12
Aug 2020

Baulärm in der Nachbarschaft

Allgemeines, Mietrecht , , , , Apollonia Stuhldreier

Ist Baulärm ein Mangel?

Wird auf dem Nachbargrundstück ein Neubau errichtet, geht dies in den meisten Fällen mit erheblichem Baulärm einher. Welche Rechte hier Mieter und Vermieter haben, hat nun erneut der BGH geklärt.

1. Der Fall

Ein Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung musste in Berlin für den Zeitraum von zwei Jahren Baulärm einer benachbarten Baustelle ertragen. Die Baustelle war 40 m von der angemieteten Wohnung entfernt. Der Mieter zeigte den Lärm gegenüber dem Vermieter an und minderte die Miete um 10 % über einen längeren Zeitraum.

Baulärm

 

2. Das Verfahren

Der Vermieter war mit der Mietminderung nicht einverstanden und erhob Klage auf Zahlung gegen den Mieter. In erster Instanz vor dem Amtsgericht war der Vermieter erfolgreich. Das Gericht gab der Klage statt. Hiergegen wehrte sich der Mieter mit einer Berufung. Das Landgericht gab anschließend dem Mieter Recht und wies die Klage des Vermieters ab. In dritter Instanz vor dem Bundesgerichtshof wendete sich das Blatt erneut und der Klage des Vermieters wurde stattgegeben.

3. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 29.04.2020 – Aktenzeichen VIII ZR 31/18), dass dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden könne. Es komme vielmehr darauf an, welche Regelung die Parteien im Mietvertrag vereinbar hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss die Entwicklung der Lärmbelästigung bewusst gewesen wäre. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte stellen keinen zur Mietminderung führenden Mangel nach § 546 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Damit war nun die Frage des Mangels zwar grundsätzlich geklärt, nicht geklärt war jedoch, wer nun was darlegen und beweisen müsse.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof im selben Urteil vom 29.04.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 31/18) entschieden, dass die Darlegungs- und Beweislast nicht alleine beim Vermieter liegt. Zunächst muss der Mieter darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass es sich bei dem von ihm behaupteten Baulärm um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtige. Sollte dem Mieter ein solcher Beweis gelingen, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter seinerseits eine Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Verursacher zusteht oder ob er die Beeinträchtigungen hinnehmen muss.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht erneut über den Fall zu verhandeln hat.

4. Fazit

Häufig gehen Mietparteien vorschnell davon aus, dass im Falle von Baulärm auf dem Nachbargrundstück regelmäßig eine Minderung der vereinbarten Miete in Betracht kommt. Hier zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs einmal wieder, dass es stets einer eingehenden Betrachtung bedarf. Nicht von vornherein steht also fest, dass die Miete gemindert ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt auch, dass der Vermieter den Vortrag des Mieters zunächst bestreiten darf. Sollte dem Mieter ein solcher Beweis gelingen, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter den Lärm seinerseits hinnehmen müsse. Hier ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

Hieran ist mal wieder erkennbar, dass es sich in jedem Fall lohnt, die Umstände des Einzelfalls näher zu durchleuchten. Nur so kann herausgefunden werden, ob ein Minderungsrecht für einen Mieter besteht und ob bzw. wie sich ein Vermieter hiergegen wehren kann.

Bei Fragen steht Ihnen unsere Kanzlei gerne zur Seite. Nehmen Sie hierzu einfach Kontakt zu uns auf.

 

12
Aug 2020

Untervermieten – aber richtig

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Neues zur Untervermietung

Wann darf ein Vermieter die Untervermietung verweigern?

Manchmal möchte man als Mieter einen Teil der Wohnung gerne untervermieten. Sei es, weil man möglicherweise aus beruflichen Gründen selbst zeitweise die Wohnung nicht nutzen kann. Oder weil man sich aus veränderten finanziellen Umständen heraus einen Teil der Mietzahlung ersparen muss. Was hierbei allerdings zu beachten ist und welche rechtlichen Hürden eventuell dabei bestehen, zeigt der nachfolgende Fall.

1. Der Sachverhalt

Der Kläger wollte ein Zimmer seiner Wohnung untervermieten. Hierzu benötigte er die Zustimmung seiner Vermieterin. Er nannte der Vermieterin also den Namen der Bewerberin und deren Adresse. Auch gab er an, dass es sich bei der Bewerberin um eine Hausfrau von ca. 50 – 55 Jahren mit festem Einkommen handele. Weiter bot er der Vermieterin an, eine Kopie des Personalausweises der Bewerberin vorzulegen. Die Mieteinnahmen für die geplante Untervermietung gab er mit 400,00 Euro monatlich an.

Die Vermieterin verweigerte jedoch die Zustimmung zur Untervermietung.

Untervermieten

2. Das Verfahren

Der Kläger (Mieter) erhob daraufhin Klage beim Amtsgericht München und verlangte von der Beklagten (Vermieterin) Schadensersatz für eine angeblich zu Unrecht verweigerte Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers seiner Wohnung.

Im Prozess gab die Bewerberin, welche als Zeugin vorgeladen war, an, dass sie das Zimmer als Atelierraum nutzten wollte. Außerdem sei nur über eine Miete von 300,00 Euro monatlich gesprochen worden.

3. Die Entscheidung

Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 11.12.2019 die Klage abgewiesen – Aktenzeichen 425 C 4118/19. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern kann, wenn ihm keine ausreichenden Informationen über den Untermieter übermittelt werden.

Dem Vermieter sind nicht nur der Name des Bewerbers, sondern auch dessen Geburtsdatum, die letzte Anschrift und die ausgeübte berufliche Tätigkeit mitzuteilen. Diese Angaben sind durch den Kläger nicht bzw. nicht vollständig erfolgt. Somit durfte die Vermieterin die Zustimmung verweigern.

Das Gericht hat zwar erkannt, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hatte, da er aufgrund seiner beruflichen Situation einen weiteren Wohnsitz in einem anderen Bundesland annehmen musste. Allerdings muss der Vermieter in der Lage sein zu prüfen, ob eine Untermietung berechtigt ist oder ob Gründe, die ihn zu einem Ausschluss der Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigten, vorliegen.  Auch hatte der Kläger den vereinbarten Mietzins zu hoch angegeben.

4. Fazit

Eine beabsichtigte Untervermietung ist grundsätzlich immer mit dem Vermieter zu klären und dessen Zustimmung einzuholen. Auch wenn nur ein Teil – so wie im vorliegenden Fall ein Zimmer – untervermietet werden soll.

Dabei ist aber auch wichtig, den Vermieter über sämtliche relevanten Informationen in Kenntnis zu setzen. Immerhin führt eine Untervermietung dazu, dass eine für den Vermieter fremde Person in seine Räumlichkeiten einzieht. Es ist daher nur verständlich, dass der Vermieter wissen muss, mit wem er es letztlich zu tun hat.

Zwar gibt es eine Vielzahl von Fällen, in denen ein Vermieter dann die Zustimmung nicht verweigern darf. Diesen umgehen und einfach eine Untervermietung vorzunehmen ist aber tatsächlich nie ratsam.

Wichtig zu wissen ist aber zudem, dass durch eine Untervermietung kein Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter entsteht. Probleme im Rahmen der Untervermietung sind daher immer zwischen Hauptmieter und Untermieter zu klären.

Sie haben Fragen zu diesem Thema? Oder möchten auch ein Zimmer untervermieten? Dann nehmen Sie Kontakt zu uns auf.