25
Okt 2018

Kein Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen

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Kein Widerrufsrecht bei Mieterhöhungen

Der BGH hat (Recht) gesprochen!

Ein beinahe alltägliches Szenario: Ein lange bestehendes Mietverhältnis ist nicht an die aktuell üblichen Mietpreise angepasst. Deshalb übermittelt der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, welchem der Mieter fristgemäß zustimmt. Anschließend möchte der Mieter seine Zustimmung zurücknehmen. Oder er erkennt erst nach Zustimmung, dass die Erhöhung vom Vermieter falsch berechnet wurde. Steht ihm dabei ein Widerrufsrecht zu?

1. Problemaufriss

Lange Zeit gab es viele Diskussionen und keine klare Antwort zu dieser ganz bestimmten Rechtsfrage: Liegt die vereinbarte Miete unter dem üblichen Durchschnitt der Umgebung, kann ein Vermieter die Erhöhung der Miete verlangen. Dazu kann bzw. muss der Mieter zustimmen. Gleichzeitig ist vielseits bekannt, dass zumindest bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern je nach Einzelfall dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zustehen kann. Doch gilt dies auch bei der erteilten Zustimmung eines Mieters zu einer Mieterhöhung?

Genau diese Frage wird seit langem von Juristen unterschiedlich beurteilt. Erfreulicherweise lag nun ein entsprechender Fall dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

2. Der Fall

Im betroffenen Verfahren war der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte als Vermieterin machte eine Mieterhöhung geltend und forderte die Zustimmung des Klägers hierzu. Der Kläger stimmte der Erhöhung zunächst fristgemäß zu, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend bezahlte er die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt.

Mit der von ihm eingereichten Klage begehrte er die Rückzahlung der aus seiner Sicht zu viel bezahlten Miete.

Mietvertrag

3. Bisheriger Prozess

Im bisherigen Prozessverlauf war das Landgericht Berlin zunächst davon ausgegangen, dass generell auch bei Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungsverlangen ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehen kann. Entscheidend sei, ob die gesetzlichen Voraussetzungen dafür gegeben seien. Dies sei insbesondere bei Verbraucherverträgen der Fall, die im Fernabsatz, also rein mit elektronischen Kommunikationsmitteln, zustande gekommen seien. Die gesetzlichen Vorgaben eines solchen Widerrufsrechts seien nur in diesem konkreten Einzelfall nicht erfüllt gewesen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte der Kläger Revision ein.

4. Entscheidung des BGH

Hierzu entschied der BGH nun mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17), dass eine gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift umfasst jedoch nicht den Bereich der Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Nach dem dahinter stehenden Regelungszweck betrifft dies nur Situationen beim ursprünglichen Abschluss von Mietverträgen.

Dieser vom Gesetzgeber bezweckte Schutz wird bei Mieterhöhungsverlangen durch andere Mechanismen ausreichend berücksichtigt:

  • Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll der Mieter die Möglichkeit haben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen informiert und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden.
  • Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Mieter mindestens zwei Monate Zeit zur Zustimmung hat, diesem eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb der er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt.

Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

5. Beurteilung

Die Auffassung des BGH überzeugt aus unserer Sicht in vollem Umfang und war tatsächlich überfällig. Völlig abwegig erscheint die Meinung, dass eine einmal erteilte Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom Mieter noch einmal revidiert werden könnte. Daher kann der im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung, ein solches Recht stünde dem Mieter zu, nur mit Unverständnis entgegen getreten werden.

Auf den ersten Blick mag eine solche Argumentation zwar mit dem Wortlaut des Gesetzes vereinbar sein. Mit der tatsächlichen Intention hat dies aber letztlich nichts zu tun. Immerhin sieht der Ablauf bei Mieterhöhungsverlangen einige Besonderheiten vor, die eine andere Beurteilung als bei üblichen Vertragsabschlüssen rechtfertigt. Die Argumente des Bundesgerichtshofs, wonach keine benachteiligte Position des Mieters angenommen werden kann, überzeugen.

Für Mieter gilt es jedoch, nun besonders darauf zu achten, ob ein Mieterhöhungsverlangen  rechtmäßig ist. Hat man einmal die Zustimmung hierzu erteilt, gilt die darin festgesetzte erhöhte Miete als zwischen den Parteien vereinbart.

Sollten Sie Fragen zu den gesetzlichen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens haben oder Informationen dazu benötigen, ob und ggfs. wie sich die Rechtsprechung des Urteils für Sie als Mieter oder Vermieter auswirkt, stehen wir jederzeit für Ihre Rückfragen zur Verfügung. Auch können wir Ihnen bei der Verfassung oder Prüfung eines anstehenden oder Ihnen zugestellten Mieterhöhungsverlangen helfen. Kontaktieren Sie uns dazu einfach telefonisch oder per E-Mail und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir freuen uns auf Sie!

20
Jun 2018

Die Mietkaution Teil II

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Inanspruchnahme, Rückzahlung und Verwertung der Mietkaution

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits über die Fälligkeit und die rechtlichen Hintergründe der Kautionszahlung informiert. Daher ist nun bekannt, dass die Kaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient. Doch wie ist eigentlich zu verfahren, wenn tatsächlich Ansprüche bestehen?

1. Inanspruchnahme während dem laufenden Mietverhältnis

Solange das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter noch besteht, können nicht beide Parteien unbegrenzt auf die Kaution zugreifen. Der Mieter hat beispielsweise nur ein Anrecht darauf, die Mietkaution zurückzuerhalten, falls nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Ansprüche des Vermieters bestehen. Zugriff auf die Kaution hat der Mieter hingegen bis zum Ende des Vertragsverhältnisses nicht. Daraus folgt, dass ein sog. Abwohnen der Kaution – d. h. das Einstellen der Mietzahlungen kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses (weil diese ja mit der Kaution verrechnet werden könnten) – eben gerade nicht zulässig ist.

Der Vermieter hingegen kann schon während der Mietzeit wegen eigener Forderungen darauf zugreifen und entsprechend verrechnen. Dies gilt allerdings nur, wenn

  • dies nicht mietvertraglich ausgeschlossen ist und
  • die Forderungen entweder bereits rechtskräftig festgestellt wurden oder zwischen den Parteien unstreitig sind.

Soweit Forderungen nicht eindeutig zwischen den Parteien feststehen, ist auch hier der Vermieter an den Rechtsweg gebunden.

Andererseits ist ein Vermieter nicht verpflichtet, sich an die Mietkaution zu halten. Es besteht die Option, auf diese zurückzugreifen; stattdessen kann man die Ansprüche aber auch stets gerichtlich geltend machen.

Was vielen zudem nicht bekannt ist:

Nimmt der Vermieter während der Mietdauer die Kaution berechtigterweise in Anspruch, hat er im Nachgang einen Anspruch darauf, dass die Kaution wieder bis  zur vereinbarten Höhe aufgefüllt wird. Geschieht dies zu Unrecht, hat hingegen der Mieter den Anspruch auf Wiederauffüllung seiner Kaution.

2. Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, folgen daraus eine Reihe von Rechten und Pflichten der Mietparteien gegeneinander.

a) Anspruch auf Leistung der Kaution

Vielfach wird übersehen, dass dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ein Anspruch darauf zusteht, die Mietkaution wie vertraglich vereinbart zu erhalten. Sollte also der Mieter bis dahin die Kaution nicht wie geschuldet beglichen oder nicht wieder vollständig aufgefüllt haben, kann dies der Vermieter auch nach Ablauf der Mietzeit noch verlangen. Grenzen sind dem nur durch die allgemein geltende Verjährung gesetzt.

b) Inanspruchnahme und Abrechnung

Hat die Mietpartei die Kaution jedoch bezahlt, so ist ein Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, diese zu verwerten oder zurückzuzahlen.

Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter konkret prüft und berechnet, ob ihm noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Die gängigsten Ansprüche, die nach Beendigung der Mietzeit anfallen, sind:

  • Mietrückstände
  • Schadensersatz wegen Schäden anMietkaution der Wohnung
  • Kosten wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
  • Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen

Soweit derartige oder ähnliche Ansprüche bestehen, kann ein Vermieter diese mit der Kaution verrechnen. Darüber muss der Vermieter eine Abrechnung für den Mieter erstellen, damit für diesen ersichtlich ist, welche Posten der Vermieter von der geleisteten Kaution in Abzug bringt.

Wie lange ein Vermieter Zeit hat, um solche Ansprüche zu prüfen und im Zweifel hierüber abzurechnen, ist grundsätzlich einzelfallabhängig. In der Rechtsprechung hat sich mittlerweile eine Maximaldauer von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses durchgesetzt. Je nach den konkreten Umständen (bspw. bei eindeutiger Mängelfreiheit laut Übergabeprotokoll) kann diese Frist aber auch deutlich kürzer sein.

c) Rückgabe der Mietkaution

Wenn sich aus der Prüfung des Vermieters keine Ansprüche ergeben, muss dieser die Kaution in vollem Umfang zurückerstatten. Hier ist auch die Verzinsungspflicht (siehe Teil I zur Mietkaution) zu bedenken, s. a. § 551 Abs. 3 BGB.

Die Rückgabe greift auch, soweit der Vermieter die Kaution nur teilweise mit Ansprüchen verrechnet. Dann ist der überschießende Restbetrag gegenüber dem Mieter zu erstatten. Mit der erfolgten Abrechnung des Vermieters über die Mietkaution wird der sich daraus ergebende Restbetrag fällig.

Grundsätzlich hat die Rückgabe in der Form zu erfolgen, in der sie geleistet wurde. Eine Barkaution hat durch Rückzahlung zu erfolgen. Bei einer Bürgschaft ist die Bürgschafturkunde an den Bürgen herauszugeben. Fand die Verpfändung eines Sparbuchs statt, muss dieses mit einer sog. Freigabeerklärung herausgegeben werden.

d) Sonderfall: Einbehaltung wegen künftiger Betriebskostennachforderungen

Oft ergeben sich darüber hinaus Probleme, da zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel über einen Teil der Mietdauer noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Zumindest die letzten Monate der Mietzeit unterfallen einer noch zu erstellenden Abrechnung. Lange war umstritten, ob der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist (siehe 2c) a.E.) noch einen Teil der Kaution einbehalten darf. Dies wurde schon vor einigen Jahren final durch den Bundesgerichtshof bejaht.

Abhängig ist ein solcher Einbehalt aber davon, dass

  • der Vermieter nicht bereits darüber abrechnen hätte müssen (dies muss immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums geschehen) und
  • nur ein Betrag zurückgehalten wird, der voraussichtlich der Nachforderung entspricht. Dazu muss vermieterseits nicht geprüft oder geschätzt werden; stattdessen bieten die vorherigen Abrechnungen dafür ausreichend Indiz. Waren hier Nachzahlungen fällig, kann man diese als Richtwert für den einbehaltenen Betrag heranziehen. Ergaben die letzten Abrechnungen Guthaben, kann kein Einbehalt stattfinden. Gibt es keine vorherigen Abrechnungen, ist in der Regel zulässig, zwei monatliche Vorauszahlungsbeträge einzubehalten, soweit der gesamte Abrechnungszeitraum 12 Monate beträgt.

3. Fazit

Bei der Rückzahlung oder Verwertung der Kaution gibt es viele Besonderheiten, die man bedenken sollte, um nicht sich selbst finanziell zu schädigen oder den Vertragspartner zu benachteiligen. Gerade bei Beendigung eines Mietverhältnisses werden Vermieter oder Mieter oft vor vollendete Tatsachen gestellt, was im Nachgang dann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. Hier empfiehlt sich bereits, besser Vorsicht als Nachsicht walten zu lassen. Sollten Sie rechtliche Fragen hierzu haben oder rechtlichen Beistand in einer mietrechtlichen Streitigkeit benötigen, können Sie gerne telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns aufnehmen. Wir helfen Ihnen gerne!

01
Dez 2017

Der befristete Mietvertrag

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Der befristete Mietvertrag

Der befristete Mietvertrag

Die meisten bestehenden Mietverhältnisse werden auf unbestimmte Zeit und damit unbefristet geschlossen. Hierfür bedarf es auch keiner speziellen Regelung in den Vertragsdokumenten. Unter gewissen Umständen kann es aber sinnvoll oder im Interesse einer Partei sein, den Mietvertrag nur mit befristeter Wirkung abzuschließen.

1. Befristungsgründe

Der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte  Zeit ist immer dann möglich, wenn für den Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein nachvollziehbarer Grund vorliegt. Diese Gründe sind im Gesetz gemäß § 575 Abs. 1 BGB festgelegt.

Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums die vermieteten Räume:

  • für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen will.
  • beseitigen, verändern oder instand setzen will und deshalb die Weitervermietung nicht mehr möglich ist.
  • an jemanden vermieten will, der ihm gegenüber zu einer Dienstleistung verpflichtet ist.

2. Formerfordernis

Dieser Grund muss dem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Anderenfalls ist die Befristung als unwirksam anzusehen.

Dies hätte jedoch zur Folge, dass der Mietvertrag volle Wirksamkeit entfalten würde, mit einziger Ausnahme der Befristung. Der abgeschlossene Vertrag würde damit als unbefristet gelten.

Aus dem Formerfordernis folgt auch, dass der Grund der Befristung bereits im Zeitpunkt des Vertrages vorliegen muss und nicht erst nachträglich eingebracht werden kann. Nur wenn die Befristung und der dahinter liegende Grund schon bei Vertragsschluss zwischen den Parteien schriftlich kommuniziert wurde, kann dies zur wirksamen Befristung eines Mietvertrages führen.

Darüber hinaus muss bedacht werden, dass ein befristeter Mietvertrag, welcher länger als ein Jahr bestehen soll, grundsätzlich vollständig in schriftlicher Form bestehen muss (§ 550 BGB). Anderenfalls gilt er wiederum als unbefristet abgeschlossen.

3. Rechtsfolgen

Wurde ein Mietvertrag wirksam befristet, so bedeutet dies, dass das Vertragsverhältnis fest vereinbart für den festgelegten Zeitraum bestehen soll.

Eine vorzeitige Beendigung durch eine Partei ist damit grundsätzlich nicht möglich. Soll eine vorzeitige Beendigung vor Ablauf des Befristungszeitraums möglich sein, so wäre dies explizit im Mietvertrag als Regelung zu vereinbaren.

Daneben bleibt den Parteien selbstverständlich stets das Recht unbenommen, einvernehmlich vorzeitig das Verhältnis durch Mietaufhebungsvertrag zu beenden.

Außerdem ist von einer Befristung des Mietvertrages auch nie das Recht zur außerordentlichen Kündigung, also aus besonders wichtigem Grund (z. B. erhebliche Vertragsverletzungen einer Partei) betroffen. Diese kann trotz Befristung beiderseits jederzeit ausgesprochen werden.

4. Ablauf der Befristung

Sofern keine der Parteien während der Befristung eine vorzeitige Beendigung wünscht, so stellt sich die Frage, wie dann nach Ablauf der Befristung weiter zu verfahren ist.

Ein Mieter kann deshalb frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Auskunft vom Vermieter dahingehend verlangen, ob der Grund der Befristung nach wie vor vorliegt.

Diese Auskunft sollte vom Vermieter auch unbedingt erteilt werden, da sonst unter Umständen eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses eintreten kann.

Liegt der Befristungsgrund aktuell noch immer vor, so wird das Mietverhältnis entsprechend der Befristung beendet.

Besteht der Grund der Befristung nicht mehr, so hat der Mieter Anspruch darauf, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Aus dem ehemals befristeten Mietverhältnis wird somit nachträglich ein unbefristetes.

Sollte der Befristungsgrund zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorliegen, wird aber zukünftig wieder eintreten, so kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis entsprechend bis dahin verlängert.

5. Besonderheit: Altmietverträge

Anders zu beurteilen ist die Rechtslage jedoch in Fällen, in denen der Mietvertrag bereits vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde. Hier ist gemäß Art 229 § 3 Abs. 3 EGBGB das Gesetz in der damaligen Fassung anzuwenden. Danach war unter anderem zunächst kein Grund für eine Befristung erforderlich; dies spielt erst eine Rolle, wenn ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrages durch den Mieter geltend gemacht wird.

6. Bloßer Kündigungsverzicht

Vom befristeten Mietvertrag zu unterscheiden ist ein bloßer Kündigungsverzicht über einen gewissen Zeitraum im  Rahmen eines unbefristeten Mietverhältnisses.

Hier liegt grundsätzlich ein unbefristeter Vertrag vor; lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung ist für einen bestimmten Zeitraum (im Wohnraummietrecht meist maximal 4 Jahre) ausgeschlossen. Das bedeutet, dass während dieser Zeit zwar wie bei einem befristeten Vertrag keine ordentliche Kündigung möglich ist (Achtung: eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bleibt bestehen!). Nach Ablauf des vereinbarten Verzichtszeitraums bleibt aber ein übliches unbefristetes Mietverhältnis mit allen gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten erhalten.

7. Fazit

Unter gewissen Umständen kann es also sinnvoll sein, einen Mietvertrag zeitlich zu befristen. Aufgrund der darin verborgenen Tücken raten wir jedoch vor Abschluss eines derartigen Mietvertrages stets zur finalen Überprüfung durch einen Rechtsanwalt. Gerne stehen wir Ihnen hierzu in unserer Kanzlei zur Verfügung.

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