Aktuelle Gesetzeslage zum Thema Corona

Der Bundestag hat am 25.03.2020 einstimmig einen Gesetzesentwurf erlassen. Darin geht es um die Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie. Die Maßnahmen wurden vom Bundesrat gebilligt und auch bereits vom Bundespräsidenten gegengezeichnet. Mit Veröffentlichung im Bundesanzeiger gelten die Regelungen. Neben einem finanziellen Hilfspaket wurden auch einige Gesetze eingeführt, die für die kommenden Monate gelten sollen.

Wir bringen Sie hinsichtlich Zivil- und Insolvenzrecht auf den aktuellen Stand.

Pandemie

1. Zivilrecht in Zeiten der Pandemie

Befristet bis zum 30.06.2020 gelten besondere Regelungen in Deutschland. Diese sollen insbesondere von der Corona-Pandemie Betroffene schützen. Es bestehen nun Möglichkeiten, Leistungen einstweilen zu verweigern oder einzuschränken. Dadurch normalerweise entstehende Nachteile sollen sich nicht ergeben.

Für Verbraucher und Kleinunternehmen ist gewährleistet, dass sie noch Zugang zur Grundversorgung (Strom, Gas, Telefon) erhalten. Auch wenn ein finanzieller Engpass besteht, darf man diese Versorgungen nicht abstellen.

Für Mietverhältnisse wird das Recht der Vermieter auf Kündigung eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemietverträge. Wegen Mietschulden, die im Zeitraum vom 01.04.2020 – 30.06.2020 entstehen, dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen. Auch wenn also Mieter nicht mehr in der Lage sind, die monatliche Miete wegen der Pandemie zu begleichen, sind sie geschützt. Erforderlich ist allerdings, dass der Mieter belegt, dass der Verzug durch den Corona-Virus entstanden ist.

Außerdem bleibt die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete bestehen. Man erhält nur länger Zeit als vertraglich vereinbart, um die Miete aufzubringen.

Im Hinblick auf Verbraucherdarlehensverträge wird eine Regelung getroffen, um Kreditnehmer vor Zahlungsproblemen zu schützen. Es besteht eine gesetzliche Möglichkeit zur Stundung aller Forderungen aus den Monaten April bis Juni 2020 für drei Monate. Notwendig ist, dass die Zahlung wegen der Corona-Krise nicht mehr zumutbar ist. Die Beteiligten können ebenso versuchen, eine abweichende Vereinbarung bzw. Vertragsanpassung zu erreichen. Auch ist eine Kündigung zu Lasten des Verbrauchers in dieser Zeit ausgeschlossen.

2. Insolvenzrecht in Zeiten der Pandemie

Die Pflicht zur Beantragung einer Insolvenz wird bis zum 30.09.2020 ausgesetzt. Damit möchte man erreichen, dass trotz der aktuellen wirtschaftlichen Situation Unternehmer ihre Geschäfte fortführen können. Außerdem möchte man Anreize schaffen, dass die Betroffenen selbst für finanziellen Aufschwung sorgen. Die Pflicht bleibt bestehen, wenn die Insolvenz nicht auf der Corona-Krise beruht. Ebenso, wenn keine Aussicht auf finanzielle Besserung besteht.
Für einen Übergangszeitraum von drei Monaten dürfen auch Insolvenzgläubiger nicht die Eröffnung von Insolvenzverfahren beantragen.

Diese Änderungen können bis zum 31.03.2021 verlängert werden.

3. Weitere Änderungen zum Gesellschaftsrecht, Vereinsrecht und Wohnungseigentumsrecht

Die gesetzlichen Änderungen sollen die betroffenen Unternehmen in die Lage zu versetzen, auch weiterhin handlungsfähig zu bleiben. Deshalb hat man vorübergehend Erleichterungen für die Durchführung von Versammlungen geschaffen.

Bei einer GmbH können Beschlüsse nun auch schriftlich erfolgen, wenn nicht sämtliche Gesellschafter zustimmen (siehe § 48 GmbHG).

Für die Abhaltung von Mitgliederversammlungen in Vereinen gelten Vereinfachungen. Es soll die Möglichkeit der elektronischen Teilnahme bzw. schriftlicher Abstimmung bestehen.

Im Wohnungseigentumsrecht gilt, dass sowohl der zuletzt bestellte Verwalter als auch der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bestehen bleiben. Dies soll gelten, bis die Gemeinschaft hierüber neu beschlossen hat.

4. Abstimmung

Daneben enthielt das Maßnahmenpaket natürlich diverse weitere, insbesondere finanzielle Unterstützungsleistungen. Dabei stieß der Gesetzesentwurf überwiegend auf Zustimmung in Bundestag und Bundesrat.

Abgelehnt hat man einen Antrag der Linken auf ein vorübergehendes Verbot von Zwangsräumungen sowie der Sperre von Strom-, Gas-, Fernwärme-, Wasser- und Telefonversorgung. Auch ein Antrag der AfD-Fraktion wurde abgelehnt. Der sah kurzfristige Liquiditätshilfen für Vermieter vor; manche seien darauf für ihren Lebensunterhalt oder die Aufrechterhaltung ihres Gewerbes dringend angewiesen.

5. Fazit

Weitreichende Maßnahmen hat die Bundesregierung innerhalb weniger Tage auf den Weg gebracht. Dabei steht der Schutz von Verbrauchern und Unternehmern an oberster Stelle. Man ist bemüht dafür zu sorgen, dass kein Unternehmen an dieser Pandemie zugrunde geht und niemand sein Zuhause verliert.

Problematisch an dieser Herangehensweise ist jedoch, dass irgendjemand immer die wirtschaftlichen Folgen dieser Maßnahmen tragen muss.

Gerade im Mietrecht zeigt sich bereits jetzt, dass von den gesetzlichen Möglichkeiten Gebrauch gemacht wird. Ob Mieter die Regelung zu sehr zu ihren Gunsten nutzen, wird abzuwarten sein. Ebenso, wie sehr Vermieter dadurch in eigene finanzielle Bedrängnis geraten. Zwar bleibt die Pflicht zur Mietzahlung bestehen. Aber auch Vermieter haben laufenden Kosten zu tragen oder sind auf den pünktlichen Zahlungseingang angewiesen. Außerdem bringt die Pflicht zur Mietzahlung nicht viel, wenn ein Jahr später beim Mieter womöglich keine Liquidität (mehr) gegeben ist.

In einer solchen Ausnahmesituation können wir nur hoffen, dass die jeweiligen Vertragspartner versuchen, eine für beide Seiten verträgliche Lösung zu finden. Einmal mehr kommt es auf Solidarität an.

Für Fragen steht Ihnen unsere Kanzlei selbstverständlich zur Verfügung, bitte nehmen Sie Kontakt zu uns auf.


Recht und Gesetz in Zeiten von Corona

Was ist eigentlich noch möglich?

In Zeiten eine weltweiten Pandemie ist häufig nicht mehr die erste Überlegung, was Recht und Gesetz tatsächlich zulassen. Vielmehr geht es den meisten darum, wirtschaftlich überhaupt zu überleben. Die Prioritäten sind klar verschoben. Doch was gilt, wenn man in bestimmten Vertragsangelegenheiten keine Einigung erzielen kann? Was gilt dann für rechtliche Ansprüchen in Zeiten der Corona-Krise? Wir möchten über Grundsätzliches informieren zu Themen, die womöglich derzeit brisant sind.

1. Reiserücktritt aufgrund von Corona

Am 17.3.2020 sprach die Regierung eine weltweite Reisewarnung wegen des Corona-Virus aus. Dies wirkt sich erheblich auf bereits gebuchte und unmittelbar bevorstehende Reisen aus.

Aufgrund der nun ausgesprochenen Reisewarnung besteht aber die Möglichkeit der kostenfreien Stornierung. Bereits geleistete Anzahlungen auf den Reisepreis muss ein Reiseveranstalter zurückerstatten.

Corona

Immer dann wenn ein Reisevertrag nach deutschem Recht vorliegt, kann ein Reisender bei einer derart hohen Ansteckungsgefahr weltweit nicht an der Buchung einer Reise festgehalten werden.

Vorsicht ist nur dann geboten, wenn die Urlaubsreise erst in weit entfernter Zukunft stattfinden sollte. Denn möglicherweise besteht zu diesem Zeitpunkt die Reisewarnung gar nicht mehr. In solchen Fällen ist ratsam noch etwas abzuwarten, wie sich der Zustand und die Einschätzung hinsichtlich der Reisewarnung entwickelt.

Gleiches gilt auch für diejenigen, die einzelne Reiseleistungen im Ausland gebucht haben. Wer das Reiseziel überhaupt nicht mehr erreichen kann, muss kostenfrei stornieren können. Dies gilt mittlerweile weitreichend aufgrund der geschlossenen Grenzen.

Nur wer direkt bei einem Anbieter im Ausland Reiseleistungen gebucht hat, muss sich an den Vertrag des Anbieters halten. In solchen Fällen greift nämlich üblicherweise nicht deutsches Recht, sondern das Recht des jeweiligen Staates.

Ganz besonders sollte jeder derzeit das eigene wirtschaftliche Risiko bedenken. Gerade wenn zeitnahe Anzahlungen von Reisebuchungen fällig werden, raten wir dazu abzuwarten. Denn diverse Reiseveranstalter drohen aufgrund der weltweiten Krise insolvent zu gehen. Möglicherweise sehen Kunden im Falle einer Zahlung sonst auch bei kostenfreier Stornierung ihr Geld nicht wieder.

2. Miete im Einzelhandel

Auch der stationäre Einzelhandel steht vor immensen Herausforderungen. Ladengeschäfte (abgesehen von wenigen Ausnahmen) sind aktuell und für längere Zeit geschlossen.

Viele stellen sich die Frage, ob in solchen Fällen eine Möglichkeit besteht, die monatlichen Miete herabzusetzen.

Generell wird ein Mieter aufgrund der staatlichen Anordnung zur Schließung nicht von den geschuldeten Zahlungen frei. Das betrieblich bezogene Risiko eines gewerblichen Mietvertrages trifft leider den Mieter.

Anders kann es aber dann sein, wenn im Mietvertrag ein bestimmter Nutzungszweck vorgesehen ist. Kann man diesen Nutzungszweck nämlich nicht mehr wahrnehmen, so hilft dies womöglich einem Mieter. Denn er kann sich dann darauf berufen, dass der Zweck des Vertrages nicht mehr erfüllbar ist. Folge wäre, dass er eine vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr schulden würde.

Daneben kommt aber ebenso eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (§ 313 BGB). Hierfür spricht vieles, da man eine weltweite Pandemie nur schlecht einer der beiden Vertragsparteien anlasten kann. Das würde zu einer Anpassung oder Aufhebung des Mietvertrages führen. Auf diesem Weg kann man womöglich auch eine Herabsetzung der Miete erreichen.

Welche Variante bzw. Maßnahmen im jeweiligen Einzelfall zielführend ist, können aber zwingend nur die Parteien erörtern.

Die Problematik könnte sich aber ohnehin mit dem seitens der Bundesregierung geplanten Maßnahmenpaket zum Mieter- und Verbraucherschutz erledigen. Dieses soll noch diese Woche verabschiedet werden.

3. Verbraucher im Einzelhandel

Auch Verbraucher können ihre Rechte gegenüber Unternehmern derzeit kaum ausüben. Denn der Kontakt zum Unternehmer ist völlig auf Eis gelegt.

Reklamationen wegen beschädigter Ware sollte man unbedingt schriftlich geltend machen. Hier gibt es meist gesetzliche Fristen, die es zu wahren gilt. Da viele Unternehmer um ihre Existenz bangen, sollte man als Verbraucher nicht auf deren Kulanz hoffen.

Auch ein genereller Umtausch von Waren (ohne Grund) ist derzeit erheblich erschwert. Dazu muss man aber wissen, dass es ohnehin kein grundsätzliches Umtauschrecht im stationären Handel gibt. Dies geschah in der Vergangenheit immer nur aus reiner Kulanz des Unternehmers. Ein Anspruch des Kunden darauf kann nur angenommen werden, wenn dies zwischen den Parteien vereinbart und auch beweisbar ist.

Es wird abzuwarten sein, wie sehr die Unternehmer bis zur Wiedereröffnung des stationären Handels wirtschaftlich gelitten haben und ob dann noch Raum für eine etwaige Kulanz besteht.

4. Fazit zur Corona-Krise

Darüber hinaus gibt es viele weitere rechtliche Fragen und Entwicklungen im Zusammenhang mit der Pandemie. Der Beratungsbedarf von Verbrauchern und Unternehmern ist denknotwendig erheblich. Alle sehen sich mit Problemen, Fragen und Themen konfrontiert, die man bis vor wenigen Wochen nicht für möglich gehalten hätte.

Sollten auch Sie Fragen zu rechtlichen Themen im Zusammenhang mit der Corona-Krise haben, können Sie sich gerne jederzeit telefonisch oder per E-Mail an uns wenden. Der persönliche Kontakt zu Mandanten ist derzeit zwar eingeschränkt; jedoch stehen wir natürlich auf sämtlichen anderen Kanälen gerne beratend zur Seite.


Willkommen bei der BLP – Bauer & Partner mbB,

aufgrund der aktuellen Ereignisse um das sich ausbreitende Corona-Virus sowie den mittlerweile ausgerufenen Katastrophenfall für Bayern wird bis auf Weiteres der persönliche Mandantenverkehr in unserer Kanzlei eingestellt. Dies geschieht als reine Vorsichtsmaßnahme; wir möchten betonen, dass bislang kein Fall aus unseren Reihen bekannt ist.

Wir bleiben natürlich weiterhin per E-Mail, postalisch sowie telefonisch erreichbar. Sie können sich daher jederzeit gerne mit uns in Verbindung setzen.

Auch Beratungsgespräche können selbstverständlich nach wie vor telefonisch erfolgen. Ihre Fragen zu allen von uns beratenen Rechtsgebieten sollen keinesfalls unbeantwortet bleiben.

Aufgrund der besonderen Ausnahmesituation halten wir dies jedoch für das sinnvollste Mittel. Wir bitten insofern um Verständnis.

Vielen Dank!


Eltern-Kind-Zentrum in der Wohnungseigentumsanlage

Wie störend ist der Kinderlärm?

Innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage ist oft Rücksicht auf andere Bewohner geboten. Das gilt sowohl für die störenden Bewohner, die sich entsprechend zurückhalten sollen, als auch für die übrigen, die gewisse Lärmbelästigungen ertragen müssen.

Viele Einzelheiten zum zulässigen Verhalten können in der Teilungserklärung enthalten sein.

Der Bundesgerichtshof hatte nun kürzlich zu entscheiden, wie es sich bei einem Eltern-Kind-Zentrum innerhalb einer Wohnungsanlage verhält (Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18).

1. Der Sachverhalt: Lärm durch Kinder in der Eigentumsanlage

Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die Wohnung der Kläger befindet sich im ersten Obergeschoss des Objektes. Geklagt wurde gegen einen Verein, der als solcher eine Einheit im Erdgeschoss anmietete. Streitpunkt war eine etwaige Ruhestörung durch Kinder.

In der Teilungserklärung des Objektes wurde bestimmt, dass das von der Beklagten genutzte Mietobjekt als „Laden mit Lager“ benutzt werden dürfe.

Der Beklagte nutzte die Einheit als Eltern-Kind-Zentrum. Hintergrund des Zentrums war und ist laut Satzung des Vereins, der Isolation von Eltern entgegenzuwirken. Dies sei nämlich für Familien in Großstädten zunehmend ein Problem.

Die Öffnungszeiten des Zentrums gelten montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr. Vormittags findet dort eine Art Mini-Kindergarten für Kinder zwischen 18 und 36 Monaten statt. Montags und Freitags wird der Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern abgehalten. Nachmittags veranstaltet der Beklagte ein „offenes Spielzimmer“ für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie Spielecke und einigen Kinder-Kursen. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die „scuola Italiana“ mit Kindern von 4 bis 6 Jahren und einmal monatlich von 13 Uhr bis 16 Uhr eine Pfadfinderinnen-Gruppe.

Außerdem finden unregelmäßig Kinder-Feiern, Flohmärkte oder Vorträge statt.

Kinder

2. Bisheriger Prozessverlauf

Die Kläger klagten gegen den Verein und verlangten die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum. Daneben ging es auch darum, dass auf der Außenfläche vor der Einheit keine Kinderwägen und Fahrräder abgestellt werden sollten. Im Kern wollten die Kläger erreichen, dass die Lärmbelästigung von dieser Einheit reduziert würde.

Das Landgericht München I hat in erster Instanz einen Anspruch auf Unterlassung bejaht. Der Beklagte ging in Berufung vor dem Oberlandesgericht München, doch blieb auch hier erfolglos. Mit der Revision zum Bundesgerichtshof verfolgt der Beklagte sein Vorhaben weiter.

3. Die Entscheidung: Lärm durch Kinder ist erlaubt!

Der Bundesgerichtshof war anderer Auffassung als die Vorinstanzen und hat nun der Revision des Beklagten stattgegeben. Zumindest in der Hauptsache, nämlich die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum, sah er den Beklagten im Recht. Hinsichtlich der Störungen in den Außenflächen sowie etwaiger Lärmbelästigungen muss nun das Oberlandesgericht – wegen der abweichenden Entscheidung im Hauptantrag – neu entscheiden.

Ein Wohnungseigentümer kann generell gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassung verlangen, wenn dieser die Einheit anders nutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen. Das gilt zwar dann nicht, wenn die tatsächliche Nutzung nicht mehr stört als die erlaubte Nutzung. Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgehen, sind aber typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager. Dies würde zunächst für einen Anspruch auf Unterlassung sprechen.

Der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch aber trotzdem.

Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sind nämlich Geräusche, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen oder ähnlichen Einrichtungen ausgehen, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Dies liegt daran, dass „Kinderlärm“ generell durch Gesetz und Rechtsprechung privilegiert behandelt wird. Das müsste man auch bei der Prüfung, ob die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt sei, berücksichtigen. Dass die Teilungserklärung bedeutend älter ist als das Bundesimmissionsschutzgesetz, spielt dabei keine Rolle.

Anders könnte man es nur sehen, wenn die Nutzung komplett im Widerspruch zur vorgesehenen Nutzung stünde. So wäre es beispielsweise bei einem konzipierten Ärztehaus, da hier auch der professionelle Charakter des Gebäudes leiden würde.

Das Eltern-Kind-Zentrum fällt ebenfalls unter eine solche Bevorzugung. Dem steht nicht entgegen, dass dort auch Erwachsenen-Kurse angeboten werden. Das Hauptaugenmerk der Einrichtung ist und bleibt die Frühförderung der Kinder.

4. Fazit

Die Entscheidung mag an manchen Stellen auf Verwunderung stoßen. Immerhin besagt die Teilungserklärung eindeutig, welche Nutzung zugelassen ist (und im Umkehrschluss daraus, welche eben gerade nicht).

Allerdings ist die Rechtsprechung in vielerlei Hinsicht seit geraumer Zeit äußerst kinderfreundlich und privilegiert ausdrücklich jeglichen „Lärm“, der von Kindern ausgeht bzw. mit Einrichtungen für Kinder in Verbindung steht. Insofern ist vor diesem Hintergrund die Entscheidung nur konsequent.

Für die Bewohner des Hauses ist dies, falls diese sich von der Einrichtung gestört fühlen, natürlich nur ein geringer Trost. Immerhin sah man sich aufgrund der Teilungserklärung auf der sicheren Seite.

Hier wird aber aufgrund der Bevorzugung zu Gunsten von Familien und Kindern für die Zukunft nur eine Änderung bzw. Verschärfung der Teilungserklärung helfen. Ob dies von der Mehrheit der Eigentümer gewollt sein wird, bleibt fraglich. Immerhin empfinden viele Menschen „Kinderlärm“ nicht als derart störend.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu einem anderen Thema bezüglich Wohnungseigentum? Gerne können Sie sich hierzu mit uns in Verbindung setzen. Wir sind als Kanzlei unter anderem auf Probleme im Rahmen des WEG spezialisiert. Wir helfen Ihnen gern!


Tina Turner – Original oder Double?

Popstar klagt in Deutschland

Das Landgericht Köln hatte kürzlich über Werbemaßnahmen zu entscheiden, in welchen eine weitaus jüngere Darstellerin dem Popstar zum verwechseln ähnlich sieht. Streitfrage war, ob eine solche Tätigkeit rechtmäßig sei oder nicht.

1. Der Sachverhalt

Kürzlich ist Tina Turner 80 Jahre alt geworden. Anlässlich dieses Ereignisses ist derzeit eine sogenannte Tribute Show in Deutschland, Österreich und der Schweiz auf Tour. In dieser Show tritt eine Darstellerin, Coco Fletcher, als Tina Turner auf. Diese will ihr genaues Alter nicht verraten. Rein optisch scheint sie aber um viele Jahre jünger zu sein als der Popstar selbst.

Auf sämtlichen Plakaten zur Werbung für die Konzerttournee ist die Darstellerin abgebildet, die auf den jeweiligen Plakaten große Ähnlichkeit mit der echten Tina Turner aufweist.

Popstar Tina Turner

2. Das Verfahren: Popstar gegen Veranstalter

Der Popstar klagte gegen derartige Werbemaßnahmen. Sie war der Auffassung, man könnte meinen, dass sie selbst an dem beworbenen Musical teilnehme. Sie sah darin eine unzulässige Verwechslungsgefahr.

Der Veranstalter der Show war da anderer Meinung. Er gab zu bedenken, dass man das Musical bereits vielfach aufgeführt habe. Bislang habe sich kein Zuschauer darüber beschwert, dass nicht die echte Tina Turner aufgetreten sei.

Das Landgericht Köln hatte deshalb zu entscheiden, ob derartige Werbemaßnahmen noch zulässig sind (Urteil vom 22.01.2020, Aktenzeichen 28 O 193/19).

3. Die Entscheidung zu Gunsten des Popstars

Das Landgericht folgte jedoch der Auffassung des echten Popstars.

Werbemaßnahmen für Konzerte und Musical sind zwar grundsätzlich von der Kunstfreiheit gedeckt.

Es kommen hier nach Auffassung des Gerichts drei Dinge zusammen. Erstens lebt die Künstlerin noch. Damit könnte tatsächlich eine Verwechslung bei Besuchen auftreten. Zweitens steht ihr Name auf dem Plakat, sodass nicht von vornherein klar ist, ob das Original oder ein Double auftrete. Und drittens ist auf dem Plakat eine Person zu sehen, die Tina Turner zumindest extrem ähnlich sieht. Dass es sich dabei nicht um die echte Sängerin, sondern um ein Double handele, ist irrelevant. Anhand des Bildes könnte man dies falsch verstehen.

Zusammengenommen sind diese Punkte zu viel und könnten tatsächlich zu einer Verwechslung führen.

Hier ist deshalb eine Abwägung zugunsten der Namens- und Bildrechte von Tina Turner ausgefallen.

Der Tournee Veranstalter habe nach Auffassung des Gerichts nicht das Recht, ein potentielles Publikum über die Mitwirkung des Popstars zu täuschen. Darauf ob tatsächlich eine Verwechslung aufgetreten sei, käme es nicht an.

4. Fazit

Der nun entschiedene Fall ist tatsächlich kein Einzelfall. Bereits einige andere Stars gingen dagegen vor, dass mit ihrem Namen Geld gemacht würde.

Selbstverständlich ist hier zu berücksichtigen, dass es um eine Tribute Show geht, bei welcher das Lebenswerk des Popstars auf die Bühne transportiert werden soll. Nichtsdestotrotz dürfen dabei aber keine Werbemaßnahmen vorgenommen werden, die objektiv zu einer falschen Einschätzung bei möglichen Besuchern oder Interessenten führen können.

Letztlich wird die Beantwortung dieser rechtlichen Frage aber stets unklar bleiben. Denn ob nun tatsächlich eine Verwechslungsgefahr vorliegt, liegt immer im Auge des Betrachters. Auch das Landgericht Köln kann hier natürlich nur wie immer in gerichtlichen Verfahren eine rein subjektive Einschätzung abgeben.

Ob der Veranstalter gegen das Urteil Berufung einlegen wird, ist noch nicht bekannt.

Tatsächlich hat der Veranstalter im Vorgriff auf die Entscheidung aber bereits das Plakat angepasst, indem dort ein Zusatz angebracht wurde. Ergänzt wurde das Werbeplakat mit der Information „darin Dorothea Coco Fletcher“, um deutlich zu machen, dass nicht die echte Tina Turner beim Musical dabei sei.

Eine interessante und zudem lesenswerte Entscheidung, gerade für Fans des US Superstars.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen aktuellen Änderungen im zivilrechtlichen Bereich? Gerne können Sie sich zur Vereinbarung eines Beratungstermins telefonisch oder per E-Mail mit uns in Verbindung setzen. Wir stehen Ihnen gerne für Rückfragen zur Verfügung.


Neues zum Mietrecht

Nicht jedes Mieterhöhungsverlangen hält Stand

Wie bereits in unserem Blog vom 05.04.2019 erklärt, können Vermieter eine Erhöhung der monatlichen Miete geltend machen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist die bisherige monatliche Mietzahlung.

Der BGH hatte nun eine Grundsatzfrage zu beantworten, die sich auf viele Mieterhöhungsverlangen auswirken dürfte.

1. Rechtliche Lage zum Mieterhöhungsverlangen

Will ein Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen, muss er hierzu die Miete mit der ortsüblichen Miete vergleichen. Nur wenn der ortsübliche Durchschnitt darüber liegt, ist eine Erhöhung der monatlichen Miete möglich.

Doch auch dann ist es Sache des Vermieters tatsächlich zu belegen, welcher Wert sich beim ortsüblichen Durchschnitt ergibt.

Dies kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen geschehen. Diese Variante ist jedoch verhältnismäßig teuer und wird daher nur selten von Vermietern gewählt.

Eine Alternative ist der Nachweis von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit höherem Mietpreis. Dabei ist entscheidend, dass die nachgewiesenen Wohnungen hinsichtlich Größe, Ausstattung, Alter, Lage usw. tatsächlich vergleichbar sind. Oft fehlt Vermietern aber die Kenntnis über die tatsächlichen Mietpreise anderer Wohnungen.

Gerade deshalb sieht das Gesetz den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete auch über offizielle Mietspiegel vor. Gemeinden stellen in solchen Fällen meist ein Berechnungsmodell zur Verfügung, welches sich konkret auf die tatsächliche Gemeinde bezieht. Sofern denn ein solcher Mietspiegel existiert, kann man diesen üblicherweise bei der Gemeinde anfordern. Anhand eines solchen (qualifizierten) Mietspiegels kann ein Vermieter problemlos die ortsübliche Vergleichsmiete errechnen. Dabei muss der Vermieter nur die wesentlichen Kriterien der Wohnung mithilfe des Mietspiegels bewerten. Am Ende ergibt sich daraus ein Näherungswert, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für das betroffene Objekt ist.

Steht seitens einer Gemeinde ein Mietspiegel zur Verfügung, ist dies meist die leichteste Variante, eine höhere Miete zu begründen.

Mieterhöhungsverlangen

2. Sachverhalt

Im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall erhielt eine Mieterin 2017 eine Mieterhöhung, nach welchem die Miete um 60 € auf insgesamt 360 € angehoben werden sollte. Begründet wurde das Verlangen mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998.

Es kam wie es kommen musste. Die Mieterin weigerte sich, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Der Vermieter war also gehindert, die erhöhte Miete tatsächlich zu verlangen. Stattdessen musste er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.

3. Bisheriger Verlauf

Das Amtsgericht Magdeburg in erster Instanz wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Mieterhöhung formell nicht ordnungsgemäß sei.

In zweiter Instanz folgte das Landgericht Magdeburg dieser Auffassung.

Der Vermieter ging mit der Revision den Weg bis vor den Bundesgerichtshof.

4. Die Entscheidung: Auf die Begründung des Mieterhöhungsverlangens kommt es an!

Auch der Bundesgerichtshof hat jedoch die Mieterhöhung für rechtswidrig erachtet – vergleiche hierzu Urteil des BGH vom 16.10.2019 (VIII ZR 340/18).

Grundsätzlich steht es einem Vermieter natürlich frei, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben.

Ein solches Verlangen müsse man aber nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründen. Es kommt also darauf an, dass für einen betroffenen Mieter erkennbar ist, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ist.

Hier wurde das Verlangen zur Mieterhöhung mit einem Mietspiegel gegründet, der bereits 20 Jahre alt ist. Dabei besteht das Problem, dass die Daten laut Mietspiegel keinesfalls mehr aktuell sind. Die Werte eines Mietspiegels entsprechen somit zur Zeit der Erhöhung nicht mehr wirklich den Tatsachen. Daher muss es auch einem Vermieter verwehrt sein, damit eine Mieterhöhung zu begründen.

Der Wohnwert einer Immobilie unterliegt gerade heutzutage einem sehr starken Wandel. Bereits nach wenigen Jahren können die einmal festgesetzten Maßstäbe nicht mehr zutreffend sein. Insofern kann ein auf diesem Weg errechneter Mietpreis nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Der Rückgriff auf einen sehr alten Mietspiegel sei deshalb nur ausnahmsweise zulässig.

Der Vermieter ist selbstverständlich nicht gehindert, eine Mieterhöhung geltend zu machen. Diese ist dann aber anders zu begründen.

Da die Begründung der Mieterhöhung nicht rechtmäßig sei, wäre die Mieterin nicht verpflichtet gewesen, der Mieterhöhung zuzustimmen.

5. Rechtliche Einschätzung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, welche letztlich nur die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigte, überzeugt voll und ganz.

Zwar ist es für einen Vermieter nicht immer einfach, eine Mieterhöhung entsprechend zu begründen. Da ist selbstverständlich ein (wenn auch in die Jahre gekommener) Mietspiegel eine erhebliche Unterstützung. Jedoch stellen die errechneten Werte keine vernünftige Grundlage zur Berechnung mehr dar.

In Ballungsräumen haben sich die Mietpreise in den letzten 20 Jahren deutlich zulasten der Mieter verändert. Dies hat aber zur Folge, dass in anderen Gebieten außerhalb der Ballungszentren weniger Zulauf vorzufinden ist. Dort entwickeln sich die Mietpreise logischerweise eher zu Lasten der Vermieter.

Lediglich aufgrund des Immobilienbooms kann deshalb nicht gewährleistet werden, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel die Mindestwerte der ortsüblichen Vergleichsmiete wiedergibt. Nicht überall in der Bundesrepublik haben sich in den letzten Jahren die Mieten erhöht.

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel kann deshalb maximal ein Indiz für etwaige Mietpreise sein. Ein ordnungsgemäßer Beleg zur Berechnung einer Mieterhöhung ist es aber nicht.

Insbesondere ist wichtig zu verstehen, dass dadurch einem Vermieter nicht die Möglichkeit der Mieterhöhung ganz verwehrt ist. Er muss nur auf anderweitige Begründungsmöglichkeiten zurückgreifen. Kann er beispielsweise drei vergleichbare teurere Wohnungen benennen, so steht ihm jederzeit frei die Mieterhöhung erneut geltend zu machen.

So wie bislang versucht, scheitert das Verlangen allerdings zurecht.

6. Fazit zum Mieterhöhungsverlangen

Auch wenn die Entscheidung insgesamt nicht überrascht, so mag es doch für den ein oder anderen eine interessante Information sein.

Denn vielen Mietern ist oft gar nicht bewusst, ob und wie sie sich gegen ein solches Verlangen wehren können.

Vor allem, wenn eine Mieterhöhung mit einem offiziellen Mietspiegel begründet wird, ist bei Mietern oft die Angst sehr groß, hiergegen nichts unternehmen zu können.

Diese Entscheidung zeigt jedoch, dass nicht jeder Mietspiegel tatsächlich den rechtlichen Anforderungen genügt. So muss beispielsweise auch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden werden.

Nur wenn das Verlangen umfassend geprüft wird, kann auch beurteilt werden, ob dieses rechtlich denn überhaupt zulässig ist.

Zwar ist der Wert einer monatlichen Mieterhöhung möglicherweise nicht sonderlich hoch. Jedoch summiert sich dies über mehrere Monate bzw. Jahre durchaus zu einer wesentlichen finanziellen Belastung auf. Alleine deshalb schadet in solchen Fällen eine rechtliche Prüfung keinesfalls.

Sie haben eine Mieterhöhung erhalten und benötigen rechtlichen Rat? Oder Sie sind Vermieter und möchten eine Mieterhöhung auf sichere rechtliche Beine stellen? Dann nehmen Sie doch am besten Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin für eine Beratung. Wir freuen uns auf Sie.


Kauf und Miete

Was passiert eigentlich mit der Kaution?

Wenn Immobilien veräußert werden die vermietet sind, stellt sich häufig die Frage, was mit dem bestehenden Mietverhältnis passiert. Gerade einzelne Details werden dann häufig Streitthema, wenn sich Verkäufer und Käufer über die rechtliche Lage nicht einig sind. Gerade die geleistete Kaution öffnet dann diverse Fragen.

Ein deutsches Amtsgericht hat hierzu nun klargestellt.

1. Sachverhalt

Beteiligte Parteien im Verfahren waren der Mieter eines Objektes sowie der neue Eigentümer, welcher das Objekt vom früheren Vermieter gekauft hatte. Der neue Eigentümer hatte fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, da nach seiner Auffassung der Mieter keine Kaution – die sogenannte Mietsicherheit – geleistet hätte.

Kaution

Zwar war im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart. Jedoch hatte der vorherige Eigentümer aufgrund der Veräußerung die vom Mieter seinerzeit geleistete Kaution an diesen zurückbezahlt.

Nun verlangte der neue Eigentümer vom Mieter, wie vertraglich vereinbart, die zu erbringende Sicherheitsleistung an ihn. Der Mieter war der Auffassung, dass er hierzu nicht verpflichtet sei.

2. Das Verfahren

Als der neue Vermieter ihm deshalb kündigte, wollte der Mieter dies nicht ohne weiteres akzeptieren. Deshalb begehrte er, gerichtlich feststellen zu lassen, dass die Kündigung unwirksam sei.

Hierüber hatte nun das Amtsgericht Hamburg Altona zu entscheiden (Urteil vom 12.2.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18).

3. Die Entscheidung zur Abrede über die Kaution

Das Amtsgericht ging davon aus, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der klagende Mieter war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr verpflichtet, die Kaution zu zahlen.

Deshalb konnte der neue Vermieter auch nicht wegen Nichtzahlung der Sicherheit kündigen.

Wenn ein Vermieter an den Mieter die Kaution zurückgezahlt hat, ist darin tatsächlich eine Aufhebung der ursprünglichen Kautionsabrede zu sehen. Dies wird zwar nicht ausdrücklich vereinbart, wird aber in konkludenter Form, also durch schlüssiges Verhalten, angenommen.

Indem der vorherige Vermieter die Kaution auszahlt erklärt er damit, die vertragliche Vereinbarung zur Kaution aufheben zu wollen. Dies führt dazu, dass sich der Inhalt des ursprünglichen Mietverhältnisses ändert.

Wichtig ist, dass dies geschieht, noch bevor der Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis eingetreten ist. Daher muss sich (leider) der neue Vermieter auch an diese geänderten Umstände halten. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer erst dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Eigentumserwerb vollendet ist. Dies geschieht üblicherweise mit Eintragung im Grundbuch.

Wenn zu diesem Zeitpunkt die Vereinbarung über die Kaution bereits durch die früheren Mietparteien geändert wurde, wirkt diese Änderung auch für und gegen den Erwerber.

Anders wäre es möglicherweise zu sehen, wenn zwischen den Parteien vereinbart gewesen wäre, dass der Mieter die Kaution an den neuen Vermieter weiterleiten müsste. Dafür gab es im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte. Aus Sicht des Mieters hatte die Rückzahlung der Kaution zwar keinen eindeutigen Grund. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, den Anlass der Auszahlung zu deuten. Wenn der ehemalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlt, darf ein Mieter dies so verstehen, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr aus der Kaution gegen ihn stellen möchte.

4. Fazit: Vereinbarungen über die Kaution wirken fort!

Eine weitere Entscheidung der deutschen Rechtsprechung, welche Mieter erheblich schützt. Denn in den meisten Fällen wird ein Mieter bei Veräußerung des Objektes nicht davon ausgehen, dass er seine Kaution zurückerhält.

Demgegenüber birgt diese Entscheidung aber gerade für den Erwerber erhebliche Risiken. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem vorherigen Eigentümer wird der Erwerber üblicherweise Einsicht in den Mietvertrag nehmen. Wenn diesem dann bestätigt wird, dass die Kaution geleistet wurde, geht ein Erwerber davon aus, dass diese mit Sicherheit zur Verfügung stünde.

Erfolgt aber zwischen Kaufvertrag und Umschreibung im Grundbuch eine Auszahlung des Voreigentümers an den Mieter, verliert der Erwerber seinen Kautionsanspruch. Er muss sich dann diesbezüglich an den Voreigentümer wenden.

Es ist daher empfehlenswert, diese Gefahr zu berücksichtigen. Insbesondere sollte der Verkäufer darauf hingewiesen werden, dass keine Auszahlung der Kaution an den Mieter zu erfolgen habe. Im besten Fall sollte der Erwerber sich dies schriftlich bestätigen lassen. Erfolgt dann eine Auszahlung des Verkäufers an den Mieter, ist die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer erheblich erleichtert.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderweitigen immobilienrechtlichen Thematiken? Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantwortung ihrer offenen Fragen. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir freuen uns auf Sie.


Kaufvertrag und Wohnrecht

Was ist, wenn es anders kommt als man denkt!?

Immer mehr Menschen sichern sich heute für die Rente mit Immobilien ab. Doch es ist sinnvoll, diese nicht bis kurz vor oder nach seinem Ableben im eigenen Vermögen zu behalten. Dies hat nämlich nicht unerhebliche erbschaftsteuerliche Konsequenzen. Deshalb entscheidet man sich häufig dazu, im Alter Immobilien an Familienmitglieder zu übertragen. Um dort wohnen bleiben zu können, wird dann meist ein Wohnrecht dafür vorbehalten.

Gerade in dieser Konstellation stellen sich aber dann gewisse Fragen, wenn das Leben anders spielt als man dachte.

1. Das Problem

Im Alter ist vielen Eigentümern von Immobilien daran gelegen, Erbschaftsteuer zu sparen. Daher denken sie daran, Grundstücke im eigenen Eigentum bereits vorab an Kinder, Ehepartner oder andere Familienmitglieder zu übertragen. Innerhalb der Familie gibt es Freibeträge, von denen die Beteiligten profitieren können. Gerade wenn mehr Immobilien vorhanden sind, sollte die Übertragung gut geplant sein, um die Freibeträge bestmöglich zu nutzen.

Wer sein Eigentum im Wege einer Schenkung an Familienmitglieder – meist die eigenen Kinder – überträgt, wünscht sich im Gegenzug dazu aber oft eine gewisse Gegenleistung. Dies kann bereits darin bestehen, dass die Eltern bis zu ihrem Tod im Haus leben möchten. Alternativ denkt man auch daran, dass die Kinder möglicherweise für die Pflege der Eltern im Alter aufkommen sollen.

Sicher sind hier immer die näheren Umstände relevant für die genaue Vereinbarung (z.B. Inhalt des Wohnrechts, Lage, Wertentwicklung, Alter der Eltern etc.).

Doch was passiert, wenn sich die näheren Umstände vollkommen anders entwickeln als man bei Vertragsschluss erwartet hat? Kann sich dies auf den geschlossenen Vertrag auswirken?

Dies hatte das Oberlandesgericht Frankfurt vor einigen Wochen zu klären.

2. Der Fall: Übertragung von Immobilien mit Gegenleistung

Der 74-jährige Eigentümer einer Immobilie veräußerte diese an seine Nichte. Der Kaufpreis lag bei 86.000,00 Euro. Der Veräußerer erhielt ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht. Dieses wurde mit einem Jahreswert von 2.592,00 Euro beziffert.

Immobilien

Außerdem verpflichtete sich die Nichte dazu, die Pflegeleistungen im häuslichen Bereich zu erbringen, solange dies möglich und zumutbar ist. Der Wert der Pflegeleistung wurde mit 2.460,00 Euro als Jahreswert beziffert.

Sämtliche Gegenleistungen wurden dem vereinbarten Kaufpreis entgegengesetzt, sodass die Nichte nur noch einen geringen Restpreis für die Immobilie bezahlen musste.

Nun kam es jedoch anders als bei Vertragsschluss erwartet.

Der veräußernde Onkel verstarb überraschenderweise bereits drei Wochen nach Abschluss des Vertrages.

3. Das Verfahren

Die Schwester des Verstorbenen ging nun davon aus, dass der frühe Tod Auswirkungen zeigen müsste. Offensichtlich sei man bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass der Onkel noch länger am Leben sei. Dies sei Grundlage für die Bezifferung der Gegenleistungen gewesen.

Letztlich sei nun die Gegenleistung der Nichte tatsächlich bedeutend geringer als dem Vertrag zugrunde gelegt wurde. Denn die Werte für Wohnrecht und Pflegeleistungen minderten den bezahlten Kaufpreis. Hätte man gewusst, dass dies nur noch für drei Wochen anfiele, hätte man die vertragliche Regelung anders getroffen.

Sie verlangte Zahlung der kapitalisierten Werte von der Nichte. Geltend gemacht hat sie einen Anspruch in Höhe von 42.229,00 Euro.

4. Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht gab der Klägerin jedoch nicht Recht.

Was die Erbin hier verlangte, konnte dem geschlossenen Kaufvertrag nicht entnommen werden. Insofern kommt ein solcher Anspruch nur durch ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Bei Vertragsschluss waren aber beide Parteien – Onkel und Nichte – im Ungewissen darüber, wie lange der Verkäufer leben oder zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Hier besitzt also keine der Parteien einen Wissensvorsprung, der zu Gunsten der anderen Partei ausgeglichen werden müsste.

Das Risiko, dass das Grundstück überaus günstig überlassen werden könnte, musste dem Erblasser bei Vertragsschluss bewusst gewesen sein. Ebenso hätte die Nichte das Risiko getragen, wenn der Verstorbene überraschend lang gelebt und pflegebedürftig gewesen wäre.

Grund oder Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibt daher nicht.

Auch eine Anpassung des Vertrages scheidet aus denselben Gründen aus (§ 313 BGB). Es hat sich schlichtweg das Risiko einer Partei sehr schnell verwirklicht. Die Geschäftsgrundlage des Vertrages ist dadurch aber nicht weggefallen.

Der Zufall, dass der Wohnungsberechtigte so schnell verstorben ist, geht leider zu dessen Lasten bzw. zu Lasten seiner Erben.

5. Fazit: Bei der Übertragung von Immobilien alle Eventualitäten beachten!

Der Hinweis des Gerichtes auf den umgekehrten Fall überzeugt. Der Nichte stünde auch kein Anpassungsanspruch zu, wenn sie verpflichtet wäre, den Onkel jahrelang zu pflegen. Die Parteien gingen im Vollbesitz ihrer Kräfte die vertragliche Vereinbarung ein. Es liegt also auch an ihnen, die hieraus resultierenden Risiken zu tragen.

Gleiches gilt natürlich für die Erbin. Diese kann selbstredend nicht mehr geltend machen, als dem Onkel zugestanden hätte.

Die Grenzen einer Vertragsanpassung sind sehr eng gehalten. Ein Rückgriff darauf erfolgt immer nur dann, wenn auf keinem anderen Weg eine verträgliche Lösung der Sachlage möglich erscheint.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung? Unsere Kanzlei ist unter anderem spezialisiert auf die Bereiche Immobilienrecht und Erbrecht und kann Ihnen insofern bei etwaigen Fragen tatkräftig zur Seite stehen. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich gerne telefonisch oder per E-Mail bei uns!


Ausgleichszahlungen nach der Fluggastrechteverordnung

Doppelt und dreifach – das geht nicht!

Der Bundesgerichtshof hat mal wieder zur Fluggastrechteverordnung entschieden. Dieses Mal geht es um die Auswirkungen von Ausgleichszahlungen auf andere Ansprüche gegen Reiseveranstalter oder Airline. Entscheidende Frage ist, ob eine Anrechnung von Entschädigungen der Airline auf anderweitige Ansprüche erfolgen muss.

1. Problemaufriss: Anrechnung mehrerer Ansprüche?

Wer einen Flug bucht und verspätet landet oder von einer Annullierung betroffen ist, kann pauschale Entschädigungen von der Airline verlangen. Dies besagt die Fluggastrechteverordnung. In der Regel gilt diese für Flüge mit europäischen Fluggesellschaften oder für innereuropäische Flüge. Wann ein solcher Anspruch besteht, haben wir bereits in unseren Beiträgen vom 01.03.2019 und 26.04.2019 erklärt. Daneben kann sich ein Reisender aber natürlich auch nach nationalem Recht zur Wehr setzen. Die Vorschriften im Reiserecht sehen hier spezielle Regelungen gegenüber Reiseveranstaltern vor, beispielsweise zur Minderung. Auch aus dem Beförderungsvertrag mit dem Luftfahrtunternehmen können Ansprüche resultieren. Die Rechte auf diesem Weg können sehr verschieden sein. Es war aber die Frage zu klären, wie sich diese Ansprüche zueinander verhalten. Hat hier eine Anrechnung zu erfolgen?

2. Der Fall

In zwei Konstellationen war durch die obersten Zivilrichter zu entscheiden.

Anrechnung

In einem Verfahren wurde bei einem Reiseveranstalter eine Reise inklusive Flüge und Hotels gebucht. Die Beförderung auf dem Hinflug wurde allerdings verweigert. Die alternativen Flüge brachten die Reisenden erst über 30 Stunden später an den Zielort Las Vegas.

Im zweiten Verfahren wurde bei einer Airline ein Flug nach Namibia gebucht. Durch eine Verzögerung beim Abflug kamen die Reisenden erst einen Tag später am Zielort an. Dadurch konnte die Unterkunft für die erste Nacht nicht mehr erreicht werden. Eine zusätzliche Übernachtung vor Ort musste gebucht werden.

3. Die Ansprüche

Im ersten Verfahren verlangten die Kläger die Erstattung der Kosten für die ersten beiden Urlaubstage. Dies beinhaltete die tatsächlich angefallenen Kosten für Mietwagen und Hotelzimmer. Darüber hinaus musste die Reiseplanung geändert werden. Eine weitere Übernachtung in einem anderen Hotel wurde erforderlich.

Im zweiten Verfahren verlangte der Kläger die Kosten der nicht in Anspruch genommenen Übernachtung. Außerdem wurde eine zusätzliche Übernachtung in der Nähe des Flughafens benötigt.

Die Fluggesellschaften hatten in beiden Fällen bereits die Entschädigung nach der Fluggastrechteverordnung geleistet. Dies steht jedoch allen Reisenden zu; auch denjenigen, die gar keinen finanziellen Schaden erlitten hatten. Die Kläger hatten deshalb daneben auch den tatsächlichen Schaden geltend gemacht. Streitpunkt war also in beiden Fällen, ob die bereits geleistete Zahlung auf weitere Ansprüche angerechnet werden müsste.

Ebenso waren in beiden Fällen die Ausgleichszahlungen insgesamt höher als die weiteren streitigen Ersatzansprüche.

4. Bisheriges Verfahren

Das in erster Instanz zuständige Amtsgericht Frankfurt am Main hatte eine Anrechnung vorgenommen. Es war der Auffassung, dass die europäischen und nationalen Ansprüche nicht unberührt nebeneinander bestehen. Wer nach der Fluggastrechteverordnung bereits eine Entschädigung erhalten hat, muss sich diese auf weitere Ansprüche anrechnen lassen.

Die Kläger wandten sich hiergegen mit der Berufung vor dem Landgericht Frankfurt am Main. Doch auch hier ging man von einem Wahlrecht des Fluggastes aus. Wer eine der beiden Varianten für sich beansprucht, kann nicht parallel dazu wegen desselben Ereignisses nochmals zur Kasse bitten.

Da die Kläger dies nicht annehmen wollten, lagen die Angelegenheiten nun dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

5. Die Entscheidung zur Anrechnung

Der BGH bestätigte aber die Auffassungen der vorherigen Gerichte.

Die Ansprüche dienen der Kompensation der erlittenen Nachteile. Durch die Verspätung ist den Fluggästen eine Beeinträchtigung entstanden, die finanziell ausgeglichen werden muss. Immerhin wurden dadurch bestimmte Aufwendungen nutzlos, da Unterkünfte nicht mehr genutzt werden konnten. Außerdem sind zusätzliche Kosten dadurch entstanden.

Eine Regelung der Fluggastrechteverordnung (Art. 12 Abs. 1 S. 2) besagt aber gerade, dass eine Anrechnung einer geleisteten Ausgleichszahlung erfolgen kann.

Doch auch das deutsche Schadensersatzrecht spricht generell für eine Anrechnung. Denn mehrere Zahlungen stehen im Zusammenhang mit dem gleichen Schadensereignis und erfüllen deshalb den gleichen Zweck. Eine Ausgleichszahlung nach der Fluggastrechteverordnung dient nicht nur der pauschalen Abgeltung von immateriellen Schäden. Vielmehr soll dies auch finanzielle Schäden ersetzen, sodass der Fluggast nicht aufwändig deren Höhe darlegen und beweisen muss.

Darüber hinaus gibt es für Reiseverträge eine Regelung in § 651p Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB. Diese bestimmt, dass sich ein Reisender auf Schadensersatzansprüche gegenüber dem Reiseveranstalter eine solche Entschädigung der Airline anrechnen lassen muss. Dies gilt aber erst für Reiseverträge, die ab dem 01. Juli 2018 abgeschlossen wurden.

Mit Wirkung zum 31.12.2015 ist eine neue Pauschalreiserichtline (Richtline EU 2015/2302) in Kraft getreten. Seit diesem Zeitpunkt steht ohnehin fest, dass eine Anrechnung von Ausgleichszahlungen auf vertragliche Ersatzansprüche zu erfolgen hat. Aufgrund dieser Richtlinie wurde der vorbenannte § 651p Abs. 3 S. 1 Nr. 1 ins BGB eingefügt. Insofern steht dadurch für die Zukunft einer Anrechnung auch nichts im Weg.

6. Fazit: Anrechnung muss sein

Die Entscheidung überrascht nicht. Wegen der neuen Regelung im Reiserecht geht man bereits seit geraumer Zeit von einer Anrechnung aus. Durch diese Entscheidung ist nun aber auch für Altfälle eine höchstrichterliche Entscheidung gegeben.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen Themen des Reiserechts? Nehmen Sie doch einfach Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin. Wir beraten Sie gerne.


Tiere in der Mietwohnung

Grundsätzlich erlaubt oder normalerweise verboten!?

Wer Halter eines Haustieres ist, weiß: Die Wohnungssuche gestaltet sich oft schwierig. Denn nicht bei jedem Vermieter sind Hund, Katze & Co. willkommene Bewohner. Manchmal ist aber auch das Problem, dass ein Mieter sich im schon laufenden Mietverhältnis gerne ein Haustier anschaffen möchte, der Vermieter dies aber nicht wünscht. Teils befinden sich dabei Klauseln in Mietverträgen, teils ist nichts dazu geregelt.

Je nach konkretem Einzelfall ist die Rechtslage oft gar nicht so einfach zu beurteilen. Wir möchten aufklären, wie die rechtliche Lage aussieht.

1. Die gesetzliche Lage zur Tierhaltung

Ob Tierhaltung in einer Mietwohnung zugelassen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kernfrage ist immer, ob es zur sogenannten „vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung“ gehört.

Unterschieden wird hier in der Regel zwischen verschiedenen Arten von Tieren: Kleintiere, Hunde/Katzen und gefährliche Tiere.

a) Kleintiere

Kleintiere dürfen generell in Mietwohnungen gehalten werden. Dazu gehören unter anderem Hamster, Wellensittiche oder Fische. Einer Zustimmung bedarf es dabei meist nicht.

Hintergrund ist, dass diese Tiere in der Regel keinerlei Schaden an der Wohnung verursachen. Üblicherweise werden sie in Käfigen oder Terrarien gehalten. Außerdem wirkt sich deren Haltung in keiner Weise auf etwaige andere Bewohner eines Hauses aus. Deshalb hat der Vermieter üblicherweise kein berechtigtes Interesse daran, deren Haltung zu verbieten.

Hier gibt es natürlich Ausnahmen.

Gerichte vertreten oft die Meinung, dass für manche Tiere eine Zustimmung des Vermieters nötig ist. Ratten oder Frettchen werden beispielsweise nicht ohne weiteres akzeptiert, weil sie für Schmutz, Gestank oder auch Angstzustände bei anderen Bewohnern sorgen können.

Außerdem kann die Haltung von Kleintieren im Einzelfall unzulässig werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt. Zu viele Kleintiere muss ein Vermieter also ebenfalls nicht dulden.

b) Gefährliche/Große Tiere

Besonders exotische, große oder gar gefährliche Tiere sind dagegen generell in Mietwohnungen nicht zulässig.

Von diesen geht eine erhöhte Gefahr sowohl für die Wohnung als auch für Nachbarn und Mitmieter des Hauses aus. Außerdem fürchtet sich die Mehrheit der Menschen möglicherweise vor solchen Kreaturen. Dies kann also mit unverhältnismäßig vielen Problemen für den Vermieter verbunden sein.

Stimmt der Vermieter der Haltung zu, steht dem natürlich nichts im Weg.

c) Hunde/Katzen

Die Kategorie der Hunde und Katzen ist dagegen differenziert zu beurteilen.

Tierhaltung

Befindet sich dazu keine Regelung im Mietvertrag, so bedarf die Haltung von Hunden und Katzen generell der Erlaubnis des Vermieters.

Dies liegt insbesondere daran, dass durch diese Tiere auch für andere Hausbewohner Belästigungen entstehen können. Dadurch könnten andere Mieter versuchen, deren Miete zu mindern, wodurch dem Vermieter ein Schaden entsteht. Der Vermieter muss die Gelegenheit erhalten, sich vorab darauf einzustellen und abzuwägen.

Dabei darf der Vermieter nicht ohne vernünftige Begründung eine Tierhaltung verweigern. Denn als Vermieter schuldet man den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gehen nämlich von einem Tier keine Belästigungen aus, so ist die Untersagung vertragswidrig.

Der Vermieter muss dann jeweils eine konkrete Einzelfallprüfung vornehmen (BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Gibt es besondere Belange des Mieters (z.B. Blindenhund, Diabetikerwarnhund), so überwiegen diese meist gegenüber den üblichen Interessen des Vermieters.

2. Vertragliche Regelungen zur Tierhaltung

Auch hier kann, wie in so vielen Angelegenheiten, zwischen den Mietparteien aber eine spezielle Regelung getroffen werden. Diese geht dann stets der gesetzlichen Norm vor.

Doch nicht alles, was vertraglich geregelt ist, entfaltet auch wirklich Gültigkeit.

Hier muss bereits zu Beginn unterschieden werden zwischen individuellen Vereinbarungen und vorformulierten Klauseln.

Individuelle Regelungen sind zwischen Mieter und Vermieter immer zulässig. Wenn beide Parteien eine besondere Vereinbarung treffen wollen und den Inhalt auch explizit ausgehandelt haben, steht dem nichts entgegen.

Der Regelfall sind jedoch vorformulierte Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt. Der Mieter hat in solchen Fällen meist kein wirkliches Mitspracherecht und ist beinahe gezwungen, den Vertrag so zu akzeptieren, wie er ist. Genau dann müssen die Klauseln aber ganz besonders auf deren Inhalt überprüft werden.

Zu vorformulierten Vertragsbedingungen gibt es unzählige Urteile von deutschen Gerichten. Auch zur Haustierhaltung durften und mussten schon viele Mietverträge überprüft werden.

Bereits vor vielen Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche Haustiere in der Mietsache generell verbietet, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92).

Anders verhält es sich aber bei allgemeinen Verboten, die ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, ein Haustier im Einzelfall zuzulassen.

Unwirksam wäre auch eine Klausel, in der sogar bei Kleintieren die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, so führt dies jedoch nicht dazu, dass jede Tierhaltung zulässig wird. Vielmehr verbleibt es bei der gesetzlichen Regel (siehe 1.).

3. Tiere von Besuchern

Keinesfalls kann ein Vermieter den Besuch von Haustieren untersagen. Ein Besuch des Mieters darf also eigene Haustiere für die Dauer des Besuches jederzeit in die Wohnung mitbringen. Dies gehört zur üblichen Nutzung der Wohnräume.

Die Aufnahme von Tieren, wenn auch nur kurzzeitig, ist in der Regel aber nicht zulässig.

4. Widerruf des Vermieters

Wichtig zu wissen ist ebenso, dass eine Erlaubnis eines Vermieters zur Tierhaltung jederzeit widerrufen werden kann.

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass vom Tier Störungen ausgehen, mit denen anfangs nicht zu rechnen war, so kann ein Vermieter dies als berechtigtes Interesse vorbringen.

Hat ein Vermieter die Erlaubnis berechtigt widerrufen, so gilt ab diesem Moment die Tierhaltung in diesem Einzelfall wieder für untersagt.

Erst kürzlich hat ein Gericht folgende Klausel für wirksam erachtet:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des  Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 531 C 19/19)

5. Rechtsfolgen

Wird ein Tier, obwohl eine Erlaubnis nötig wäre, ohne Erlaubnis gehalten, so kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen. Die Mieter können sogar auf Unterlassung der Tierhaltung verklagt werden. Daneben kommen natürlich Ansprüche auf Schadensersatz in Betracht.

Erfolgt hingegen die Untersagung ohne ausreichende Begründung, so können Mieter auf Zustimmung zur Tierhaltung im Einzelfall klagen.

Da die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Einschätzung nicht unerheblich sind, sollte hier die jeweilige Sachlage immer genau geprüft werden. Gerichtliche Verfahren verursachen Kosten, die später eine der beiden Parteien tragen muss. Außerdem ist dann meist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Gerne prüfen wir die Tierhaltung im Einzelfall oder klären anderweitige offene Fragen für Sie! Sprechen Sie uns an.

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