Tiere in der Mietwohnung

Grundsätzlich erlaubt oder normalerweise verboten!?

Wer Halter eines Haustieres ist, weiß: Die Wohnungssuche gestaltet sich oft schwierig. Denn nicht bei jedem Vermieter sind Hund, Katze & Co. willkommene Bewohner. Manchmal ist aber auch das Problem, dass ein Mieter sich im schon laufenden Mietverhältnis gerne ein Haustier anschaffen möchte, der Vermieter dies aber nicht wünscht. Teils befinden sich dabei Klauseln in Mietverträgen, teils ist nichts dazu geregelt.

Je nach konkretem Einzelfall ist die Rechtslage oft gar nicht so einfach zu beurteilen. Wir möchten aufklären, wie die rechtliche Lage aussieht.

1. Die gesetzliche Lage zur Tierhaltung

Ob Tierhaltung in einer Mietwohnung zugelassen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kernfrage ist immer, ob es zur sogenannten „vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung“ gehört.

Unterschieden wird hier in der Regel zwischen verschiedenen Arten von Tieren: Kleintiere, Hunde/Katzen und gefährliche Tiere.

a) Kleintiere

Kleintiere dürfen generell in Mietwohnungen gehalten werden. Dazu gehören unter anderem Hamster, Wellensittiche oder Fische. Einer Zustimmung bedarf es dabei meist nicht.

Hintergrund ist, dass diese Tiere in der Regel keinerlei Schaden an der Wohnung verursachen. Üblicherweise werden sie in Käfigen oder Terrarien gehalten. Außerdem wirkt sich deren Haltung in keiner Weise auf etwaige andere Bewohner eines Hauses aus. Deshalb hat der Vermieter üblicherweise kein berechtigtes Interesse daran, deren Haltung zu verbieten.

Hier gibt es natürlich Ausnahmen.

Gerichte vertreten oft die Meinung, dass für manche Tiere eine Zustimmung des Vermieters nötig ist. Ratten oder Frettchen werden beispielsweise nicht ohne weiteres akzeptiert, weil sie für Schmutz, Gestank oder auch Angstzustände bei anderen Bewohnern sorgen können.

Außerdem kann die Haltung von Kleintieren im Einzelfall unzulässig werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt. Zu viele Kleintiere muss ein Vermieter also ebenfalls nicht dulden.

b) Gefährliche/Große Tiere

Besonders exotische, große oder gar gefährliche Tiere sind dagegen generell in Mietwohnungen nicht zulässig.

Von diesen geht eine erhöhte Gefahr sowohl für die Wohnung als auch für Nachbarn und Mitmieter des Hauses aus. Außerdem fürchtet sich die Mehrheit der Menschen möglicherweise vor solchen Kreaturen. Dies kann also mit unverhältnismäßig vielen Problemen für den Vermieter verbunden sein.

Stimmt der Vermieter der Haltung zu, steht dem natürlich nichts im Weg.

c) Hunde/Katzen

Die Kategorie der Hunde und Katzen ist dagegen differenziert zu beurteilen.

Tierhaltung

Befindet sich dazu keine Regelung im Mietvertrag, so bedarf die Haltung von Hunden und Katzen generell der Erlaubnis des Vermieters.

Dies liegt insbesondere daran, dass durch diese Tiere auch für andere Hausbewohner Belästigungen entstehen können. Dadurch könnten andere Mieter versuchen, deren Miete zu mindern, wodurch dem Vermieter ein Schaden entsteht. Der Vermieter muss die Gelegenheit erhalten, sich vorab darauf einzustellen und abzuwägen.

Dabei darf der Vermieter nicht ohne vernünftige Begründung eine Tierhaltung verweigern. Denn als Vermieter schuldet man den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gehen nämlich von einem Tier keine Belästigungen aus, so ist die Untersagung vertragswidrig.

Der Vermieter muss dann jeweils eine konkrete Einzelfallprüfung vornehmen (BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Gibt es besondere Belange des Mieters (z.B. Blindenhund, Diabetikerwarnhund), so überwiegen diese meist gegenüber den üblichen Interessen des Vermieters.

2. Vertragliche Regelungen zur Tierhaltung

Auch hier kann, wie in so vielen Angelegenheiten, zwischen den Mietparteien aber eine spezielle Regelung getroffen werden. Diese geht dann stets der gesetzlichen Norm vor.

Doch nicht alles, was vertraglich geregelt ist, entfaltet auch wirklich Gültigkeit.

Hier muss bereits zu Beginn unterschieden werden zwischen individuellen Vereinbarungen und vorformulierten Klauseln.

Individuelle Regelungen sind zwischen Mieter und Vermieter immer zulässig. Wenn beide Parteien eine besondere Vereinbarung treffen wollen und den Inhalt auch explizit ausgehandelt haben, steht dem nichts entgegen.

Der Regelfall sind jedoch vorformulierte Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt. Der Mieter hat in solchen Fällen meist kein wirkliches Mitspracherecht und ist beinahe gezwungen, den Vertrag so zu akzeptieren, wie er ist. Genau dann müssen die Klauseln aber ganz besonders auf deren Inhalt überprüft werden.

Zu vorformulierten Vertragsbedingungen gibt es unzählige Urteile von deutschen Gerichten. Auch zur Haustierhaltung durften und mussten schon viele Mietverträge überprüft werden.

Bereits vor vielen Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche Haustiere in der Mietsache generell verbietet, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92).

Anders verhält es sich aber bei allgemeinen Verboten, die ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, ein Haustier im Einzelfall zuzulassen.

Unwirksam wäre auch eine Klausel, in der sogar bei Kleintieren die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, so führt dies jedoch nicht dazu, dass jede Tierhaltung zulässig wird. Vielmehr verbleibt es bei der gesetzlichen Regel (siehe 1.).

3. Tiere von Besuchern

Keinesfalls kann ein Vermieter den Besuch von Haustieren untersagen. Ein Besuch des Mieters darf also eigene Haustiere für die Dauer des Besuches jederzeit in die Wohnung mitbringen. Dies gehört zur üblichen Nutzung der Wohnräume.

Die Aufnahme von Tieren, wenn auch nur kurzzeitig, ist in der Regel aber nicht zulässig.

4. Widerruf des Vermieters

Wichtig zu wissen ist ebenso, dass eine Erlaubnis eines Vermieters zur Tierhaltung jederzeit widerrufen werden kann.

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass vom Tier Störungen ausgehen, mit denen anfangs nicht zu rechnen war, so kann ein Vermieter dies als berechtigtes Interesse vorbringen.

Hat ein Vermieter die Erlaubnis berechtigt widerrufen, so gilt ab diesem Moment die Tierhaltung in diesem Einzelfall wieder für untersagt.

Erst kürzlich hat ein Gericht folgende Klausel für wirksam erachtet:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des  Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 531 C 19/19)

5. Rechtsfolgen

Wird ein Tier, obwohl eine Erlaubnis nötig wäre, ohne Erlaubnis gehalten, so kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen. Die Mieter können sogar auf Unterlassung der Tierhaltung verklagt werden. Daneben kommen natürlich Ansprüche auf Schadensersatz in Betracht.

Erfolgt hingegen die Untersagung ohne ausreichende Begründung, so können Mieter auf Zustimmung zur Tierhaltung im Einzelfall klagen.

Da die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Einschätzung nicht unerheblich sind, sollte hier die jeweilige Sachlage immer genau geprüft werden. Gerichtliche Verfahren verursachen Kosten, die später eine der beiden Parteien tragen muss. Außerdem ist dann meist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Gerne prüfen wir die Tierhaltung im Einzelfall oder klären anderweitige offene Fragen für Sie! Sprechen Sie uns an.