BGH-Entscheidung zur Regelung eines Wohnrechts im Immobilien-Kaufvertrag

Erstaunlich, was man so alles übernehmen kann!

Unzählige Kaufverträge über Immobilien werden jährlich abgeschlossen. Dabei sind die Beweggründe manchmal, das Objekt danach selbst zu bewohnen, aber oft auch, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und deshalb dauerhaft zu vermieten.

Denkbar ist natürlich auch eine Kombination dieser Gründe, da die Immobilie erst vermietet werden soll, aber vielleicht später selbst oder durch Kinder genutzt werden könnte. Genau dann kann sich aber ein Problem ergeben, denn nicht jede Konsequenz wird vielleicht beim Kauf der Immobilie bedacht. Mit einer solchen Thematik durfte sich nun der BGH beschäftigen.

1. Der Fall

Die Kläger schlossen einen Kaufvertrag über ein Haus ab, welches zum Zeitpunkt des Kaufes teilweise vermietet war. Die Beklagten waren die Mieter des Objektes und bewohnten dieses schon seit 1981.Vertrag

Die Kläger kündigten im Jahr 2015 das Mietverhältnis gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist eine besondere Kündigungsmöglichkeit für Fälle, in denen Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus leben und dort insgesamt nur zwei Wohnungen bestehen. In solchen Spezialfällen sieht das Gesetz eine leichtere Kündigungsoption für Vermieter vor. Immerhin können durch das enge Zusammenleben oft unnötige Spannungen auftreten. Ein Kündigungsgrund ist dabei nicht erforderlich, dafür ist die Frist der Kündigung um drei Monate verlängert.

Die Beklagten verweigerten die Räumung.

Denn im Kaufvertrag war eine Regelung enthalten, die wie folgt lautete:

 „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

2. Bisheriger Prozessverlauf

Es kam wie es kommen musste. Die Kläger klagten auf Räumung des Objektes. In erster Instanz vor dem Amtsgericht Bochum und in zweiter Instanz vorm Landgericht Bochum hatte die Klage keinen Erfolg.

Sie ließen deshalb in der Revision die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Doch auch der BGH sah keine Erfolgsaussichten in der Klage.

Die Regelung im Kaufvertrag sei ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Dadurch erhielten die Mieter eigene Rechte gegenüber den Käufern als neuen Vermietern. Das sei am Wortlaut erkennbar. Immerhin ist dabei von einem lebenslangen Wohnrecht und von der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede.

Dies soll nicht nur die Rechtslage zwischen Verkäufer und Käufer klarstellen, sondern darüber hinaus auch die Mieter als Dritte schützen.

Aufgrund dieser Regelung war die Kündigung in dieser Form ausgeschlossen. Eine Kündigung wäre nur möglich gewesen bei erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten (z. B. bei unterbliebener Mietzahlung).

Dies leuchtet auch ein, da die Mieter bereits seit sehr langer Zeit die Wohnung bewohnten und deshalb auch im Bezug auf Ihr Zuhause besonders zu schützen sind. Außerdem ist genau für den Fall der unberechtigten Kündigung ein Rückkaufsrecht des Verkäufers geregelt. Dies spricht umso mehr dafür, dass die Mieter besonders geschützt werden sollten.

Die Kläger gingen davon aus, die Regelung im Kaufvertrag sei unwirksam, da diese sie unangemessen benachteilige. Doch auch dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass das Objekt von der Stadt Bochum verkauft wurde und deshalb im kommunalen Eigentum stand. Auch hier ist nämlich ein wesentlicher Aspekt, dass die Wohnung bereits seit über 30 Jahren von diesen Mietern bewohnt war.

4. Fazit

Zwar ist dieses Ergebnis für die Käufer denkbar schlecht. Denn nicht nur scheidet eine Kündigung im besagten Fall aus. Noch dazu kommt nämlich die Kostenfolge, da diese im gesamten Verfahren über drei Instanzen unterlagen und deshalb die Prozesskosten zu tragen haben.

Wirklich überraschend ist dagegen die Entscheidung nicht. Immerhin ist die Regelung im Vertrag recht eindeutig formuliert und stellt daher die Rechtspositionen klar.

Jedoch wird daraus umso mehr deutlich: Verträge müssen geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden.

Durch diesen Fall zeigt sich nur wieder einmal, wie gravierend rechtliche Folgen eines Vertrages sein können. Wer weiß, ob die Kläger den Kaufvertrag in dieser Form unterzeichnet hätten, wenn ihnen klar gewesen wäre, welche Folgen dies für sie haben würde.

Gerade beim Kauf von vermieteten Immobilien kommt es ganz entscheidend auf die Verträge an. Die Regelungen des Kaufvertrages und – mindestens genauso wichtig – der bestehende Mietvertrag können viel Aufschluss geben. Immerhin tritt ein Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB).

Der Kauf von Immobilien stellt für die meisten eine erhebliche und langfristige Investition dar. Deshalb ist es umso wichtiger, jeden Blickwinkel zu durchdenken und ganz genau zu wissen, worauf man sich einlässt. Ansonsten kann es später zu unangenehmen und vor allem sehr teuren Überraschungen kommen. Erlauben Sie mir den Kommentar: Im Verhältnis dazu ist die juristische Vertragsprüfung vorab ein Schnäppchen!

Haben Sie weitere Fragen zu dieser Entscheidung? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Überprüfung eines Vertrages? Gerne stehen wir Ihnen hierzu Rede und Antwort. Nehmen Sie einfach Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne!


Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung der Mietkaution

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits über die Fälligkeit und die rechtlichen Hintergründe der Kautionszahlung informiert. Daher ist nun bekannt, dass die Kaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Doch wie ist eigentlich zu verfahren, wenn tatsächlich Ansprüche bestehen?

1. Inanspruchnahme während dem laufenden Mietverhältnis

Solange das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter noch besteht, können nicht beide Parteien unbegrenzt auf die Kaution zugreifen. Der Mieter hat beispielsweise nur ein Anrecht darauf, die Mietkaution zurückzuerhalten, falls nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche des Vermieters bestehen. Zugriff auf die Kaution hat der Mieter hingegen bis zum Ende des Vertragsverhältnisses nicht. Daraus folgt, dass ein sog. Abwohnen der Kaution – d. h. das Einstellen der Mietzahlungen kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses (weil diese ja mit der Kaution verrechnet werden könnten) – eben gerade nicht zulässig ist.

Der Vermieter hingegen kann schon während der Mietzeit wegen eigener Forderungen darauf zugreifen und entsprechend verrechnen. Dies gilt allerdings nur, wenn

  • dies nicht mietvertraglich ausgeschlossen ist und
  • die Forderungen entweder bereits rechtskräftig festgestellt wurden oder zwischen den Parteien unstreitig sind.

Soweit Forderungen nicht eindeutig zwischen den Parteien feststehen, ist auch hier der Vermieter an den Rechtsweg gebunden.

Andererseits ist ein Vermieter nicht verpflichtet, sich an die Mietkaution zu halten. Es besteht die Option, auf diese zurückzugreifen; stattdessen kann man die Ansprüche aber auch stets gerichtlich geltend machen.

Was vielen zudem nicht bekannt ist:

Nimmt der Vermieter während der Mietdauer die Kaution berechtigterweise in Anspruch, hat er im Nachgang einen Anspruch darauf, dass die Kaution wieder bis  zur vereinbarten Höhe aufgefüllt wird. Geschieht dies zu Unrecht, hat hingegen der Mieter den Anspruch auf Wiederauffüllung seiner Kaution.

2. Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, folgen daraus eine Reihe von Rechten und Pflichten der Mietparteien gegeneinander.

a) Anspruch auf Leistung der Kaution

Vielfach wird übersehen, dass dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ein Anspruch darauf zusteht, die Mietkaution wie vertraglich vereinbart zu erhalten. Sollte also der Mieter bis dahin die Kaution nicht wie geschuldet beglichen oder nicht wieder vollständig aufgefüllt haben, kann dies der Vermieter auch nach Ablauf der Mietzeit noch verlangen. Grenzen sind dem nur durch die allgemein geltende Verjährung gesetzt.

b) Inanspruchnahme und Abrechnung

Hat die Mietpartei die Kaution jedoch bezahlt, so ist ein Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, diese zu verwerten oder zurückzuzahlen.

Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter konkret prüft und berechnet, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Die gängigsten Ansprüche, die nach Beendigung der Mietzeit anfallen, sind:

  • Mietrückstände
  • Schadensersatz wegen Schäden anMietkaution der Wohnung
  • Kosten wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
  • Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen

Soweit derartige oder ähnliche Ansprüche bestehen, kann ein Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Darüber muss der Vermieter eine Abrechnung für den Mieter erstellen, damit für diesen ersichtlich ist, welche Posten der Vermieter von der geleisteten Kaution in Abzug bringt.

Wie lange ein Vermieter Zeit hat, um solche Ansprüche zu prüfen und im Zweifel hierüber abzurechnen, ist grundsätzlich einzelfallabhängig. In der Rechtsprechung hat sich mittlerweile eine Maximaldauer von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses durchgesetzt. Je nach den konkreten Umständen (bspw. bei eindeutiger Mängelfreiheit laut Übergabeprotokoll) kann diese Frist aber auch deutlich kürzer sein.

c) Rückgabe der Mietkaution

Wenn sich aus der Prüfung des Vermieters keine Ansprüche ergeben, muss dieser die Kaution in vollem Umfang zurückerstatten. Hier ist auch die Verzinsungspflicht (siehe Teil I zur Mietkaution) zu bedenken, s. a. § 551 Abs. 3 BGB.

Die Rückgabe greift auch, soweit der Vermieter die Kaution nur teilweise mit Ansprüchen verrechnet. Dann ist der überschießende Restbetrag gegenüber dem Mieter zu erstatten. Mit der erfolgten Abrechnung des Vermieters über die Mietkaution wird der sich daraus ergebende Restbetrag fällig.

Grundsätzlich hat die Rückgabe in der Form zu erfolgen, in der sie geleistet wurde. Eine Barkaution hat durch Rückzahlung zu erfolgen. Bei einer Bürgschaft ist die Bürgschafturkunde an den Bürgen herauszugeben. Fand die Verpfändung eines Sparbuchs statt, muss dieses mit einer sog. Freigabeerklärung herausgegeben werden.

d) Sonderfall: Einbehaltung wegen künftiger Betriebskostennachforderungen

Oft ergeben sich darüber hinaus Probleme, da zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel über einen Teil der Mietdauer noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Zumindest die letzten Monate der Mietzeit unterfallen einer noch zu erstellenden Abrechnung. Lange war umstritten, ob der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist (siehe 2c) a.E.) noch einen Teil der Kaution einbehalten darf. Dies wurde schon vor einigen Jahren final durch den Bundesgerichtshof bejaht.

Abhängig ist ein solcher Einbehalt aber davon, dass

  • der Vermieter nicht bereits darüber abrechnen hätte müssen (dies muss immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums geschehen) und
  • nur ein Betrag zurückgehalten wird, der voraussichtlich der Nachforderung entspricht. Dazu muss vermieterseits nicht geprüft oder geschätzt werden; stattdessen bieten die vorherigen Abrechnungen dafür ausreichend Indiz. Waren hier Nachzahlungen fällig, kann man diese als Richtwert für den einbehaltenen Betrag heranziehen. Ergaben die letzten Abrechnungen Guthaben, kann kein Einbehalt stattfinden. Gibt es keine vorherigen Abrechnungen, ist in der Regel zulässig, zwei monatliche Vorauszahlungsbeträge einzubehalten, soweit der gesamte Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt.

3. Fazit

Bei der Rückzahlung oder Verwertung der Kaution gibt es viele Besonderheiten, die man bedenken sollte, um nicht sich selbst finanziell zu schädigen oder den Vertragspartner zu benachteiligen. Gerade bei Beendigung eines Mietverhältnisses werden Vermieter oder Mieter oft vor vollendete Tatsachen gestellt, was im Nachgang dann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. Hier empfiehlt sich bereits, besser Vorsicht als Nachsicht walten zu lassen. Sollten Sie rechtliche Fragen hierzu haben oder rechtlichen Beistand in einer mietrechtlichen Streitigkeit benötigen, können Sie gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns aufnehmen. Wir helfen Ihnen gerne!


Die Mietkaution zu Beginn des Mietvertrages

Wann und was muss der Mieter tatsächlich!?

Jedem, der bereits einmal Partei eines Mietvertrages gewesen ist, ist das Thema bekannt. Bei Abschluss eines Mietverhältnisses ist gleich zu Beginn eine nicht unerhebliche Summe als Kaution zu begleichen. Doch ist das, was hier verlangt und geleistet wird, auch das, was das Gesetz vorsieht?

1. Grundzüge

Die Mietkaution ist grundsätzlich eine finanzielle Leistung des Mieters, die der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und aus dessen Beendigung dient.

Gesetzlich geregelt ist die Kaution in § 551 BGB. Dadurch, dass sich diese Vorschrift im Abschnitt „Mietverhältnisse über Wohnraum“ befindet, kann man unweigerlich schließen, dass die Vorschrift nicht für Geschäftsraummietverhältnisse greift. Soweit hier eine Kaution geleistet werden soll, unterliegt dies beinahe vollumfänglich der Parteivereinbarung.

Nicht in der gesetzlichen Vorschrift enthalten ist jedoch, ob generell eine Verpflichtung zur Stellung einer Kaution besteht und in welcher Form die Sicherheit erbracht werden muss. Dies müssen die Parteien also explizit vereinbaren.

2. Vereinbarung

Es obliegt also den Parteien festzulegen, ob eine Kaution durch die Mietpartei gestellt werden muss und in welcher Form dies zu erfolgen hat.

Ebenso können Mieter und Vermieter eigens festlegen, welche Ansprüche tatsächlich durch die Kaution abgesichert werden sollen. Dadurch können, sofern von den Parteien gewünscht, die Möglichkeiten des Vermieters eingeschränkt werden, indem geregelt wird, dass ein Rückgriff auf die Kaution nur für bestimmte Ansprüche gestattet ist.

Jedoch sollte man dabei immer bedenken, dass eine Vereinbarung, welche von den Vorgaben des § 551 BGB abweicht, nicht zum Nachteil des Mieters erfolgen kann und darf. Geschieht dies doch, ist die Regelung unwirksam und entfaltet folglich keine Wirkung.

3. Art der Kaution

Der Regelfall der Kautionsleistung ist sicherlich die Barkaution, bei welcher der Mieter einen bestimmter Betrag in Bar oder per Überweisung dem Vermieter zur Verfügung stellt. Entgegen der weit verbreiteten Auffassung ist dies aber nicht die einzige Möglichkeit.

Stattdessen kann die Kaution ebenso in Form einer abgegebenen Bürgschaft oder durch die Übergabe eines auf den Namen des Mieters lautenden Sparbuchs geleistet werden.

Auch hierüber können die Parteien eine Vereinbarung im entsprechenden Mietvertrag schließen. Wichtig ist nur, dass eine derartige Vereinbarung über die Art der Kaution bindend zwischen den Parteien ist, sodass man im Nachgang nicht einseitig hiervon abweichen darf.

Gibt es keine vertragliche Regelung dazu, steht es dem Mieter gemäß § 262 BGB frei, insoweit eine Wahl zu treffen. Keinesfalls ist dann zwingend eine Barkaution zu leisten.

Im Zweifelsfall kommt es auf eine Auslegung einer etwaigen Vereinbarung im Vertrag an.

4. Höhe der Kaution

Auch im Hinblick auf die Höhe der Kaution herrscht häufig Uneinigkeit bzw. Unwissenheit.

Die gesetzliche Vorschrift (§ 551 Abs. 1 BGB) sieht keine Fixhöhe vor, sondern bestimmt lediglich eine Obergrenze. Diese liegt beim Dreifachen der auf einen Monat entfallenden Miete, wobei es hierfür als Maßstab auf die Nettomiete ankommt. Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen bleiben bei der Berechnung also außer Betracht. Auch bei späterer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete erfolgt keine Anpassung der Mietkaution.

Innerhalb des Rahmens bis zu drei Monatsmieten sind die Parteien also frei darin zu bestimmen, wie hoch im Einzelfall die zu leistende Kaution sein soll. In der Praxis wird dies freilich meist vom Vermieter vorgegeben. Solange der Maximalwert nicht überschritten wird, bestehen bei einer derartigen Regelung also keine Bedenken.

Wird die gesetzliche Obergrenze überschritten (sog. Übersicherung), so führt dies nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung dazu, dass die Kaution entsprechend zu reduzieren ist, sodass lediglich die Höhe von drei Monatsmieten zu begleichen ist. Eine Mehrzahlung kann ein Vermieter nicht einseitig durchsetzen. Eine Zuvielleistung kann der Mieter zurückfordern (§ 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 BGB).

5. Fälligkeit

Mietkaution

Allerdings ist vielseits nicht bekannt, dass nach der gesetzlichen Regelung dieser Betrag nicht vollumfänglich durch eine Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss.

Stattdessen sieht § 551 Abs. 2 S. 1 BGB vor, dass man als Mieter die Sicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zahlen kann bzw. soll. Die Aufteilung auf drei Raten gilt ebenso, wenn der Betrag geringer als drei Monatsmieten ist.

Die erste Kautionsrate ist damit grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht zwingend bei Abschluss des Mietvertrages – , die beiden Folgeraten sind mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 S. 2 u. 3 BGB).

Die enorme Belastung eines Mieters, zu Beginn des Mietverhältnisses die gesamte Summe begleichen zu müssen, entspricht also keinesfalls der gesetzlichen Regelung und kann in dieser Form auch nicht wirksam vereinbart werden. Stattdessen führt dies wegen § 551 Abs. 4 BGB dazu, dass Vermieter die Einmalzahlung nicht durchsetzen können. Ob dies zur Folge hat, dass die gesamte Kautionsregelung unwirksam ist, sodass gar keine Kaution geschuldet ist, oder nur zur Berechtigung zu drei Teilzahlungen führt, wie § 551 Abs. 2 S. 1 BGB vorsieht, wird unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof geht lediglich von Letzterem aus (BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az. VIII ZR 344/02), was aus Mietersicht ebenso bereits eine hinreichende Erleichterung sein dürfte.

6. Anlagepflicht

Vermieter sollten nach Stellung einer Kaution durch den oder die Mieter stets daran denken, die Kaution nicht nur zu verwahren, sondern tatsächlich einerseits getrennt vom eigenen Vermögen zu verwalten. Dies muss erfolgen, um im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu verhindern, dass die Kaution zur Insolvenzmasse gehört. Andererseits ist sie zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Die hieraus folgenden Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution entsprechend. Konsequenz daraus ist, dass – auch bei Nichteinhaltung dieser Regelung – bei Rückzahlung bzw. Verrechnung der Kaution mit eigenen Ansprüchen die um die Zinsen erhöhte Summe anzusetzen ist. Im Zweifelsfall geht ein Verstoß des Vermieters hier zu seinen eigenen finanziellen Lasten.

Es empfiehlt sich daher, als Vermieter diese Grundsätze einzuhalten, um nicht im Nachgang selbst finanziellen Schaden davon zu tragen.

7. Fazit

Wie wir nun sehen konnten, gibt es im Hinblick auf die Kautionsleistung einige Details, die das Gesetz vorsieht, welche der breiten Öffentlichkeit gar nicht so bewusst sind. Hier ist ratsam, vor Abschluss eines Mietvertrages immer im Auge zu behalten, welche Vereinbarungen an die Grenzen des rechtlich Zulässigen stoßen. Doch auch im Nachgang lohnt sich die Prüfung eines bereits unterzeichneten Mietvertrages durch einen Fachmann oder eine Fachfrau, um herauszufinden, welche Vertragsklauseln tatsächlich einer rechtlichen Prüfung standhalten und damit auch gerichtlich durchsetzbar sind. Gerne stehen wir Ihnen zur Beantwortung Ihrer Fragen sowie zur rechtlichen Überprüfung zur Verfügung; setzen Sie sich hierfür am besten telefonisch oder per E-Mail mit unserer Kanzlei in Verbindung.

Verpassen Sie nicht den zweiten Teil unserer Reihe: Die Mietkaution – Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung