31
Okt 2019

Kaution bei Eigentümerwechsel

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Kauf und Miete

Was passiert eigentlich mit der Kaution?

Wenn Immobilien veräußert werden die vermietet sind, stellt sich häufig die Frage, was mit dem bestehenden Mietverhältnis passiert. Gerade einzelne Details werden dann häufig Streitthema, wenn sich Verkäufer und Käufer über die rechtliche Lage nicht einig sind. Gerade die geleistete Kaution öffnet dann diverse Fragen.

Ein deutsches Amtsgericht hat hierzu nun klargestellt.

1. Sachverhalt

Beteiligte Parteien im Verfahren waren der Mieter eines Objektes sowie der neue Eigentümer, welcher das Objekt vom früheren Vermieter gekauft hatte. Der neue Eigentümer hatte fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, da nach seiner Auffassung der Mieter keine Kaution – die sogenannte Mietsicherheit – geleistet hätte.

Kaution

Zwar war im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart. Jedoch hatte der vorherige Eigentümer aufgrund der Veräußerung die vom Mieter seinerzeit geleistete Kaution an diesen zurückbezahlt.

Nun verlangte der neue Eigentümer vom Mieter, wie vertraglich vereinbart, die zu erbringende Sicherheitsleistung an ihn. Der Mieter war der Auffassung, dass er hierzu nicht verpflichtet sei.

2. Das Verfahren

Als der neue Vermieter ihm deshalb kündigte, wollte der Mieter dies nicht ohne weiteres akzeptieren. Deshalb begehrte er, gerichtlich feststellen zu lassen, dass die Kündigung unwirksam sei.

Hierüber hatte nun das Amtsgericht Hamburg Altona zu entscheiden (Urteil vom 12.2.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18).

3. Die Entscheidung zur Abrede über die Kaution

Das Amtsgericht ging davon aus, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der klagende Mieter war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr verpflichtet, die Kaution zu zahlen.

Deshalb konnte der neue Vermieter auch nicht wegen Nichtzahlung der Sicherheit kündigen.

Wenn ein Vermieter an den Mieter die Kaution zurückgezahlt hat, ist darin tatsächlich eine Aufhebung der ursprünglichen Kautionsabrede zu sehen. Dies wird zwar nicht ausdrücklich vereinbart, wird aber in konkludenter Form, also durch schlüssiges Verhalten, angenommen.

Indem der vorherige Vermieter die Kaution auszahlt erklärt er damit, die vertragliche Vereinbarung zur Kaution aufheben zu wollen. Dies führt dazu, dass sich der Inhalt des ursprünglichen Mietverhältnisses ändert.

Wichtig ist, dass dies geschieht, noch bevor der Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis eingetreten ist. Daher muss sich (leider) der neue Vermieter auch an diese geänderten Umstände halten. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer erst dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Eigentumserwerb vollendet ist. Dies geschieht üblicherweise mit Eintragung im Grundbuch.

Wenn zu diesem Zeitpunkt die Vereinbarung über die Kaution bereits durch die früheren Mietparteien geändert wurde, wirkt diese Änderung auch für und gegen den Erwerber.

Anders wäre es möglicherweise zu sehen, wenn zwischen den Parteien vereinbart gewesen wäre, dass der Mieter die Kaution an den neuen Vermieter weiterleiten müsste. Dafür gab es im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte. Aus Sicht des Mieters hatte die Rückzahlung der Kaution zwar keinen eindeutigen Grund. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, den Anlass der Auszahlung zu deuten. Wenn der ehemalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlt, darf ein Mieter dies so verstehen, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr aus der Kaution gegen ihn stellen möchte.

4. Fazit: Vereinbarungen über die Kaution wirken fort!

Eine weitere Entscheidung der deutschen Rechtsprechung, welche Mieter erheblich schützt. Denn in den meisten Fällen wird ein Mieter bei Veräußerung des Objektes nicht davon ausgehen, dass er seine Kaution zurückerhält.

Demgegenüber birgt diese Entscheidung aber gerade für den Erwerber erhebliche Risiken. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem vorherigen Eigentümer wird der Erwerber üblicherweise Einsicht in den Mietvertrag nehmen. Wenn diesem dann bestätigt wird, dass die Kaution geleistet wurde, geht ein Erwerber davon aus, dass diese mit Sicherheit zur Verfügung stünde.

Erfolgt aber zwischen Kaufvertrag und Umschreibung im Grundbuch eine Auszahlung des Voreigentümers an den Mieter, verliert der Erwerber seinen Kautionsanspruch. Er muss sich dann diesbezüglich an den Voreigentümer wenden.

Es ist daher empfehlenswert, diese Gefahr zu berücksichtigen. Insbesondere sollte der Verkäufer darauf hingewiesen werden, dass keine Auszahlung der Kaution an den Mieter zu erfolgen habe. Im besten Fall sollte der Erwerber sich dies schriftlich bestätigen lassen. Erfolgt dann eine Auszahlung des Verkäufers an den Mieter, ist die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer erheblich erleichtert.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderweitigen immobilienrechtlichen Thematiken? Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantwortung ihrer offenen Fragen. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir freuen uns auf Sie.

17
Mai 2019

Prozesskostenhilfe im WEG-Recht

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Prozesskostenhilfe für Eigentümergemeinschaften

Wer muss denn nun bedürftig sein?

Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich eine Fallkonstellation zu entscheiden, welche gerade im Bereich des Wohnungseigentumsrechts lange unklar war. Es ging dabei um die Frage, unter welchen Umständen einer Eigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe gewährt werden kann. In Anbetracht der vielen juristischen Meinungen brachte das oberste deutsche Zivilgericht nun Licht ins Dunkel.

1. Prozesskostenhilfe

Um den Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu verstehen, ist zunächst der Begriff der „Prozesskostenhilfe“ zu klären.

Wenn sich im Rahmen einer Streitigkeit Parteien nicht einigen können, haben sie die Möglichkeit, Gerichte zur rechtlichen Klärung der Angelegenheit anzurufen.

Oftmals scheitert die gerichtliche Geltendmachung lediglich an den damit verbundenen Kosten. Manch einer scheut den verhältnismäßig hohen Kostenaufwand. Andere sind gar nicht in der Lage, die Kosten für ein entsprechendes Gerichtsverfahren aufzutreiben. Dadurch wären finanziell schlechter gestellte Menschen per se an der Durchsetzung Ihrer Rechte gehindert.

Um dies zu verhindern, sieht die Zivilprozessordnung das Konstrukt der Prozesskostenhilfe vor. Danach können bedürftige Personen finanzielle Unterstützung des Staates erlangen, wenn diese selbst nicht in der Lage sind, Prozesskosten zu tragen.

Gemäß § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO können eine solche Beihilfe aber auch juristische Personen oder parteifähige Vereinigungen beantragen.

Seit jeher war unklar, wie weit der Personenkreis zu fassen ist, dem die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe offen steht.

2. Der Fall

Der Bundesgerichtshof hatte nun im Rahmen einer Rechtsbeschwerde zu klären, wie dies genau bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu handhaben ist.

Prozesskostenhilfe

Eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus einer sehr großen Anzahl an Eigentümern beantragte im Rahmen eines Berufungsverfahrens vor dem Landgericht München I Prozesskostenhilfe. Dabei berief sich die Eigentümergemeinschaft ausschließlich auf das Vermögen der Gemeinschaft selbst. Die Gemeinschaft befand sich in einer schwierigen finanziellen Lage und konnte deshalb aus dem Gemeinschaftsvermögen die entsprechenden Prozesskosten nicht erbringen. Die erforderliche Bedürftigkeit wurde gegenüber dem Landgericht dargetan.

Das Landgericht wies jedoch den Antrag zurück. Die Richter waren der Auffassung, dass es nicht nur auf die finanziellen Gegebenheiten der Eigentümergemeinschaft, sondern auch auf die Bedürftigkeit der einzelnen Eigentümer selbst ankäme. Die Bewilligung von Prozesskostenhilfe käme nur in Betracht, wenn weder die Gemeinschaft noch die wirtschaftlich Beteiligten die Kosten der Prozessführung aufbringen könnten.

Da die Rechtslage bislang nicht geklärt war, ließ das Landgericht jedoch die Rechtsbeschwerde zum BGH zu.

Die Eigentümergemeinschaft rief den Bundesgerichtshof um Hilfe an und bat um höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema. Begründet wurde dies unter anderem damit, dass eben gerade zwischen dem Verband der Eigentümer und den einzelnen Eigentümern rechtlich zu differenzieren sei.

3. Die Entscheidung zur Prozesskostenhilfe

Der Bundesgerichtshof entschied nun zu dieser bislang offenen Rechtslage wie folgt:

Die Voraussetzungen des § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können (BGH, Beschluss vom 21.03.2019, Az.: V ZB 111/18).

Der BGH sieht in einer Eigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich eine parteifähige Vereinigung gemäß § 116 ZPO. Dadurch wird die generelle Möglichkeit für Eigentümergemeinschaften Prozesskostenhilfe zu beantragen erst eröffnet.

Jedoch hält er die Eigentümer für wirtschaftlich Beteiligte des Eigentümerverbandes. Insofern muss nicht nur der Verband selbst, sondern auch jeder einzelne Eigentümer bedürftig sein, um Prozesskostenhilfe zu erhalten.

Begründet wird dies mit der sogenannten Nachschusspflicht der Eigentümer. § 28 WEG besagt, dass Eigentümer stets für die wirtschaftliche Funktionalität des Verbandes sorgen müssen. Ergeben sich hier Fehlbeträge, so müssen diese durch die übrigen Eigentümer entsprechend ausgeglichen werden. Jeden Eigentümer trifft insoweit eine Nachschusspflicht.

Diese Verpflichtung besteht letztlich auch in Fällen zukünftiger Prozesskosten. Letztendlich liegt es also im Verantwortungsbereich der Eigentümer, eine etwaige Finanzierungslücke zu schließen. Zu diesem Zweck besteht die Möglichkeit, innerhalb einer Eigentümergemeinschaft Sonderumlagen zu beschließen.

Daraus folgt denknotwendig, dass Prozesskostenhilfe für eine Eigentümergemeinschaft nur dann in Betracht kommt, wenn keiner der Eigentümer in der Lage ist, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. In solchen Fällen stünde einer Bewilligung der Beihilfe auch nichts im Weg.

Im vorliegenden Fall war jedoch dieser Nachweis – aufgrund der überaus hohen Anzahl an Wohnungseigentümern, die zudem teilweise im Ausland ansässig waren – nicht möglich bzw. nicht erbracht worden.

4. Fazit

Auf den ersten Blick mag diese Entscheidung zu überzeugen. Denn der überwiegende Großteil an Eigentümergemeinschaften besteht aus kleineren Personenkreisen und teilweise auch innerfamiliär.

Insbesondere ist das Argument verständlich, wonach aufgrund der Nachschusspflicht auch sonst alle Eigentümer zur Kostentragung herangezogen werden können.

Unberücksichtigt bleibt dabei aber, dass oftmals gerade in Großstädten ein Wohnkomplex aus Eigentumswohnungen besteht. Dahinter verbirgt sich sodann eine Vielzahl an Eigentümern. Die aktuelle Entscheidung macht es in solchen Konstrukten schlicht unmöglich, Prozesskostenhilfe zu beantragen. Denn ein solventer Eigentümer findet sich darunter meist dann doch. Letztendlich führt diese Entscheidung dazu, dass die solventen Eigentümer die Kostenlast der übrigen Eigentümer zu tragen hätten. Denn Prozesskostenhilfe scheidet dann sehr schnell aus.

Außerdem führt der Bundesgerichtshof zur Nachschusspflicht nicht näher aus. Denn eine solche besteht in der Regel innerhalb der Eigentümergemeinschaft nur quotal, also in Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile im Verhältnis zum gesamten Grundstück. Bei der Prozesskostenhilfe führt die Auffassung jedoch zur Alles-oder-Nichts-Lösung.

Letztendlich besteht nun hierzu aber eine höchstrichterliche Rechtsprechung, die vermutlich auch von den übrigen deutschen Gerichten zukünftig zu vertreten wird.

Deshalb sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung umso mehr darauf geachtet werden, welche übrigen Eigentümer sich in der Gemeinschaft befinden. Immerhin kann sich deren Zahlungsfähigkeit nun einmal mehr auf die eigene Kostenlast auswirken.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen Aspekten des Wohnungseigentumsrechts? Gerne können Sie hierzu Kontakt mit uns aufnehmen. Wir stehen beratend zur Seite.

05
Apr 2019

Mietspiegel – Qualifiziert oder Einfach

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Weniger ist mehr

BGH zur Beweiswirkung eines einfachen Mietspiegels

Wie bereits in unserem Beitrag vom 25.10.2018 berichtet, ist es unter gewissen Umständen möglich, die vertraglich festgesetzte Miete im Mietrecht im bestimmten Umfang zu erhöhen. Dafür bedarf es immer eines Beleges, dass die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die vertraglich vereinbarte Miete ist. Ein Mittel, um dies zu beweisen, ist ein sogenannter Mietspiegel. Worauf es ankommt, damit ein Mietspiegel den entsprechenden Anforderungen genügt, hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

Mietspiegel

1. Problemaufriss zum Mietspiegel

In vielen Gemeinden Deutschlands existieren offizielle Mietspiegel. Diese können und sollen Aufschluss darüber geben, wie sich die derzeit üblichen Mietpreise in der Umgebung entwickeln.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden zwischen sogenannten einfachen und qualifizierten Mietspiegeln.

Ein einfacher Mietspiegel ist lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558c Abs. 1 BGB). Ein solcher wird von der jeweiligen Gemeinde oder auch von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter zu einem bestimmten Stichtag erstellt und allgemein anerkannt.

Ein qualifizierter Mietspiegel hingegen wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Dadurch kann diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der darin enthaltenen Daten beigemessen werden (BT-Drucks. 14/4553, 57). Entscheidend kommt es darauf an, dass dieser Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes darstellt (LG Bonn, Urteil vom 26.03.2009, Az.: 6 S 212/08).

Wichtig ist, zwischen diesen beiden Arten des Mietspiegels zu unterscheiden:

Nur für den qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Will sich ein Vermieter auf diese Vermutung berufen, muss er darlegen, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt (BGH, Urteil vom 21.11.2012, Az.: VIII ZR 46/12). Kann er dies nicht, so stellt sich die Frage, ob dem verwendeten Mietspiegel zumindest irgendeine Beweiswirkung zukommen kann.

Damit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall.

2. Sachverhalt

Die Beklagten im vorliegenden Fall waren Mieter einer Wohnung in Dresden. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger als Vermieter die Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete zuzustimmen. Insgesamt wurden 25,06 Euro als monatlicher Mehrbetrag gefordert, was die Miete von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter gesteigert hätte.

Die Erhöhung hielt die gesetzlichen Grenzen sowohl in zeitlicher als auch in finanzieller Hinsicht ein und war somit in dieser Hinsicht rechtmäßig.

Die Beklagten verweigerten jedoch ihre Zustimmung zur Mieterhöhung. Daher klagten die Vermieter auf Zustimmung zur geltend gemachten Mieterhöhung.

3. Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hatte die Klage auf Zustimmung zu Ungunsten der Kläger abgewiesen.

Im Rahmen der Berufung kam das Landgericht zum Ergebnis, dass das Urteil abzuändern sei. Die Richter vertraten die Ansicht, eine Mieterhöhung um 11,53 Euro pro Monat sei gerechtfertigt. Einen Teil der Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, sah das Landgericht als gegeben an. Diese hat das Gericht entsprechend im Rahmen der Neuberechnung der Miete berücksichtigt.

Hiergegen wandten sich die Kläger mit der zugelassenen Revision.

4. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof sah jedoch in der Revision der Kläger keinen Erfolg. Stattdessen stimmte er der Rechtsauffassung des Landgerichts zu (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17).

Lediglich eine Erhöhung um 11,53 Euro pro Monat auf eine gesamte Miete in Höhe von 526,47 Euro sei auf Grundlage der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt.

Ein Vermieter könne die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbare Objekte vereinbart wurden. Entscheidend dabei sind unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Der seitens der Kläger vorgebrachte Mietspiegel erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558d Abs. 1 BGB. Jedoch führt dies nach Ansicht des BGH nicht dazu, dass der Mietspiegel insgesamt nicht mehr zu berücksichtigen sei.

Stattdessen stellt dieser zumindest ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Da kein darüber hinaus gehender Beweiswert bestehen kann, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreiche. Entscheidend kommt es dann auf die Qualität des (einfachen) Mietspiegels an.

Sowohl das Landgericht als auch der BGH sahen in dem verwendeten Mietspiegel ausreichend Indiz zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Anhand des Mietspiegels ergäbe sich aber nach Auffassung der Richter lediglich eine Erhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter.

5. Fazit: einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Die Entscheidung regelt nochmals das klare Verhältnis zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel. Dies ist erfreulich, da oftmals Mietparteien der Unterschied dieser beiden Arten gar nicht bewusst ist.

Nicht überraschend ist dagegen die Entscheidung in der Sache.

Sofern ein Mietspiegel nicht den Anforderungen des § 558d BGB genügt, kann dieser keine gesetzliche Vermutung nach sich ziehen. Nichtsdestotrotz kann dies jedoch nicht dazu führen, dass jeglicher Beweiswert des Dokuments aberkannt wird.

Zwar kann dieser nur mehr als Indiz und nicht als vollwertiger Beweis zur Ermittlung der Vergleichsmiete dienen. Vollkommen unberücksichtigt bleiben darf und sollte er jedoch nicht.

Besondere Relevanz besitzt aber im Mietrecht stets die besondere Formalität von Mieterhöhungen. Deshalb ist es ratsam, sich stets nicht nur der Höhe nach, sondern auch hinsichtlich Form und Begründung einer Mieterhöhung rechtlich beraten zu lassen. Nur so können etwaige finanzielle Nachteile vermieden werden.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zur Möglichkeit von Mieterhöhungen in konkreten Fällen? Nehmen Sie hierzu am besten telefonisch oder per E-Mail Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Gerne helfen wir Ihnen bei Ihren rechtlichen Themen weiter.

22
Mrz 2019

Diesel – Beschluss des BGH

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Diesel-Skandal – Die Never-Ending-Story

Ein „kleines“ Machtwort des BGH!

Seit geraumer Zeit beschäftigt nun der Diesel-Skandal sämtliche Medienkanäle, Unternehmen und Private. Durch die verfälschten Abgaswerte wurde eine Vielzahl von Kfz-Eigentümern massiv geschädigt. Wer kann von seinem Vertragspartner nun Ersatzleistung oder geldwerte Entschädigung verlangen? Und welchen Inhalt haben die genauen Ansprüche?

Am 08.01.2019 erging ein Beschluss des Bundesgerichtshofes. In diesem positionieren sich die obersten deutschen Zivilrichter erstmals und äußern sich zumindest zu manchen Fragen, die in diversen Fällen Streitgegenstand waren, sind und noch lange sein werden (Az.: VIII ZR 225/17).

Diesel-Skandal

Diesel-Fahrverbot

1. Die Rechtlichen Grundsätze zum Diesel-Skandal

Bei der Frage, ob Ansprüche bei einem manipulierten Diesel-Fahrzeug bestehen, kommt es stets auf die rechtliche Würdigung des jeweiligen Einzelfalls an. In sämtlichen Klageverfahren versucht man, anhand der Sachlage einen konkreten Umstand zu beweisen: einen Sachmangel.

Im Kaufvertragsrecht (§§ 433 ff. BGB) steht einem Käufer im Rahmen eines Kaufvertrages das Recht auf eine funktionierende und mangelfreie Sache zu. Besteht zur Zeit der Übergabe der Sache ein Mangel, so kann dies Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer nach sich ziehen.

Vorrangiges Recht ist dabei immer die Nacherfüllung. Ein Käufer kann vom Verkäufer verlangen, entweder den bestehenden Mangel zu beheben (Nachbesserung) oder die vertraglich geschuldete Sache nochmals zu liefern (Nachlieferung).

Wer vom Diesel-Skandal betroffen ist, wendet sich also in der Regel gegen den Verkäufer. Um auf diesem Weg eine Behebung des Problems (z. B. durch ein Software-Update) oder ein vergleichbares neues Fahrzeug zu erhalten.

Daneben bestehen auch Möglichkeiten, sich direkt an den Hersteller zu wenden. Diese sollen hier jedoch nicht im Detail erläutert werden.

2. Der Fall

Im dem BGH vorliegenden Fall hatte der Kläger im Frühjahr 2015 einen Neuwagen VW Tiguan 2.0 TDI mit einem Dieselmotor der Baureihe EA 189 erworben.

Das Fahrzeug ist mit einer Software ausgestattet, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert. Diese Äußerungen wurden in den bisherigen Instanzen nicht angegriffen.

Das Landgericht ging von einer unzulässigen Abschaltvorrichtung aus. Aus diesem Grund wurde ein Sachmangel angenommen, da nicht die Beschaffenheit des Wagens vorläge, die der Käufer erwarten könne.

Das Berufungsgericht hingegen sah ein Problem darin, dass das geschuldete Modell in dieser Form nicht mehr hergestellt wird. Das Nachfolgemodell sei wegen höherer Motorisierung und anderer Maße keine gleichwertige Sache. Insofern sei eine eine Nachlieferung unmöglich und deshalb nicht geschuldet.

Nun liegt die Angelegenheit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

3. Die Entscheidung

Vom BGH erging nun kein endgültiges Urteil in dieser Sache. Vielmehr äußerten sich die Zivilrichter zu entscheidenden Fragen dieses Verfahrens. Insbesondere da diese auch für vielzählige andere Verfahren wegweisend sein können.

So wurden hier entscheidende Hinweise zu einigen rechtlichen Fragen erteilt.

a) Vorliegen eines Sachmangels

Die Kernaussage des Bundesgerichtshofes hierzu lautet:

Ein Fahrzeug weist Sachmängel auf, wenn es bei Übergabe an den Käufer eine Abschalteinrichtung verwendet, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert. Dadurch fehlt dem Fahrzeug die Eignung für die gewöhnliche Verwendung, weil die Gefahr besteht, dass die zuständige Behörde den Betrieb des Fahrzeugs untersagt.

Entsprechend der gesetzlichen Vorgaben ist eine Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und so beschaffen ist, wie dies bei Sachen der gleichen Art üblich ist. Davon kann nicht ausgegangen werden, wenn die Gefahr besteht, dass aufgrund der benutzten Software eine Betriebsuntersagung möglich ist.

Die Abschalteinrichtung dürfte einer europäischen Verordnung (Art. 5 Abs. 2 S. 1 der VO EG Nr. 715/2007) widersprechen. Darin sind gemeinsame technische Vorschriften der Mitgliedstaaten hinsichtlich ihrer Schadstoffemissionen festgelegt.

In Fällen, in denen sich ein Fahrzeug nicht als vorschriftsmäßig nach der Fahrzeug-Zulassungsverordnung erweist, kann die zuständige Zulassungsbehörde dem Halter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Im Extremfall kann sie sogar den Betrieb des Fahrzeugs auf öffentlichen Straßen untersagen.

Durch diesen Verstoß ist der weitere ungestörte Betrieb des Fahrzeugs im öffentlichen Straßenverkehr nicht gewährleistet. Bis zu einer ordnungsgemäßen Nachrüstung sieht sich der Eigentümer einer drohenden Betriebsuntersagung ausgesetzt.

Somit dürfte sich das Fahrzeug nicht zur gewöhnlichen Verwendung eignen (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB).

b) Unmöglichkeit einer Ersatzlieferung

Für die Nachlieferung innerhalb der Gewährleistung ist nicht die Lieferung einer identischen Sache erforderlich. Es kommt darauf an, ob die Parteien im jeweiligen Einzelfall die konkrete Leistung als austauschbar angesehen haben. Meist ist dabei ein Modellwechsel nicht von Belang. Entscheidend sind die Kosten für die Ersatzbeschaffung. Auch bei unverhältnismäßigen Kosten führt dies nur dazu, dass der Verkäufer die Ersatzlieferung verweigern kann, nicht jedoch die Nacherfüllung im Gesamten.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes können sich Verkäufer nicht aus ihrer Verpflichtung zur Nacherfüllung stehlen mit der Begründung, das verkaufte Modell werde nicht mehr hergestellt.

Gerade diese Thematik wurde bislang differenziert von den Instanzgerichten entschieden (so u. a.: LG Hamburg, Urteil vom 20.04.2018, Az.: 313 O 31/17; LG Ravensburg, Urteil vom 06.03.2018, Az.: 2 O 96/17; dagegen: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2018, Az.: 22 U 2/18; OLG München, Beschluss vom 02.07.2018, Az. 8 U 1710/17).

Ob eine Ersatzlieferung in solchen Fällen möglich ist, kann nur durch Auslegung des jeweiligen Vertragsinhaltes beurteilt werden (§§ 133, 157 BGB).

Grundsätzlich genießt der Anspruch auf Nacherfüllung innerhalb der Gewährleistungsrechte ausdrücklich Vorrang. Die Ersatzbeschaffung gemäß § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB erfasst an sich aber auch gleichartige und gleichwertige Sachen. Ein identischer Kaufgegenstand muss nicht beschafft werden.

Es wird also darauf ankommen, ob die Vertragsparteien die konkrete Leistung im Einzelfall als austauschbar angesehen haben.

Gerade beim Kauf eines Neufahrzeugs ist typischerweise mit der Produktion und dem Markteintritt eines Nachfolgemodells zu rechnen. Dem Verkäufer als Fahrzeughändler ist in der Regel bewusst, dass der Hersteller nach einer gewissen Zeit einen Modellwechsel vornehmen kann. Auf dem Markt tritt dann das Nachfolgemodell an die Stelle des Vorgängermodells.

Im Hinblick auf die Kosten der Ersatzbeschaffung eines Nachfolgemodells wird sich aber häufig kein großer Unterschied zur Ersatzbeschaffung des gleichen Modells ergeben. Die vom Verkäufer zu tragenden Kosten sind meist bei einem Modellwechsel kaum höher.

4. Fazit

Mit diesen Ausführungen haben wir versucht, die recht technisch orientierten Hinweise des Bundesgerichtshofs verständlich zu erläutern.

Die Zivilrichter beschäftigten sich mit grundsätzlichen rechtlichen Fragen, die in Diesel-Fällen häufig Streitthema sein dürften.

Diese Feststellungen sind vor allem für Dieselkläger von entscheidender Bedeutung, da sie deren Erfolgsaussichten erhöhen. In der Sache waren die Hinweise gar nicht erforderlich, da das Verfahren durch einen Vergleich zwischen den Parteien beendet werden konnte. Umso überraschender war die Veröffentlichung des Beschlusses.

Leider geht es in vielen derzeit noch laufenden Klagen um Gebrauchtwagen, auf die die Hinweise des BGH wohl kaum Anwendung finden werden. Hier wird mangels verfügbaren Ersatzfahrzeugen bereits deshalb die Ersatzlieferung unmöglich bleiben.

Zudem liefern die Hinweise keine Anhaltspunkte für weitere Streitpunkte, die noch in diversen Verfahren offen sein dürften. So geht es in etlichen Dieselverfahren auch um die gesamte Rückabwicklung des Kaufvertrages, Fristsetzungserfordernisse oder Pflichtverletzungen der Händler. In diesen Aspekten hilft der Beschluss letztlich nicht weiter. Es wird weiterhin viel Uneinigkeit in der Rechtsprechung der Instanzen herrschen.

Haben Sie Fragen zu diesem Beschluss oder zu anderweitigen Fragen im Rahmen des Diesel-Skandals? Oder kämpfen Sie mit einem eigenen Problem der vertraglichen Gewährleistung? Gerne stehen wir für Fragen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns hierzu einfach telefonisch oder E-Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.

13
Nov 2018

Die Vererbung digitalen Nachlasses

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Facebook, Twitter & Co. – Leben nach dem Tod!?

Sind digitale Zugänge eigentlich vererblich?

Mehr als jeder zweite besitzt heutzutage mindestens einen Zugang zu sozialen Netzwerken. Ob als Plattform für Kommunikation, zum Upload von Meldungen und Bildern oder zum Teilen interessanter oder amüsanter Videos und Sprüchen: Facebook, Instagram, Twitter und sämtliche weiteren Anbieter stellen schon seit geraumer Zeit einen wesentlichen Bestandteil des sozialen Lebens dar.

Ein damit im Zusammenhang stehender, äußerst tragischer Vorfall warf eine rechtliche Frage auf, der sich der Bundesgerichtshof im Sommer 2018 stellen musste: Was passiert mit dem Account im Falle des Versterbens des Inhabers? Oder anders gefragt: Ist ein solcher Account eigentlich vererblich?

1. Der Fall

Geklagt hatte im Fall die Mutter eines jugendlichen Kindes, welches äußerst plötzlich und unerwartet durch einen tragischen Unfall verstorben ist. Die Tochter war bei einem sozialen Netzwerk – im Fall war dieses die Beklagte – registriert und unterhielt dort ein Benutzerkonto.

Nach dem Tod des Kindes versuchte die Klägerin, sich in das Benutzerkonto Ihrer Tochter einzuloggen. Dies war ihr jedoch nicht möglich, weil die Beklagte es inzwischen in den sog. „Gedenkzustand“ versetzt hatte, womit ein Zugang auch mit den Nutzerdaten nicht mehr möglich ist. Die Inhalte des Kontos bleiben jedoch weiter bestehen und für Freunde und Bekannte sichtbar.

Aufgrund dessen klagte die Klägerin auf vollständigen Zugang zum Benutzerkonto.

2. Bisheriger Prozessverlauf

In erster Instanz obsiegte die Klägerin vor dem Landgericht Berlin. Das Kammergericht änderte jedoch das erstinstanzliche Urteil und wies die Klage ab. Hiergegen legte die Klägerin Revision ein und ließ die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof verkündete nun dessen Auffassung, dass die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Benutzerkonto uneingeschränkt vererblich sind und folglich auf die Erben übergehen. Insofern steht den Erben auch ein Anspruch auf Zugang zum Benutzerkonto mit sämtlichen darin enthaltenen Inhalten zu.

Die Entscheidung lautet genau:

„Beim Tod des Kontoinhabers eines sozialen Netzwerks geht der Nutzungsvertrag grundsätzlich nach § 1922 BGB auf dessen Erben über. Dem Zugang zu dem Benutzerkonto und den darin vorgehaltenen Kommunikationsinhalten stehen weder das postmortale Persönlichkeitsrecht des Erblassers noch das Fernmeldegeheimnis oder das Datenschutzrecht entgegen.“

Konkret bedeutet dies, dass im Falle des Todes den (gesetzlichen oder testamentarischen) Erben der volle Zugang zu den Benutzerkonten der sozialen Medien zusteht.

4. Zugang trotz Nutzungsbedingungen

Im Fall war eine Thematik, dass eine etwaige Regelung in den Nutzungsbedingungen des Netzwerkbetreibers dem entgegenstehen könnte.

Tatsächlich war dies aber nicht der Fall, da dort keine Regelung enthalten war, die die Frage betraf, ob das Konto als solches vererblich ist. Wie der Betreiber mit dem Konto nach dem Tod des Inhabers verfährt, war nur im Hilfebereich des Netzwerkes enthalten. Zwischen den Parteien war es nicht wirksam vereinbart. Außerdem hält der Bundesgerichtshof diese Beschreibungen für unwirksam und nicht mit dem Gesetz vereinbar.

Dadurch ist aber selbstverständlich nicht gesagt, dass nicht andere Nutzungsbedingungen von anderen Betreibern eine Regelung dazu enthalten. Insbesondere kann man damit rechnen, dass nun der ein oder andere Betreiber eine Vereinbarung für solche Fälle dort aufnehmen wird.

Wie eine solche Regelung aussehen müsste, damit sie als wirksam vereinbart gilt, ließ der Bundesgerichtshof aber bisher noch offen.

5. Zugang trotz Persönlichkeitsrecht

Bevor diese Angelegenheit vom Bundesgerichtshof entschieden wurde, diskutierten viele Seiten darüber, ob die Vererbung des Zugangs nicht gegen das Persönlichkeitsrecht des Verstorbenen verstoßen würde. Denn dieses gilt allgemein auch über den Tod des Verstorbenen hinaus.

Hierzu äußerte sich der BGH nun aber, dass dies letztlich am Thema vorbei ginge. Denn für die Vererblichkeit kommt es alleine auf den Nutzungsvertrag zwischen Betreiber und Nutzer an. Dieser betrifft aber an sich keine personenbezogenen Daten. Solche Daten werden erst durch den Nutzer und seine Tätigkeit (z. B. Uploads, Kommentare) ins Spiel gebracht.

Die Leistungen, die der Betreiber einer solchen Plattform erbringt, sind rein technischer Natur.

Um dem Persönlichkeitsrecht Beachtung zu schenken, ist deshalb lediglich nachvollziehbar, die aktive Weiternutzung durch die Erben auszuschließen. Ein Zugang zu den bisherigen Online-Tätigkeiten steht dem aber nicht entgegen.

Vergleichbar ist ein solcher Zugang mit privaten Tagebüchern zu Hause. Dass das Eigentum hieran auf die Erben übergeht, ist in der Rechtsprechung längst anerkannt.

6. Zugang trotz Datenschutz

Auch die Datenschutzgrundverordnung steht aus Sicht des BGH dem Zugang der Erben zum Benutzerkonto nicht entgegen.

Das Problem liegt hier insbesondere darin, dass über das Portal auch mit Dritten kommuniziert wird. In Konversationen bzw. Postings können persönliche Daten der Kommunikationspartner enthalten sein. Der Kommunikationspartner kann bei Veröffentlichung zwar bestimmen, wer seine Mitteilungen sehen soll und darf. Auf die Weitergabe innerhalb eines Benutzerkontos hat dieser aber selbstverständlich keinen Einfluss.

Entscheidend ist zunächst, dass der jeweilige Kommunikationspartner vor seinem Tod sämtliche Daten freiwillig und bewusst an das Portal übermittelt, damit diese dort veröffentlicht werden.

Dies ist aber letztlich vergleichbar mit dem postalischen Versand von Dokumenten, da deren Weitergabe nach Versand auch letztlich nicht mehr kontrolliert werden kann.

Die Klägerin wünscht den Zugriff zur Klärung der Todesursachen des eigenen Kindes, insbesondere um Aufschluss auf etwaige Suizidgedanken erhalten zu können. Dieses Interesse ist von höherem Gewicht als etwaige Interessen von Kommunikationspartnern.

Immerhin ist es aufgrund der erbrechtlichen Regelungen auch nachvollziehbar, wie im Falle des Todes mit Dokumenten und Inhalten (egal ob analog oder digital) damit verfahren wird. Die Vererblichkeit des Benutzerkontos ist daher auch für Dritte erkennbar.

7. Beurteilung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist tatsächlich im Kern nicht überraschend.

Wie mit dem zu greifenden Nachlass vor Ort verfahren werden muss, ist bereits seit geraumer Zeit eindeutig geklärt. Eine Differenzierung zwischen digitalem und analogem Nachlass wäre hier nicht nur unpraktikabel, sondern auch an sich nicht mit dem gesetzlichen Wortlaut vereinbar. Die voranschreitende Digitalisierung kann man nur dadurch entsprechend würdigen, dass auch allgemein geltende rechtliche Grundsätze in vergleichbarer Form hierauf Anwendung finden.

Auch ist überzeugend, dass es bei der Frage nach der Vererblichkeit eines Benutzerkontos letztlich um einen Nutzungsvertrag geht, der ebenso wie jedes andere Vertragsverhältnis der jeweiligen Erbfolge unterliegt.

Ob hier Datenschutz verletzt ist, mag sicherlich in jedem Einzelfall anders zu beurteilen sein. Hier könnte die Zukunft also noch weitere Entscheidungen ähnlich gelagerter Fälle bringen.

Insbesondere darf man gespannt sein, wie die Anbieter digitaler Dienste auf diese Entscheidung reagieren werden. Denn die Prüfung, wann und ob ein Account für Erben freigegeben werden darf bzw. muss, ist sicherlich mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden. Außerdem ist nicht jede Änderung der Nutzungsbedingungen so ohne weiteres möglich bzw. zulässig.

Den Volltext der Entscheidung können Sie unter folgendem Link nachlesen.

Falls Sie Fragen zu dieser Entscheidung haben oder zur Vererblichkeit anderweitigen digitalen oder analogen Nachlassen, stehen wir gerne für Rückfragen zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns hierfür ganz einfach telefonisch oder per Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne.

29
Okt 2018

Musik in der Wohnung – Was darf ich?

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Musik in der Wohnung

Was darf ich und was darf ich nicht?

Jeder kennt vermutlich das Problem: Ein Nachbar ist bei der Gartenarbeit zu laut; oder man hört lautstark Diskussionen anderer Hausbewohner mit. Oder man ist sich nie ganz sicher, was man jetzt eigentlich darf und wann man seine Nachbarn möglicherweise stört.

Insbesondere Hobbies wie das Musizieren stoßen immer wieder auf die verschiedensten Auffassungen. Genau mit einer solchen Frage durfte sich der Bundesgerichtshof nun in einer aktuellen Entscheidung auseinandersetzen.

Musiker

1. Der Fall

Im Fall bewohnten die Parteien zwei Reihenhaushälften in einem Wohngebiet. Der Beklagte ist Trompeter als Berufsmusiker und nutzte sein privates Umfeld mehrmals wöchentlich für Proben an seinem Instrument sowie als Lehrer für privaten Trompetenunterricht. Dabei berücksichtigte er stets Mittags-und Nachtruhe.

Nichtsdestotrotz fühlten sich die Nachbarn belästigt. Sie verlangten sowohl vom trompetenden Nachbarn als auch von dessen Ehefrau, dass geeignete Maßnahmen ergriffen würden, damit die Lärmbelästigung reduziert würde.

2. Bisheriger Prozessverlauf

In erster Instanz vor dem Amtsgericht Augsburg behielt der Kläger Recht. Die Beklagten legten hiergegen Berufung ein. Dadurch wurde erreicht, dass ihnen verboten wurde, Musikunterricht zu erteilen sowie in anderen Räumen als im Dachgeschoss und länger als zehn Stunden pro Woche Trompete zu spielen.

Beide Parteien waren mit diesem Ausgang des Verfahrens nicht einverstanden.

3. Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied hier aber nun am 26.10.2018 (Az.: V ZR 143/17) wesentlich differenzierter als die Vorinstanzen dies für nötig empfunden.

a) Ehefrau

Die Klage gegen die Ehefrau des Trompeters wurde durch den BGH von vornherein abgewiesen. Ihre Verurteilung käme nur in Betracht, wenn sie eine sogenannte mittelbare Handlungsstörerin wäre und deshalb das Musizieren Ihres Mannes unterbinden müsste. Dem ist aber nicht so, da der Trompeter selbst Hauseigentümer ist und deshalb dort aus eigenem Recht heraus musiziert. Eine Verpflichtung der ebenfalls dort wohnenden Ehefrau besteht nach den gesetzlichen Vorgaben nicht.

b) Ehemann

Hinsichtlich des trompetenden Nachbarn kommt es auf eine etwaige Beeinträchtigung im Einzelfall an. Grundsätzlich kann in derartigen Fällen ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB bestehen. Dieser ist jedoch ausgeschlossen, wenn die dadurch für den Nachbarn entstehenden Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Dabei kommt es auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ an.

Bei einem richterlichen Ortstermin vor dem Landgericht Augsburg in zweiter Instanz wurde festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger nicht und in deren Schlafzimmer nur leise zu hören ist. Beim Spielen im Wohnzimmer des Beklagten war es im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als schwache Zimmerlautstärke zu vernehmen.

aa) Unterschiedliche Interessen

Der BGH ging deshalb davon aus, dass das Landgericht in zweiter Instanz zu streng geurteilt hatte. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung. Deshalb ist es aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen. Immerhin kann es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein. Es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit.

Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.

bb) Einzelfallregelung

Wie eine solche Regelung aussehen könnte, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, da es hierbei auf die jeweilige Lautstärke, die konkrete Beeinträchtigung und die örtlichen Gegebenheiten ankommt. Ein grober Richtwert könnte die Beschränkung auf ca. zwei Stunden täglich unter Einhaltung der Mittags- und Nachtruhe sein. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Landgericht Augsburg vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden.

Außerdem ist entscheidend, ob durch andere Maßnahmen (beispielsweise das Musizieren in anderen Räumen) bereits möglich ist, Rücksicht auf die nachbarlichen Interessen zu nehmen. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden.

Aufgrund dessen hielt der Bundesgerichtshof das Trompetenspiel im Dachgeschoss außerhalb der Mittags- und Nachtruhe für etwa drei Stunden täglich für eine unwesentliche Beeinträchtigung. Dadurch bestünde aber die Möglichkeit, das Musizieren in den Wohnräumen, wo es für die Nachbarn lauter zu vernehmen ist, zeitlich stärker einzugrenzen. Insgesamt erschien  eine Beschränkung auf drei Stunden täglich angemessen.

Sofern es durch das Unterrichten zu stärkeren Beeinträchtigungen kommt, wäre dies auf weniger Stunden wöchentlich oder auf eine reine Ausübung im Dachgeschoss zu beschränken.

Eine endgültige Entscheidung wurde durch den BGH nicht getroffen. Da es hier noch weiterer Feststellungen bedarf, welche Einzelfallregelung passend ist, wurde der Sachverhalt an das Landgericht zurückverwiesen.

4. Fazit

Eine tatsächliche Entscheidung seitens des Bundesgerichtshofes ist in dieser Sache also nicht ergangen. Dies wurde dem Landgericht Augsburg überlassen, da hierfür noch weitere Feststellungen zu treffen waren.

Nichtdestotrotz ist eine klare Haltung des BGH erkennbar, wonach auch besondere und lautstärkenintensivere Freizeitbeschäftigungen bis zu einem gewissen Grad zu schützen sind. Jedoch ist immer darauf zu achten, dass auch der Nachbar ein Recht auf Ruhe in seinem eigenen Zuhause hat. In manchen Konstellationen mag ein Gespräch zur gütlichen Beilegung sinnvoll und auch zielführend sein. Oftmals ist jedoch aufgrund einer verfahrenen Situation bereits von vornherein klar, dass ein Konsens nicht gefunden werden kann.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Beurteilung Ihres Falles weiter, versuchen ggfs. unter Nachbarn zu schlichten oder machen die Ihnen zustehenden Rechte für Sie geltend. Kontaktieren Sie uns einfach hierfür telefonisch und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen weiter!

25
Okt 2018

Kein Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen

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Kein Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen

Der BGH hat (Recht) gesprochen!

Ein beinahe alltägliches Szenario: Ein lange bestehendes Mietverhältnis ist nicht an die aktuell üblichen Mietpreise angepasst. Deshalb übermittelt der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, welchem der Mieter fristgemäß zustimmt. Anschließend möchte der Mieter seine Zustimmung zurücknehmen. Oder er erkennt erst nach Zustimmung, dass die Erhöhung vom Vermieter falsch berechnet wurde. Steht ihm dabei ein Widerrufsrecht zu?

1. Problemaufriss

Lange Zeit gab es viele Diskussionen und keine klare Antwort zu dieser ganz bestimmten Rechtsfrage: Liegt die vereinbarte Miete unter dem üblichen Durchschnitt der Umgebung, kann ein Vermieter die Erhöhung der Miete verlangen. Dazu kann bzw. muss der Mieter zustimmen. Gleichzeitig ist vielseits bekannt, dass zumindest bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern je nach Einzelfall dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zustehen kann. Doch gilt dies auch bei der erteilten Zustimmung eines Mieters zu einer Mieterhöhung?

Genau diese Frage wird seit langem von Juristen unterschiedlich beurteilt. Erfreulicherweise lag nun ein entsprechender Fall dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

2. Der Fall

Im betroffenen Verfahren war der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte als Vermieterin machte eine Mieterhöhung geltend und forderte die Zustimmung des Klägers hierzu. Der Kläger stimmte der Erhöhung zunächst fristgemäß zu, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend bezahlte er die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt.

Mit der von ihm eingereichten Klage begehrte er die Rückzahlung der aus seiner Sicht zu viel bezahlten Miete.

Mietvertrag

3. Bisheriger Prozess

Im bisherigen Prozessverlauf war das Landgericht Berlin zunächst davon ausgegangen, dass generell auch bei Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungsverlangen ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehen kann. Entscheidend sei, ob die gesetzlichen Voraussetzungen dafür gegeben seien. Dies sei insbesondere bei Verbraucherverträgen der Fall, die im Fernabsatz, also rein mit elektronischen Kommunikationsmitteln, zustande gekommen seien. Die gesetzlichen Vorgaben eines solchen Widerrufsrechts seien nur in diesem konkreten Einzelfall nicht erfüllt gewesen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte der Kläger Revision ein.

4. Entscheidung des BGH

Hierzu entschied der BGH nun mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17), dass eine gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift umfasst jedoch nicht den Bereich der Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Nach dem dahinter stehenden Regelungszweck betrifft dies nur Situationen beim ursprünglichen Abschluss von Mietverträgen.

Dieser vom Gesetzgeber bezweckte Schutz wird bei Mieterhöhungsverlangen durch andere Mechanismen ausreichend berücksichtigt:

  • Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll der Mieter die Möglichkeit haben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen informiert und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.
  • Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Mieter mindestens zwei Monate Zeit zur Zustimmung hat, diesem eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb der er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt.

Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

5. Beurteilung

Die Auffassung des BGH überzeugt aus unserer Sicht in vollem Umfang und war tatsächlich überfällig. Völlig abwegig erscheint die Meinung, dass eine einmal erteilte Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom Mieter noch einmal revidiert werden könnte. Daher kann der im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung, ein solches Recht stünde dem Mieter zu, nur mit Unverständnis entgegen getreten werden.

Auf den ersten Blick mag eine solche Argumentation zwar mit dem Wortlaut des Gesetzes vereinbar sein. Mit der tatsächlichen Intention hat dies aber letztlich nichts zu tun. Immerhin sieht der Ablauf bei Mieterhöhungsverlangen einige Besonderheiten vor, die eine andere Beurteilung als bei üblichen Vertragsabschlüssen rechtfertigt. Die Argumente des Bundesgerichtshofs, wonach keine benachteiligte Position des Mieters angenommen werden kann, überzeugen.

Für Mieter gilt es jedoch, nun besonders darauf zu achten, ob ein Mieterhöhungsverlangen  rechtmäßig ist. Hat man einmal die Zustimmung hierzu erteilt, gilt die darin festgesetzte erhöhte Miete als zwischen den Parteien vereinbart.

Sollten Sie Fragen zu den gesetzlichen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens haben oder Informationen dazu benötigen, ob und ggfs. wie sich die Rechtsprechung des Urteils für Sie als Mieter oder Vermieter auswirkt, stehen wir jederzeit für Ihre Rückfragen zur Verfügung. Auch können wir Ihnen bei der Verfassung oder Prüfung eines anstehenden oder Ihnen zugestellten Mieterhöhungsverlangen helfen. Kontaktieren Sie uns dazu einfach telefonisch oder per E-Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir freuen uns auf Sie!