16
Okt 2019

Immobilien an Familienmitglieder übertragen

Allgemeines, Erbrecht, Immobilienrecht , , Apollonia Stuhldreier

Kaufvertrag und Wohnrecht

Was ist, wenn es anders kommt als man denkt!?

Immer mehr Menschen sichern sich heute für die Rente mit Immobilien ab. Doch es ist sinnvoll, diese nicht bis kurz vor oder nach seinem Ableben im eigenen Vermögen zu behalten. Dies hat nämlich nicht unerhebliche erbschaftsteuerliche Konsequenzen. Deshalb entscheidet man sich häufig dazu, im Alter Immobilien an Familienmitglieder zu übertragen. Um dort wohnen bleiben zu können, wird dann meist ein Wohnrecht dafür vorbehalten.

Gerade in dieser Konstellation stellen sich aber dann gewisse Fragen, wenn das Leben anders spielt als man dachte.

1. Das Problem

Im Alter ist vielen Eigentümern von Immobilien daran gelegen, Erbschaftsteuer zu sparen. Daher denken sie daran, Grundstücke im eigenen Eigentum bereits vorab an Kinder, Ehepartner oder andere Familienmitglieder zu übertragen. Innerhalb der Familie gibt es Freibeträge, von denen die Beteiligten profitieren können. Gerade wenn mehr Immobilien vorhanden sind, sollte die Übertragung gut geplant sein, um die Freibeträge bestmöglich zu nutzen.

Wer sein Eigentum im Wege einer Schenkung an Familienmitglieder – meist die eigenen Kinder – überträgt, wünscht sich im Gegenzug dazu aber oft eine gewisse Gegenleistung. Dies kann bereits darin bestehen, dass die Eltern bis zu ihrem Tod im Haus leben möchten. Alternativ denkt man auch daran, dass die Kinder möglicherweise für die Pflege der Eltern im Alter aufkommen sollen.

Sicher sind hier immer die näheren Umstände relevant für die genaue Vereinbarung (z.B. Inhalt des Wohnrechts, Lage, Wertentwicklung, Alter der Eltern etc.).

Doch was passiert, wenn sich die näheren Umstände vollkommen anders entwickeln als man bei Vertragsschluss erwartet hat? Kann sich dies auf den geschlossenen Vertrag auswirken?

Dies hatte das Oberlandesgericht Frankfurt vor einigen Wochen zu klären.

2. Der Fall: Übertragung von Immobilien mit Gegenleistung

Der 74-jährige Eigentümer einer Immobilie veräußerte diese an seine Nichte. Der Kaufpreis lag bei 86.000,00 Euro. Der Veräußerer erhielt ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht. Dieses wurde mit einem Jahreswert von 2.592,00 Euro beziffert.

Immobilien

Außerdem verpflichtete sich die Nichte dazu, die Pflegeleistungen im häuslichen Bereich zu erbringen, solange dies möglich und zumutbar ist. Der Wert der Pflegeleistung wurde mit 2.460,00 Euro als Jahreswert beziffert.

Sämtliche Gegenleistungen wurden dem vereinbarten Kaufpreis entgegengesetzt, sodass die Nichte nur noch einen geringen Restpreis für die Immobilie bezahlen musste.

Nun kam es jedoch anders als bei Vertragsschluss erwartet.

Der veräußernde Onkel verstarb überraschenderweise bereits drei Wochen nach Abschluss des Vertrages.

3. Das Verfahren

Die Schwester des Verstorbenen ging nun davon aus, dass der frühe Tod Auswirkungen zeigen müsste. Offensichtlich sei man bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass der Onkel noch länger am Leben sei. Dies sei Grundlage für die Bezifferung der Gegenleistungen gewesen.

Letztlich sei nun die Gegenleistung der Nichte tatsächlich bedeutend geringer als dem Vertrag zugrunde gelegt wurde. Denn die Werte für Wohnrecht und Pflegeleistungen minderten den bezahlten Kaufpreis. Hätte man gewusst, dass dies nur noch für drei Wochen anfiele, hätte man die vertragliche Regelung anders getroffen.

Sie verlangte Zahlung der kapitalisierten Werte von der Nichte. Geltend gemacht hat sie einen Anspruch in Höhe von 42.229,00 Euro.

4. Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht gab der Klägerin jedoch nicht Recht.

Was die Erbin hier verlangte, konnte dem geschlossenen Kaufvertrag nicht entnommen werden. Insofern kommt ein solcher Anspruch nur durch ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Bei Vertragsschluss waren aber beide Parteien – Onkel und Nichte – im Ungewissen darüber, wie lange der Verkäufer leben oder zu Lebzeiten pflegebedürftig werden würde. Hier besitzt also keine der Parteien einen Wissensvorsprung, der zu Gunsten der anderen Partei ausgeglichen werden müsste.

Das Risiko, dass das Grundstück überaus günstig überlassen werden könnte, musste dem Erblasser bei Vertragsschluss bewusst gewesen sein. Ebenso hätte die Nichte das Risiko getragen, wenn der Verstorbene überraschend lang gelebt und pflegebedürftig gewesen wäre.

Grund oder Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibt daher nicht.

Auch eine Anpassung des Vertrages scheidet aus denselben Gründen aus (§ 313 BGB). Es hat sich schlichtweg das Risiko einer Partei sehr schnell verwirklicht. Die Geschäftsgrundlage des Vertrages ist dadurch aber nicht weggefallen.

Der Zufall, dass der Wohnungsberechtigte so schnell verstorben ist, geht leider zu dessen Lasten bzw. zu Lasten seiner Erben.

5. Fazit: Bei der Übertragung von Immobilien alle Eventualitäten beachten!

Der Hinweis des Gerichtes auf den umgekehrten Fall überzeugt. Der Nichte stünde auch kein Anpassungsanspruch zu, wenn sie verpflichtet wäre, den Onkel jahrelang zu pflegen. Die Parteien gingen im Vollbesitz ihrer Kräfte die vertragliche Vereinbarung ein. Es liegt also auch an ihnen, die hieraus resultierenden Risiken zu tragen.

Gleiches gilt natürlich für die Erbin. Diese kann selbstredend nicht mehr geltend machen, als dem Onkel zugestanden hätte.

Die Grenzen einer Vertragsanpassung sind sehr eng gehalten. Ein Rückgriff darauf erfolgt immer nur dann, wenn auf keinem anderen Weg eine verträgliche Lösung der Sachlage möglich erscheint.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung? Unsere Kanzlei ist unter anderem spezialisiert auf die Bereiche Immobilienrecht und Erbrecht und kann Ihnen insofern bei etwaigen Fragen tatkräftig zur Seite stehen. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann melden Sie sich gerne telefonisch oder per E-Mail bei uns!

26
Jul 2019

Schenkung: Rückforderung bei Trennung?

Allgemeines, Zivilrecht , , , Apollonia Stuhldreier

Geschenkt gibt’s nicht zurück – Oder doch!?

Der Bundesgerichtshof spricht ein Machtwort

In unserer modernen Gesellschaft ist es keinesfalls mehr üblich oder gar zwingend notwendig, eine Partnerschaft als rechtswirksame Ehe zu besiegeln. Viele Lebensgemeinschaften bestehen heutzutage auch langfristig ohne Trauschein. Nichtsdestotrotz will man vielleicht gemeinsame Investitionen tätigen. Oft stellt sich dann die Frage, wie dies bestmöglich geregelt werden sollte. Dabei kann sich das ein oder andere Problem ergeben. Ein solches hatte nun der BGH zu klären.

1. Problemaufriss: Schenkung

Es gibt diverse Möglichkeiten, für das Alter vorzusorgen. Eine, die sich großer Beliebtheit erfreut, ist der gemeinsame Erwerb einer Immobilie. Wenn das Geld nicht reicht, stehen dann häufig Familienmitglieder unterstützend zur Seite. Durch die Schenkung von einem Elternteil der Partner ist die Finanzierung gerettet.

Solange die Beziehung besteht, gibt es dabei auch keine Probleme.

Doch was passiert, wenn die Partnerschaft in die Brüche geht. Dann profitiert möglicherweise auch ein Ex-Partner von einer bewirkten „Finanzspritze“. Auch bei einvernehmlichen und friedlichen Trennungen ist dies aber möglicherweise von den Schenkern gar nicht so gewollt. Vielleicht wollten diese nur ihr Kind unterstützen bzw. den Partner, da sie davon ausgingen, dass die Beziehung bestehen bleibt.

Schenkung

2. Der Fall

In der Sache des Bundesgerichtshofes ging es genau um eine solche Konstellation. Eltern hatten ihrer Tochter und deren Lebensgefährten Geld geschenkt.

Die Beziehung der Tochter zum Partner bestand bereits seit 2002.

Im Jahr 2011 kaufte das Paar eine Immobilie, um diese als gemeinsames Heim zu nutzen. Die Eltern wollten das Paar finanziell unterstützen und überließen diesen einen Betrag in Höhe von 104.109,10 Euro zur Finanzierung des Objektes.

Es kam, wie es kommen musste: Das Paar trennte sich.

3. Der bisherige Prozessverlauf

Die Eltern verlangten nach der Trennung die Hälfte des überlassenen Betrages zurück. Sie gingen offensichtlich bei der Schenkung vom Bestand der Beziehung aus und wollten das Paar bei ihrer gemeinsamen Zukunft unterstützen.

Als es zur Trennung kam, wollten sie eine Begünstigung des ehemaligen Partners vermeiden. Daher wollten sie die Hälfte, die sie diesem überlassen hatten, zurück.

Geklagt hat also die Mutter gegen den ehemaligen Lebensgefährten Ihrer Tochter.

Das erstinstanzlich zuständige Landgericht Potsdam gab den Eltern recht.

Auch im Rahmen der Berufung vor dem Oberlandesgericht Brandenburg war der Beklagte nicht sehr erfolgreich.

Das Berufungsgericht sagte, dass sich mit der Auflösung der Lebensgemeinschaft Umstände schwerwiegend geändert hätten. Dies hatten die Parteien bei der Schenkung jedoch nicht zugrunde gelegt. Vielmehr war man damals vom Bestand der Beziehung ausgegangen. Ein Festhalten an der Schenkung in vollem Umfang ist wegen dem Wegfall der Grundlage nicht zumutbar.

Allerdings nahm das Gericht eine Kürzung vor. Denn das Paar habe eine gewisse Zeit in der gemeinsamen Wohnung gelebt. Dadurch habe sich der Zweck der Schenkung zumindest für diese Zeit verwirklicht. Bezweckt war schließlich die Schenkung zu Gunsten einer Partnerschaft auf Lebenszeit. Dies muss man ins Verhältnis setzen.

Das Gericht ging deshalb von einer Rückzahlungspflicht zu 91,6% aus.

Dies ergab einen Zahlungsanspruch in Höhe von 47.040,77 Euro.

4. Entscheidung des Bundesgerichtshofes: Rückforderung der Schenkung möglich

Diese Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof auch in dieser Form bestätigt (BGH, Urteil vom 18.06.2019, Az.: X ZR 107/16).

Bei jedem Vertrag können Vorstellungen zugrunde liegen, die nicht explizit Vertragsbestandteil sind. Der Wille, den Vertrag abzuschließen, baut also auf dieser Vorstellung auf.

Verändern sich diese Umstände unerwartet zu einem späteren Zeitpunkt, kann dies dazu führen, dass die Grundlage des Vertrages wegfällt. § 313 BGB sieht dann eine Anpassung des Vertrages vor, oder sogar die Möglichkeit der Vertragsauflösung.

Dies muss an sich auch für eine Schenkung gelten.

Ein Schenkungsvertrag besteht zwar nicht aus Leistung und Gegenleistung – immerhin geht es dabei um eine einseitige unentgeltliche Zuwendung.

Bei einer Schenkung an das eigene Kind und dessen Partner wird der Schenker in der Regel aber erwarten, dass die Immobilie für einige Zeit von den Partnern gemeinsam genutzt wird.

Natürlich muss ein Schenker auch mit dem Scheitern der Beziehung rechnen. Dies ist das Risiko, das er durch die vertragliche Vereinbarung einer Schenkung eingegangen ist. Der Vortrag der Parteien kann es aber rechtfertigen, eine solche Vertragsgrundlage anzunehmen. Je nach Einzelfall ist also eine Anpassung des Vertrages möglich.

Im vorliegenden Fall ging der BGH davon aus, da die Trennung bereits recht kurze Zeit nach der Schenkung erfolgt war. Immerhin endete die Beziehung weniger als zwei Jahre später.

Die Eltern konnten jedoch davon überzeugen, dass sie bei der Schenkung zumindest davon ausgingen, dass die Partnerschaft noch einige Zeit hielte. Hätten sie gewusst, wie bald die Beziehung beendet sein würde, hätten sie die Schenkung nicht in dieser Form bewirkt.

Aufgrund der besonderen Sachlage sei gerechtfertigt und dem ehemaligen Partner auch zumutbar, das Geschenk zurückzugeben.

Für eine prozentuale Kürzung sah der BGH keinen Raum. Die Klägerin hatte sich gegen das anteilige Unterliegen aber nicht gewehrt.

5. Fazit

Im Kern waren sich die Gerichte in allen Instanzen einig. Nur Unterschiede gab es bei der Ansicht, ob nun ein Teil des Anspruchs zu kürzen sei. Denn das Paar habe eine gewisse Zeit von der Immobilie gemeinsam Nutzen gezogen.

Jedoch ist vielen diese besondere Vorschrift im BGB gar nicht bekannt. Danach können auch Aspekte, die gar nicht klar geregelt oder kommuniziert wurden, im Nachgang zu einer Anpassung des Vertrages führen.

In Fällen wie dem vorliegenden kommt man aber nur auf diesem Weg zu einer verträglichen Lösung. Selbstredend setzen Eltern bei solchen Schenkungen voraus, dass die Beziehung bestehen bleibt. Wüssten sie, dass eine Trennung bevor steht, wäre der Inhalt der Schenkung ein anderer.

Vor diesem Hintergrund ist der Auffassung des BGH auch beizupflichten. Aus unserer Sicht spricht tatsächlich vieles auch für eine quotale Kürzung. Denn während des Fortbestands der Beziehung war die gemeinsame Unterstützung auch gewollt. Doch wie schon der Fall zeigt, gehen hier auch die Meinungen der deutschen Zivilrichter auseinander.

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