Rauchmelderpflicht in Bayern
Einheitliche Rauchmelder im Wohnungseigentumsrecht?
Wie den meisten möglicherweise bereits bekannt ist, wurde zu Beginn des Jahres 2018 auch in Bayern die Rauchmelderpflicht eingeführt. Dies führte dazu, dass in sämtlichen Wohnungen, die den Anforderungen noch nicht genügten, Rauchmelder nachgerüstet werden mussten. Dass die Zahl der nachgerüsteten Rauchmelder enorm war, lag in der Natur der Sache. Mit einer damit im Zusammenhang stehenden Frage durfte sich nun der Bundesgerichtshof auseinandersetzen.
1. Problemaufriss
Durch die Rauchmelderpflicht stellten sich gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen diverse Probleme.
Eines davon betrifft den Fall, dass manche Wohnungen in einer Eigentumsanlage bereits mit Rauchmeldern ausgestattet sind, andere hingehen nicht. Notgedrungen gehen deshalb dann die Interessen in verschiedene Richtungen. Würden nun die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlung über Einbau bzw. Wartung der Rauchmelder beschließen, so könnte dies unter Umständen bereits versorgte Eigentümer benachteiligen. Diese hätten möglicherweise schon investiert und wären nun verpflichtet, sich nochmals an entstehenden Kosten zu beteiligen.
Hier bestand die Frage, wie weit die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung reichen kann.
2. Sachverhalt
Parteien des aktuellen Verfahrens waren die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Aufgrund der Einführung einer Nachrüstpflicht von Rauchmeldern (hier ging es um die Einführung in Nordrhein-Westfalen 2015) beschlossen die Eigentümer in der Versammlung die Installation, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma.
Die Kosten zur Anschaffung sollten aus einer angesparten Rücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Die laufenden Kosten für Wartung und Kontrolle sollten jährlich unter den Eigentümern entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden.
Es kam wie es kommen musste: Die Kläger hatten ihre Wohnungen bereits mit Rauchmeldern ausgestattet und wollten deshalb von der Regelung und vor allem von den Kosten ausgenommen werden.
3. Bisheriger Prozessverlauf
Die Kläger klagten gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung.
Das Amtsgericht Mettmann gab der Eigentümerversammlung jedoch Recht. Das Landgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz nicht anders, ließ jedoch die Revision zum Bundesgerichtshof zu.
Dadurch gelangte die Sache nun zum für Wohnungseigentumsrecht zuständigen fünften Zivilsenat des BGH.
4. Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof sah die Sache jedoch im Ergebnis ähnlich wie die vorherigen Instanzen (Urteil vom 07.12.2018, Az. V ZR 273/17).
Die Wohnungseigentümer können nach Auffassung des BGH den Einbau von Rauchmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Kompetenz der Eigentümerversammlung umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Geräte.
Ein solcher Beschluss widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Indem Einbau und Wartung der Rauchmelder für das gesamte Gebäude einheitlich behandelt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit für alle Bewohner gewährleistet. Dadurch kann die Gemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den gesetzlichen Anforderungen genügen. Außerdem ist gewährleistet, dass sämtliche Geräte durch entsprechendes Fachpersonal ordnungsgemäß installiert und instandgehalten werden.
Außerdem kann dies in einem etwaigen Versicherungsfall das finanzielle Risiko minimieren, wenn hier einheitlich gehandelt und ein maximaler Sicherheitsstandard eingehalten wird.Aus Sicht des BGH reichen diese Interessen der Eigentümergemeinschaft aus, um die etwaigen Wünsche einzelner Eigentümer zu überwinden.
Ein weiterer Nachteil von unterschiedlichen Geräten wäre zudem die Unübersichtlichkeit für einen Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Dieser hätte nämlich im Einzelfall zu prüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt wurde. Sobald sich dies nicht nachweisen lässt, können sich erhebliche Sicherheitsrisiken ergeben, die im Ernstfall zu dramatischen Folgen führen könnten.
5. Stellungnahme
Die Entscheidung mag im ersten Moment nachteilig für die jeweiligen Eigentümer wirken.
Immerhin kamen diese ihrer Verpflichtung bereits früh nach, um bestmögliche Sicherheit zu gewährleisten, und werden nun dafür finanziell benachteiligt.
Letztendlich sind die Argumente, die für eine einheitliche Installation sprechen, aber tatsächlich überzeugend. Insbesondere der Sicherheitsaspekt sollte dabei bedacht werden. Gerade innerhalb einer Eigentümergemeinschaft befinden sich eine Vielzahl an Eigentümern oder Mietern auf engem Raum. Dass hier ein einheitlicher Sicherheitsstandard eingehalten werden sollte, damit nicht die Nachlässigkeit einzelner zu schwerwiegenden Folgen führt, ist verständlich.
Zudem gibt es im Wohnungseigentumsrecht nun einmal bestimmte Angelegenheiten, die im Ermessen der Eigentümerversammlung stehen und insofern durch Beschluss auch entgegen dem Willen einzelner vollzogen werden können. Die ist in der Regel einem Käufer einer Eigentumswohnung bekannt (oder sollte dies zumindest sein), bevor er in diese Gemeinschaft eintritt.
Insofern ist aus unserer Sicht diese Entscheidung zu befürworten.
Sollten Sie Fragen zu diesem Urteil haben oder in anderweitiger Angelegenheit Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder zur Rauchmelderpflicht haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Nehmen Sie hierzu einfach telefonisch oder per E-Mail Kontakt mit uns auf und vereinbaren Sie einen Beratungstermin. Wir freuen uns auf Sie!