About Apollonia Stuhldreier

Geschäftsführerin Rechtsanwältin


Kaufvertrag und Wohnrecht

Was ist, wenn es anders kommt als man denkt!?

Immer mehr Menschen sichern sich heute für die Rente mit Immobilien ab. Doch es ist sinnvoll, diese nicht bis kurz vor oder nach seinem Ableben im eigenen Vermögen zu behalten. Dies hat nämlich nicht unerhebliche erbschaftsteuerliche Konsequenzen. Deshalb entscheidet man sich häufig dazu, im Alter Immobilien an Familienmitglieder zu übertragen. Um dort wohnen bleiben zu können, wird dann meist ein Wohnrecht dafür vorbehalten.

Gerade in dieser Konstellation stellen sich aber dann gewisse Fragen, wenn das Leben anders spielt als man dachte.

1. Das Problem

Im Alter ist vielen Eigentümern von Immobilien daran gelegen, Erbschaftsteuer zu sparen. Daher denken sie daran, Grundstücke im eigenen Eigentum bereits vorab an Kinder, Ehepartner oder andere Familienmitglieder zu übertragen. Innerhalb der Familie gibt es Freibeträge, von denen die Beteiligten profitieren können. Gerade wenn mehr Immobilien vorhanden sind, sollte die Übertragung gut geplant sein, um die Freibeträge bestmöglich zu nutzen.

Wer sein Eigentum im Wege einer Schenkung an Familienmitglieder – meist die eigenen Kinder – überträgt, wünscht sich im Gegenzug dazu aber oft eine gewisse Gegenleistung. Dies kann bereits darin bestehen, dass die Eltern bis zu ihrem Tod im Haus leben möchten. Alternativ denkt man auch daran, dass die Kinder möglicherweise für die Pflege der Eltern im Alter aufkommen sollen.

Sicher sind hier immer die näheren Umstände relevant für die genaue Vereinbarung (z.B. Inhalt des Wohnrechts, Lage, Wertentwicklung, Alter der Eltern etc.).

Doch was passiert, wenn sich die näheren Umstände vollkommen anders entwickeln als man bei Vertragsschluss erwartet hat? Kann sich dies auf den geschlossenen Vertrag auswirken?

Dies hatte das Oberlandesgericht Frankfurt vor einigen Wochen zu klären.

2. Der Fall: Übertragung von Immobilien mit Gegenleistung

Der 74-jährige Eigentümer einer Immobilie veräußerte diese an seine Nichte. Der Kaufpreis lag bei 86.000,00 Euro. Der Veräußerer erhielt ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht. Dieses wurde mit einem Jahreswert von 2.592,00 Euro beziffert.

Immobilien

Außerdem verpflichtete sich die Nichte dazu, die Pflegeleistungen im häuslichen Bereich zu erbringen, solange dies möglich und zumutbar ist. Der Wert der Pflegeleistung wurde mit 2.460,00 Euro als Jahreswert beziffert.

Sämtliche Gegenleistungen wurden dem vereinbarten Kaufpreis entgegengesetzt, sodass die Nichte nur noch einen geringen Restpreis für die Immobilie bezahlen musste.

Nun kam es jedoch anders als bei Vertragsschluss erwartet.

Der veräußernde Onkel verstarb überraschenderweise bereits drei Wochen nach Abschluss des Vertrages.

3. Das Verfahren

Die Schwester des Verstorbenen ging nun davon aus, dass der frühe Tod Auswirkungen zeigen müsste. Offensichtlich sei man bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass der Onkel noch länger am Leben sei. Dies sei Grundlage für die Bezifferung der Gegenleistungen gewesen.

Letztlich sei nun die Gegenleistung der Nichte tatsächlich bedeutend geringer als dem Vertrag zugrunde gelegt wurde. Denn die Werte für Wohnrecht und Pflegeleistungen minderten den bezahlten Kaufpreis. Hätte man gewusst, dass dies nur noch für drei Wochen anfiele, hätte man die vertragliche Regelung anders getroffen.

Sie verlangte Zahlung der kapitalisierten Werte von der Nichte. Geltend gemacht hat sie einen Anspruch in Höhe von 42.229,00 Euro.

4. Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht gab der Klägerin jedoch nicht Recht.

Was die Erbin hier verlangte, konnte dem geschlossenen Kaufvertrag nicht entnommen werden. Insofern kommt ein solcher Anspruch nur durch ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Bei Vertragsschluss waren aber beide Parteien – Onkel und Nichte – im Ungewissen darüber, wie lange der Verkäufer leben oder zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Hier besitzt also keine der Parteien einen Wissensvorsprung, der zu Gunsten der anderen Partei ausgeglichen werden müsste.

Das Risiko, dass das Grundstück überaus günstig überlassen werden könnte, musste dem Erblasser bei Vertragsschluss bewusst gewesen sein. Ebenso hätte die Nichte das Risiko getragen, wenn der Verstorbene überraschend lang gelebt und pflegebedürftig gewesen wäre.

Grund oder Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibt daher nicht.

Auch eine Anpassung des Vertrages scheidet aus denselben Gründen aus (§ 313 BGB). Es hat sich schlichtweg das Risiko einer Partei sehr schnell verwirklicht. Die Geschäftsgrundlage des Vertrages ist dadurch aber nicht weggefallen.

Der Zufall, dass der Wohnungsberechtigte so schnell verstorben ist, geht leider zu dessen Lasten bzw. zu Lasten seiner Erben.

5. Fazit: Bei der Übertragung von Immobilien alle Eventualitäten beachten!

Der Hinweis des Gerichtes auf den umgekehrten Fall überzeugt. Der Nichte stünde auch kein Anpassungsanspruch zu, wenn sie verpflichtet wäre, den Onkel jahrelang zu pflegen. Die Parteien gingen im Vollbesitz ihrer Kräfte die vertragliche Vereinbarung ein. Es liegt also auch an ihnen, die hieraus resultierenden Risiken zu tragen.

Gleiches gilt natürlich für die Erbin. Diese kann selbstredend nicht mehr geltend machen, als dem Onkel zugestanden hätte.

Die Grenzen einer Vertragsanpassung sind sehr eng gehalten. Ein Rückgriff darauf erfolgt immer nur dann, wenn auf keinem anderen Weg eine verträgliche Lösung der Sachlage möglich erscheint.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung? Unsere Kanzlei ist unter anderem spezialisiert auf die Bereiche Immobilienrecht und Erbrecht und kann Ihnen insofern bei etwaigen Fragen tatkräftig zur Seite stehen. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich gerne telefonisch oder per E-Mail bei uns!


Ausgleichszahlungen nach der Fluggastrechteverordnung

Doppelt und dreifach – das geht nicht!

Der Bundesgerichtshof hat mal wieder zur Fluggastrechteverordnung entschieden. Dieses Mal geht es um die Auswirkungen von Ausgleichszahlungen auf andere Ansprüche gegen Reiseveranstalter oder Airline. Entscheidende Frage ist, ob eine Anrechnung von Entschädigungen der Airline auf anderweitige Ansprüche erfolgen muss.

1. Problemaufriss: Anrechnung mehrerer Ansprüche?

Wer einen Flug bucht und verspätet landet oder von einer Annullierung betroffen ist, kann pauschale Entschädigungen von der Airline verlangen. Dies besagt die Fluggastrechteverordnung. In der Regel gilt diese für Flüge mit europäischen Fluggesellschaften oder für innereuropäische Flüge. Wann ein solcher Anspruch besteht, haben wir bereits in unseren Beiträgen vom 01.03.2019 und 26.04.2019 erklärt. Daneben kann sich ein Reisender aber natürlich auch nach nationalem Recht zur Wehr setzen. Die Vorschriften im Reiserecht sehen hier spezielle Regelungen gegenüber Reiseveranstaltern vor, beispielsweise zur Minderung. Auch aus dem Beförderungsvertrag mit dem Luftfahrtunternehmen können Ansprüche resultieren. Die Rechte auf diesem Weg können sehr verschieden sein. Es war aber die Frage zu klären, wie sich diese Ansprüche zueinander verhalten. Hat hier eine Anrechnung zu erfolgen?

2. Der Fall

In zwei Konstellationen war durch die obersten Zivilrichter zu entscheiden.

Anrechnung

In einem Verfahren wurde bei einem Reiseveranstalter eine Reise inklusive Flüge und Hotels gebucht. Die Beförderung auf dem Hinflug wurde allerdings verweigert. Die alternativen Flüge brachten die Reisenden erst über 30 Stunden später an den Zielort Las Vegas.

Im zweiten Verfahren wurde bei einer Airline ein Flug nach Namibia gebucht. Durch eine Verzögerung beim Abflug kamen die Reisenden erst einen Tag später am Zielort an. Dadurch konnte die Unterkunft für die erste Nacht nicht mehr erreicht werden. Eine zusätzliche Übernachtung vor Ort musste gebucht werden.

3. Die Ansprüche

Im ersten Verfahren verlangten die Kläger die Erstattung der Kosten für die ersten beiden Urlaubstage. Dies beinhaltete die tatsächlich angefallenen Kosten für Mietwagen und Hotelzimmer. Darüber hinaus musste die Reiseplanung geändert werden. Eine weitere Übernachtung in einem anderen Hotel wurde erforderlich.

Im zweiten Verfahren verlangte der Kläger die Kosten der nicht in Anspruch genommenen Übernachtung. Außerdem wurde eine zusätzliche Übernachtung in der Nähe des Flughafens benötigt.

Die Fluggesellschaften hatten in beiden Fällen bereits die Entschädigung nach der Fluggastrechteverordnung geleistet. Dies steht jedoch allen Reisenden zu; auch denjenigen, die gar keinen finanziellen Schaden erlitten hatten. Die Kläger hatten deshalb daneben auch den tatsächlichen Schaden geltend gemacht. Streitpunkt war also in beiden Fällen, ob die bereits geleistete Zahlung auf weitere Ansprüche angerechnet werden müsste.

Ebenso waren in beiden Fällen die Ausgleichszahlungen insgesamt höher als die weiteren streitigen Ersatzansprüche.

4. Bisheriges Verfahren

Das in erster Instanz zuständige Amtsgericht Frankfurt am Main hatte eine Anrechnung vorgenommen. Es war der Auffassung, dass die europäischen und nationalen Ansprüche nicht unberührt nebeneinander bestehen. Wer nach der Fluggastrechteverordnung bereits eine Entschädigung erhalten hat, muss sich diese auf weitere Ansprüche anrechnen lassen.

Die Kläger wandten sich hiergegen mit der Berufung vor dem Landgericht Frankfurt am Main. Doch auch hier ging man von einem Wahlrecht des Fluggastes aus. Wer eine der beiden Varianten für sich beansprucht, kann nicht parallel dazu wegen desselben Ereignisses nochmals zur Kasse bitten.

Da die Kläger dies nicht annehmen wollten, lagen die Angelegenheiten nun dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

5. Die Entscheidung zur Anrechnung

Der BGH bestätigte aber die Auffassungen der vorherigen Gerichte.

Die Ansprüche dienen der Kompensation der erlittenen Nachteile. Durch die Verspätung ist den Fluggästen eine Beeinträchtigung entstanden, die finanziell ausgeglichen werden muss. Immerhin wurden dadurch bestimmte Aufwendungen nutzlos, da Unterkünfte nicht mehr genutzt werden konnten. Außerdem sind zusätzliche Kosten dadurch entstanden.

Eine Regelung der Fluggastrechteverordnung (Art. 12 Abs. 1 S. 2) besagt aber gerade, dass eine Anrechnung einer geleisteten Ausgleichszahlung erfolgen kann.

Doch auch das deutsche Schadensersatzrecht spricht generell für eine Anrechnung. Denn mehrere Zahlungen stehen im Zusammenhang mit dem gleichen Schadensereignis und erfüllen deshalb den gleichen Zweck. Eine Ausgleichszahlung nach der Fluggastrechteverordnung dient nicht nur der pauschalen Abgeltung von immateriellen Schäden. Vielmehr soll dies auch finanzielle Schäden ersetzen, sodass der Fluggast nicht aufwändig deren Höhe darlegen und beweisen muss.

Darüber hinaus gibt es für Reiseverträge eine Regelung in § 651p Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB. Diese bestimmt, dass sich ein Reisender auf Schadensersatzansprüche gegenüber dem Reiseveranstalter eine solche Entschädigung der Airline anrechnen lassen muss. Dies gilt aber erst für Reiseverträge, die ab dem 01. Juli 2018 abgeschlossen wurden.

Mit Wirkung zum 31.12.2015 ist eine neue Pauschalreiserichtline (Richtline EU 2015/2302) in Kraft getreten. Seit diesem Zeitpunkt steht ohnehin fest, dass eine Anrechnung von Ausgleichszahlungen auf vertragliche Ersatzansprüche zu erfolgen hat. Aufgrund dieser Richtlinie wurde der vorbenannte § 651p Abs. 3 S. 1 Nr. 1 ins BGB eingefügt. Insofern steht dadurch für die Zukunft einer Anrechnung auch nichts im Weg.

6. Fazit: Anrechnung muss sein

Die Entscheidung überrascht nicht. Wegen der neuen Regelung im Reiserecht geht man bereits seit geraumer Zeit von einer Anrechnung aus. Durch diese Entscheidung ist nun aber auch für Altfälle eine höchstrichterliche Entscheidung gegeben.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu anderen Themen des Reiserechts? Nehmen Sie doch einfach Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin. Wir beraten Sie gerne.


Tiere in der Mietwohnung

Grundsätzlich erlaubt oder normalerweise verboten!?

Wer Halter eines Haustieres ist, weiß: Die Wohnungssuche gestaltet sich oft schwierig. Denn nicht bei jedem Vermieter sind Hund, Katze & Co. willkommene Bewohner. Manchmal ist aber auch das Problem, dass ein Mieter sich im schon laufenden Mietverhältnis gerne ein Haustier anschaffen möchte, der Vermieter dies aber nicht wünscht. Teils befinden sich dabei Klauseln in Mietverträgen, teils ist nichts dazu geregelt.

Je nach konkretem Einzelfall ist die Rechtslage oft gar nicht so einfach zu beurteilen. Wir möchten aufklären, wie die rechtliche Lage aussieht.

1. Die gesetzliche Lage zur Tierhaltung

Ob Tierhaltung in einer Mietwohnung zugelassen ist, hängt vom Einzelfall ab.

Kernfrage ist immer, ob es zur sogenannten „vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung“ gehört.

Unterschieden wird hier in der Regel zwischen verschiedenen Arten von Tieren: Kleintiere, Hunde/Katzen und gefährliche Tiere.

a) Kleintiere

Kleintiere dürfen generell in Mietwohnungen gehalten werden. Dazu gehören unter anderem Hamster, Wellensittiche oder Fische. Einer Zustimmung bedarf es dabei meist nicht.

Hintergrund ist, dass diese Tiere in der Regel keinerlei Schaden an der Wohnung verursachen. Üblicherweise werden sie in Käfigen oder Terrarien gehalten. Außerdem wirkt sich deren Haltung in keiner Weise auf etwaige andere Bewohner eines Hauses aus. Deshalb hat der Vermieter üblicherweise kein berechtigtes Interesse daran, deren Haltung zu verbieten.

Hier gibt es natürlich Ausnahmen.

Gerichte vertreten oft die Meinung, dass für manche Tiere eine Zustimmung des Vermieters nötig ist. Ratten oder Frettchen werden beispielsweise nicht ohne weiteres akzeptiert, weil sie für Schmutz, Gestank oder auch Angstzustände bei anderen Bewohnern sorgen können.

Außerdem kann die Haltung von Kleintieren im Einzelfall unzulässig werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt. Zu viele Kleintiere muss ein Vermieter also ebenfalls nicht dulden.

b) Gefährliche/Große Tiere

Besonders exotische, große oder gar gefährliche Tiere sind dagegen generell in Mietwohnungen nicht zulässig.

Von diesen geht eine erhöhte Gefahr sowohl für die Wohnung als auch für Nachbarn und Mitmieter des Hauses aus. Außerdem fürchtet sich die Mehrheit der Menschen möglicherweise vor solchen Kreaturen. Dies kann also mit unverhältnismäßig vielen Problemen für den Vermieter verbunden sein.

Stimmt der Vermieter der Haltung zu, steht dem natürlich nichts im Weg.

c) Hunde/Katzen

Die Kategorie der Hunde und Katzen ist dagegen differenziert zu beurteilen.

Tierhaltung

Befindet sich dazu keine Regelung im Mietvertrag, so bedarf die Haltung von Hunden und Katzen generell der Erlaubnis des Vermieters.

Dies liegt insbesondere daran, dass durch diese Tiere auch für andere Hausbewohner Belästigungen entstehen können. Dadurch könnten andere Mieter versuchen, deren Miete zu mindern, wodurch dem Vermieter ein Schaden entsteht. Der Vermieter muss die Gelegenheit erhalten, sich vorab darauf einzustellen und abzuwägen.

Dabei darf der Vermieter nicht ohne vernünftige Begründung eine Tierhaltung verweigern. Denn als Vermieter schuldet man den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Gehen nämlich von einem Tier keine Belästigungen aus, so ist die Untersagung vertragswidrig.

Der Vermieter muss dann jeweils eine konkrete Einzelfallprüfung vornehmen (BGH, Urteil v. 20.03.2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Gibt es besondere Belange des Mieters (z.B. Blindenhund, Diabetikerwarnhund), so überwiegen diese meist gegenüber den üblichen Interessen des Vermieters.

2. Vertragliche Regelungen zur Tierhaltung

Auch hier kann, wie in so vielen Angelegenheiten, zwischen den Mietparteien aber eine spezielle Regelung getroffen werden. Diese geht dann stets der gesetzlichen Norm vor.

Doch nicht alles, was vertraglich geregelt ist, entfaltet auch wirklich Gültigkeit.

Hier muss bereits zu Beginn unterschieden werden zwischen individuellen Vereinbarungen und vorformulierten Klauseln.

Individuelle Regelungen sind zwischen Mieter und Vermieter immer zulässig. Wenn beide Parteien eine besondere Vereinbarung treffen wollen und den Inhalt auch explizit ausgehandelt haben, steht dem nichts entgegen.

Der Regelfall sind jedoch vorformulierte Bedingungen, die der Vermieter einseitig stellt. Der Mieter hat in solchen Fällen meist kein wirkliches Mitspracherecht und ist beinahe gezwungen, den Vertrag so zu akzeptieren, wie er ist. Genau dann müssen die Klauseln aber ganz besonders auf deren Inhalt überprüft werden.

Zu vorformulierten Vertragsbedingungen gibt es unzählige Urteile von deutschen Gerichten. Auch zur Haustierhaltung durften und mussten schon viele Mietverträge überprüft werden.

Bereits vor vielen Jahren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klausel, welche Haustiere in der Mietsache generell verbietet, unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92).

Anders verhält es sich aber bei allgemeinen Verboten, die ausdrücklich die Möglichkeit vorsehen, ein Haustier im Einzelfall zuzulassen.

Unwirksam wäre auch eine Klausel, in der sogar bei Kleintieren die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, so führt dies jedoch nicht dazu, dass jede Tierhaltung zulässig wird. Vielmehr verbleibt es bei der gesetzlichen Regel (siehe 1.).

3. Tiere von Besuchern

Keinesfalls kann ein Vermieter den Besuch von Haustieren untersagen. Ein Besuch des Mieters darf also eigene Haustiere für die Dauer des Besuches jederzeit in die Wohnung mitbringen. Dies gehört zur üblichen Nutzung der Wohnräume.

Die Aufnahme von Tieren, wenn auch nur kurzzeitig, ist in der Regel aber nicht zulässig.

4. Widerruf des Vermieters

Wichtig zu wissen ist ebenso, dass eine Erlaubnis eines Vermieters zur Tierhaltung jederzeit widerrufen werden kann.

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass vom Tier Störungen ausgehen, mit denen anfangs nicht zu rechnen war, so kann ein Vermieter dies als berechtigtes Interesse vorbringen.

Hat ein Vermieter die Erlaubnis berechtigt widerrufen, so gilt ab diesem Moment die Tierhaltung in diesem Einzelfall wieder für untersagt.

Erst kürzlich hat ein Gericht folgende Klausel für wirksam erachtet:

„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren nur mit Zustimmung des  Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen oder kann widerrufen werden, wenn durch Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 531 C 19/19)

5. Rechtsfolgen

Wird ein Tier, obwohl eine Erlaubnis nötig wäre, ohne Erlaubnis gehalten, so kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen. Die Mieter können sogar auf Unterlassung der Tierhaltung verklagt werden. Daneben kommen natürlich Ansprüche auf Schadensersatz in Betracht.

Erfolgt hingegen die Untersagung ohne ausreichende Begründung, so können Mieter auf Zustimmung zur Tierhaltung im Einzelfall klagen.

Da die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Einschätzung nicht unerheblich sind, sollte hier die jeweilige Sachlage immer genau geprüft werden. Gerichtliche Verfahren verursachen Kosten, die später eine der beiden Parteien tragen muss. Außerdem ist dann meist das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört.

Gerne prüfen wir die Tierhaltung im Einzelfall oder klären anderweitige offene Fragen für Sie! Sprechen Sie uns an.


Neuigkeiten zum Reiserecht

Airline haftet auch für nicht von ihr veranstaltete Teilflüge

Bereits seit vielen Jahren profitieren europäische Flugreisende von der Fluggastrechte-Verordnung. Bei Verspätung oder Annullierung kann man über diese Regelungen leicht eine finanzielle Erstattung erhalten. Doch gerade deshalb treten immer wieder „Schlupflöcher“ auf, durch die sich Fluggesellschaften aus der Affäre ziehen konnten. Wir möchten anlässlich der Hauptreisezeit August auf eine aktuelle Entscheidung eingehen.

1. Problemaufriss: Haftung der Airline bei Teilflügen

Ein Anspruch nach der Fluggastrechte-Verordnung steht einem Reisenden nur gegenüber der ausführenden Airline zu. Damit ist die Fluggesellschaft gemeint, die im Rahmen eines Vertrages mit einem Fluggast einen Flug durchführt.

Problematisch wird dies dann, wenn für einen Reisenden die ausführende Airline nicht mehr auf Anhieb erkennbar ist. Heutzutage gibt es diverse Möglichkeiten für Luftfahrtunternehmen, durch Zusammenarbeit Kosten zu sparen. Beim sogenannten „Codesharing“ teilen sich mehrere Fluggesellschaften einen Linienflug, vergeben aber beide eine eigene Flugnummer.

Gerade bei der Buchung von weiten Strecken bestehen die Flüge in der Regel aus mehreren Teilstrecken. Aus Kostengründen ist es dann oft sinnvoll für Airlines, entsprechende Kooperationen einzugehen.

Bislang haben Fluggesellschaften bei Verspätungen argumentiert, dass jeweils die andere Airline hierfür zuständig sei. Für Fluggäste war dies teils unverständlich. Insbesondere dann, wenn die Buchung über eine einzige Airline erfolgte.

Dem schob nun der Gerichtshof der Europäischen Union einen Riegel vor.

2. Der Fall

Airline

In der Sache ging es um einen Flug von Prag über Abu Dhabi nach Bangkok. Die Buchung erfolgte einheitlich bei einem tschechischen Luftfahrtunternehmen. Die erste Teilstrecke erbrachte ein tschechisches Unternehmen entsprechend dem Flugplan. Die zweite Teilstrecke führte jedoch zu einer Verspätung am Zielort von ca. acht Stunden. Erbracht hat dieses Teilstück eine Airline mit Sitz außerhalb der EU.

Durch diese Verspätung besteht an sich ein Anspruch auf Erstattung nach der Fluggastrechte-Verordnung. Das tschechische Unternehmen hat die Verspätung jedoch nicht verursacht. Hingegen fällt die zweite Airline als außereuropäisches Unternehmen nicht unter die diese Verordnung.

3. Das Verfahren

Die Fluggäste sahen das tschechische Unternehmen in der Pflicht und erhoben Klage in Tschechien. Die Airline argumentierte, dass der Flug, der die Verspätung verursachte, von einem anderen Unternehmen durchgeführt worden sei. Dafür könne man sie nicht in Haftung nehmen. In zweiter Instanz rief das Stadtgericht Prag den Europäischen Gerichtshof an, ob dies richtig sei.

4. Die Entscheidung zu Lasten der Airline

Der EuGH wies zunächst darauf hin, dass ein Flug mit ein- oder mehrmaligem Umsteigen eine Gesamtheit darstellt, wenn dieser einheitlich gebucht wurde. Startet also der erste Flug innerhalb der EU, fällt auch der zweite Teil in den Anwendungsbereich der Verordnung. Dies auch dann, wenn dieser außerhalb der EU startet.

Richtig sei zwar, dass ausschließlich ein ausführendes Unternehmen zu Ausgleichszahlungen verpflichtet werden könne. Das tschechische Unternehmen hat aber mit den Fluggästen einen Beförderungsvertrag geschlossen und tatsächlich einen Flug durchgeführt. Deshalb gelte es als ausführendes Unternehmen.

Da der gesamte Flug Gegenstand einer einheitlichen Buchung war, bleibt die Fluggesellschaft in der Haftung. Nur weil der Flug mit der Verspätung von einem anderen Unternehmen durchgeführt wurde, kann sich die Airline nicht darauf berufen.

Immerhin sieht die Verordnung auch vor, dass ein Ausgleich unter den Fluggesellschaften stattfindet. Insofern kann sich die jeweilige Airline im sogenannten Innenverhältnis auch an die jeweilige Partnergesellschaft wenden, um dort Ersatz zu erhalten.

5. Fazit

Diese Entscheidung war längst überfällig, um Klarheit zu schaffen. Fälle wie der vorliegende treten mittlerweile häufig auf. Die finanzielle Belastung für Airlines wegen Annullierungen oder Verspätungen nimmt spürbar zu. Es wird also überall nach Möglichkeiten gesucht, einen Anspruch zu verneinen. Gerade die internationale Zusammenarbeit unter den Airlines bot dabei einen ausgiebigen Nährboden.

Umso erfreulicher ist es, dass in diesem Punkt zugunsten der Verbraucher entschieden wurde.

Dies leuchtet aber auch ein. Jede andere Lösung ist für Fluggäste nicht verständlich. Warum soll ein Anspruch gegen ein Drittunternehmen bestehen, wo doch der Vertragspartner eindeutig ist. Oft ist für Verbraucher auf den ersten Blick gar nicht ersichtlich, dass ausführende Gesellschaft eine andere Airline ist.

Demgegenüber ist es für die Fluggesellschaft eine interne Erstattung in der Regel leichter. Diese hat sich immerhin den Partner selbst ausgesucht. Jede andere Einschätzung würde das finanzielle Risiko, das die Airline begründet, dem einzelnen Fluggast anlasten.

Diese Entscheidung klärt nun eindeutig die Sachlage und vereinfacht damit Ausgleichsansprüche von Fluggästen bei internationalen bzw. außereuropäischen Flügen.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu neuen Entwicklungen im Reiserecht? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin für eine Beratung. Wir unterstützen Sie bei der Geltendmachung Ihrer Rechte!


Rechtsprechung zum Google Playstore

Kein ausreichender Hinweis auf den Verlust des Widerrufsrechts

Das Landgericht Köln hat vor einigen Wochen zum Widerrufsrecht im Google Playstore entschieden. Wer digitale Inhalte gekauft oder ausgeliehen hat, wurde nicht korrekt belehrt. Die Folge daraus: Das Widerrufsrecht besteht oder bestand weiter.

1. Rechtslage zum Google Playstore

Wer als Verbraucher Videos oder Spiele kostenpflichtig digital erwirbt, hat grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Dies kann nur erlöschen, wenn der Kunde zuvor ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Download beginnen soll. Außerdem muss man Kenntnis darüber besitzen und bestätigen, dass dadurch das gesetzliche Widerrufsrecht verloren geht (§ 356 Abs. 5 BGB). Im Google Playstore habe man das nicht eingehalten. Stattdessen hätten Kunden ihr Widerrufsrecht automatisch verloren.

Vor dem Klick auf den „Kaufen“-Button gab es lediglich den Hinweis, der folgendes besagte:

Google

„Wenn du auf Kaufen klickst, stimmst du den Google-Play-Nutzungsbedingungen zu. Du stimmst außerdem zu, dass diese Bestellung sofort ausgeführt wird und du damit dein gesetzliches Widerrufsrecht verlierst (…).“

2. Verbraucherzentrale gegen Google

Hiergegen hatte die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geklagt.

Das Landgericht Köln hielt das für unzulässig (Urteil vom 21.05.2019, Az.: 31 O 372/17). Google habe den Nutzer nicht richtig darüber informiert, unter welchen Umständen das zunächst bestehende Widerrufsrecht verloren geht. Der Hinweis vor dem Kaufen-Button reiche allein dafür nicht aus. Man müsse den Verlust des Widerrufsrechts dem Nutzer deutlich vor Augen führen. Mit dem Klick auf „Kaufen“ liegt der Fokus hingegen auf dem Abschluss der Bestellung. Käufer nehmen nämlich nicht wahr, dass sie gleichzeitig dem sofortigen Download zustimmen und das Widerrufsrecht verlieren.

Das Gericht hält es für erforderlich, eine gesonderte und ausdrückliche Zustimmung zu verlangen, die sich nur auf den sofortigen Download bezieht.

Wichtig ist auch, die nötige Zustimmung auch nicht durch Voreinstellungen im Account herbeizuführen. Auch dies sei nämlich nicht rechtmäßig.

3. Aussichten

Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Google Commerce Limited hat nach aktuellem Kenntnisstand bereits Berufung eingelegt. Sieht das Oberlandesgericht Köln die Sachlage ähnlich, so läge es am Playstore, die Modalitäten entsprechend zu ändern. Es bleibt also spannend.

Bei Fragen können Sie uns gerne kontaktieren.


Modernisierungen in Eigentümergemeinschaft

Wer zahlt, verliert!

Man stelle sich vor, ein Eigentümer einer Gemeinschaft gibt Modernisierungen in Auftrag und begleicht diese. Später stellt sich heraus, dass dies gar nicht seine Aufgabe gewesen wäre. Stattdessen war dies die gemeinschaftliche Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Je mehr Eigentümer in der Gemeinschaft, umso geringer ist der eigene Kostenanteil.

Aber ist doch kein Problem, er erhält natürlich die zu viel bezahlten Kosten von den übrigen Eigentümern wieder, oder? Von wegen, entschied nun der Bundesgerichtshof.

1. Der Fall

Geklagt hatte ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Die Anlage bestand aus insgesamt 212 Apartments. Der Kläger ließ im Jahr 2005 seine einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierung ersetzen. Ähnliches hatten bereits zuvor auch andere Eigentümer in der Wohnanlage getan.

EigentümergemeinschaftDie Kosten hierfür übernahm der Kläger zunächst selbst. Dies tat er, weil er irrtümlich davon ausging, dass er die Erneuerung auf seine eigenen Kosten vornehmen müsste. Auch die übrigen Eigentümer nahmen ähnliche Modernisierungen vor, weil die rechtliche Lage noch nicht vollends geklärt war.

Im Jahr 2012 wurde eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs in einer anderen Sache veröffentlicht, die Licht ins Dunkel brachte (Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11). Darin ging es um eine vergleichbare Regelung in der Teilungserklärung. Entschieden wurde dabei, dass die Erneuerung eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist.

2. Das bisherige Verfahren

Bereits das Amtsgericht Hamburg-Barmbek ging davon aus, dass dem Eigentümer kein Anspruch zustünde. Die Klage auf Wertersatz in Höhe von 5.500,00 Euro wies es ab.

Auch in der Berufung vor dem Landgericht Hamburg blieb die Klage ohne Erfolg; jedoch wurde die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der Kläger wandte sich sodann an das oberste deutsche Zivilgericht, um die Sachlage zu klären.

3. Die Entscheidung für die Eigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof geht jedoch – ebenso wie die Vorinstanzen – davon aus, dass kein Anspruch auf Erstattung besteht. Hierfür fehle es an einer rechtlichen Anspruchsgrundlage.

Für einen solchen Anspruch gäbe es nur zwei mögliche Grundlagen im Gesetz: Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Beide Regelungen sind vorliegend aber nicht anwendbar. Das liegt daran, dass für das Wohnungseigentumsrecht besondere Vorschriften gelten, die Spezielleres über die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums enthalten. Jene Vorschriften besagen, dass die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden hätten (§ 21 Abs. 4, 5 WEG).

Dies hätte auch dann Vorrang, wenn es um eine zwingende Maßnahme geht. Denn auch dann verbleibt den Eigentümern ein gewisser Gestaltungsspielraum. Die genaue Ausführung der Maßnahmen, die Auswahl der Handwerker oder auch eine etwaige Kostenersparnis durch mehrere Aufträge liegt immerhin bei den Eigentümern. Ausnahmen hiervon gelten nur für Fälle der Notgeschäftsführung, also wenn ein Schaden unmittelbar droht (§ 21 Abs. 2 WEG).

Daran liegt es insofern auch, dass die Eigentümer auch über eine an sich zwingende Instandsetzung einen Beschluss fassen müssen.

Der BGH geht deshalb davon aus, dass es dem Eigentümer zumutbar ist, das besondere Verfahren des WEG einzuhalten. Im vorliegenden Fall hätte also auch der Kläger einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen können.

Der Irrtum des Klägers, er müsse die Modernisierung auf eigene Kosten als Sondereigentümer vornehmen, begründet keinen Anspruch. Ein Ausgleich würde die übrigen Eigentümer zu sehr in ihren Rechten als Mitglied der Gemeinschaft beschränken. Zwar müssen Eigentümer innerhalb einer WEG mit unvorhersehbaren Ausgaben durch Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum rechnen. Dies bedeutet aber nicht, dass sie im Nachhinein Ausgaben tätigen müssen für bereits abgeschlossene Maßnahmen, die sie nicht beeinflussen konnten.

Ihr Mitspracherecht wäre auf diesem Weg vollkommen umgangen. Dies läuft der Systematik des Wohnungseigentumsrechtes zuwider.

4. Fazit zur Eigentümergemeinschaft

Im ersten Moment mag das Ergebnis dieses Falles überraschen. Denn immerhin befand sich der Kläger im Irrtum über seine eigene Zahlungspflicht.

Allerdings führte der Irrtum dazu, dass der Kläger die Maßnahme selbst und vollständig nach seinen eigenen Vorstellungen durchführte. Was wäre die Folge, wenn man einen Anspruch auf Erstattung gegenüber den anderen Eigentümern annehmen würde? Dann hätten alle Eigentümer der übrigen 211 Wohnungen Kosten für eine Maßnahme zu erstatten, die sie zu keinem Zeitpunkt beeinflussen konnten. Im schlimmsten Fall hätten sämtliche Eigentümer außer dem Kläger dagegen gestimmt. Auf diesem Weg könnte man sonst eine Maßnahme erzwingen, die im Rahmen der Gemeinschaft keine Mehrheit finden würde.

Bedenkt man diese Konsequenz, so ist verständlich, warum ein Anspruch des Klägers hier vom BGH verneint wurde.

Sie haben Fragen zu dieser Entscheidung oder zu einem anderen Problem des Wohnungseigentumsrechts? Gerne helfen wir Ihnen bei der Klärung. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt mit unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Termin.


Geschenkt gibt’s nicht zurück – Oder doch!?

Der Bundesgerichtshof spricht ein Machtwort

In unserer modernen Gesellschaft ist es keinesfalls mehr üblich oder gar zwingend notwendig, eine Partnerschaft als rechtswirksame Ehe zu besiegeln. Viele Lebensgemeinschaften bestehen heutzutage auch langfristig ohne Trauschein. Nichtsdestotrotz will man vielleicht gemeinsame Investitionen tätigen. Oft stellt sich dann die Frage, wie dies bestmöglich geregelt werden sollte. Dabei kann sich das ein oder andere Problem ergeben. Ein solches hatte nun der BGH zu klären.

1. Problemaufriss: Schenkung

Es gibt diverse Möglichkeiten, für das Alter vorzusorgen. Eine, die sich großer Beliebtheit erfreut, ist der gemeinsame Erwerb einer Immobilie. Wenn das Geld nicht reicht, stehen dann häufig Familienmitglieder unterstützend zur Seite. Durch die Schenkung von einem Elternteil der Partner ist die Finanzierung gerettet.

Solange die Beziehung besteht, gibt es dabei auch keine Probleme.

Doch was passiert, wenn die Partnerschaft in die Brüche geht. Dann profitiert möglicherweise auch ein Ex-Partner von einer bewirkten „Finanzspritze“. Auch bei einvernehmlichen und friedlichen Trennungen ist dies aber möglicherweise von den Schenkern gar nicht so gewollt. Vielleicht wollten diese nur ihr Kind unterstützen bzw. den Partner, da sie davon ausgingen, dass die Beziehung bestehen bleibt.

Schenkung

2. Der Fall

In der Sache des Bundesgerichtshofes ging es genau um eine solche Konstellation. Eltern hatten ihrer Tochter und deren Lebensgefährten Geld geschenkt.

Die Beziehung der Tochter zum Partner bestand bereits seit 2002.

Im Jahr 2011 kaufte das Paar eine Immobilie, um diese als gemeinsames Heim zu nutzen. Die Eltern wollten das Paar finanziell unterstützen und überließen diesen einen Betrag in Höhe von 104.109,10 Euro zur Finanzierung des Objektes.

Es kam, wie es kommen musste: Das Paar trennte sich.

3. Der bisherige Prozessverlauf

Die Eltern verlangten nach der Trennung die Hälfte des überlassenen Betrages zurück. Sie gingen offensichtlich bei der Schenkung vom Bestand der Beziehung aus und wollten das Paar bei ihrer gemeinsamen Zukunft unterstützen.

Als es zur Trennung kam, wollten sie eine Begünstigung des ehemaligen Partners vermeiden. Daher wollten sie die Hälfte, die sie diesem überlassen hatten, zurück.

Geklagt hat also die Mutter gegen den ehemaligen Lebensgefährten Ihrer Tochter.

Das erstinstanzlich zuständige Landgericht Potsdam gab den Eltern recht.

Auch im Rahmen der Berufung vor dem Oberlandesgericht Brandenburg war der Beklagte nicht sehr erfolgreich.

Das Berufungsgericht sagte, dass sich mit der Auflösung der Lebensgemeinschaft Umstände schwerwiegend geändert hätten. Dies hatten die Parteien bei der Schenkung jedoch nicht zugrunde gelegt. Vielmehr war man damals vom Bestand der Beziehung ausgegangen. Ein Festhalten an der Schenkung in vollem Umfang ist wegen dem Wegfall der Grundlage nicht zumutbar.

Allerdings nahm das Gericht eine Kürzung vor. Denn das Paar habe eine gewisse Zeit in der gemeinsamen Wohnung gelebt. Dadurch habe sich der Zweck der Schenkung zumindest für diese Zeit verwirklicht. Bezweckt war schließlich die Schenkung zu Gunsten einer Partnerschaft auf Lebenszeit. Dies muss man ins Verhältnis setzen.

Das Gericht ging deshalb von einer Rückzahlungspflicht zu 91,6% aus.

Dies ergab einen Zahlungsanspruch in Höhe von 47.040,77 Euro.

4. Entscheidung des Bundesgerichtshofes: Rückforderung der Schenkung möglich

Diese Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof auch in dieser Form bestätigt (BGH, Urteil vom 18.06.2019, Az.: X ZR 107/16).

Bei jedem Vertrag können Vorstellungen zugrunde liegen, die nicht explizit Vertragsbestandteil sind. Der Wille, den Vertrag abzuschließen, baut also auf dieser Vorstellung auf.

Verändern sich diese Umstände unerwartet zu einem späteren Zeitpunkt, kann dies dazu führen, dass die Grundlage des Vertrages wegfällt. § 313 BGB sieht dann eine Anpassung des Vertrages vor, oder sogar die Möglichkeit der Vertragsauflösung.

Dies muss an sich auch für eine Schenkung gelten.

Ein Schenkungsvertrag besteht zwar nicht aus Leistung und Gegenleistung – immerhin geht es dabei um eine einseitige unentgeltliche Zuwendung.

Bei einer Schenkung an das eigene Kind und dessen Partner wird der Schenker in der Regel aber erwarten, dass die Immobilie für einige Zeit von den Partnern gemeinsam genutzt wird.

Natürlich muss ein Schenker auch mit dem Scheitern der Beziehung rechnen. Dies ist das Risiko, das er durch die vertragliche Vereinbarung einer Schenkung eingegangen ist. Der Vortrag der Parteien kann es aber rechtfertigen, eine solche Vertragsgrundlage anzunehmen. Je nach Einzelfall ist also eine Anpassung des Vertrages möglich.

Im vorliegenden Fall ging der BGH davon aus, da die Trennung bereits recht kurze Zeit nach der Schenkung erfolgt war. Immerhin endete die Beziehung weniger als zwei Jahre später.

Die Eltern konnten jedoch davon überzeugen, dass sie bei der Schenkung zumindest davon ausgingen, dass die Partnerschaft noch einige Zeit hielte. Hätten sie gewusst, wie bald die Beziehung beendet sein würde, hätten sie die Schenkung nicht in dieser Form bewirkt.

Aufgrund der besonderen Sachlage sei gerechtfertigt und dem ehemaligen Partner auch zumutbar, das Geschenk zurückzugeben.

Für eine prozentuale Kürzung sah der BGH keinen Raum. Die Klägerin hatte sich gegen das anteilige Unterliegen aber nicht gewehrt.

5. Fazit

Im Kern waren sich die Gerichte in allen Instanzen einig. Nur Unterschiede gab es bei der Ansicht, ob nun ein Teil des Anspruchs zu kürzen sei. Denn das Paar habe eine gewisse Zeit von der Immobilie gemeinsam Nutzen gezogen.

Jedoch ist vielen diese besondere Vorschrift im BGB gar nicht bekannt. Danach können auch Aspekte, die gar nicht klar geregelt oder kommuniziert wurden, im Nachgang zu einer Anpassung des Vertrages führen.

In Fällen wie dem vorliegenden kommt man aber nur auf diesem Weg zu einer verträglichen Lösung. Selbstredend setzen Eltern bei solchen Schenkungen voraus, dass die Beziehung bestehen bleibt. Wüssten sie, dass eine Trennung bevor steht, wäre der Inhalt der Schenkung ein anderer.

Vor diesem Hintergrund ist der Auffassung des BGH auch beizupflichten. Aus unserer Sicht spricht tatsächlich vieles auch für eine quotale Kürzung. Denn während des Fortbestands der Beziehung war die gemeinsame Unterstützung auch gewollt. Doch wie schon der Fall zeigt, gehen hier auch die Meinungen der deutschen Zivilrichter auseinander.

Sie haben Fragen zu diesem Urteil oder zu anderen aktuellen Themen des Zivilrechts? Setzen Sie sich doch einfach mit uns in Verbindung und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir helfen Ihnen gern!


Die Untervermietung einer Wohnung

Was darf ich als Mieter? Und was lass ich lieber?

Wie bereits in unserem Beitrag vom 14.09.2019 beschrieben, wohnt ein Großteil der Deutschen zur Miete. Durch diverse Konstellationen kann es dazu kommen, dass eine Wohnung oder auch nur ein Teil davon an andere Personen überlassen werden soll. Interessant wird dies erst, wenn diese Personen nicht als Mieter im Mietvertrag genannt sind. Oft geschieht dies sogar ohne Wissen des Vermieters. Ob dies so rechtlich in Ordnung ist und worauf es dabei ankommt, wollen wir hier erläutern.

1. Wer ist Berechtigter?

Sobald ein Mietvertrag unterzeichnet ist, steht einem Mieter die Nutzung des Objektes zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen zu. Danach bestimmt sich vor allem, wer Mieter der Wohnung ist und ab wann er das Objekt für sich beanspruchen kann. Dadurch wird auch vertraglich oder gesetzlich geregelt, wer genau das Objekt nutzen darf und ob eine Untervermietung gestattet ist.

Natürlich ist ein Mieter berechtigt, jederzeit Besuch in seiner Wohnung zu empfangen. Selbstredend ist auch Besuch über Nacht stets unerlaubt zulässig.

Jedoch kann es vorkommen, dass ein Besuch „ausartet“ und zu einer längeren Anwesenheit führt. Oder jemand bittet um Unterschlupf für unbegrenzte Zeit.

Wer nicht im Mietvertrag genannt ist, hat kein Recht darauf, in der Wohnung zu wohnen. Richtig?

Nein.

Vielen ist bereits nicht bekannt, dass es Personen gibt, die den Wohnraum bewohnen dürfen, ohne Mieter laut Vertrag zu sein. Dies gilt vor allem für Angehörige des Mieters oder enge Vertraute.

Dies liegt daran, dass ein Mieter die Sache nicht unerlaubt einem Dritten überlassen darf (§ 540 BGB). Eine Reihe von Personen fällt jedoch nicht unter den Begriff des „Dritten“.

a) Familie

Hierzu ein Beispiel:

Ein Ehepaar mietet gemeinsam eine Wohnung an. Beide sind als Mieter im Vertrag benannt. Nach einigen Jahren Mietdauer werden die Eheleute Eltern eines Kindes.

Selbstverständlich darf das Neugeborene in der Wohnung leben (obwohl es nicht im Mietvertrag genannt ist). Ein Mieter hat also jederzeit die Möglichkeit und auch das Recht, seine eigenen Kinder in die angemietete Wohnung aufzunehmen. Umstritten ist dies lediglich bei bereits volljährigen Kindern. Haben diese bereits vor Eintritt der Volljährigkeit in der Wohnung gelebt, dürfen diese natürlich dort bleiben. In anderen Fällen wird es oft vom Einzelfall abhängig sein. Tatsächlich gibt es dabei aber selten Probleme mit dem Vermieter.

Auch für die Eltern kann eine Berechtigung zur Aufnahme in die Wohnung bestehen. Dabei kommt es aber häufig auf die Umstände des Einzelfalles an, insbesondere ob dann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt.

Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, umso unwahrscheinlich wird ein Recht auf Aufnahme bestehen. In der Regel wird dies bereits bei Geschwistern verneint. Dies liegt vermutlich daran, dass für Geschwister (im Gegensatz zu Kindern und Eltern) auch keine Unterhaltsverpflichtung besteht. Insofern ist ein Mieter auch nicht gezwungen, für diese zu sorgen.

b) Sonstige Personen

Andere Personen zählen üblicherweise nicht zum Kreis der Berechtigten. Sie können daher nicht ohne weiteres in die Wohnung aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere auch für Lebensgefährten. In solchen Fällen bedarf es dann der Erlaubnis des Vermieters. (§ 540 BGB).

Ob es dabei um Freunde, Bekannte, entferntere Verwandte oder völlig Fremde, geht, spielt für die rechtliche Bewertung letztlich keine Rolle.

2. Wozu sind sie berechtigt?

Diese nahe stehenden Personen dürfen also ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.

Dies bedeutet, dass sie berechtigt sind, die Wohnung mit zu nutzen. Damit verbunden ist aber ausdrücklich, dass der eigentliche Mieter nach wie vor ebenso in der Wohnung lebt. Eine vollständige Überlassung an ein Familienmitglied ist so also nicht möglich.

Darüber hinaus muss natürlich gewährleistet sein, dass die Wohnung dadurch nicht übermäßig belegt wird. Wann dies der Fall ist, hängt immer von der jeweiligen Wohnung im Einzelfall ab. Ein Ergebnis kann nur eine Abwägung der beiderseitigen Interessen bringen. Je näher das familiäre Verhältnis ist, umso gravierender müssen die Interessen des Vermieters sein, um zu überwiegen.

3. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Bei Wohnräumen kann es nichtsdestotrotz nach Beginn des Mietverhältnisses dazu kommen, dass ein Mieter eine dritte Person in die Wohnung aufnehmen möchte.

Dabei ist zunächst entscheidend, dass er dies ohne Erlaubnis des Vermieters nicht tun darf (§ 540 BGB). Die Regelung betrifft sowohl die teilweise als auch die vollständige Untervermietung der Wohnung.Untervermietung Eine Erlaubnis ist also erforderlich, wenn nur ein Zimmer, ebenso, wenn die ganze Wohnung einem Dritten überlassen werden soll.

4. Das berechtigte Interesse des Mieters

Zusätzlich zur vorbenannten Regelung gibt es eine weitere Vorschrift, die – im Gegensatz zu § 540 BGB – nur für Wohnräume gilt.

Gemäß § 553 BGB kann es nämlich sein, dass ein Mieter unter gewissen Umständen ein berechtigtes Interesse daran hat, Dritte in die Wohnung aufzunehmen. Um Erlaubnis fragen muss der Mieter den Vermieter immer noch. Allerdings hat er in gewissen Situationen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt.

Tut der Vermieter dies doch, kann ein solcher Anspruch des Mieters auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Diese Sonderregelung greift aber nur für den Fall der teilweisen Untervermietung. Eine vollständige Überlassung der Wohnung bestimmt sich weiterhin nur nach § 540 BGB.

Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, ist immer Frage des Einzelfalls. Allgemein anerkannte Konstellationen sind aber:

– Auszug eines Mitmieters,

– Veränderung der wirtschaftlichen Situation des Mieters,

– beruflich bedingter, aber nur befristeter Umzug.

Auch die dauerhafte Aufnahme eines Lebensgefährten reicht in der Regel als berechtigtes Interesse aus. Der Vermieter muss also gefragt werden. Verweigern wird er seine Zustimmung aber meist nicht können.

Wichtig ist, dass diese Umstände immer erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten sein dürfen. Anderenfalls hätte der Mieter dies bereits bei Vertragsschluss bedenken können und müssen.

Es sollte aber bedacht werden, dass auch in diesen anerkannten Konstellationen wichtige Gründe vorliegen können, die eine andere Beurteilung der Sachlage rechtfertigen. Daher empfiehlt sich stets die Prüfung durch eine rechtskundige Stelle.

5. Vertragliche Vereinbarung zur Untervermietung

Darüber hinaus gibt es häufig vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien, die zu einer anderen Einschätzung der Rechtslage führen.

So kann beispielsweise ein Vermieter die Untervermietung generell oder zumindest unter bestimmten Voraussetzungen zulassen.

Andererseits kann auch die Überlassung von Wohnraum weiter als gesetzlich vorgesehen eingeschränkt werden. Dann bedarf es immer einer genauen Prüfung, ob diese Vereinbarung rechtlich wirksam ist. Bei unangemessener Benachteiligung des Mieters würde diese nämlich keine Wirkung entfalten.

6. Konsequenzen der unberechtigt verweigerten Erlaubnis

Bittet ein Mieter um Erlaubnis und diese wird vom Vermieter verweigert, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die gesetzliche Frist der Kündigung bleibt in solchen Fällen aber bestehen. Bedeutend ist diese Kündigungsrecht nur in folgenden Fällen:

– Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages ist ausgeschlossen.

– Das Mietverhältnis wurde befristet auf eine bestimmte Zeit geschlossen.

In allen anderen Fällen kann ein Mieter ohnehin mit gesetzlicher Frist jederzeit kündigen.

Darüber hinaus kann eine Haftung des Vermieters bestehen, falls dem Mieter dadurch ein finanzieller Schaden entstanden ist.

7. Konsequenzen der unerlaubten Untervermietung

Überlässt der Mieter trotz berechtigter Verweigerung den Wohnraum an Dritte, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB).

Umstritten ist die Sachlage, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, diese aber verweigert wird und der Mieter trotzdem untervermietet. Dann werden wiederum die Umstände des Einzelfalles entscheidend sein. Hat der Mieter gefragt, aber keine Antwort erhalten, wird sicherlich eine Kündigung ausscheiden.

Problematisch ist dies zudem, da der Mieter in der Regel trotzdem ein (wirksames) Mietverhältnis mit dem Untermieter eingegangen sein wird. Ein Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter besteht in solchen Fällen nicht. Der Hauptmieter befindet sich also dann in der gefährlichen Situation. Immerhin ist er seinem Untermieter vertraglich verpflichtet, obwohl er die Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht erfüllen kann.

8. Fazit

Einem Mieter ist die Wohnung zur Nutzung überlassen. Jedoch unterliegt er sowohl vertraglichen als auch gesetzlichen Beschränkungen, wie diese Nutzung aussehen kann.

Nicht jede beliebige Person kann als Bewohner aufgenommen werden; bestimmte Angehörige dürfen aber ohne Erlaubnis einziehen. Bei anderen Menschen ist der Vermieter um Erlaubnis zu fragen.

Darüber hinaus gibt es Umstände, die ein berechtigtes Interesse des Mieters begründen können, auch andere Personen aufzunehmen. Denkbar ist dann ein Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters.

Die Konsequenzen bei falschem Handeln sind weitreichend. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass durch die Untervermietung drei Parteien beteiligt sind. Dies birgt bis zur Räumung eines Objektes viele Risiken und Probleme. Häufig müssen solche Streitigkeiten erst vor Gericht geklärt werden.

Dies gilt es zu vermeiden, da im Hinblick auf den Fortbestand eines Mietverhältnisses eine gütliche Einigung immer zielführend ist. Wie die Rechtslage ist, sollte daher stets unter Prüfung des Mietvertrages durch Experten im Mietrecht eingeschätzt werden.

Sollten Sie Fragen zu dieser Thematik oder zu anderen mietrechtlichen Problemen haben, können Sie hierzu jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen. Wir beraten Sie gerne.


Flug als Reisevertrag

Wie ist die alleinige Flugreise rechtlich zu qualifizieren?

Im BGB gibt es ein paar Regelungen, die ausschließlich für das Reiserecht gelten. Wer einen Flug bucht, will verreisen. Damit muss dafür doch rein begrifflich bereits das Reiserecht gelten. Oder etwa nicht? Wir klären auf.

1. Der Reisevertrag per Gesetz

In den §§ 651a ff. BGB finden sich einige Vorschriften, die ausschließlich für reiserechtliche Angelegenheiten gelten. Vom Reisevertrag bis hin zur Vermittlung ist hier gesetzlich geregelt, was der Regelung bedarf.

Diese Paragraphen gelten jedoch ausdrücklich nur für Pauschalreiseverträge. Gemäß § 651 a Abs. 1 BGB ist der Anwendungsbereich nur eröffnet, wenn ein solcher Vertrag vorliegt.

Ein Pauschalreisevertrag beinhaltet immer eine Gesamtheit von mindestens zwei verschiedenen Arten von Reiseleistungen für die gleiche Reise (§ 651 a Abs. 2 BGB). Sobald also zwei unterschiedliche Leistungen kombiniert werden, liegt (neben den weiteren Voraussetzungen) ein Reisevertrag im Sinne des BGB vor. Praktisch ist dabei die Kombination aus Flug und Hotel relevant. Natürlich können noch weitere oder auch andere Leistungen im Reisevertrag enthalten sein (z. B. Autovermietung, touristische Leistungen etc.).

Vertragspartner ist dabei immer der Veranstalter, der die jeweilige Gesamtheit der Leistungen anbietet und deren Erbringung schuldet.

Geht es um Ansprüche aus dem Reisevertrag, ist also immer der Veranstalter der richtige Ansprechpartner (nicht beispielsweise die Fluggesellschaft). Davon unabhängig sind mögliche Ansprüche gegenüber demjenigen, der Einzelleistungen erbringt. Meist stehen diese Möglichkeiten nebeneinander. Der Reisende kann wählen, gegen wen er sich wenden möchte. Der Reisende darf nur nicht bereichert werden; deshalb müssen etwaige Erfolge angerechnet werden.

2. Beispiele zum Reisevertrag

Reisevertrag

Beispiel 1:

Ein Reisender bucht Flug und Hotel als Pauschalreise. Der Flug hat zehn Stunden Verspätung. Der Reisende kann sich entweder an den Reiseveranstalter wenden, da der Flug Teil des Reisevertrages war. Alternativ kann er sich auch an die Fluggesellschaft wegen der Verspätung selbst wenden.

Beispiel 2:

Ein Reisender bucht Flug, Hotel und Mietwagen als Pauschalreise ins Ausland. Der Mietwagen ist jedoch defekt. Auch hier kann sich der Reisende sowohl an den Reiseveranstalter als auch an den Autovermieter wenden.

Ein Tipp hierzu:

Wenn es um eine Reise ins Ausland geht, ist es meist leichter, seine Ansprüche gegenüber dem Reiseveranstalter in Deutschland durchzusetzen. Zum einen ist die Durchsetzung von Ansprüchen ins Ausland komplizierter. Zum anderen gelten dabei oftmals andere rechtliche Vorschriften, da die Leistung im Ausland erbracht bzw. geschuldet war.

Anders ist dies lediglich dann, wenn es um die Annullierung oder Verspätung eines Fluges geht. Dann nämlich sieht die Europäische Fluggastrechteverordnung besondere Ansprüche zu, die in der Regel mehr gewähren als das deutsche Reiserecht. Dann ist es immer besser, sich an die jeweilige Fluggesellschaft zu wenden, um den höheren Anspruch geltend zu machen.

Ein doppeltes Vorgehen wird sich kaum lohnen. Denn solche Ansprüche stehen immer nur einfach zu. Gerade Erstattungen wären anzurechnen, sodass nicht der gleiche Betrag vom Leistungsträger im Ausland bzw. der Airline und zusätzlich vom Reiseveranstalter zu bezahlen ist. Die Gegner können dabei bereits erbrachte Leistungen immer anrechnen.

3. Der Einzelflug

Aus dem Vorbenannten kann man also schließen, dass bei der Buchung von Einzelleistungen die gesetzlichen Regelungen zum Pauschalreisevertrag nicht greifen.

Häufig mag es vorkommen, dass allein ein Flug mit einer Airline gebucht wird. Da es um eine Flugreise geht, meinen Passagiere, dass es sich dabei auch um einen Reisevertrag gemäß §§ 651a ff BGB handelt. Die Ansprüche, die im Zusammenhang mit dem Flug allein entstehen, sind jedoch anderweitig geregelt.

4. Rechtliche Einordnung

Da nun feststeht, dass der Flugvertrag kein Pauschalreisevertrag ist, stellt sich die Frage, wie er rechtlich zu kategorisieren ist. Davon hängt nämlich ab, welche Rechte dabei bestehen.

Wer einen Flug mit einem Luftfahrtunternehmen bucht, möchte dadurch folgendes erreichen:

  • Beförderung vom Ort A nach Ort B sowie
  • Beförderung des mitgebrachten Gepäcks gegen
  • Bezahlung des angegebenen Reisepreises.

Dabei wird es dem Reisenden selten auf bestimmte Gegebenheiten während des Fluges ankommen. Relevant ist lediglich, dass der Reisende mit seinem Gepäck zum vereinbarten Termin an Ort B ankommt.

Daraus folgt unweigerlich, dass es sich bei einem Flugvertrag mit der Airline um einen sogenannten Werkvertrag handelt (§§ 631 ff. BGB). Der Erfolg – nämlich die Ankunft am Zielort – ist wesentlicher Bestandteil des Vertrages. Andere Beispiele für Werkverträge sind Reparaturverträge oder auch die Herstellung eines Gegenstandes. Demgegenüber wäre bei einem Dienstvertrag nicht der Erfolg, sondern vielmehr die Dienstleistung auf dem Weg dorthin entscheidend. Dies ist beispielsweise bei Arbeitsverhältnissen oder Behandlungsverträgen mit Ärzten der Fall.

5. Konsequenzen

Durch diese Einordnung ist klar, dass sich sämtliche Rechte und Pflichten aus einem Flugvertrag nach den §§ 631 ff. BGB richten. Um nur ein paar Besonderheiten zu nennen:

  • Das Flugunternehmen schuldet sowohl rechtzeitigen Abflug als auch rechtzeitige Ankunft. Dies ist nicht unerheblich für Entschädigungsansprüche. Hierüber haben wir bereits in unserem Beitrag vom November 2017 berichtet.
  • Ein Werkvertrag kann jederzeit gekündigt werden (im Gegensatz zu Arbeitsverhältnissen beispielsweise). Dadurch darf ein Flugunternehmen nur den Teil des Reisepreises einbehalten, den diese sich selbst nicht ersparen konnten.
  • Das Flugunternehmen kann bei Buchung eine Anzahlung des Reisepreises verlangen.
  • Bei mangelhafter Leistung durch das Flugunternehmen kann der Reisende Gewährleistungsrechte geltend machen.

Wichtig ist dabei aber, besonders darauf zu achten, aus welcher rechtlichen Grundlage das bestmögliche Ergebnis erzielt werden kann.

Gerade bei Flugverspätungen oder Annullierungen bietet die Europäische Fluggastrechteverordnung meist positivere Ergebnisse als das innerdeutsche Zivilrecht.

Sie haben Fragen zu dieser Thematik oder zu reiserechtlichen Fragen. Gerne können Sie sich hierzu telefonisch oder per E-Mail mit unserer Kanzlei in Verbindung setzen.


„Du kommst hier nicht rein!“

Das Begehungsrecht des Vermieters

Mehr als die Hälfte aller Deutschen leben in ihrem Zuhause zur Miete. Das bedeutet, dass Ihnen ein Dritter eine Wohnung zur Nutzung überlässt. Dafür, dass dieser sein Eigentum zur Verfügung stellt, verlangt dieser einen monatlichen Mietzins. Doch wie ist die Rechtslage, wenn der Vermieter als Eigentümer die vermietete Wohnung betreten möchte? Muss ein Mieter den Zutritt gewähren? Steht dem Vermieter ein Zutrittsrecht zu?

1. Rechtsgrundlage

Ein Vermieter kann den Zutritt zum vermieteten Objekt verlangen, wenn es dafür eine rechtliche Grundlage gibt. Für ein Mietverhältnis gelten grundsätzliche die §§ 535 ff. BGB. Eine ausdrückliche Regelung sucht man darin jedoch vergebens. Deshalb kann ein Zutrittsrecht des Vermieters nur anderweitig begründet werden.

Zutrittsrecht

In der Rechtsprechung geht man davon aus, dass einem Vermieter generell die Möglichkeit bleiben muss, den Zustand des vermieteten Objektes im Blick zu behalten. Anderenfalls könne ein Vermieter nicht beurteilen, ob sein Eigentum durch Mieter beschädigt oder gar zerstört wird. Dem Recht des Vermieters auf sein Eigentum (Art. 14 GG) steht das Recht der Mieter auf die Unverletzlichkeit Ihrer Wohnung (Art. 13 GG) gegenüber.

Als Nebenpflicht aus dem geschlossenen Mietvertrag wird aber generell ein Begehungsrecht angenommen.

2. Inhalt des Zutrittsrechts

Aufgrund der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten der Mieter wird ein Zutrittsrecht aber nicht uneingeschränkt zugelassen.

Vielmehr nimmt man einen solchen Anspruch des Vermieters nur an, wenn er ein berechtigtes Interesse daran darlegen kann. Ein grundloses Besichtigungsrecht wird also verneint.

Zudem muss ein Vermieter seinen Besuch stets mit zeitlichem Vorlauf ankündigen. Unangemeldet ist ein Mieter also nicht verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zu gewähren.

Wie lange der Vorlauf sein muss, hängt von der Dringlichkeit des Besuches ab. Drohen in naher Zukunft erhebliche Schäden am Eigentum des Vermieters, wird eine eher kurzfristige Ankündigung ausreichend sein.

Bei der Ankündigung einer Besichtigung sollte ein Vermieter zudem beachten, keinen Termin zu unangemessenen Zeiten (bspw. nachts) zu wählen.

3. Praktische Fälle

Es gibt diverse Situationen, in welchen es beim Zutrittsrecht zu Streitfällen kommen kann. Dabei sind einige Konstellationen in der Rechtsprechung anerkannt:

a) Mängelbeseitigung

Besteht ein Mangel an der Mietsache, so wird ein Vermieter meist einen Blick auf den eingetretenen Schaden werfen wollen. Nur dann kann dieser eine Entscheidung hinsichtlich der Reparatur treffen.

In solchen Fällen ist ohne Probleme von einem Zutrittsrecht des Vermieters auszugehen.

Häufige Konstellationen sind hier: Schimmel in der Wohnung, Wasserschaden, übermäßige Abnutzung.

b) Instandsetzung

Auch bei Instandsetzungsmaßnahmen steht dem Vermieter das Recht zu, das Objekt vorab zu inspizieren. Dies dient der Planung der dafür erforderlichen Maßnahmen. Dabei geht es um die Reparatur von bereits aufgetretenen Problemen.

Häufiger Fall ist die Reparatur einer Heizungsanlage.

c) Modernisierung/Sanierung

Möglicherweise möchte ein Vermieter aber auch zur Modernisierung eines Objektes Maßnahmen treffen. Um diese vorbereiten zu können, ist eine Begehung oft unumgänglich. Auch in solchen Konstellationen geht man von einem Begehungsrecht des Vermieters aus (555a ff. BGB).

d) Veräußerung/Neuvermietung der Wohnung

Auch denkbar ist, dass der Vermieter plant, sein Objekt zu veräußern und zu diesem Zweck die vermietete Wohnung Interessenten oder Immobilienmaklern zu zeigen.

Oder es geht um die Neuvermietung der Wohnung. Das noch laufende Mietverhältnis wurde gekündigt und Mietinteressenten möchten die Wohnung besichtigen, um diese vielleicht zukünftig anzumieten.

In diesen Fällen geht man ebenfalls von einem Begehungsrecht des Vermieters aus.

e) Verdacht einer Vertragsverletzung

Darüber hinaus nimmt man auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an, wenn nahe liegt, dass Mieter innerhalb des vermieteten Objektes gegen eine klare Vereinbarung verstoßen.

Häufig ist dies der Fall, wenn Indizien dafür sprechen, dass der Mieter unberechtigt untervermietet oder unerlaubt Tiere in der Wohnung hält.

4. Vertragliche Regelung zum Zutrittsrecht

Besondere Vorsicht ist immer zu walten, wenn im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, die einem Vermieter Zutrittsrechte gewährt.

Zwar können Mietparteien im Mietvertrag Möglichkeiten der Begehung regeln. Jedoch muss bedacht werden, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag im Nachgang als wirksam betrachtet werden kann.

So ist beispielsweise eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter generell ein Recht zur Begehung zur allgemeinen Überprüfung des Zustandes der Wohnung einräumt, in der Regel rechtlich nicht haltbar (BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Ob eine vertragliche Vereinbarung wirksam ist, muss also immer im Einzelfall überprüft werden. Ist sie unwirksam, entfaltet sie zwischen den Parteien auch keine rechtliche Wirkung.

5. Der Mieter weigert sich, Zutritt zu gewähren

Wehrt sich der Mieter grundlos gegen eine berechtigte Ankündigung, kann das Recht auf Begehung durch den Vermieter natürlich eingeklagt werden. Im Prozess muss sodann der Vermieter das berechtigte Interesse sowie die Angemessenheit seiner Termine vortragen.

In vielen Fällen wird aber zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters angenommen. Denn die Verweigerung durch den Mieter stellt eine schwere Pflichtverletzung durch den Mieter dar.

6. Der Vermieter macht unberechtigt Zutrittsrecht geltend

Begehrt der Vermieter Zutritt, obwohl kein ausreichendes Interesse daran besteht, so kann der Mieter das Verlangen berechtigt zurückweisen. Ein Anspruch auf Begehung durch den Vermieter liegt also nicht vor.

Betritt der Vermieter nichtsdestotrotz das Objekt, so ist dies ein Hausfriedensbruch und wäre sogar strafrechtlich zu ahnden.

7. Fazit zum Zutrittsrecht

Die Gründe, warum ein Vermieter ein vermietetes Objekt besichtigen möchte, sind unterschiedlich. Dabei ist die Grenze, wann ein Begehungsrecht besteht und wann nicht, oftmals nur schwer zu ziehen. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen liefert die Entscheidung, welche Partei nun schutzwürdiger ist.

Die Konsequenzen einer unberechtigten Geltendmachung durch den Vermieter oder Verweigerung durch den Mieter sind oft nicht unerheblich. Insbesondere vertragliche Regelungen werfen manchmal noch ein anderes Licht auf die Angelegenheit.

Eine vorschnelle Reaktion ist daher kaum zu empfehlen. Vielmehr ist ratsam, die Sachlage mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu besprechen und rechtskundigen Rat einzuholen.

Sie haben Fragen zu dieser Thematik oder stehen vor einem mietrechtlichen Problem und benötigen dabei Unterstützung? Nehmen Sie doch Kontakt zu unserer Kanzlei auf und vereinbaren Sie einen Termin. Wir unterstützen Sie gern!

1 2 3 5