Eltern-Kind-Zentrum in der Wohnungseigentumsanlage

Wie störend ist der Kinderlärm?

Innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage ist oft Rücksicht auf andere Bewohner geboten. Das gilt sowohl für die störenden Bewohner, die sich entsprechend zurückhalten sollen, als auch für die übrigen, die gewisse Lärmbelästigungen ertragen müssen.

Viele Einzelheiten zum zulässigen Verhalten können in der Teilungserklärung enthalten sein.

Der Bundesgerichtshof hatte nun kürzlich zu entscheiden, wie es sich bei einem Eltern-Kind-Zentrum innerhalb einer Wohnungsanlage verhält (Urteil vom 13.12.2019, Az.: V ZR 203/18).

1. Der Sachverhalt: Lärm durch Kinder in der Eigentumsanlage

Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die Wohnung der Kläger befindet sich im ersten Obergeschoss des Objektes. Geklagt wurde gegen einen Verein, der als solcher eine Einheit im Erdgeschoss anmietete. Streitpunkt war eine etwaige Ruhestörung durch Kinder.

In der Teilungserklärung des Objektes wurde bestimmt, dass das von der Beklagten genutzte Mietobjekt als „Laden mit Lager“ benutzt werden dürfe.

Der Beklagte nutzte die Einheit als Eltern-Kind-Zentrum. Hintergrund des Zentrums war und ist laut Satzung des Vereins, der Isolation von Eltern entgegenzuwirken. Dies sei nämlich für Familien in Großstädten zunehmend ein Problem.

Die Öffnungszeiten des Zentrums gelten montags bis freitags von 9 bis 18 Uhr. Vormittags findet dort eine Art Mini-Kindergarten für Kinder zwischen 18 und 36 Monaten statt. Montags und Freitags wird der Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern abgehalten. Nachmittags veranstaltet der Beklagte ein „offenes Spielzimmer“ für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie Spielecke und einigen Kinder-Kursen. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die „scuola Italiana“ mit Kindern von 4 bis 6 Jahren und einmal monatlich von 13 Uhr bis 16 Uhr eine Pfadfinderinnen-Gruppe.

Außerdem finden unregelmäßig Kinder-Feiern, Flohmärkte oder Vorträge statt.

Kinder

2. Bisheriger Prozessverlauf

Die Kläger klagten gegen den Verein und verlangten die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum. Daneben ging es auch darum, dass auf der Außenfläche vor der Einheit keine Kinderwägen und Fahrräder abgestellt werden sollten. Im Kern wollten die Kläger erreichen, dass die Lärmbelästigung von dieser Einheit reduziert würde.

Das Landgericht München I hat in erster Instanz einen Anspruch auf Unterlassung bejaht. Der Beklagte ging in Berufung vor dem Oberlandesgericht München, doch blieb auch hier erfolglos. Mit der Revision zum Bundesgerichtshof verfolgt der Beklagte sein Vorhaben weiter.

3. Die Entscheidung: Lärm durch Kinder ist erlaubt!

Der Bundesgerichtshof war anderer Auffassung als die Vorinstanzen und hat nun der Revision des Beklagten stattgegeben. Zumindest in der Hauptsache, nämlich die Unterlassung der Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum, sah er den Beklagten im Recht. Hinsichtlich der Störungen in den Außenflächen sowie etwaiger Lärmbelästigungen muss nun das Oberlandesgericht – wegen der abweichenden Entscheidung im Hauptantrag – neu entscheiden.

Ein Wohnungseigentümer kann generell gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassung verlangen, wenn dieser die Einheit anders nutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen. Das gilt zwar dann nicht, wenn die tatsächliche Nutzung nicht mehr stört als die erlaubte Nutzung. Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgehen, sind aber typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager. Dies würde zunächst für einen Anspruch auf Unterlassung sprechen.

Der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch aber trotzdem.

Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sind nämlich Geräusche, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen oder ähnlichen Einrichtungen ausgehen, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Dies liegt daran, dass „Kinderlärm“ generell durch Gesetz und Rechtsprechung privilegiert behandelt wird. Das müsste man auch bei der Prüfung, ob die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt sei, berücksichtigen. Dass die Teilungserklärung bedeutend älter ist als das Bundesimmissionsschutzgesetz, spielt dabei keine Rolle.

Anders könnte man es nur sehen, wenn die Nutzung komplett im Widerspruch zur vorgesehenen Nutzung stünde. So wäre es beispielsweise bei einem konzipierten Ärztehaus, da hier auch der professionelle Charakter des Gebäudes leiden würde.

Das Eltern-Kind-Zentrum fällt ebenfalls unter eine solche Bevorzugung. Dem steht nicht entgegen, dass dort auch Erwachsenen-Kurse angeboten werden. Das Hauptaugenmerk der Einrichtung ist und bleibt die Frühförderung der Kinder.

4. Fazit

Die Entscheidung mag an manchen Stellen auf Verwunderung stoßen. Immerhin besagt die Teilungserklärung eindeutig, welche Nutzung zugelassen ist (und im Umkehrschluss daraus, welche eben gerade nicht).

Allerdings ist die Rechtsprechung in vielerlei Hinsicht seit geraumer Zeit äußerst kinderfreundlich und privilegiert ausdrücklich jeglichen „Lärm“, der von Kindern ausgeht bzw. mit Einrichtungen für Kinder in Verbindung steht. Insofern ist vor diesem Hintergrund die Entscheidung nur konsequent.

Für die Bewohner des Hauses ist dies, falls diese sich von der Einrichtung gestört fühlen, natürlich nur ein geringer Trost. Immerhin sah man sich aufgrund der Teilungserklärung auf der sicheren Seite.

Hier wird aber aufgrund der Bevorzugung zu Gunsten von Familien und Kindern für die Zukunft nur eine Änderung bzw. Verschärfung der Teilungserklärung helfen. Ob dies von der Mehrheit der Eigentümer gewollt sein wird, bleibt fraglich. Immerhin empfinden viele Menschen „Kinderlärm“ nicht als derart störend.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu einem anderen Thema bezüglich Wohnungseigentum? Gerne können Sie sich hierzu mit uns in Verbindung setzen. Wir sind als Kanzlei unter anderem auf Probleme im Rahmen des WEG spezialisiert. Wir helfen Ihnen gern!


Kauf und Miete

Was passiert eigentlich mit der Kaution?

Wenn Immobilien veräußert werden die vermietet sind, stellt sich häufig die Frage, was mit dem bestehenden Mietverhältnis passiert. Gerade einzelne Details werden dann häufig Streitthema, wenn sich Verkäufer und Käufer über die rechtliche Lage nicht einig sind. Gerade die geleistete Kaution öffnet dann diverse Fragen.

Ein deutsches Amtsgericht hat hierzu nun klargestellt.

1. Sachverhalt

Beteiligte Parteien im Verfahren waren der Mieter eines Objektes sowie der neue Eigentümer, welcher das Objekt vom früheren Vermieter gekauft hatte. Der neue Eigentümer hatte fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, da nach seiner Auffassung der Mieter keine Kaution – die sogenannte Mietsicherheit – geleistet hätte.

Kaution

Zwar war im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart. Jedoch hatte der vorherige Eigentümer aufgrund der Veräußerung die vom Mieter seinerzeit geleistete Kaution an diesen zurückbezahlt.

Nun verlangte der neue Eigentümer vom Mieter, wie vertraglich vereinbart, die zu erbringende Sicherheitsleistung an ihn. Der Mieter war der Auffassung, dass er hierzu nicht verpflichtet sei.

2. Das Verfahren

Als der neue Vermieter ihm deshalb kündigte, wollte der Mieter dies nicht ohne weiteres akzeptieren. Deshalb begehrte er, gerichtlich feststellen zu lassen, dass die Kündigung unwirksam sei.

Hierüber hatte nun das Amtsgericht Hamburg Altona zu entscheiden (Urteil vom 12.2.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18).

3. Die Entscheidung zur Abrede über die Kaution

Das Amtsgericht ging davon aus, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der klagende Mieter war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr verpflichtet, die Kaution zu zahlen.

Deshalb konnte der neue Vermieter auch nicht wegen Nichtzahlung der Sicherheit kündigen.

Wenn ein Vermieter an den Mieter die Kaution zurückgezahlt hat, ist darin tatsächlich eine Aufhebung der ursprünglichen Kautionsabrede zu sehen. Dies wird zwar nicht ausdrücklich vereinbart, wird aber in konkludenter Form, also durch schlüssiges Verhalten, angenommen.

Indem der vorherige Vermieter die Kaution auszahlt erklärt er damit, die vertragliche Vereinbarung zur Kaution aufheben zu wollen. Dies führt dazu, dass sich der Inhalt des ursprünglichen Mietverhältnisses ändert.

Wichtig ist, dass dies geschieht, noch bevor der Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis eingetreten ist. Daher muss sich (leider) der neue Vermieter auch an diese geänderten Umstände halten. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der neue Eigentümer erst dann in das Mietverhältnis ein, wenn der Eigentumserwerb vollendet ist. Dies geschieht üblicherweise mit Eintragung im Grundbuch.

Wenn zu diesem Zeitpunkt die Vereinbarung über die Kaution bereits durch die früheren Mietparteien geändert wurde, wirkt diese Änderung auch für und gegen den Erwerber.

Anders wäre es möglicherweise zu sehen, wenn zwischen den Parteien vereinbart gewesen wäre, dass der Mieter die Kaution an den neuen Vermieter weiterleiten müsste. Dafür gab es im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte. Aus Sicht des Mieters hatte die Rückzahlung der Kaution zwar keinen eindeutigen Grund. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, den Anlass der Auszahlung zu deuten. Wenn der ehemalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlt, darf ein Mieter dies so verstehen, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr aus der Kaution gegen ihn stellen möchte.

4. Fazit: Vereinbarungen über die Kaution wirken fort!

Eine weitere Entscheidung der deutschen Rechtsprechung, welche Mieter erheblich schützt. Denn in den meisten Fällen wird ein Mieter bei Veräußerung des Objektes nicht davon ausgehen, dass er seine Kaution zurückerhält.

Demgegenüber birgt diese Entscheidung aber gerade für den Erwerber erhebliche Risiken. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit dem vorherigen Eigentümer wird der Erwerber üblicherweise Einsicht in den Mietvertrag nehmen. Wenn diesem dann bestätigt wird, dass die Kaution geleistet wurde, geht ein Erwerber davon aus, dass diese mit Sicherheit zur Verfügung stünde.

Erfolgt aber zwischen Kaufvertrag und Umschreibung im Grundbuch eine Auszahlung des Voreigentümers an den Mieter, verliert der Erwerber seinen Kautionsanspruch. Er muss sich dann diesbezüglich an den Voreigentümer wenden.

Es ist daher empfehlenswert, diese Gefahr zu berücksichtigen. Insbesondere sollte der Verkäufer darauf hingewiesen werden, dass keine Auszahlung der Kaution an den Mieter zu erfolgen habe. Im besten Fall sollte der Erwerber sich dies schriftlich bestätigen lassen. Erfolgt dann eine Auszahlung des Verkäufers an den Mieter, ist die Durchsetzung von Ansprüchen gegenüber dem Verkäufer erheblich erleichtert.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderweitigen immobilienrechtlichen Thematiken? Gerne helfen wir Ihnen bei der Beantwortung ihrer offenen Fragen. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Besprechungstermin. Wir freuen uns auf Sie.


Kaufvertrag und Wohnrecht

Was ist, wenn es anders kommt als man denkt!?

Immer mehr Menschen sichern sich heute für die Rente mit Immobilien ab. Doch es ist sinnvoll, diese nicht bis kurz vor oder nach seinem Ableben im eigenen Vermögen zu behalten. Dies hat nämlich nicht unerhebliche erbschaftsteuerliche Konsequenzen. Deshalb entscheidet man sich häufig dazu, im Alter Immobilien an Familienmitglieder zu übertragen. Um dort wohnen bleiben zu können, wird dann meist ein Wohnrecht dafür vorbehalten.

Gerade in dieser Konstellation stellen sich aber dann gewisse Fragen, wenn das Leben anders spielt als man dachte.

1. Das Problem

Im Alter ist vielen Eigentümern von Immobilien daran gelegen, Erbschaftsteuer zu sparen. Daher denken sie daran, Grundstücke im eigenen Eigentum bereits vorab an Kinder, Ehepartner oder andere Familienmitglieder zu übertragen. Innerhalb der Familie gibt es Freibeträge, von denen die Beteiligten profitieren können. Gerade wenn mehr Immobilien vorhanden sind, sollte die Übertragung gut geplant sein, um die Freibeträge bestmöglich zu nutzen.

Wer sein Eigentum im Wege einer Schenkung an Familienmitglieder – meist die eigenen Kinder – überträgt, wünscht sich im Gegenzug dazu aber oft eine gewisse Gegenleistung. Dies kann bereits darin bestehen, dass die Eltern bis zu ihrem Tod im Haus leben möchten. Alternativ denkt man auch daran, dass die Kinder möglicherweise für die Pflege der Eltern im Alter aufkommen sollen.

Sicher sind hier immer die näheren Umstände relevant für die genaue Vereinbarung (z.B. Inhalt des Wohnrechts, Lage, Wertentwicklung, Alter der Eltern etc.).

Doch was passiert, wenn sich die näheren Umstände vollkommen anders entwickeln als man bei Vertragsschluss erwartet hat? Kann sich dies auf den geschlossenen Vertrag auswirken?

Dies hatte das Oberlandesgericht Frankfurt vor einigen Wochen zu klären.

2. Der Fall: Übertragung von Immobilien mit Gegenleistung

Der 74-jährige Eigentümer einer Immobilie veräußerte diese an seine Nichte. Der Kaufpreis lag bei 86.000,00 Euro. Der Veräußerer erhielt ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht. Dieses wurde mit einem Jahreswert von 2.592,00 Euro beziffert.

Immobilien

Außerdem verpflichtete sich die Nichte dazu, die Pflegeleistungen im häuslichen Bereich zu erbringen, solange dies möglich und zumutbar ist. Der Wert der Pflegeleistung wurde mit 2.460,00 Euro als Jahreswert beziffert.

Sämtliche Gegenleistungen wurden dem vereinbarten Kaufpreis entgegengesetzt, sodass die Nichte nur noch einen geringen Restpreis für die Immobilie bezahlen musste.

Nun kam es jedoch anders als bei Vertragsschluss erwartet.

Der veräußernde Onkel verstarb überraschenderweise bereits drei Wochen nach Abschluss des Vertrages.

3. Das Verfahren

Die Schwester des Verstorbenen ging nun davon aus, dass der frühe Tod Auswirkungen zeigen müsste. Offensichtlich sei man bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass der Onkel noch länger am Leben sei. Dies sei Grundlage für die Bezifferung der Gegenleistungen gewesen.

Letztlich sei nun die Gegenleistung der Nichte tatsächlich bedeutend geringer als dem Vertrag zugrunde gelegt wurde. Denn die Werte für Wohnrecht und Pflegeleistungen minderten den bezahlten Kaufpreis. Hätte man gewusst, dass dies nur noch für drei Wochen anfiele, hätte man die vertragliche Regelung anders getroffen.

Sie verlangte Zahlung der kapitalisierten Werte von der Nichte. Geltend gemacht hat sie einen Anspruch in Höhe von 42.229,00 Euro.

4. Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht gab der Klägerin jedoch nicht Recht.

Was die Erbin hier verlangte, konnte dem geschlossenen Kaufvertrag nicht entnommen werden. Insofern kommt ein solcher Anspruch nur durch ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Bei Vertragsschluss waren aber beide Parteien – Onkel und Nichte – im Ungewissen darüber, wie lange der Verkäufer leben oder zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Hier besitzt also keine der Parteien einen Wissensvorsprung, der zu Gunsten der anderen Partei ausgeglichen werden müsste.

Das Risiko, dass das Grundstück überaus günstig überlassen werden könnte, musste dem Erblasser bei Vertragsschluss bewusst gewesen sein. Ebenso hätte die Nichte das Risiko getragen, wenn der Verstorbene überraschend lang gelebt und pflegebedürftig gewesen wäre.

Grund oder Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibt daher nicht.

Auch eine Anpassung des Vertrages scheidet aus denselben Gründen aus (§ 313 BGB). Es hat sich schlichtweg das Risiko einer Partei sehr schnell verwirklicht. Die Geschäftsgrundlage des Vertrages ist dadurch aber nicht weggefallen.

Der Zufall, dass der Wohnungsberechtigte so schnell verstorben ist, geht leider zu dessen Lasten bzw. zu Lasten seiner Erben.

5. Fazit: Bei der Übertragung von Immobilien alle Eventualitäten beachten!

Der Hinweis des Gerichtes auf den umgekehrten Fall überzeugt. Der Nichte stünde auch kein Anpassungsanspruch zu, wenn sie verpflichtet wäre, den Onkel jahrelang zu pflegen. Die Parteien gingen im Vollbesitz ihrer Kräfte die vertragliche Vereinbarung ein. Es liegt also auch an ihnen, die hieraus resultierenden Risiken zu tragen.

Gleiches gilt natürlich für die Erbin. Diese kann selbstredend nicht mehr geltend machen, als dem Onkel zugestanden hätte.

Die Grenzen einer Vertragsanpassung sind sehr eng gehalten. Ein Rückgriff darauf erfolgt immer nur dann, wenn auf keinem anderen Weg eine verträgliche Lösung der Sachlage möglich erscheint.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung? Unsere Kanzlei ist unter anderem spezialisiert auf die Bereiche Immobilienrecht und Erbrecht und kann Ihnen insofern bei etwaigen Fragen tatkräftig zur Seite stehen. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich gerne telefonisch oder per E-Mail bei uns!


Tiere in der Mietwohnung

Grundsätzlich erlaubt oder normalerweise verboten!?

Wer Halter eines Haustieres ist, weiß: Die Wohnungssuche gestaltet sich oft schwierig. Denn nicht bei jedem Vermieter sind Hund, Katze & Co. willkommene Bewohner. Manchmal ist aber auch das Problem, dass ein Mieter sich im schon laufenden Mietverhältnis gerne ein Haustier anschaffen möchte, der Vermieter dies aber nicht wünscht. Teils befinden sich dabei Klauseln in Mietverträgen, teils ist nichts dazu geregelt.

Je nach konkretem Einzelfall ist die Rechtslage oft gar nicht so einfach zu beurteilen. Wir möchten aufklären, wie die rechtliche Lage aussieht.

1. Die gesetzliche Lage zur Tierhaltung

Ob Tierhaltung in einer Mietwohnung zugelassen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kernfrage ist immer, ob es zur sogenannten „vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung“ gehört.

Unterschieden wird hier in der Regel zwischen verschiedenen Arten von Tieren: Kleintiere, Hunde/Katzen und gefährliche Tiere.

a) Kleintiere

Kleintiere dürfen generell in Mietwohnungen gehalten werden. Dazu gehören unter anderem Hamster, Wellensittiche oder Fische. Einer Zustimmung bedarf es dabei meist nicht.

Hintergrund ist, dass diese Tiere in der Regel keinerlei Schaden an der Wohnung verursachen. Üblicherweise werden sie in Käfigen oder Terrarien gehalten. Außerdem wirkt sich deren Haltung in keiner Weise auf etwaige andere Bewohner eines Hauses aus. Deshalb hat der Vermieter üblicherweise kein berechtigtes Interesse daran, deren Haltung zu verbieten.

Hier gibt es natürlich Ausnahmen.

Gerichte vertreten oft die Meinung, dass für manche Tiere eine Zustimmung des Vermieters nötig ist. Ratten oder Frettchen werden beispielsweise nicht ohne weiteres akzeptiert, weil sie für Schmutz, Gestank oder auch Angstzustände bei anderen Bewohnern sorgen können.

Außerdem kann die Haltung von Kleintieren im Einzelfall unzulässig werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt. Zu viele Kleintiere muss ein Vermieter also ebenfalls nicht dulden.

b) Gefährliche/Große Tiere

Besonders exotische, große oder gar gefährliche Tiere sind dagegen generell in Mietwohnungen nicht zulässig.

Von diesen geht eine erhöhte Gefahr sowohl für die Wohnung als auch für Nachbarn und Mitmieter des Hauses aus. Außerdem fürchtet sich die Mehrheit der Menschen möglicherweise vor solchen Kreaturen. Dies kann also mit unverhältnismäßig vielen Problemen für den Vermieter verbunden sein.

Stimmt der Vermieter der Haltung zu, steht dem natürlich nichts im Weg.

c) Hunde/Katzen

Die Kategorie der Hunde und Katzen ist dagegen differenziert zu beurteilen.

Tierhaltung

Befindet sich dazu keine Regelung im Mietvertrag, so bedarf die Haltung von Hunden und Katzen generell der Erlaubnis des Vermieters.

Dies liegt insbesondere daran, dass durch diese Tiere auch für andere Hausbewohner Belästigungen entstehen können. Dadurch könnten andere Mieter versuchen, deren Miete zu mindern, wodurch dem Vermieter ein Schaden entsteht. Der Vermieter muss die Gelegenheit erhalten, sich vorab darauf einzustellen und abzuwägen.

Dabei darf der Vermieter nicht ohne vernünftige Begründung eine Tierhaltung verweigern. Denn als Vermieter schuldet man den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gehen nämlich von einem Tier keine Belästigungen aus, so ist die Untersagung vertragswidrig.

Der Vermieter muss dann jeweils eine konkrete Einzelfallprüfung vornehmen (BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Gibt es besondere Belange des Mieters (z.B. Blindenhund, Diabetikerwarnhund), so überwiegen diese meist gegenüber den üblichen Interessen des Vermieters.

2. Vertragliche Regelungen zur Tierhaltung

Auch hier kann, wie in so vielen Angelegenheiten, zwischen den Mietparteien aber eine spezielle Regelung getroffen werden. Diese geht dann stets der gesetzlichen Norm vor.

Doch nicht alles, was vertraglich geregelt ist, entfaltet auch wirklich Gültigkeit.

Hier muss bereits zu Beginn unterschieden werden zwischen individuellen Vereinbarungen und vorformulierten Klauseln.

Individuelle Regelungen sind zwischen Mieter und Vermieter immer zulässig. Wenn beide Parteien eine besondere Vereinbarung treffen wollen und den Inhalt auch explizit ausgehandelt haben, steht dem nichts entgegen.

Der Regelfall sind jedoch vorformulierte Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt. Der Mieter hat in solchen Fällen meist kein wirkliches Mitspracherecht und ist beinahe gezwungen, den Vertrag so zu akzeptieren, wie er ist. Genau dann müssen die Klauseln aber ganz besonders auf deren Inhalt überprüft werden.

Zu vorformulierten Vertragsbedingungen gibt es unzählige Urteile von deutschen Gerichten. Auch zur Haustierhaltung durften und mussten schon viele Mietverträge überprüft werden.

Bereits vor vielen Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche Haustiere in der Mietsache generell verbietet, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92).

Anders verhält es sich aber bei allgemeinen Verboten, die ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, ein Haustier im Einzelfall zuzulassen.

Unwirksam wäre auch eine Klausel, in der sogar bei Kleintieren die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, so führt dies jedoch nicht dazu, dass jede Tierhaltung zulässig wird. Vielmehr verbleibt es bei der gesetzlichen Regel (siehe 1.).

3. Tiere von Besuchern

Keinesfalls kann ein Vermieter den Besuch von Haustieren untersagen. Ein Besuch des Mieters darf also eigene Haustiere für die Dauer des Besuches jederzeit in die Wohnung mitbringen. Dies gehört zur üblichen Nutzung der Wohnräume.

Die Aufnahme von Tieren, wenn auch nur kurzzeitig, ist in der Regel aber nicht zulässig.

4. Widerruf des Vermieters

Wichtig zu wissen ist ebenso, dass eine Erlaubnis eines Vermieters zur Tierhaltung jederzeit widerrufen werden kann.

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass vom Tier Störungen ausgehen, mit denen anfangs nicht zu rechnen war, so kann ein Vermieter dies als berechtigtes Interesse vorbringen.

Hat ein Vermieter die Erlaubnis berechtigt widerrufen, so gilt ab diesem Moment die Tierhaltung in diesem Einzelfall wieder für untersagt.

Erst kürzlich hat ein Gericht folgende Klausel für wirksam erachtet:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des  Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 531 C 19/19)

5. Rechtsfolgen

Wird ein Tier, obwohl eine Erlaubnis nötig wäre, ohne Erlaubnis gehalten, so kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen. Die Mieter können sogar auf Unterlassung der Tierhaltung verklagt werden. Daneben kommen natürlich Ansprüche auf Schadensersatz in Betracht.

Erfolgt hingegen die Untersagung ohne ausreichende Begründung, so können Mieter auf Zustimmung zur Tierhaltung im Einzelfall klagen.

Da die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Einschätzung nicht unerheblich sind, sollte hier die jeweilige Sachlage immer genau geprüft werden. Gerichtliche Verfahren verursachen Kosten, die später eine der beiden Parteien tragen muss. Außerdem ist dann meist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Gerne prüfen wir die Tierhaltung im Einzelfall oder klären anderweitige offene Fragen für Sie! Sprechen Sie uns an.


Modernisierungen in Eigentümergemeinschaft

Wer zahlt, verliert!

Man stelle sich vor, ein Eigentümer einer Gemeinschaft gibt Modernisierungen in Auftrag und begleicht diese. Später stellt sich heraus, dass dies gar nicht seine Aufgabe gewesen wäre. Stattdessen war dies die gemeinschaftliche Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Je mehr Eigentümer in der Gemeinschaft, umso geringer ist der eigene Kostenanteil.

Aber ist doch kein Problem, er erhält natürlich die zu viel bezahlten Kosten von den übrigen Eigentümern wieder, oder? Von wegen, entschied nun der Bundesgerichtshof.

1. Der Fall

Geklagt hatte ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Die Anlage bestand aus insgesamt 212 Apartments. Der Kläger ließ im Jahr 2005 seine einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierung ersetzen. Ähnliches hatten bereits zuvor auch andere Eigentümer in der Wohnanlage getan.

EigentümergemeinschaftDie Kosten hierfür übernahm der Kläger zunächst selbst. Dies tat er, weil er irrtümlich davon ausging, dass er die Erneuerung auf seine eigenen Kosten vornehmen müsste. Auch die übrigen Eigentümer nahmen ähnliche Modernisierungen vor, weil die rechtliche Lage noch nicht vollends geklärt war.

Im Jahr 2012 wurde eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs in einer anderen Sache veröffentlicht, die Licht ins Dunkel brachte (Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11). Darin ging es um eine vergleichbare Regelung in der Teilungserklärung. Entschieden wurde dabei, dass die Erneuerung eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist.

2. Das bisherige Verfahren

Bereits das Amtsgericht Hamburg-Barmbek ging davon aus, dass dem Eigentümer kein Anspruch zustünde. Die Klage auf Wertersatz in Höhe von 5.500,00 Euro wies es ab.

Auch in der Berufung vor dem Landgericht Hamburg blieb die Klage ohne Erfolg; jedoch wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der Kläger wandte sich sodann an das oberste deutsche Zivilgericht, um die Sachlage zu klären.

3. Die Entscheidung für die Eigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof geht jedoch – ebenso wie die Vorinstanzen – davon aus, dass kein Anspruch auf Erstattung besteht. Hierfür fehle es an einer rechtlichen Anspruchsgrundlage.

Für einen solchen Anspruch gäbe es nur zwei mögliche Grundlagen im Gesetz: Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Beide Regelungen sind vorliegend aber nicht anwendbar. Das liegt daran, dass für das Wohnungseigentumsrecht besondere Vorschriften gelten, die Spezielleres über die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums enthalten. Jene Vorschriften besagen, dass die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden hätten (§ 21 Abs. 4, 5 WEG).

Dies hätte auch dann Vorrang, wenn es um eine zwingende Maßnahme geht. Denn auch dann verbleibt den Eigentümern ein gewisser Gestaltungsspielraum. Die genaue Ausführung der Maßnahmen, die Auswahl der Handwerker oder auch eine etwaige Kostenersparnis durch mehrere Aufträge liegt immerhin bei den Eigentümern. Ausnahmen hiervon gelten nur für Fälle der Notgeschäftsführung, also wenn ein Schaden unmittelbar droht (§ 21 Abs. 2 WEG).

Daran liegt es insofern auch, dass die Eigentümer auch über eine an sich zwingende Instandsetzung einen Beschluss fassen müssen.

Der BGH geht deshalb davon aus, dass es dem Eigentümer zumutbar ist, das besondere Verfahren des WEG einzuhalten. Im vorliegenden Fall hätte also auch der Kläger einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen können.

Der Irrtum des Klägers, er müsse die Modernisierung auf eigene Kosten als Sondereigentümer vornehmen, begründet keinen Anspruch. Ein Ausgleich würde die übrigen Eigentümer zu sehr in ihren Rechten als Mitglied der Gemeinschaft beschränken. Zwar müssen Eigentümer innerhalb einer WEG mit unvorhersehbaren Ausgaben durch Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum rechnen. Dies bedeutet aber nicht, dass sie im Nachhinein Ausgaben tätigen müssen für bereits abgeschlossene Maßnahmen, die sie nicht beeinflussen konnten.

Ihr Mitspracherecht wäre auf diesem Weg vollkommen umgangen. Dies läuft der Systematik des Wohnungseigentumsrechtes zuwider.

4. Fazit zur Eigentümergemeinschaft

Im ersten Moment mag das Ergebnis dieses Falles überraschen. Denn immerhin befand sich der Kläger im Irrtum über seine eigene Zahlungspflicht.

Allerdings führte der Irrtum dazu, dass der Kläger die Maßnahme selbst und vollständig nach seinen eigenen Vorstellungen durchführte. Was wäre die Folge, wenn man einen Anspruch auf Erstattung gegenüber den anderen Eigentümern annehmen würde? Dann hätten alle Eigentümer der übrigen 211 Wohnungen Kosten für eine Maßnahme zu erstatten, die sie zu keinem Zeitpunkt beeinflussen konnten. Im schlimmsten Fall hätten sämtliche Eigentümer außer dem Kläger dagegen gestimmt. Auf diesem Weg könnte man sonst eine Maßnahme erzwingen, die im Rahmen der Gemeinschaft keine Mehrheit finden würde.

Bedenkt man diese Konsequenz, so ist verständlich, warum ein Anspruch des Klägers hier vom BGH verneint wurde.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu einem anderen Problem des Wohnungseigentumsrechts? Gerne helfen wir Ihnen bei der Klärung. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Termin.


Die Untervermietung einer Wohnung

Was darf ich als Mieter? Und was lass ich lieber?

Wie bereits in unserem Beitrag vom 14.09.2019 beschrieben, wohnt ein Großteil der Deutschen zur Miete. Durch diverse Konstellationen kann es dazu kommen, dass eine Wohnung oder auch nur ein Teil davon an andere Personen überlassen werden soll. Interessant wird dies erst, wenn diese Personen nicht als Mieter im Mietvertrag genannt sind. Oft geschieht dies sogar ohne Wissen des Vermieters. Ob dies so rechtlich in Ordnung ist und worauf es dabei ankommt, wollen wir hier erläutern.

1. Wer ist Berechtigter?

Sobald ein Mietvertrag unterzeichnet ist, steht einem Mieter die Nutzung des Objektes zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen zu. Danach bestimmt sich vor allem, wer Mieter der Wohnung ist und ab wann er das Objekt für sich beanspruchen kann. Dadurch wird auch vertraglich oder gesetzlich geregelt, wer genau das Objekt nutzen darf und ob eine Untervermietung gestattet ist.

Natürlich ist ein Mieter berechtigt, jederzeit Besuch in seiner Wohnung zu empfangen. Selbstredend ist auch Besuch über Nacht stets unerlaubt zulässig.

Jedoch kann es vorkommen, dass ein Besuch „ausartet“ und zu einer längeren Anwesenheit führt. Oder jemand bittet um Unterschlupf für unbegrenzte Zeit.

Wer nicht im Mietvertrag genannt ist, hat kein Recht darauf, in der Wohnung zu wohnen. Richtig?

Nein.

Vielen ist bereits nicht bekannt, dass es Personen gibt, die den Wohnraum bewohnen dürfen, ohne Mieter laut Vertrag zu sein. Dies gilt vor allem für Angehörige des Mieters oder enge Vertraute.

Dies liegt daran, dass ein Mieter die Sache nicht unerlaubt einem Dritten überlassen darf (§ 540 BGB). Eine Reihe von Personen fällt jedoch nicht unter den Begriff des „Dritten“.

a) Familie

Hierzu ein Beispiel:

Ein Ehepaar mietet gemeinsam eine Wohnung an. Beide sind als Mieter im Vertrag benannt. Nach einigen Jahren Mietdauer werden die Eheleute Eltern eines Kindes.

Selbstverständlich darf das Neugeborene in der Wohnung leben (obwohl es nicht im Mietvertrag genannt ist). Ein Mieter hat also jederzeit die Möglichkeit und auch das Recht, seine eigenen Kinder in die angemietete Wohnung aufzunehmen. Umstritten ist dies lediglich bei bereits volljährigen Kindern. Haben diese bereits vor Eintritt der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt, dürfen diese natürlich dort bleiben. In anderen Fällen wird es oft vom Einzelfall abhängig sein. Tatsächlich gibt es dabei aber selten Probleme mit dem Vermieter.

Auch für die Eltern kann eine Berechtigung zur Aufnahme in die Wohnung bestehen. Dabei kommt es aber häufig auf die Umstände des Einzelfalles an, insbesondere ob dann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt.

Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, umso unwahrscheinlich wird ein Recht auf Aufnahme bestehen. In der Regel wird dies bereits bei Geschwistern verneint. Dies liegt vermutlich daran, dass für Geschwister (im Gegensatz zu Kindern und Eltern) auch keine Unterhaltsverpflichtung besteht. Insofern ist ein Mieter auch nicht gezwungen, für diese zu sorgen.

b) Sonstige Personen

Andere Personen zählen üblicherweise nicht zum Kreis der Berechtigten. Sie können daher nicht ohne weiteres in die Wohnung aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere auch für Lebensgefährten. In solchen Fällen bedarf es dann der Erlaubnis des Vermieters. (§ 540 BGB).

Ob es dabei um Freunde, Bekannte, entferntere Verwandte oder völlig Fremde, geht, spielt für die rechtliche Bewertung letztlich keine Rolle.

2. Wozu sind sie berechtigt?

Diese nahe stehenden Personen dürfen also ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.

Dies bedeutet, dass sie berechtigt sind, die Wohnung mit zu nutzen. Damit verbunden ist aber ausdrücklich, dass der eigentliche Mieter nach wie vor ebenso in der Wohnung lebt. Eine vollständige Überlassung an ein Familienmitglied ist so also nicht möglich.

Darüber hinaus muss natürlich gewährleistet sein, dass die Wohnung dadurch nicht übermäßig belegt wird. Wann dies der Fall ist, hängt immer von der jeweiligen Wohnung im Einzelfall ab. Ein Ergebnis kann nur eine Abwägung der beiderseitigen Interessen bringen. Je näher das familiäre Verhältnis ist, umso gravierender müssen die Interessen des Vermieters sein, um zu überwiegen.

3. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Bei Wohnräumen kann es nichtsdestotrotz nach Beginn des Mietverhältnisses dazu kommen, dass ein Mieter eine dritte Person in die Wohnung aufnehmen möchte.

Dabei ist zunächst entscheidend, dass er dies ohne Erlaubnis des Vermieters nicht tun darf (§ 540 BGB). Die Regelung betrifft sowohl die teilweise als auch die vollständige Untervermietung der Wohnung.Untervermietung Eine Erlaubnis ist also erforderlich, wenn nur ein Zimmer, ebenso, wenn die ganze Wohnung einem Dritten überlassen werden soll.

4. Das berechtigte Interesse des Mieters

Zusätzlich zur vorbenannten Regelung gibt es eine weitere Vorschrift, die – im Gegensatz zu § 540 BGB – nur für Wohnräume gilt.

Gemäß § 553 BGB kann es nämlich sein, dass ein Mieter unter gewissen Umständen ein berechtigtes Interesse daran hat, Dritte in die Wohnung aufzunehmen. Um Erlaubnis fragen muss der Mieter den Vermieter immer noch. Allerdings hat er in gewissen Situationen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt.

Tut der Vermieter dies doch, kann ein solcher Anspruch des Mieters auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Diese Sonderregelung greift aber nur für den Fall der teilweisen Untervermietung. Eine vollständige Überlassung der Wohnung bestimmt sich weiterhin nur nach § 540 BGB.

Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, ist immer Frage des Einzelfalls. Allgemein anerkannte Konstellationen sind aber:

– Auszug eines Mitmieters,

– Veränderung der wirtschaftlichen Situation des Mieters,

– beruflich bedingter, aber nur befristeter Umzug.

Auch die dauerhafte Aufnahme eines Lebensgefährten reicht in der Regel als berechtigtes Interesse aus. Der Vermieter muss also gefragt werden. Verweigern wird er seine Zustimmung aber meist nicht können.

Wichtig ist, dass diese Umstände immer erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten sein dürfen. Anderenfalls hätte der Mieter dies bereits bei Vertragsschluss bedenken können und müssen.

Es sollte aber bedacht werden, dass auch in diesen anerkannten Konstellationen wichtige Gründe vorliegen können, die eine andere Beurteilung der Sachlage rechtfertigen. Daher empfiehlt sich stets die Prüfung durch eine rechtskundige Stelle.

5. Vertragliche Vereinbarung zur Untervermietung

Darüber hinaus gibt es häufig vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien, die zu einer anderen Einschätzung der Rechtslage führen.

So kann beispielsweise ein Vermieter die Untervermietung generell oder zumindest unter bestimmten Voraussetzungen zulassen.

Andererseits kann auch die Überlassung von Wohnraum weiter als gesetzlich vorgesehen eingeschränkt werden. Dann bedarf es immer einer genauen Prüfung, ob diese Vereinbarung rechtlich wirksam ist. Bei unangemessener Benachteiligung des Mieters würde diese nämlich keine Wirkung entfalten.

6. Konsequenzen der unberechtigt verweigerten Erlaubnis

Bittet ein Mieter um Erlaubnis und diese wird vom Vermieter verweigert, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die gesetzliche Frist der Kündigung bleibt in solchen Fällen aber bestehen. Bedeutend ist diese Kündigungsrecht nur in folgenden Fällen:

– Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages ist ausgeschlossen.

– Das Mietverhältnis wurde befristet auf eine bestimmte Zeit geschlossen.

In allen anderen Fällen kann ein Mieter ohnehin mit gesetzlicher Frist jederzeit kündigen.

Darüber hinaus kann eine Haftung des Vermieters bestehen, falls dem Mieter dadurch ein finanzieller Schaden entstanden ist.

7. Konsequenzen der unerlaubten Untervermietung

Überlässt der Mieter trotz berechtigter Verweigerung den Wohnraum an Dritte, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB).

Umstritten ist die Sachlage, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, diese aber verweigert wird und der Mieter trotzdem untervermietet. Dann werden wiederum die Umstände des Einzelfalles entscheidend sein. Hat der Mieter gefragt, aber keine Antwort erhalten, wird sicherlich eine Kündigung ausscheiden.

Problematisch ist dies zudem, da der Mieter in der Regel trotzdem ein (wirksames) Mietverhältnis mit dem Untermieter eingegangen sein wird. Ein Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter besteht in solchen Fällen nicht. Der Hauptmieter befindet sich also dann in der gefährlichen Situation. Immerhin ist er seinem Untermieter vertraglich verpflichtet, obwohl er die Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht erfüllen kann.

8. Fazit

Einem Mieter ist die Wohnung zur Nutzung überlassen. Jedoch unterliegt er sowohl vertraglichen als auch gesetzlichen Beschränkungen, wie diese Nutzung aussehen kann.

Nicht jede beliebige Person kann als Bewohner aufgenommen werden; bestimmte Angehörige dürfen aber ohne Erlaubnis einziehen. Bei anderen Menschen ist der Vermieter um Erlaubnis zu fragen.

Darüber hinaus gibt es Umstände, die ein berechtigtes Interesse des Mieters begründen können, auch andere Personen aufzunehmen. Denkbar ist dann ein Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters.

Die Konsequenzen bei falschem Handeln sind weitreichend. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass durch die Untervermietung drei Parteien beteiligt sind. Dies birgt bis zur Räumung eines Objektes viele Risiken und Probleme. Häufig müssen solche Streitigkeiten erst vor Gericht geklärt werden.

Dies gilt es zu vermeiden, da im Hinblick auf den Fortbestand eines Mietverhältnisses eine gütliche Einigung immer zielführend ist. Wie die Rechtslage ist, sollte daher stets unter Prüfung des Mietvertrages durch Experten im Mietrecht eingeschätzt werden.

Sollten Sie Fragen zu dieser Thematik oder zu anderen mietrechtlichen Problemen haben, können Sie hierzu jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen. Wir beraten Sie gerne.


„Du kommst hier nicht rein!“

Das Begehungsrecht des Vermieters

Mehr als die Hälfte aller Deutschen leben in ihrem Zuhause zur Miete. Das bedeutet, dass Ihnen ein Dritter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Dafür, dass dieser sein Eigentum zur Verfügung stellt, verlangt dieser einen monatlichen Mietzins. Doch wie ist die Rechtslage, wenn der Vermieter als Eigentümer die vermietete Wohnung betreten möchte? Muss ein Mieter den Zutritt gewähren? Steht dem Vermieter ein Zutrittsrecht zu?

1. Rechtsgrundlage

Ein Vermieter kann den Zutritt zum vermieteten Objekt verlangen, wenn es dafür eine rechtliche Grundlage gibt. Für ein Mietverhältnis gelten grundsätzliche die §§ 535 ff. BGB. Eine ausdrückliche Regelung sucht man darin jedoch vergebens. Deshalb kann ein Zutrittsrecht des Vermieters nur anderweitig begründet werden.

Zutrittsrecht

In der Rechtsprechung geht man davon aus, dass einem Vermieter generell die Möglichkeit bleiben muss, den Zustand des vermieteten Objektes im Blick zu behalten. Anderenfalls könne ein Vermieter nicht beurteilen, ob sein Eigentum durch Mieter beschädigt oder gar zerstört wird. Dem Recht des Vermieters auf sein Eigentum (Art. 14 GG) steht das Recht der Mieter auf die Unverletzlichkeit Ihrer Wohnung (Art. 13 GG) gegenüber.

Als Nebenpflicht aus dem geschlossenen Mietvertrag wird aber generell ein Begehungsrecht angenommen.

2. Inhalt des Zutrittsrechts

Aufgrund der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten der Mieter wird ein Zutrittsrecht aber nicht uneingeschränkt zugelassen.

Vielmehr nimmt man einen solchen Anspruch des Vermieters nur an, wenn er ein berechtigtes Interesse daran darlegen kann. Ein grundloses Besichtigungsrecht wird also verneint.

Zudem muss ein Vermieter seinen Besuch stets mit zeitlichem Vorlauf ankündigen. Unangemeldet ist ein Mieter also nicht verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zu gewähren.

Wie lange der Vorlauf sein muss, hängt von der Dringlichkeit des Besuches ab. Drohen in naher Zukunft erhebliche Schäden am Eigentum des Vermieters, wird eine eher kurzfristige Ankündigung ausreichend sein.

Bei der Ankündigung einer Besichtigung sollte ein Vermieter zudem beachten, keinen Termin zu unangemessenen Zeiten (bspw. nachts) zu wählen.

3. Praktische Fälle

Es gibt diverse Situationen, in welchen es beim Zutrittsrecht zu Streitfällen kommen kann. Dabei sind einige Konstellationen in der Rechtsprechung anerkannt:

a) Mängelbeseitigung

Besteht ein Mangel an der Mietsache, so wird ein Vermieter meist einen Blick auf den eingetretenen Schaden werfen wollen. Nur dann kann dieser eine Entscheidung hinsichtlich der Reparatur treffen.

In solchen Fällen ist ohne Probleme von einem Zutrittsrecht des Vermieters auszugehen.

Häufige Konstellationen sind hier: Schimmel in der Wohnung, Wasserschaden, übermäßige Abnutzung.

b) Instandsetzung

Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen steht dem Vermieter das Recht zu, das Objekt vorab zu inspizieren. Dies dient der Planung der dafür erforderlichen Maßnahmen. Dabei geht es um die Reparatur von bereits aufgetretenen Problemen.

Häufiger Fall ist die Reparatur einer Heizungsanlage.

c) Modernisierung/Sanierung

Möglicherweise möchte ein Vermieter aber auch zur Modernisierung eines Objektes Maßnahmen treffen. Um diese vorbereiten zu können, ist eine Begehung oft unumgänglich. Auch in solchen Konstellationen geht man von einem Begehungsrecht des Vermieters aus (555a ff. BGB).

d) Veräußerung/Neuvermietung der Wohnung

Auch denkbar ist, dass der Vermieter plant, sein Objekt zu veräußern und zu diesem Zweck die vermietete Wohnung Interessenten oder Immobilienmaklern zu zeigen.

Oder es geht um die Neuvermietung der Wohnung. Das noch laufende Mietverhältnis wurde gekündigt und Mietinteressenten möchten die Wohnung besichtigen, um diese vielleicht zukünftig anzumieten.

In diesen Fällen geht man ebenfalls von einem Begehungsrecht des Vermieters aus.

e) Verdacht einer Vertragsverletzung

Darüber hinaus nimmt man auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an, wenn nahe liegt, dass Mieter innerhalb des vermieteten Objektes gegen eine klare Vereinbarung verstoßen.

Häufig ist dies der Fall, wenn Indizien dafür sprechen, dass der Mieter unberechtigt untervermietet oder unerlaubt Tiere in der Wohnung hält.

4. Vertragliche Regelung zum Zutrittsrecht

Besondere Vorsicht ist immer zu walten, wenn im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, die einem Vermieter Zutrittsrechte gewährt.

Zwar können Mietparteien im Mietvertrag Möglichkeiten der Begehung regeln. Jedoch muss bedacht werden, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag im Nachgang als wirksam betrachtet werden kann.

So ist beispielsweise eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter generell ein Recht zur Begehung zur allgemeinen Überprüfung des Zustandes der Wohnung einräumt, in der Regel rechtlich nicht haltbar (BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Ob eine vertragliche Vereinbarung wirksam ist, muss also immer im Einzelfall überprüft werden. Ist sie unwirksam, entfaltet sie zwischen den Parteien auch keine rechtliche Wirkung.

5. Der Mieter weigert sich, Zutritt zu gewähren

Wehrt sich der Mieter grundlos gegen eine berechtigte Ankündigung, kann das Recht auf Begehung durch den Vermieter natürlich eingeklagt werden. Im Prozess muss sodann der Vermieter das berechtigte Interesse sowie die Angemessenheit seiner Termine vortragen.

In vielen Fällen wird aber zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters angenommen. Denn die Verweigerung durch den Mieter stellt eine schwere Pflichtverletzung durch den Mieter dar.

6. Der Vermieter macht unberechtigt Zutrittsrecht geltend

Begehrt der Vermieter Zutritt, obwohl kein ausreichendes Interesse daran besteht, so kann der Mieter das Verlangen berechtigt zurückweisen. Ein Anspruch auf Begehung durch den Vermieter liegt also nicht vor.

Betritt der Vermieter nichtsdestotrotz das Objekt, so ist dies ein Hausfriedensbruch und wäre sogar strafrechtlich zu ahnden.

7. Fazit zum Zutrittsrecht

Die Gründe, warum ein Vermieter ein vermietetes Objekt besichtigen möchte, sind unterschiedlich. Dabei ist die Grenze, wann ein Begehungsrecht besteht und wann nicht, oftmals nur schwer zu ziehen. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen liefert die Entscheidung, welche Partei nun schutzwürdiger ist.

Die Konsequenzen einer unberechtigten Geltendmachung durch den Vermieter oder Verweigerung durch den Mieter sind oft nicht unerheblich. Insbesondere vertragliche Regelungen werfen manchmal noch ein anderes Licht auf die Angelegenheit.

Eine vorschnelle Reaktion ist daher kaum zu empfehlen. Vielmehr ist ratsam, die Sachlage mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu besprechen und rechtskundigen Rat einzuholen.

Sie haben Fragen zu dieser Thematik oder stehen vor einem mietrechtlichen Problem und benötigen dabei Unterstützung? Nehmen Sie doch Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Termin. Wir unterstützen Sie gern!


Prozesskostenhilfe für Eigentümergemeinschaften

Wer muss denn nun bedürftig sein?

Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich eine Fallkonstellation zu entscheiden, welche gerade im Bereich des Wohnungseigentumsrechts lange unklar war. Es ging dabei um die Frage, unter welchen Umständen einer Eigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe gewährt werden kann. In Anbetracht der vielen juristischen Meinungen brachte das oberste deutsche Zivilgericht nun Licht ins Dunkel.

1. Prozesskostenhilfe

Um den Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu verstehen, ist zunächst der Begriff der „Prozesskostenhilfe“ zu klären.

Wenn sich im Rahmen einer Streitigkeit Parteien nicht einigen können, haben sie die Möglichkeit, Gerichte zur rechtlichen Klärung der Angelegenheit anzurufen.

Oftmals scheitert die gerichtliche Geltendmachung lediglich an den damit verbundenen Kosten. Manch einer scheut den verhältnismäßig hohen Kostenaufwand. Andere sind gar nicht in der Lage, die Kosten für ein entsprechendes Gerichtsverfahren aufzutreiben. Dadurch wären finanziell schlechter gestellte Menschen per se an der Durchsetzung Ihrer Rechte gehindert.

Um dies zu verhindern, sieht die Zivilprozessordnung das Konstrukt der Prozesskostenhilfe vor. Danach können bedürftige Personen finanzielle Unterstützung des Staates erlangen, wenn diese selbst nicht in der Lage sind, Prozesskosten zu tragen.

Gemäß § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO können eine solche Beihilfe aber auch juristische Personen oder parteifähige Vereinigungen beantragen.

Seit jeher war unklar, wie weit der Personenkreis zu fassen ist, dem die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe offen steht.

2. Der Fall

Der Bundesgerichtshof hatte nun im Rahmen einer Rechtsbeschwerde zu klären, wie dies genau bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu handhaben ist.

Prozesskostenhilfe

Eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus einer sehr großen Anzahl an Eigentümern beantragte im Rahmen eines Berufungsverfahrens vor dem Landgericht München I Prozesskostenhilfe. Dabei berief sich die Eigentümergemeinschaft ausschließlich auf das Vermögen der Gemeinschaft selbst. Die Gemeinschaft befand sich in einer schwierigen finanziellen Lage und konnte deshalb aus dem Gemeinschaftsvermögen die entsprechenden Prozesskosten nicht erbringen. Die erforderliche Bedürftigkeit wurde gegenüber dem Landgericht dargetan.

Das Landgericht wies jedoch den Antrag zurück. Die Richter waren der Auffassung, dass es nicht nur auf die finanziellen Gegebenheiten der Eigentümergemeinschaft, sondern auch auf die Bedürftigkeit der einzelnen Eigentümer selbst ankäme. Die Bewilligung von Prozesskostenhilfe käme nur in Betracht, wenn weder die Gemeinschaft noch die wirtschaftlich Beteiligten die Kosten der Prozessführung aufbringen könnten.

Da die Rechtslage bislang nicht geklärt war, ließ das Landgericht jedoch die Rechtsbeschwerde zum BGH zu.

Die Eigentümergemeinschaft rief den Bundesgerichtshof um Hilfe an und bat um höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema. Begründet wurde dies unter anderem damit, dass eben gerade zwischen dem Verband der Eigentümer und den einzelnen Eigentümern rechtlich zu differenzieren sei.

3. Die Entscheidung zur Prozesskostenhilfe

Der Bundesgerichtshof entschied nun zu dieser bislang offenen Rechtslage wie folgt:

Die Voraussetzungen des § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können (BGH, Beschluss vom 21.03.2019, Az.: V ZB 111/18).

Der BGH sieht in einer Eigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich eine parteifähige Vereinigung gemäß § 116 ZPO. Dadurch wird die generelle Möglichkeit für Eigentümergemeinschaften Prozesskostenhilfe zu beantragen erst eröffnet.

Jedoch hält er die Eigentümer für wirtschaftlich Beteiligte des Eigentümerverbandes. Insofern muss nicht nur der Verband selbst, sondern auch jeder einzelne Eigentümer bedürftig sein, um Prozesskostenhilfe zu erhalten.

Begründet wird dies mit der sogenannten Nachschusspflicht der Eigentümer. § 28 WEG besagt, dass Eigentümer stets für die wirtschaftliche Funktionalität des Verbandes sorgen müssen. Ergeben sich hier Fehlbeträge, so müssen diese durch die übrigen Eigentümer entsprechend ausgeglichen werden. Jeden Eigentümer trifft insoweit eine Nachschusspflicht.

Diese Verpflichtung besteht letztlich auch in Fällen zukünftiger Prozesskosten. Letztendlich liegt es also im Verantwortungsbereich der Eigentümer, eine etwaige Finanzierungslücke zu schließen. Zu diesem Zweck besteht die Möglichkeit, innerhalb einer Eigentümergemeinschaft Sonderumlagen zu beschließen.

Daraus folgt denknotwendig, dass Prozesskostenhilfe für eine Eigentümergemeinschaft nur dann in Betracht kommt, wenn keiner der Eigentümer in der Lage ist, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. In solchen Fällen stünde einer Bewilligung der Beihilfe auch nichts im Weg.

Im vorliegenden Fall war jedoch dieser Nachweis – aufgrund der überaus hohen Anzahl an Wohnungseigentümern, die zudem teilweise im Ausland ansässig waren – nicht möglich bzw. nicht erbracht worden.

4. Fazit

Auf den ersten Blick mag diese Entscheidung zu überzeugen. Denn der überwiegende Großteil an Eigentümergemeinschaften besteht aus kleineren Personenkreisen und teilweise auch innerfamiliär.

Insbesondere ist das Argument verständlich, wonach aufgrund der Nachschusspflicht auch sonst alle Eigentümer zur Kostentragung herangezogen werden können.

Unberücksichtigt bleibt dabei aber, dass oftmals gerade in Großstädten ein Wohnkomplex aus Eigentumswohnungen besteht. Dahinter verbirgt sich sodann eine Vielzahl an Eigentümern. Die aktuelle Entscheidung macht es in solchen Konstrukten schlicht unmöglich, Prozesskostenhilfe zu beantragen. Denn ein solventer Eigentümer findet sich darunter meist dann doch. Letztendlich führt diese Entscheidung dazu, dass die solventen Eigentümer die Kostenlast der übrigen Eigentümer zu tragen hätten. Denn Prozesskostenhilfe scheidet dann sehr schnell aus.

Außerdem führt der Bundesgerichtshof zur Nachschusspflicht nicht näher aus. Denn eine solche besteht in der Regel innerhalb der Eigentümergemeinschaft nur quotal, also in Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile im Verhältnis zum gesamten Grundstück. Bei der Prozesskostenhilfe führt die Auffassung jedoch zur Alles-oder-Nichts-Lösung.

Letztendlich besteht nun hierzu aber eine höchstrichterliche Rechtsprechung, die vermutlich auch von den übrigen deutschen Gerichten zukünftig zu vertreten wird.

Deshalb sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung umso mehr darauf geachtet werden, welche übrigen Eigentümer sich in der Gemeinschaft befinden. Immerhin kann sich deren Zahlungsfähigkeit nun einmal mehr auf die eigene Kostenlast auswirken.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen Aspekten des Wohnungseigentumsrechts? Gerne können Sie hierzu Kontakt mit uns aufnehmen. Wir stehen beratend zur Seite.


BGH-Entscheidung zur Regelung eines Wohnrechts im Immobilien-Kaufvertrag

Erstaunlich, was man so alles übernehmen kann!

Unzählige Kaufverträge über Immobilien werden jährlich abgeschlossen. Dabei sind die Beweggründe manchmal, das Objekt danach selbst zu bewohnen, aber oft auch, die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen und deshalb dauerhaft zu vermieten.

Denkbar ist natürlich auch eine Kombination dieser Gründe, da die Immobilie erst vermietet werden soll, aber vielleicht später selbst oder durch Kinder genutzt werden könnte. Genau dann kann sich aber ein Problem ergeben, denn nicht jede Konsequenz wird vielleicht beim Kauf der Immobilie bedacht. Mit einer solchen Thematik durfte sich nun der BGH beschäftigen.

1. Der Fall

Die Kläger schlossen einen Kaufvertrag über ein Haus ab, welches zum Zeitpunkt des Kaufes teilweise vermietet war. Die Beklagten waren die Mieter des Objektes und bewohnten dieses schon seit 1981.Vertrag

Die Kläger kündigten im Jahr 2015 das Mietverhältnis gemäß § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Dies ist eine besondere Kündigungsmöglichkeit für Fälle, in denen Vermieter und Mieter zusammen in einem Haus leben und dort insgesamt nur zwei Wohnungen bestehen. In solchen Spezialfällen sieht das Gesetz eine leichtere Kündigungsoption für Vermieter vor. Immerhin können durch das enge Zusammenleben oft unnötige Spannungen auftreten. Ein Kündigungsgrund ist dabei nicht erforderlich, dafür ist die Frist der Kündigung um drei Monate verlängert.

Die Beklagten verweigerten die Räumung.

Denn im Kaufvertrag war eine Regelung enthalten, die wie folgt lautete:

 „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“

2. Bisheriger Prozessverlauf

Es kam wie es kommen musste. Die Kläger klagten auf Räumung des Objektes. In erster Instanz vor dem Amtsgericht Bochum und in zweiter Instanz vorm Landgericht Bochum hatte die Klage keinen Erfolg.

Sie ließen deshalb in der Revision die Sache vom Bundesgerichtshof entscheiden.

3. Die Entscheidung

Doch auch der BGH sah keine Erfolgsaussichten in der Klage.

Die Regelung im Kaufvertrag sei ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Dadurch erhielten die Mieter eigene Rechte gegenüber den Käufern als neuen Vermietern. Das sei am Wortlaut erkennbar. Immerhin ist dabei von einem lebenslangen Wohnrecht und von der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Käufer die Rede.

Dies soll nicht nur die Rechtslage zwischen Verkäufer und Käufer klarstellen, sondern darüber hinaus auch die Mieter als Dritte schützen.

Aufgrund dieser Regelung war die Kündigung in dieser Form ausgeschlossen. Eine Kündigung wäre nur möglich gewesen bei erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten (z. B. bei unterbliebener Mietzahlung).

Dies leuchtet auch ein, da die Mieter bereits seit sehr langer Zeit die Wohnung bewohnten und deshalb auch im Bezug auf Ihr Zuhause besonders zu schützen sind. Außerdem ist genau für den Fall der unberechtigten Kündigung ein Rückkaufsrecht des Verkäufers geregelt. Dies spricht umso mehr dafür, dass die Mieter besonders geschützt werden sollten.

Die Kläger gingen davon aus, die Regelung im Kaufvertrag sei unwirksam, da diese sie unangemessen benachteilige. Doch auch dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Denn hier sei zu berücksichtigen, dass das Objekt von der Stadt Bochum verkauft wurde und deshalb im kommunalen Eigentum stand. Auch hier ist nämlich ein wesentlicher Aspekt, dass die Wohnung bereits seit über 30 Jahren von diesen Mietern bewohnt war.

4. Fazit

Zwar ist dieses Ergebnis für die Käufer denkbar schlecht. Denn nicht nur scheidet eine Kündigung im besagten Fall aus. Noch dazu kommt nämlich die Kostenfolge, da diese im gesamten Verfahren über drei Instanzen unterlagen und deshalb die Prozesskosten zu tragen haben.

Wirklich überraschend ist dagegen die Entscheidung nicht. Immerhin ist die Regelung im Vertrag recht eindeutig formuliert und stellt daher die Rechtspositionen klar.

Jedoch wird daraus umso mehr deutlich: Verträge müssen geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden.

Durch diesen Fall zeigt sich nur wieder einmal, wie gravierend rechtliche Folgen eines Vertrages sein können. Wer weiß, ob die Kläger den Kaufvertrag in dieser Form unterzeichnet hätten, wenn ihnen klar gewesen wäre, welche Folgen dies für sie haben würde.

Gerade beim Kauf von vermieteten Immobilien kommt es ganz entscheidend auf die Verträge an. Die Regelungen des Kaufvertrages und – mindestens genauso wichtig – der bestehende Mietvertrag können viel Aufschluss geben. Immerhin tritt ein Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (§ 566 BGB).

Der Kauf von Immobilien stellt für die meisten eine erhebliche und langfristige Investition dar. Deshalb ist es umso wichtiger, jeden Blickwinkel zu durchdenken und ganz genau zu wissen, worauf man sich einlässt. Ansonsten kann es später zu unangenehmen und vor allem sehr teuren Überraschungen kommen. Erlauben Sie mir den Kommentar: Im Verhältnis dazu ist die juristische Vertragsprüfung vorab ein Schnäppchen!

Haben Sie weitere Fragen zu dieser Entscheidung? Oder benötigen Sie Hilfe bei der Überprüfung eines Vertrages? Gerne stehen wir Ihnen hierzu Rede und Antwort. Nehmen Sie einfach Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gerne!


Musik in der Wohnung

Was darf ich und was darf ich nicht?

Jeder kennt vermutlich das Problem: Ein Nachbar ist bei der Gartenarbeit zu laut; oder man hört lautstark Diskussionen anderer Hausbewohner mit. Oder man ist sich nie ganz sicher, was man jetzt eigentlich darf und wann man seine Nachbarn möglicherweise stört.

Insbesondere Hobbies wie das Musizieren stoßen immer wieder auf die verschiedensten Auffassungen. Genau mit einer solchen Frage durfte sich der Bundesgerichtshof nun in einer aktuellen Entscheidung auseinandersetzen.

Musiker

1. Der Fall

Im Fall bewohnten die Parteien zwei Reihenhaushälften in einem Wohngebiet. Der Beklagte ist Trompeter als Berufsmusiker und nutzte sein privates Umfeld mehrmals wöchentlich für Proben an seinem Instrument sowie als Lehrer für privaten Trompetenunterricht. Dabei berücksichtigte er stets Mittags-und Nachtruhe.

Nichtsdestotrotz fühlten sich die Nachbarn belästigt. Sie verlangten sowohl vom trompetenden Nachbarn als auch von dessen Ehefrau, dass geeignete Maßnahmen ergriffen würden, damit die Lärmbelästigung reduziert würde.

2. Bisheriger Prozessverlauf

In erster Instanz vor dem Amtsgericht Augsburg behielt der Kläger Recht. Die Beklagten legten hiergegen Berufung ein. Dadurch wurde erreicht, dass ihnen verboten wurde, Musikunterricht zu erteilen sowie in anderen Räumen als im Dachgeschoss und länger als zehn Stunden pro Woche Trompete zu spielen.

Beide Parteien waren mit diesem Ausgang des Verfahrens nicht einverstanden.

3. Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied hier aber nun am 26.10.2018 (Az.: V ZR 143/17) wesentlich differenzierter als die Vorinstanzen dies für nötig empfunden.

a) Ehefrau

Die Klage gegen die Ehefrau des Trompeters wurde durch den BGH von vornherein abgewiesen. Ihre Verurteilung käme nur in Betracht, wenn sie eine sogenannte mittelbare Handlungsstörerin wäre und deshalb das Musizieren Ihres Mannes unterbinden müsste. Dem ist aber nicht so, da der Trompeter selbst Hauseigentümer ist und deshalb dort aus eigenem Recht heraus musiziert. Eine Verpflichtung der ebenfalls dort wohnenden Ehefrau besteht nach den gesetzlichen Vorgaben nicht.

b) Ehemann

Hinsichtlich des trompetenden Nachbarn kommt es auf eine etwaige Beeinträchtigung im Einzelfall an. Grundsätzlich kann in derartigen Fällen ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB bestehen. Dieser ist jedoch ausgeschlossen, wenn die dadurch für den Nachbarn entstehenden Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Dabei kommt es auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ an.

Bei einem richterlichen Ortstermin vor dem Landgericht Augsburg in zweiter Instanz wurde festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger nicht und in deren Schlafzimmer nur leise zu hören ist. Beim Spielen im Wohnzimmer des Beklagten war es im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als schwache Zimmerlautstärke zu vernehmen.

aa) Unterschiedliche Interessen

Der BGH ging deshalb davon aus, dass das Landgericht in zweiter Instanz zu streng geurteilt hatte. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung. Deshalb ist es aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen. Immerhin kann es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein. Es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit.

Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.

bb) Einzelfallregelung

Wie eine solche Regelung aussehen könnte, muss im jeweiligen Einzelfall bestimmt werden, da es hierbei auf die jeweilige Lautstärke, die konkrete Beeinträchtigung und die örtlichen Gegebenheiten ankommt. Ein grober Richtwert könnte die Beschränkung auf ca. zwei Stunden täglich unter Einhaltung der Mittags- und Nachtruhe sein. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Landgericht Augsburg vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden.

Außerdem ist entscheidend, ob durch andere Maßnahmen (beispielsweise das Musizieren in anderen Räumen) bereits möglich ist, Rücksicht auf die nachbarlichen Interessen zu nehmen. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden.

Aufgrund dessen hielt der Bundesgerichtshof das Trompetenspiel im Dachgeschoss außerhalb der Mittags- und Nachtruhe für etwa drei Stunden täglich für eine unwesentliche Beeinträchtigung. Dadurch bestünde aber die Möglichkeit, das Musizieren in den Wohnräumen, wo es für die Nachbarn lauter zu vernehmen ist, zeitlich stärker einzugrenzen. Insgesamt erschien  eine Beschränkung auf drei Stunden täglich angemessen.

Sofern es durch das Unterrichten zu stärkeren Beeinträchtigungen kommt, wäre dies auf weniger Stunden wöchentlich oder auf eine reine Ausübung im Dachgeschoss zu beschränken.

Eine endgültige Entscheidung wurde durch den BGH nicht getroffen. Da es hier noch weiterer Feststellungen bedarf, welche Einzelfallregelung passend ist, wurde der Sachverhalt an das Landgericht zurückverwiesen.

4. Fazit

Eine tatsächliche Entscheidung seitens des Bundesgerichtshofes ist in dieser Sache also nicht ergangen. Dies wurde dem Landgericht Augsburg überlassen, da hierfür noch weitere Feststellungen zu treffen waren.

Nichtdestotrotz ist eine klare Haltung des BGH erkennbar, wonach auch besondere und lautstärkenintensivere Freizeitbeschäftigungen bis zu einem gewissen Grad zu schützen sind. Jedoch ist immer darauf zu achten, dass auch der Nachbar ein Recht auf Ruhe in seinem eigenen Zuhause hat. In manchen Konstellationen mag ein Gespräch zur gütlichen Beilegung sinnvoll und auch zielführend sein. Oftmals ist jedoch aufgrund einer verfahrenen Situation bereits von vornherein klar, dass ein Konsens nicht gefunden werden kann.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Beurteilung Ihres Falles weiter, versuchen ggfs. unter Nachbarn zu schlichten oder machen die Ihnen zustehenden Rechte für Sie geltend. Kontaktieren Sie uns einfach hierfür telefonisch und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen weiter!