Der befristete Mietvertrag
Die meisten bestehenden Mietverhältnisse werden auf unbestimmte Zeit und damit unbefristet geschlossen. Hierfür bedarf es auch keiner speziellen Regelung in den Vertragsdokumenten. Unter gewissen Umständen kann es aber sinnvoll oder im Interesse einer Partei sein, den Mietvertrag nur mit befristeter Wirkung abzuschließen.
1. Befristungsgründe
Der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit ist immer dann möglich, wenn für den Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein nachvollziehbarer Grund vorliegt. Diese Gründe sind im Gesetz gemäß § 575 Abs. 1 BGB festgelegt.
Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums die vermieteten Räume:
- für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen will.
- beseitigen, verändern oder instand setzen will und deshalb die Weitervermietung nicht mehr möglich ist.
- an jemanden vermieten will, der ihm gegenüber zu einer Dienstleistung verpflichtet ist.
2. Formerfordernis
Dieser Grund muss dem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Anderenfalls ist die Befristung als unwirksam anzusehen.
Dies hätte jedoch zur Folge, dass der Mietvertrag volle Wirksamkeit entfalten würde, mit einziger Ausnahme der Befristung. Der abgeschlossene Vertrag würde damit als unbefristet gelten.
Aus dem Formerfordernis folgt auch, dass der Grund der Befristung bereits im Zeitpunkt des Vertrages vorliegen muss und nicht erst nachträglich eingebracht werden kann. Nur wenn die Befristung und der dahinter liegende Grund schon bei Vertragsschluss zwischen den Parteien schriftlich kommuniziert wurde, kann dies zur wirksamen Befristung eines Mietvertrages führen.
Darüber hinaus muss bedacht werden, dass ein befristeter Mietvertrag, welcher länger als ein Jahr bestehen soll, grundsätzlich vollständig in schriftlicher Form bestehen muss (§ 550 BGB). Anderenfalls gilt er wiederum als unbefristet abgeschlossen.
3. Rechtsfolgen
Wurde ein Mietvertrag wirksam befristet, so bedeutet dies, dass das Vertragsverhältnis fest vereinbart für den festgelegten Zeitraum bestehen soll.
Eine vorzeitige Beendigung durch eine Partei ist damit grundsätzlich nicht möglich. Soll eine vorzeitige Beendigung vor Ablauf des Befristungszeitraums möglich sein, so wäre dies explizit im Mietvertrag als Regelung zu vereinbaren.
Daneben bleibt den Parteien selbstverständlich stets das Recht unbenommen, einvernehmlich vorzeitig das Verhältnis durch Mietaufhebungsvertrag zu beenden.
Außerdem ist von einer Befristung des Mietvertrages auch nie das Recht zur außerordentlichen Kündigung, also aus besonders wichtigem Grund (z. B. erhebliche Vertragsverletzungen einer Partei) betroffen. Diese kann trotz Befristung beiderseits jederzeit ausgesprochen werden.
4. Ablauf der Befristung
Sofern keine der Parteien während der Befristung eine vorzeitige Beendigung wünscht, so stellt sich die Frage, wie dann nach Ablauf der Befristung weiter zu verfahren ist.
Ein Mieter kann deshalb frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Auskunft vom Vermieter dahingehend verlangen, ob der Grund der Befristung nach wie vor vorliegt.
Diese Auskunft sollte vom Vermieter auch unbedingt erteilt werden, da sonst unter Umständen eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses eintreten kann.
Liegt der Befristungsgrund aktuell noch immer vor, so wird das Mietverhältnis entsprechend der Befristung beendet.
Besteht der Grund der Befristung nicht mehr, so hat der Mieter Anspruch darauf, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Aus dem ehemals befristeten Mietverhältnis wird somit nachträglich ein unbefristetes.
Sollte der Befristungsgrund zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorliegen, wird aber zukünftig wieder eintreten, so kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis entsprechend bis dahin verlängert.
5. Besonderheit: Altmietverträge
Anders zu beurteilen ist die Rechtslage jedoch in Fällen, in denen der Mietvertrag bereits vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde. Hier ist gemäß Art 229 § 3 Abs. 3 EGBGB das Gesetz in der damaligen Fassung anzuwenden. Danach war unter anderem zunächst kein Grund für eine Befristung erforderlich; dies spielt erst eine Rolle, wenn ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrages durch den Mieter geltend gemacht wird.
6. Bloßer Kündigungsverzicht
Vom befristeten Mietvertrag zu unterscheiden ist ein bloßer Kündigungsverzicht über einen gewissen Zeitraum im Rahmen eines unbefristeten Mietverhältnisses.
Hier liegt grundsätzlich ein unbefristeter Vertrag vor; lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung ist für einen bestimmten Zeitraum (im Wohnraummietrecht meist maximal 4 Jahre) ausgeschlossen. Das bedeutet, dass während dieser Zeit zwar wie bei einem befristeten Vertrag keine ordentliche Kündigung möglich ist (Achtung: eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit bleibt bestehen!). Nach Ablauf des vereinbarten Verzichtszeitraums bleibt aber ein übliches unbefristetes Mietverhältnis mit allen gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten erhalten.
7. Fazit
Unter gewissen Umständen kann es also sinnvoll sein, einen Mietvertrag zeitlich zu befristen. Aufgrund der darin verborgenen Tücken raten wir jedoch vor Abschluss eines derartigen Mietvertrages stets zur finalen Überprüfung durch einen Rechtsanwalt. Gerne stehen wir Ihnen hierzu in unserer Kanzlei zur Verfügung.