viertel. So wird die gleiche Beteiligung der Stämme gewahrt.

Außerdem erfolgt sie innerhalb bestimmter Ordnungen. Dies bedeutet, dass die gesamte (auch noch so entfernte) Verwandtschaft je nach dem Grad der Verwandtschaft in verschiedene Ordnungen unterteilt wird. Niedrigere Ordnungen schließen stets höhere Ordnungen von der Erbfolge aus (§ 1930 BGB). Verwandte erster Ordnung sind eigene Kinder und deren Abkömmlinge. Verwandte zweiter Ordnung sind die Eltern des Erblassers sowie deren gesamte Abkömmlinge (Geschwister, Nichten, Neffen des Erblassers etc.) usw.

Gesetzliche Erbfolge

Zwei weitere Grundsätze, das Repräsentations- und das Eintrittsprinzip, treffen Aussagen darüber, wer tatsächlich nach der gesetzlichen Erbfolge innerhalb eines Stammes in Betracht kommt. Auch diese fanden in den vorgenannten Beispielen bereits unbemerkt Anwendung.

Das Repräsentationsprinzip (§ 1924 Abs. 2 BGB) besagt, dass ein potentieller Erbe immer die nach ihm selbst kommenden Verwandten von der Erbfolge ausschließt. Ein Vater repräsentiert also alle seine Kinder sowie weitere Nachkommen in der gesetzlichen Erbfolge.

Das Eintrittsprinzip (§ 1924 Abs. 3 BGB) steht diesem gegenüber und bedeutet, dass an die Stelle eines Erben, der zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers bereits vorverstorben war, dessen Nachkommen treten. Dessen Anteil verteilt sich dann auf seine Nachkommen zu gleichen Teilen.

3. Auswirkungen des Güterstandes

Die bisherigen Ausführungen beziehen sich jedoch rein auf eine Erbfolge unter Abkömmlingen.

Wie vielseits bekannt, steht jedoch einem Ehegatten auch stets ein erhebliches Erbrecht zu. Was viele dabei nicht wissen, hängt deren Umfang aber von Umständen aus der Ehe selbst ab.

Je nach dem, welcher Güterstand zwischen den Eheleuten vereinbart wurde, hat dies Auswirkungen darauf, welcher Anteil am Erbe dem Ehegatten zusteht. Mögliche Güterstände sind Zugewinngemeinschaft, Gütergemeinschaft und Gütertrennung.

Wenn kein Erbvertrag besteht, was wohl die gängigste Variante sein dürfte, befinden sich die Eheleute im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Die beiden anderen Formen bedürften der vertraglichen (notariellen) Vereinbarung.

Ein Ehegatte hat nämlich grundsätzlich neben den Kindern des Erblassers zunächst Anspruch auf ein Viertel des Erbes (§ 1931 Abs. 1 BGB); neben den Eltern des Erblassers (also wenn keine Nachkommen des Erblassers existieren) wäre der anfängliche Anspruch bereits bei der Hälfte.

Im Falle der Zugewinngemeinschaft erhöht sich dieser Anteil stets um ein weiteres Viertel (§ 1371 Abs. 1 BGB).

Bei Gütertrennung und ein oder zwei Kindern als Erben neben dem Ehegatten erben alle zu gleichen Teilen untereinander.

Wer zu welchem Teil Erbe wird, hängt also stets nicht nur von den anderweitig bestehenden Verwandten, sondern auch vom Güterstand der Ehe des Erblassers ab. Aufgrund all dieser Umstände bedarf es stets einer umfassenden tatsächlichen und rechtlichen Prüfung der gesetzlichen Erbfolge.

4. Gestaltungsmöglichkeiten

Als Ehegatte erhält man jedoch im Falle der Zugewinngemeinschaft einen sogenannten Zugewinnausgleich, also – einfach gesagt – einen Ausgleich des hinzugewonnenen Vermögens zwischen den Eheleuten bis zur Beendigung der Ehe durch den Tod.

In manchen Fällen kann es sogar sinnvoll sein, sein Erbe nach dem gesetzlichen Erbrecht auszuschlagen und stattdessen den tatsächlichen Zugewinn zu verlangen neben einem Pflichtteil des Erbes. Gerade in Situationen, in denen der verstorbene Ehegatte einen erheblich höheren Zugewinn erzielt hatte, kann dies durchaus für den verbleibenden Ehepartner lukrativ sein.

5. Fazit

Wie aus diesem nur kurz gehaltenen Aufriss erkennbar, ist an der gesetzlichen Erbfolge wesentlich mehr zu beachten als vielseits gedacht. Zwar kann in einfach gestrickten Fällen die gesetzliche Erfolge auch einmal eindeutig sein. Wie am besten – sowohl in persönlicher als auch in finanzieller Hinsicht – zu verfahren ist, ist damit aber längst nicht gesagt.

Aus diesem Grund stellt die obige Darstellung auch lediglich eine allgemeine Information dar und kann eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen. Gerne stehen wir Ihnen zu einer individuellen Einschätzung Ihrer Sachlage zur Verfügung; kontaktieren Sie uns dazu am besten telefonisch oder per E-Mail.

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Oh du fröhliches Rückgaberecht!

Einmal umtauschen bitte!

Die alljährliche Weihnachtszeit boomt im Online- und Einzelhandel jedes Jahr aus Neue. Alle Welt möchte den Liebsten mit kleinen und großen Geschenken eine noch größere Freude bereiten. Nicht verwunderlich ist, dass dabei nicht jede Aufmerksamkeit den Geschmack der oder des Beschenkten trifft bzw. keine Verwendung dafür gefunden wird. Genau dann taucht immer wieder die  Frage auf: Kann ich das eigentlich umtauschen bzw. habe ich hier ein Rückgaberecht?

Rückgaberecht Geschenk

Zunächst ist in solchen Fällen immer zu unterscheiden, weshalb eine Ware zurückgegeben werden soll.

I. Defekte Ware

Ist die Ware nämlich defekt, weil sie beispielsweise auf dem Weg nach Hause bzw. beim Versand beschädigt wurde, bestimmen sich die gesetzlichen Möglichkeiten nach den Regeln zur Gewährleistung. Im ersten Schritt steht dem jeweiligen Käufer dann stets zu, sogenannte Nacherfüllung zu fordern. Dies kann in Form von Nachbesserung (Reparatur) oder Nachlieferung (erneute Beschaffung ohne Defekt) geschehen.

Erst wenn beispielsweise ein Verkäufer sich weigert oder eine erneute Lieferung bzw. Reparatur nicht möglich ist, kann man als Käufer aus den nachrangigen Rechten wählen. Diese sind Rücktritt (Rückgabe der Sache gegen Erstattung des Kaufpreises), Minderung (Herabsetzung des Kaufpreises, da die defekte Ware auch weniger wert ist) oder Schadensersatz (z. B. die Mehrkosten dafür, die Ware nun anderweitig zu besorgen).

Viele Verkäufer bieten anstatt dieser gesetzlichen Reihenfolge auch oft direkt eine Rückgabe im Sinne eines  Rücktrittes an. Soweit ein Käufer damit einverstanden ist, spricht natürlich nichts gegen eine solche Abwicklung. Andernfalls kann ein Käufer auch auf der Nacherfüllung als Recht bestehen.

II. Mangelfreie Ware

Sollte die Ware vollständig intakt sein und der Grund der Rückgabe persönlicher Natur sein (z. B. das Geschenk gefällt nicht oder man hat das gleiche Geschenk mehrfach erhalten), gestaltet sich die Rückgabe bereits schwieriger. Die gesetzlichen Möglichkeiten hängen nämlich dann davon ab, auf welche Art und Weise der Kaufvertrag entstanden ist.

  1. Kauf im Einzelhandel

Wenn Geschenke vor Ort im Einzelhandel gekauft werden, ist vielen gar nicht bewusst, dass dann nach den gesetzlichen Vorgaben ein Umtauschrecht gar nicht besteht. Entgegen der allgemeinen Auffassung in der Bevölkerung gilt nämlich bei üblichen Verkäufen im Einzelhandel stets der  Grundsatz „Verträge müssen eingehalten werden“.

Dies mag auf den ersten Blick verwundern, da üblicherweise in Geschäften problemlos eine Rückgabe zugelassen wird. Dazu sollte man jedoch wissen, dass dies nicht auf gesetzlichen Vorgaben beruht, sondern rein auf einer freiwilligen Entscheidung des Einzelhändlers. Daher erfolgt ein Umtausch bzw. eine Rückgabe dann nur aus Kulanz und nicht aufgrund eines rechtlichen Anspruches.

Meist knüpfen Einzelhändler ein solches Umtauschrecht an die Vorlage der Quittung, um zu verifizieren, dass die Artikel auch dort gekauft wurden. Aus Kundenfreundlichkeit wird eine Rückgabe dann akzeptiert, teils gegen Rückerstattung, teils lediglich gegen Tausch mit anderer  Ware bzw. einem Gutschein für zukünftige Einkäufe.

Hintergrund dieser Kulanz ist wohl der wachsende Wettbewerb unter Einzelhändlern; daher wird dies von der überwiegenden Mehrheit so praktiziert. Ohne vorherige Zusage solcher Möglichkeiten bzw. entsprechender Werbung kann dies jedoch im Einzelhandel gegen den Willen des Geschäftsbetreibers nicht verlangt werden.

  1. Kauf im Online-Handel

Anders sieht dies beim Online-Kauf aus.

Unter gewissen Umständen besteht hier nämlich ein generelles Rückgaberecht, welches nach den gesetzlichen Vorgaben als Widerrufsrecht bezeichnet wird. Die Erklärung, ein bestimmtes Produkt kaufen zu wollen, soll dabei vollständig revidiert werden, damit effektiv ein Vertrag von vornherein nicht besteht.

Soweit man einen Online-Kauf als Verbraucher, also als Privatperson, (§ 13 BGB) abschließt, steht einem Käufer in der Regel ein solches Widerrufsrecht zu.

Vorsicht ist hier nur zu wahren, da es gemäß § 312 g BGB einige Ausnahmen gibt, in welchen ein Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen ist. Darunter fallen beispielsweise Kaufverträge über verderbliche Ware, spezielle Anfertigungen (nicht vorgefertigte Ware) oder versiegelte Ware, welche aus hygienischen Gründen nicht zurückgegeben werden kann.

Wenn ein Widerrufsrecht besteht, muss dieses nur in schriftlicher Form und innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Wochen erklärt werden. Üblicherweise wird die Frist mit Erhalt der Ware beginnen. Zur Fristwahrung genügt bereits die rechtzeitige Absendung des Widerrufes; wann die Erklärung beim Händler ankommt, ist also nicht entscheidend.

Bei manchen Unternehmen ist anstatt einer solchen Erklärung auch die bloße Rücksendung des Artikels ausreichend; dies hängt jedoch wiederum vom jeweiligen Vertragspartner ab.

Wer die Kosten einer Rücksendung im Rahmen des Widerrufes trägt, bestimmt sich ebenfalls im Einzelfall. Wenn ein Online-Händler nämlich ausreichend über die Kostentragung im Fall einer Rückgabe belehrt, können die Kosten dem Käufer auferlegt werden (§§ 312 e, 312 d Abs. 1 BGB). Hier ist also ein Blick in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen meist lohnenswert.

  1. Spezialfall: Kauf auf dem Weihnachtsmarkt

Auch wenn ein Stand auf dem Weihnachtsmarkt kein dauerhafter  Einzelhandel vor Ort ist, so stellt dies doch einen – wenn auch beweglichen – Geschäftsraum gemäß § 312 b BGB dar. Ein Rückgaberecht wird also auch hier, wie beim Einkauf vor Ort, von der Kulanz des Betreibers abhängen.

III. Fazit

Ob ein Rückgaberecht von Weihnachtsgeschenken besteht, hängt also immer von einigen näheren Umständen ab. Je nach tatsächlichem Hintergrund der Rückgabe sowie Zustandekommen des Vertrages kann es hier also durchaus Mittel und Wege geben, um die Freude am Weihnachtsfest zu erhalten.

Natürlich bestehen in jedem Fall noch Besonderheiten, die im Rahmen dieses groben Überblicks nicht alle gewürdigt werden konnten. Insofern stehen wir aber in unserer Kanzlei gerne zu einer ausführlichen Beratung zu Klärung der Sach- und Rechtslage zur Verfügung. Nehmen Sie dazu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf.

In diesem Sinne wünschen wir ein frohes und gesegnetes Weihnachtsfest!


Der befristete Mietvertrag

Der befristete Mietvertrag

Die meisten bestehenden Mietverhältnisse werden auf unbestimmte Zeit und damit unbefristet geschlossen. Hierfür bedarf es auch keiner speziellen Regelung in den Vertragsdokumenten. Unter gewissen Umständen kann es aber sinnvoll oder im Interesse einer Partei sein, den Mietvertrag nur mit befristeter Wirkung abzuschließen.

1. Befristungsgründe

Der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte  Zeit ist immer dann möglich, wenn für den Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein nachvollziehbarer Grund vorliegt. Diese Gründe sind im Gesetz gemäß § 575 Abs. 1 BGB festgelegt.

Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums die vermieteten Räume:

  • für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen will.
  • beseitigen, verändern oder instand setzen will und deshalb die Weitervermietung nicht mehr möglich ist.
  • an jemanden vermieten will, der ihm gegenüber zu einer Dienstleistung verpflichtet ist.

2. Formerfordernis

Dieser Grund muss dem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Anderenfalls ist die Befristung als unwirksam anzusehen.

Dies hätte jedoch zur Folge, dass der Mietvertrag volle Wirksamkeit entfalten würde, mit einziger Ausnahme der Befristung. Der abgeschlossene Vertrag würde damit als unbefristet gelten.

Aus dem Formerfordernis folgt auch, dass der Grund der Befristung bereits im Zeitpunkt des Vertrages vorliegen muss und nicht erst nachträglich eingebracht werden kann. Nur wenn die Befristung und der dahinter liegende Grund schon bei Vertragsschluss zwischen den Parteien schriftlich kommuniziert wurde, kann dies zur wirksamen Befristung eines Mietvertrages führen.

Darüber hinaus muss bedacht werden, dass ein befristeter Mietvertrag, welcher länger als ein Jahr bestehen soll, grundsätzlich vollständig in schriftlicher Form bestehen muss (§ 550 BGB). Anderenfalls gilt er wiederum als unbefristet abgeschlossen.

3. Rechtsfolgen

Wurde ein Mietvertrag wirksam befristet, so bedeutet dies, dass das Vertragsverhältnis fest vereinbart für den festgelegten Zeitraum bestehen soll.

Eine vorzeitige Beendigung durch eine Partei ist damit grundsätzlich nicht möglich. Soll eine vorzeitige Beendigung vor Ablauf des Befristungszeitraums möglich sein, so wäre dies explizit im Mietvertrag als Regelung zu vereinbaren.

Daneben bleibt den Parteien selbstverständlich stets das Recht unbenommen, einvernehmlich vorzeitig das Verhältnis durch Mietaufhebungsvertrag zu beenden.

Außerdem ist von einer Befristung des Mietvertrages auch nie das Recht zur außerordentlichen Kündigung, also aus besonders wichtigem Grund (z. B. erhebliche Vertragsverletzungen einer Partei) betroffen. Diese kann trotz Befristung beiderseits jederzeit ausgesprochen werden.

4. Ablauf der Befristung

Sofern keine der Parteien während der Befristung eine vorzeitige Beendigung wünscht, so stellt sich die Frage, wie dann nach Ablauf der Befristung weiter zu verfahren ist.

Ein Mieter kann deshalb frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Auskunft vom Vermieter dahingehend verlangen, ob der Grund der Befristung nach wie vor vorliegt.

Diese Auskunft sollte vom Vermieter auch unbedingt erteilt werden, da sonst unter Umständen eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses eintreten kann.

Liegt der Befristungsgrund aktuell noch immer vor, so wird das Mietverhältnis entsprechend der Befristung beendet.

Besteht der Grund der Befristung nicht mehr, so hat der Mieter Anspruch darauf, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Aus dem ehemals befristeten Mietverhältnis wird somit nachträglich ein unbefristetes.

Sollte der Befristungsgrund zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorliegen, wird aber zukünftig wieder eintreten, so kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis entsprechend bis dahin verlängert.

5. Besonderheit: Altmietverträge

Anders zu beurteilen ist die Rechtslage jedoch in Fällen, in denen der Mietvertrag bereits vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde. Hier ist gemäß Art 229 § 3 Abs. 3 EGBGB das Gesetz in der damaligen Fassung anzuwenden. Danach war unter anderem zunächst kein Grund für eine Befristung erforderlich; dies spielt erst eine Rolle, wenn ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrages durch den Mieter geltend gemacht wird.

6. Bloßer Kündigungsverzicht

Vom befristeten Mietvertrag zu unterscheiden ist ein bloßer Kündigungsverzicht über einen gewissen Zeitraum im  Rahmen eines unbefristeten Mietverhältnisses.

Hier liegt grundsätzlich ein unbefristeter Vertrag vor; lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung ist für einen bestimmten Zeitraum (im Wohnraummietrecht meist maximal 4 Jahre) ausgeschlossen. Das bedeutet, dass während dieser Zeit zwar wie bei einem befristeten Vertrag keine ordentliche Kündigung möglich ist (Achtung: eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bleibt bestehen!). Nach Ablauf des vereinbarten Verzichtszeitraums bleibt aber ein übliches unbefristetes Mietverhältnis mit allen gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten erhalten.

7. Fazit

Unter gewissen Umständen kann es also sinnvoll sein, einen Mietvertrag zeitlich zu befristen. Aufgrund der darin verborgenen Tücken raten wir jedoch vor Abschluss eines derartigen Mietvertrages stets zur finalen Überprüfung durch einen Rechtsanwalt. Gerne stehen wir Ihnen hierzu in unserer Kanzlei zur Verfügung.